МИНИСТЕРСТВО ИМУЩЕСТВЕННЫХ И ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ ЧЕЧЕНСКОЙ РЕСПУБЛИКИ	НОХЧИЙН РЕСПУБЛИКИН БАХАМАН А, ЛАТТАН А ЮКЪАМЕТТИГИЙН МИНИСТЕРСТВО
Государственное бюджетное учреждение Чеченской Республики «Государственная кадастровая оценка »
364020, Чеченская Республика, г. Грозный, Киевский пер., 10а. Тел. (871) 233-35-49; эл. почта: kadastr_ocenka95@mail.ru
ИНН: 2016078768, КПП: 060801001, ОГРН: 1052021008588 УТВЕРЖДАЮ: Руководитель ГБУ ЧР «ГКО» ___________________З.И. Макаева «___» ________________ 2023 г.

ОТЧЕТ № ОКС-2023-ГКО

О государственной кадастровой оценке всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории

Чеченской Республики зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест

по состоянию на 1 января 2023 года

Субъект Российской Федерации: Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации: Исполнитель – бюджетное учреждение, наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости	Чеченская Республика Министерство имущественных и земельных отношений Чеченской Республики Государственное бюджетное учреждение Чеченской Республики «Государственная кадастровая оценка»
Дата оценки: Дата составления Отчета	1 января 2023 года 29 сентября 2023 года

Заместитель руководителя ____________________ /А.В. Цамаев/

Заместитель руководителя ____________________ /Ю.Б. Алиев/

Грозный, 2023

Аннотация

Настоящий Отчет № ОКС-2023-ГКО об итогах государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства на территории Чеченской Республики по состоянию на 1 января 2023 года (далее – Отчет) составлен в соответствии с Требованиями к отчету об итогах государственной кадастровой оценки(далее – Требования к отчету), утвержденными Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Российской Федерации от 14.06.2022 № П/0225 (далее – Приказ Росреестра № П/0225), и включает основную часть Отчета и приложения к Отчету.

Основная часть Отчета включает содержание, основные термины, используемые в Отчете, и их определения, вводную, расчетную и заключительные главы.

В разделе «Основные термины, используемые в Отчете, и их определения» описаны уточнения, необходимые для установления содержания терминов, используемых в Отчете (определения), а также сокращения, используемые в тексте Отчета.

В вводной главе приведена основная информация об Отчете и его Исполнителе, цели и задачи государственной кадастровой оценки, правовая и методическая основы ее проведения, а также указаны организационная схема и сведения о допущениях, использованных при определении кадастровой стоимости.

В Расчетной главе описаны объекты оценки, анализ информации о рынке недвижимости, информация об определении ценообразующих факторов и источниках сведений о них, обоснование моделей оценки кадастровой стоимости и определение кадастровой стоимости объектов капитального строительства.

Заключительная глава содержит обобщенный анализ результатов государственной кадастровой оценки Объектов капитального строительства на территории Чеченской Республики, итоги контроля качества результатов определения кадастровой стоимости.

Сведений, отнесенных к информации ограниченного доступа, при проведении государственной кадастровой оценки не имелось.

Настоящий Отчет подготовлен с использованием программных продуктов Microsoft® Word 2016 и Microsoft® Excel® 2016. С помощью указанных программ были сформированы текстовые файлы с расширением *.docx и табличные файлы с расширением *.xlsx. Текстовые части, таблицы приложений к Отчету сформированы в формате OpenDocument для офисных приложений в версии, актуальной на дату составления Отчета, в связи с чем, с помощью указанных программных продуктов компании Microsoft® все имеющиеся текстовые и табличные файлы в Отчете были преобразованы в формат OpenDocument с разрешением для текстовых документов *.odt и табличных документов *.ods.

I. ОСНОВНАЯ ЧАСТЬ ОТЧЕТА

Оглавление

1	ОСНОВНЫЕ ТЕРМИНЫ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ В ОТЧЕТЕ, И ИХ ОПРЕДЕЛЕНИЯ	7

1.1	Основные термины, используемые в Отчете	7

1.2	Перечень сокращений, используемых в Отчете	13

2	ВВОДНАЯ ГЛАВА	14

2.1	Реквизиты Отчета, наименование субъекта РФ, реквизиты решения о проведении государственной кадастровой оценки, виды объектов недвижимости, дата по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости	14

2.2	Сведения об общем количестве объектов недвижимости, содержащихся в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее – Перечень), а также о количестве объектов недвижимости, содержащихся в Перечне, в разрезе видов объектов недвижимости	15

2.3	Перечень документов, которые использовались при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, содержащий их наименования и иные реквизиты	16

2.3.1	Перечень нормативных правовых актов	16

2.3.2	Перечень внешних источников информации	17

2.3.3	Перечень документов, полученных Учреждением в рамках части 6 статьи 12 и части 5 статьи 14 Закона о государственной кадастровой оценке	20

2.4	Документы и сведения, полученные от федеральных и региональных органов исполнительной власти и органов местного самоуправления, а также подведомственных им организаций	20

2.5	Схема организации проведения работ по определению кадастровой стоимости и их описание	21

2.6	Сведения о работниках бюджетного учреждения, непосредственно осуществивших определение кадастровой стоимости, руководителе такого бюджетного учреждения	28

2.6.1	Руководитель бюджетного учреждения	28

2.6.2	Сведения о работниках бюджетного учреждения, непосредственно осуществивших определение кадастровой стоимости	29

2.6.3	Сведения о работниках бюджетного учреждения, привлекаемых к определению кадастровой стоимости	32

2.7	Сведения о допущениях, использованных при определении кадастровой стоимости	34

2.7.1	Общие допущения	34

2.7.2	Допущения, касающиеся информации об объектах недвижимости, подлежащих оценке	36

2.7.3	Допущения, касающиеся информации об объектах-аналогах	38

2.7.4	Допущения, касающиеся количественных и качественных характеристик объектов оценки	39

2.7.5	Допущения, касающиеся группировки объектов недвижимости, подлежащих оценке	39

2.7.6	Допущения, касающиеся определения кадастровой стоимости для каждой группы объектов недвижимости, подлежащих оценке	40

2.7.7	Допущения, касающиеся результатов оценки	41

3	РАСЧЕТНАЯ ГЛАВА	42

3.1	Анализ информации о рынке объектов недвижимости (в том числе анализ информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, подлежащим государственной кадастровой оценке, но влияющих на их стоимость)	42

3.1.1	Социально-экономическое положение Российской Федерации	42

3.1.2	Краткое описание территории, на которой расположены объекты оценки	65

3.1.3	Административно-территориальное деление Чеченской Республики	67

3.1.4	Обзор социально-экономического состояния и тенденции развития Чеченской Республики.	73

3.1.5	Анализ рынка недвижимости Чеченской Республики	77

3.1.5.1	Общая информация о развитии рынка недвижимости	77

3.1.5.2	Сбор сведений о рынке недвижимости	88

3.1.5.3	Обзор сегментов рынка объектов недвижимости	91

3.1.5.4	Анализ рыночной информации по сегменту «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»	92

3.1.5.5	Анализ рыночной информации по сегменту «Малоэтажная жилая застройка (жилые дома)»	107

3.1.5.6	Анализ рыночной информации по сегменту «Производственная деятельность»	148

3.1.5.7	Анализ рыночной информации по сегменту «Предпринимательство» (торгово-офисные объекты)	150

3.1.5.8	Анализ рынка недвижимости сегмента «Административно-бытовые объекты»	152

3.1.5.9	Анализ рынка недвижимости сегмента «Транспорт (гаражи и машино-места)»	154

3.1.6	Обоснование моделей оценки кадастровой стоимости	155

3.2	Описание и обоснование подходов к выбору объекта недвижимости, основные характеристики вида использования которого соответствуют спросу и предложению в соответствующем сегменте рынка, в целях проведения оценочного зонирования	156

3.3	Итоги проведения оценочного зонирования	158

3.4	Обоснование подходов к сегментации объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в целях их группировки	177

3.5	Информация об определении перечня ценообразующих факторов объектов недвижимости и источниках сведений о них, обоснование отказа от использования ценообразующих факторов, предусмотренных Методическими указаниями	186

3.6	Обоснование использования ценообразующих факторов, не предусмотренных Методическими указаниями	209

3.7	Информация об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках индивидуального расчета	213

3.8	Обоснование выбора подходов, методов и моделей оценки, использованных для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки	213

3.9	Определение кадастровой стоимости объектов группы 1 «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)» в рамках сравнительного подхода	235

3.10	Определение кадастровой стоимости объектов группы 2 «Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы)» в рамках сравнительного подхода	256

3.11	Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости с использованием затратного подхода	278

3.12	Расчет кадастровой стоимости объектов группы 3 «Объекты, предназначенные для хранения транспорта» в рамках затратного подхода	294

3.13	Расчет кадастровой стоимости объектов группы 4 «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения» в рамках затратного подхода	295

3.14	Расчет кадастровой стоимости объектов группы 5 «Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения» в рамках затратного подхода	299

3.15	Расчет кадастровой стоимости объектов группы 6 «Административные и бытовые объекты» в рамках затратного подхода	303

3.16	Расчет кадастровой стоимости объектов группы 7 «Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений» в рамках затратного подхода	305

3.17	Расчет кадастровой стоимости объектов группы 8 «Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты» в рамках затратного подхода	316

3.18	Расчет кадастровой стоимости объектов группы 9 «Прочие объекты» в рамках затратного подхода	328

3.19	Расчет кадастровой стоимости объектов группы 10 «Сооружения» в рамках затратного подхода	330

3.20	Описание моделей оценки, использованных для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, относящихся к функциональной группе 11. Оспоренные	332

3.21	Определение кадастровой стоимости объектов незавершенного строительства	333

4	ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНАЯ ГЛАВА.	335

4.1	Материалы в обменном формате для внесения сведений о результатах определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.	335

4.2	Информация об итогах контроля качества результатов определения кадастровой стоимости	335

4.2.1	Проверка результатов определения кадастровой стоимости	335

4.2.2	Проверка качества процессов определения кадастровой стоимости	337

4.2.3	Выводы по итогам контроля качества результатов определения кадастровой стоимости	338

Приложение 1. Исходные данные	368

Приложение 2. Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости	368

Приложение 3. Кадастровая стоимость объектов недвижимости	369

Приложение 4. Систематизированные сведения	369

Приложение 5. Сведения и материалы, содержащие информацию, доступ к которой ограничен федеральными законами	369

ОСНОВНЫЕ ТЕРМИНЫ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ В ОТЧЕТЕ, И ИХ ОПРЕДЕЛЕНИЯ

Основные термины, используемые в Отчете

Бюджетное учреждение, Исполнитель, Учреждение – учреждение созданное, уполномоченным органом субъекта Российской Федерации, наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости.

Вид объекта недвижимости – земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид.

Верификация данных – проверка правильности и качества каких-либо сведений, в том числе отдельных фактов в отношении объектов.

Внешнее (экономическое) устаревание - утрата полезности объекта недвижимости, вызванную экономическими факторами или факторами местоположения, внешними по отношению к рассматриваемому объекту недвижимости, и приводящую к потере объектом недвижимости своей стоимости.

Геоинформационная система – система, предназначенная для сбора, хранения, анализа и графической визуализации пространственных данных и связанной с ними информации о представленных в ГИС объектах.

Государственная кадастровая оценка – совокупность установленных частью 3 статьи 6 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон №237-ФЗ) процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном Федеральным законом №237-ФЗ.

Группировка объектов оценки – процесс объединения объектов оценки в группы и подгруппы (при необходимости) для целей государственной кадастровой оценки в соответствии с главой IX «Группировка бюджетным учреждением объектов недвижимости. Особенности применения подходов» МУ о ГКО.

Дата определения кадастровой стоимости – день, по состоянию на который сформирован перечень объектов оценки (п. 5 ст. 13 Федерального Закона от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Декларация – декларация о характеристиках объекта недвижимости, подаваемая юридическим лицом и физическим лицом в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Единый государственный реестр недвижимости – свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит из:

1) реестра объектов недвижимости;

2) реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества;

3) реестра сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, территорий объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, особых экономических зон, охотничьих угодий, территорий опережающего социально-экономического развития, зон территориального развития в Российской Федерации, игорных зон, лесничеств, лесопарков, о Государственной границе Российской Федерации, границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о береговых линиях (границах водных объектов), а также сведений о проектах межевания территорий (далее также - реестр границ);

4) реестровых дел;

5) кадастровых карт;

6) книг учета документов.

Единичные ошибки - ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости, повлиявшие на величину кадастровой стоимости одного объекта недвижимости.

Единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений, находящихся на определенной территории.

Закон о кадастровой оценке – Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 № 237-ФЗ.

Здание – результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных. Жилое здание - жилой дом постоянного типа, рассчитанный на длительный срок службы. Нежилое здание - предназначенное для использования для производственных, торговых, культурно-просветительных, лечебно-санитарных, коммунально-бытовых, административных и др. (кроме постоянного проживания) целей.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания.

Затраты на замещение - представляют собой расчетную оценку затрат на сооружение или приобретение нового современного эквивалентного объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

Затраты на воспроизводство - представляют собой расчетную оценку затрат на сооружение или приобретение точной копии объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

Индивидуальная оценка – процесс определения кадастровой стоимости индивидуально в отношении объекта недвижимости на основе подходов к оценке (сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке).

Кадастровая стоимость - стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном Федеральным законом №237-ФЗ, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с МУ о ГКО или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 Федерального закона №237-ФЗ. Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с МУ о ГКО.

Калибровка модели – процесс расчёта и уточнения коэффициентов модели.

Картографический слой – совокупность однотипных пространственных объектов, является основной единицей представления данных – на уровне слоев осуществляются поиск, загрузка и выгрузка данных в среду ГИС.

Корректировка (поправка) - представляет собой операцию (часто – математическую), учитывающую разницу в стоимости между оцениваемым и сравнимым объектами, вызванную влиянием конкретного элемента сравнения. Все корректировки выполняются по принципу «от объекта сравнения к объекту, подлежащему государственной кадастровой оценке».

Массовая оценка недвижимости – процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Методические указания – приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 04.08.2021 г. №П/0336 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке (МУ о ГКО).

Метод статистического (регрессионного) моделирования. Под названием метода «статистического (регрессионного) моделирования», утвержденным в МУ о ГКО, в настоящем отчете понимается метод регрессионного анализа, который является одним из методов статистического анализа.

Моделирование – построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости на основе установления уравнения связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью объектов недвижимости и ценообразующими факторами.

Машино-место – в соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Назначение объекта оценки – назначение, предусмотренное ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»:

- назначение здания (нежилое, жилое, многоквартирный дом, жилое строение, садовый дом);

- назначение помещения (жилое, нежилое).

Объекты недвижимости – это земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Объекты оценки – здания, сооружения, ОНС, помещения, машино-места, включенные в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сформированный на основании данных Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Объект капитального строительства – здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением не капитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Объект незавершенного строительства – в соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса РФ здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Объект культурного наследия – объект недвижимого имущества (включая объекты археологического наследия) и иные объекты с исторически связанными с ними территориями, произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры.

Объекты нежилого фонда – объекты, не предназначенные для постоянного проживания.

Отчет об итогах государственной кадастровой оценки – итоговый документ, составленный по результатам определения кадастровой стоимости. Требования к Отчету устанавливаются Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 14.06.2022 № П/0225 «Об установлении Требований к отчету об итогах государственной кадастровой оценки».

Оценочное зонирование – заключается в систематизации на дату определения кадастровой стоимости рыночной информации о сделках (предложениях) с типовыми объектами недвижимости исходя из их местоположения и вида использования с учетом существующего и перспективного развития, а также затрат на создание указанных объектов недвижимости.

Перечень объектов оценки – сведения обо всех объектах недвижимости, указанных в решении о проведении государственной кадастровой оценки, данный перечень формируется органом регистрации прав на основании решения о проведении государственной кадастровой оценки (ст. 13 Федерального Закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке») в соответствии с требованиями Приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 06.08.2020 № П/0283 «Об утверждении Порядка формирования и предоставления перечней объектов недвижимости».

Подход к оценке – это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Подготовка к проведению государственной кадастровой оценки – сбор и обработка информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, в соответствии с МУ о ГКО. Срок проведения до 1 января года определения кадастровой стоимости.

Помещение – часть объема здания, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

Прибыль застройщика (инвестора) – предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта.

Результат оценки - итоговая величина стоимости объекта оценки.

Регрессионный анализ – совокупность формальных (математических) процедур, предназначенных для измерения тесноты, направления и аналитического выражения влияния ценообразующих факторов на стоимостной показатель.

Росреестр (орган регистрации прав) – Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

Рыночная информация – цены сделок, спроса и предложения по объектам, близким по характеристикам к оцениваемым объектам, и иные показатели, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

Родительский объект – объект недвижимости, в котором располагаются объекты другого вида (для здания – земельный участок, для помещения – здание или сооружение, в котором это помещение располагается).

Сравнительный подход – совокупность методов, основанных на сравнении цен сделок (предложений) по аналогичным объектам недвижимости (п. 41.1. МУ о ГКО).

Статистическая модель – математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной (кадастровая стоимость) и значениями независимых переменных (ценообразующие факторы объектов недвижимости) (п. 45.1. МУ о ГКО).

Системные ошибки - ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости, повлиявшие на величину кадастровой стоимости нескольких объектов недвижимости.

Сооружение – результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Спецификация модели – процесс определения вида модели, набора ценообразующих факторов.

Удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) – удельная кадастровая стоимость, которая рассчитывается как средневзвешенное значение кадастровых стоимостей Объектов оценки, схожих по виду использования групп/подгрупп объектов недвижимости в территориальной единице (в кадастровом квартале, муниципальном округе и т.п.).

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации – исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации по решению которого проводится Государственная кадастровая оценка. Уполномоченным органом субъекта Российской Федерации Чеченской Республики является Министерство имущественных и земельных отношений Чеченской Республики.

Фактическое разрешенное использование объекта недвижимости – фактическое (текущее) использование объекта недвижимости, не противоречащее установленным требованиям к использованию объекта недвижимости.

Физический износ – утрата полезности объекта недвижимости или его компонентов, связанная с временным фактором (естественное старение) или условиями эксплуатации, которая приводит к потере стоимости.

Функциональное устаревание - представляет собой утрату полезности вследствие недостатков, которыми характеризуется оцениваемый объект недвижимости по сравнению с его заменителем, при условии, что такая утрата приводит к потере стоимости у оцениваемого объекта недвижимости.

Ценообразующие факторы (характеристики) объекта недвижимости – различные факторы, которые оказывают влияние на стоимость объектов недвижимости, полученные путем обзора, сбора и анализа информации: о внешней среде объектов недвижимости (экономические, социальные, экологические и прочие факторы); о рынке объектов недвижимости, включая информацию о факторах, влияющих на цены и объем сделок (предложений); информация об их физических свойствах, технических и эксплуатационных характеристиках; о иной информации, необходимой для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Ценовая зона – часть территории, в границах которой определены близкие по значению удельные показатели средних рыночных цен типовых объектов недвижимости.

Цифровая тематическая карта – карта, сформированная в целях определения значений ценообразующих факторов по объектам недвижимости и отображения результатов.

XML - пригодный для любой операционной системы и любого аппаратного обеспечения, не зависящий от программного и аппаратного обеспечения инструмент передачи информации, формат данных, в котором осуществляется передача сведений из Единого государственного реестра недвижимости.

Перечень сокращений, используемых в Отчете

БД – база данных.

ВВП – валовой внутренний продукт.

ВРП — валовый региональный продукт.

ВР – вид расчета.

ВРИ – вид разрешенного использования.

ГКО – государственная кадастровая оценка.

ГНП – городской населенный пункт.

ГО – городской округ.

ГИС – геоинформационная система.

ЕГРН – единый государственный реестр недвижимости.

ЕИС – единая информационная система.

ЗУ – земельный участок.

ИЖС - индивидуальное жилищное строительство.

КЛАДР – классификатор адресов Российской Федерации.

КС - класс конструктивной системы.

кв. м – квадратный метр.

МКД – многоквартирный дом.

МУ о ГКО - Методические указания о государственной кадастровой оценке - Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 04.08.2021 г. №П/0336 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке (МУ о ГКО).

ММ – машино-место.

МО – муниципальное образование.

макс. – максимальное значение.

мин. – минимальное значение.

НП – населенный пункт.

НК РФ – Налоговый кодекс РФ.

ОА – объект аналог.

ОКС – объект капитального строительства.

ОМСУ - органы местного самоуправления

ОН – объект недвижимости.

ОО – объект (объекты) оценки.

ОНС – объект незавершенного строительства.

ОСЗ - отдельно стоящее здание.

ОКТМО – общероссийский классификатор территорий муниципальных образований.

ПКК - электронный ресурс «Публичная кадастровая карта».

Росстат - Федеральная служба государственной статистики.

Росреестр – Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

РЦ – районный центр.

СПО – специальное программное обеспечение.

СНП – сельский населенный пункт.

СТО – станция технического обслуживания автомобилей.

сред. – среднее значение.

МИЗО - Министерство имущественных и земельных отношений Чеченской Республики.

УПКС – удельный показатель кадастровой стоимости.

УПСС – укрупненный показатель стоимости строительства.

УПРС – удельный показатель рыночной стоимости

Учреждение – Государственное бюджетное учреждение Чеченской Республики «Государственная кадастровая оценка».

Федеральный закон №237-ФЗ - Федеральный закон от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

ФИАС – Федеральная информационная адресная система.

ФС – факторы стоимости.

ЦОФ – ценообразующий фактор.

ЦЗ – ценовая зона.

ВВОДНАЯ ГЛАВА

Реквизиты Отчета, наименование субъекта РФ, реквизиты решения о проведении государственной кадастровой оценки, виды объектов недвижимости, дата по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости

Таблица 2.1 Реквизиты отчета

Наименование субъекта Российской Федерации, на территории которого проводилась государственная кадастровая оценка	Чеченская Республика
Реквизиты (наименование, дата подписания (утверждения), номер)	Распоряжение Министерства имущественных и земельных отношений Чеченской Республики от 14 апреля 2022 года № 408-ТИ «О проведении государственной кадастровой оценки в Чеченской Республике в 2023 году».
Реквизиты Отчета (наименование, дата подписания (утверждения), номер)	ОТЧЕТ № ОКС-2023-ГКО «О государственной кадастровой оценке всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Чеченской Республики зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест по состоянию на 1 января 2023 года»
Виды объектов недвижимости, в отношении которых проводится государственная кадастровая оценка	Здания, помещения, сооружения, объекты незавершенного строительства, машино-места, учтенные в Едином государственном реестре недвижимости, расположенные на территории Чеченской Республики
Дата подписания (утверждения) Отчета:	29 сентября 2023 года
Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости:	1 января 2023 года

Сведения об общем количестве объектов недвижимости, содержащихся в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее – Перечень), а также о количестве объектов недвижимости, содержащихся в Перечне, в разрезе видов объектов недвижимости

Перечень объектов оценки включает 407 516 объектов недвижимости. Сведения о количестве объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в разрезе видов объектов недвижимости представлены в следующей таблице.

Таблица 2.2 Количество объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке

Вид объекта недвижимости	Количество объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке
Здания	225 699
Сооружения	20 250
Объекты незавершенного строительства	3 054
Машино-места	391
Помещения	158 122
ИТОГО	407 516

Перечень документов, которые использовались при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, содержащий их наименования и иные реквизиты

Перечень нормативных правовых актов

Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (ред. от 19.12.2022);

Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 04.08.2021 № П/0336 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке»;

Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 14.06.2022 № П/0225 «Об установлении требований к отчету об итогах государственной кадастровой оценки»;

Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 06.08.2020 г. № П/0283 «Об утверждении Порядка формирования и предоставления перечней объектов недвижимости»;

Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 24.05.2021 г. № П/0216 «Об утверждении порядка рассмотрения декларации о характеристиках объекта недвижимости, в том числе ее формы»;

Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 06.08.2020 г. № П/0280 «Об утверждении Порядка рассмотрения обращений о предоставлении разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости, в том числе формы предоставления таких разъяснений»;

Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации 12.04.2017 № 177 «Об утверждении перечня областей, в которых работники бюджетного учреждения, созданного субъектом российской федерации и наделенного полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, привлекаемые к определению кадастровой стоимости, должны иметь высшее образование и (или) профессиональную переподготовку, и порядка подтверждения соответствия требованиям, предъявляемым к работникам бюджетного учреждения, созданного субъектом Российской Федерации и наделенного полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, привлекаемым к определению кадастровой стоимости»;

Приказ Росреестра от 14.06.2022 N П/0226 "Об установлении критериев соответствия методическим указаниям о государственной кадастровой оценке проекта отчета, обновленной версии проекта отчета, составленных бюджетным учреждением, созданным субъектом Российской Федерации и наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости;

Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 06.08.2020 г. № П/0278 «Об утверждении Порядка ведения фонда данных государственной кадастровой оценки и предоставления сведений, включенных в этот фонд, а также Перечня иных сведений о кадастровой стоимости, о порядке и об основаниях ее определения, требований по их включению в фонд данных государственной кадастровой оценки»;

Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ;

Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ;

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ;

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ;

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26.11.2001 г. № 146-ФЗ;

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть четвертая) от 18.12.2006 г. № 230-ФЗ;

Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ;

Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 г. № 146-ФЗ;

Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 г. № 117-ФЗ;

Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №190-ФЗ;

Перечень внешних источников информации

Перечень внешних источников, которые использовались при определении кадастровой стоимости, приведены ниже.

Таблица 2.3 Перечень внешних источников

№ п/п	Перечень внешних источников	Формат источника информации (печатный/электронный)
1	Фонд данных государственной кадастровой оценки https://rosreestr.ru/wps/portal/cc_ib_svedFDGKO	Электронный
2	Сайт «Яндекс.Карты» www.maps.yandex.ru	Электронный
3	Сайт « Google Карты» www.google.ru/maps	Электронный
4	Сайт «2 ГИС - электронный справочник» www.2gis.ru	Электронный
5	Сайт «Публичная кадастровая карта» www. pkk5.rosreestr.ru	Электронный
6	Сайт «Википедия - свободная энциклопедия» www.ru.wikipedia.org	Электронный
7	Сайт «Министерство экономического развития РФ» www.economy.gov.ru	Электронный
8	Сайт «Управление Федеральной службы государственной статистики» http://www.gks.ru/	Электронный
9	Сайт «Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Чеченской Республике» https://95.rosstat.gov.ru/	Электронный
10	Сайт Федеральное агентство по недропользованию по СКФО https://skfo.rosnedra.su/	Электронный
11	Официальный сайт Главы Чеченской Республики https://chechnya.gov.ru/	Электронный
14	Сайт «Авито» www.avito.ru	Электронный
15	Официальный сайт Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru	Электронный
16	Сайт «Domofond.ru» https://www.domofond.ru	Электронный
18	Сайт «Яндекс.Недвижимость» https://realty.yandex.ru/volgograd/	Электронный
20	Сайт бесплатных объявлений «Из рук в руки» https://irr.ru	Электронный
22	Сайт «СтатРиэлт» https://statrielt.ru	Электронный
23	Сайт государственной корпорации - фонд содействия реформированию жилищно – коммунального хозяйства www.reformagkh.ru	Электронный
24	Сайт «Государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства» www.dom.gosuslugi.ru/#!/main	Электронный
25	Сайт Центрального банка российской Федерации www.cbr.ru	Электронный
26	С.А. Табакова, А.В. Дидковская. ЖИЛЫЕ ДОМА. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Чеченской Республики на 01.01.2023, для условий строительства в Российской Федерации. Серия «Справочник оценщика», -М.: ООО «КО-ИНВЕСТ Опцион», 2023. – 739 с.	Электронный
27	С.А. Табакова, А.В. Дидковская. ОБЩЕСТВЕННЫЕ ЗДАНИЯ. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Чеченской Республики на 01.01.2023, для условий строительства в Российской Федерации. Серия «Справочник оценщика», -М.: ООО «КО-ИНВЕСТ Опцион», 2023. – 766 с.	Электронный
28	С.А. Табакова, А.В. Дидковская. ЗДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ АГРОПРОМЫШЛЕННОГО КОМПЛЕКСА. В уровне цен Чеченской Республики на 01.01.2023, для условий строительства в Российской Федерации. Серия «Справочник оценщика», -М.: ООО «КО-ИНВЕСТ Опцион», 2023. – 698 с.	Электронный
29	С.А. Табакова, А.В. Дидковская. МАГИСТРАЛЬНЫЕ СЕТИ И ТРАНСПОРТ. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Чеченской Республики на 01.01.2023, для условий строительства в Российской Федерации. Серия «Справочник оценщика», -М.: ООО «КО-ИНВЕСТ Опцион», 2023. – 422 с.	Электронный
30	С.А. Табакова, А.В. Дидковская. ПРОМЫШЛЕННЫЕ ЗДАНИЯ. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Чеченской Республики на 01.01.2023, для условий строительства в Российской Федерации. Серия «Справочник оценщика», -М.: ООО «КО-ИНВЕСТ Опцион», 2023. – 1228 с.	Электронный
31	С.А. Табакова, А.В. Дидковская. ПРОМЫШЛЕННЫЕ СООРУЖЕНИЯ. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Чеченской Республики на 01.01.2023, для условий строительства в Российской Федерации. Серия «Справочник оценщика», -М.: ООО «КО-ИНВЕСТ Опцион», 2023. – 828 с.	Электронный
32	С.А. Табакова, А.В. Дидковская. СКЛАДСКИЕ ЗДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Чеченской Республики на 01.01.2023, для условий строительства в Российской Федерации. Серия «Справочник оценщика», -М.: ООО «КО-ИНВЕСТ Опцион», 2023. – 476 с.	Электронный
33	С.А. Табакова, А.В. Дидковская. СООРУЖЕНИЯ ГОРОДСКОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Чеченской Республики на 01.01.2023, для условий строительства в Российской Федерации. Серия «Справочник оценщика», -М.: ООО «КО-ИНВЕСТ Опцион», 2023. – 478 с.	Электронный
34	С.А. Табакова, А.В. Дидковская. БЛАГОУСТРОЙСТВО ТЕРРИТОРИЙ. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Чеченской Республики на 01.01.2023, для условий строительства в Российской Федерации. Серия «Справочник оценщика», -М.: ООО «КО-ИНВЕСТ Опцион», 2023. – 198 с.	Электронный
35	С.А. Табакова, А.В. Дидковская. СПРАВОЧНИК ОЦЕНЩИКА. Укрупненные показатели стоимости строительства. Том 1. ТЕХНИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ И МЕТОДИЧЕСКИЕ МАТЕРИАЛЫ. В уровне цен Чеченской Республики на 01.01.2023, для условий строительства в Российской Федерации. Серия «Справочник оценщика», -М.: ООО «КО-ИНВЕСТ Опцион», 2023. – 415 с.	Электронный

Перечень документов, полученных Учреждением в рамках части 6 статьи 12 и части 5 статьи 14 Закона о государственной кадастровой оценке

Согласно п. 16 Методических указаний подготовка к проведению государственной кадастровой оценки включает в себя сбор и обработку информации, необходимой для определения кадастровой стоимости.

В целях сбора, систематизации и накопления информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, Учреждением направлялись запросы о предоставлении недостающей информации об объектах недвижимости, необходимой для определения кадастровой стоимости, в федеральные органы исполнительной власти и подведомственные им организации, в частности, в организации, подведомственные федеральным органам исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере ценообразования и сметного нормирования в сфере градостроительной деятельности, в сфере земельных отношений, государственного мониторинга земель, изучения, использования, воспроизводства и охраны природных ресурсов, органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации и органы местного самоуправления, а также в подведомственные им организации в распоряжении которых имеется соответствующая информация, согласно приведённому списку.

1.	Министерство имущественных и земельных отношений Чеченской Республики:

- Министерством предоставлен перечень объектов капитального строительства, расположенных на территории Чеченской Республики, сведения о которых содержатся в ЕГРН, для проведения государственной кадастровой оценки, № 142 от 07.02.2023г. (Пр 1. Исходные данные\1.3 Сведения об ОН, содержащихся в Перечне\Перечень ОКС для оценки);

- Министерством предоставлен перечень реестра границ и перечень сделок с объектами недвижимости для проведения государственной кадастровой оценки, № 142 от 07.02.2023г (Пр 5. Сведения и материалы, содержащие информацию, доступ к которой ограничен\ОКС_2023_реестр границ и сделок);

Документы и сведения, полученные от федеральных и региональных органов исполнительной власти и органов местного самоуправления, а также подведомственных им организаций

№ пп.	Наименование, реквизиты документа	Адрес (источник, место) размещения информации
1.	Сведения, предоставленные федеральными, республиканскими и муниципальными органами исполнительной власти и подведомственными им организациями, а также иными организациями	Приложение 1.2
2.	Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке	Приложение 1.3
3.	Графическая часть перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке	Приложение 5.1

Схема организации проведения работ по определению кадастровой стоимости и их описание

В рамках настоящего Отчета в соответствии с решением Уполномоченного органа определялась кадастровая стоимость объектов капитального строительства расположенных на территории Чеченской Республики, по состоянию на 1 января 2023 года.

Рисунок 2.1 Организационная схема выполнения работ по ГКО на территории Чеченской Республики

Порядок проведения государственной кадастровой оценки установлен Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и включает совокупность следующих действий:

- принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;

- определение кадастровой стоимости и составление отчета об итогах государственной кадастровой оценки;

- утверждение результатов определения кадастровой стоимости.

Графическое отображение организационной схемы представлено также в Приложении 1.

Этап 1. Принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки

Очередная государственная кадастровая оценка проводится через четыре года с года проведения последней государственной кадастровой оценки соответствующих видов объектов недвижимости:

одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории субъекта Российской Федерации зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест;

одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории субъекта Российской Федерации земельных участков.

В случае отсутствия в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки отдельных сведений об объекте недвижимости, определенных порядком формирования и предоставления перечней объектов недвижимости, в отношении такого объекта недвижимости государственная кадастровая оценка не проводится.

Решение о проведении государственной кадастровой оценки принимает уполномоченный орган субъекта Российской Федерации. В Чеченской Республике таким органом является Министерство имущественных и земельных отношений Чеченской Республики. Решение о проведении государственной кадастровой оценки принимается не позднее чем за шесть месяцев до 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации в течение тридцати календарных дней со дня принятия решения о проведении государственной кадастровой оценки обеспечивает информирование о принятии этого решения, а также о приеме бюджетным учреждением документов, содержащих сведения о характеристиках объектов недвижимости.

Копия решения о проведении государственной кадастровой оценки содержится в Приложении 1 к настоящему отчету (Приложение 1 Исходные данные\1.1. Копия решения о проведении государственной кадастровой оценки).

Этап 2. Подготовка к проведению государственной кадастровой оценки

Подготовка к проведению государственной кадастровой оценки осуществляется бюджетным учреждением на постоянной основе. Подготовка к проведению государственной кадастровой оценки осуществляется в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. В рамках подготовки к проведению государственной кадастровой оценки бюджетным учреждением осуществляется в том числе сбор, обработка и учет информации об объектах недвижимости, кадастровая стоимость которых была установлена в размере рыночной стоимости.

Бюджетное учреждение обеспечивает сбор недостающей информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, в том числе путем направления запросов о ее предоставлении в органы и организации, в распоряжении которых имеется такая информация.

Федеральные органы исполнительной власти и подведомственные им организации, в частности организации, подведомственные федеральным органам исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере ценообразования и сметного нормирования в сфере градостроительной деятельности, в сфере земельных отношений, государственного мониторинга земель, изучения, использования, воспроизводства и охраны природных ресурсов, органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации и органы местного самоуправления, а также подведомственные им организации, обязаны бесплатно предоставить бюджетному учреждению имеющуюся в их распоряжении информацию или уведомить об отсутствии запрошенной информации в течение двадцати рабочих дней со дня получения запроса.

Результаты мероприятий по подготовке к проведению государственной кадастровой оценки представлены в Приложении 1 к настоящему отчету (Приложение 1 Исходные данные\2. Результаты сбора и обработки информации, необходимой для определения КС, Приложение 1 Исходные данные\1.4. Информация о характеристиках ОН).

Этап 3. Формирование и обработка перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке

Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, формируется и предоставляется в уполномоченный орган субъекта Российской Федерации подведомственным органу регистрации прав федеральным государственным бюджетным учреждением бесплатно на основании решения о проведении государственной кадастровой оценки в течение двадцати рабочих дней с 1 января года проведения государственной кадастровой оценки, указанного в решении о проведении государственной кадастровой оценки, размещенном в фонде данных государственной кадастровой оценки.

В перечень включаются сведения Единого государственного реестра недвижимости, актуальные по состоянию на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки. В перечень также включаются иные сведения и материалы в объеме, определенном порядком формирования и предоставления перечня.

Орган регистрации прав размещает в фонде данных государственной кадастровой оценки сведения об объектах недвижимости, включенных в перечень. Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации в течение трех рабочих дней со дня поступления перечня направляет его в бюджетное учреждение. Обработка перечня для целей определения кадастровой стоимости осуществляется государственным бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Сведения об объектах недвижимости представлены в Приложении 1 к настоящему отчету (Приложение 1 Исходные данные\1.3. Сведения об ОН, содержащихся в перечне).

Этап 4. Сбор и анализ информации о рынке объектов недвижимости

Бюджетным учреждением осуществляется сбор и анализ информации об экономических, социальных, экологических факторах (социально-экономическое состояние РФ и Чеченской Республики). Вся информация должна быть получена из официальных источников. Результатом должен быть краткий обзор об экономических, социальных, экологических факторах, влияющих на стоимость объектов.

Кроме того, бюджетным учреждением осуществляется сбор и анализ информации о рынке объектов недвижимости (обзор состояния рынка недвижимости и его сегментов). Информация должна быть получена из официальных источников.

Результатом должен быть краткий обзор рынка объектов недвижимости.

Сведения о результатах сбора и обработки информации о рынке недвижимости представлены в Расчетной главе текстовой части отчета, а также в Приложении 1 к настоящему отчету (Приложение 1 Исходные данные\1.6. Результаты сбора информации о рынке ОН).

Этап 5. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов

На основе проведенного анализа информации о внешней среде объектов недвижимости определяются ценообразующие факторы, характеризующие объекты недвижимости.

На основе проведенного анализа информации о рынке, сегменте рынка объектов недвижимости определяются ценообразующие факторы, характеризующие непосредственное окружение и сегмент рынка объектов недвижимости.

Бюджетным учреждением проводится сбор данных о значениях ценообразующих факторов (п. 27 Методических указаний). Результатом собранной информации о ценообразующих факторах являются сведения, представленные в семантическом и графическом виде. По итогам сбора ценообразующих факторов проводится анализ их значений на полноту, достоверность и непротиворечивость.

Результаты сбора информации о ценообразующих факторах представлены в Приложении 1 к настоящему отчету (Исходные данные\1.5. Исходные данные для определения значений ЦФ)

Этап 6. Определение кадастровой стоимости объектов оценки

Определение кадастровой стоимости бюджетным учреждением осуществляется с применением методов массовой оценки и в рамках индивидуального расчета.

В рамках методов массовой оценки, при определении кадастровой стоимости бюджетным учреждением проводится группировка объектов недвижимости на группы и подгруппы (при необходимости) в соответствии с Методическими указаниями. Кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется в рамках каждой из групп (подгрупп). В рамках одной группы (подгруппы) используются одни и те же подходы и методы, а также критерии взвешивания полученного результата.

Определение кадастровой стоимости в рамках индивидуального расчета производится, в соответствии с п. 49 Методических указаний в следующих случаях:

1) требуется определение стоимости эталонного (типового) объекта с заданными характеристиками, относительно которого будут моделироваться стоимости объектов недвижимости;

2) требуется определение стоимости конкретных объектов недвижимости с целью обеспечения достаточного количества информации о рынке (сегменте рынка) объектов недвижимости или в случае невозможности продолжения фактического использования объекта недвижимости;

3) невозможности расчета с применением моделирования стоимости, в том числе статистической обработки объектов, в силу недостаточного количества информации о рынке (сегменте рынка) объектов недвижимости;

4) определение кадастровой стоимости особо сложных объектов недвижимости, обладающих уникальными характеристиками.

Индивидуальный расчет осуществляется исходя из вида разрешенного использования оцениваемого объекта.

Результаты проведения мероприятий по определению кадастровой стоимости объектов оценки представлены в Приложениях 2,3,4 (Приложение 2 Определение кадастровой стоимости ОН, Приложение 3 Кадастровая стоимость объектов недвижимости, Приложение 4 Систематизированные сведения).

Этап 7. Составление проекта отчета

По итогам определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением составляется проект отчета на электронном носителе в форме электронного документа. Проект отчета составляется в отношении всех объектов недвижимости, включенных в перечень.

Бюджетным учреждением в течение трех рабочих дней со дня составления проекта отчета осуществляется его размещение на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" без опубликования информации о таком размещении, а также направляет проект отчета и сведения о месте его размещения в орган регистрации прав.

Этап 8. Проверка проекта отчета и устранение выявленных несоответствий требованиям к отчету

Орган регистрации прав в течение десяти рабочих дней со дня получения проекта отчета осуществляет его проверку на соответствие требованиям к отчету. Орган регистрации прав в течение трех рабочих дней со дня окончания проверки проекта отчета направляет в бюджетное учреждение и уполномоченный орган субъекта Российской Федерации уведомление о соответствии или несоответствии проекта отчета требованиям к отчету с указанием требований, которым не соответствует проект отчета.

Бюджетное учреждение осуществляет устранение выявленного органом регистрации прав несоответствия требованиям к отчету в течение семи рабочих дней со дня получения уведомления органа регистрации прав о таком несоответствии и представляет в орган регистрации прав исправленный проект отчета для повторной проверки, а также осуществляет его размещение на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Этап 9. Размещение в фонде данных государственной кадастровой оценки проекта отчета для представления замечаний, связанных с определением кадастровой стоимости

В случае соответствия проекта отчета требованиям к отчету, орган регистрации прав в течение трех рабочих дней со дня окончания его проверки размещает в фонде данных государственной кадастровой оценки сведения и материалы, содержащиеся в проекте отчета, в объеме, предусмотренном порядком ведения фонда данных государственной кадастровой оценки, а также сведения о месте размещения проекта отчета на официальном сайте бюджетного учреждения в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" на тридцать календарных дней для представления замечаний, связанных с определением кадастровой стоимости.

Орган регистрации прав не позднее дня начала представления замечаний к проекту отчета обеспечивает размещение в фонде данных государственной кадастровой оценки информации о порядке и сроках представления замечаний к проекту отчета.

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации в течение пяти рабочих дней со дня получения уведомления о соответствии проекта отчета требованиям к отчету обеспечивает информирование о размещении проекта отчета, месте его размещения, о порядке и сроках представления замечаний к проекту отчета, а также об объектах недвижимости, в отношении которых проводится государственная кадастровая оценка, путем:

1) размещения извещения на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»;

2) опубликования извещения в печатном средстве массовой информации, в котором осуществляется обнародование (официальное опубликование) правовых актов органов государственной власти субъекта Российской Федерации;

3) размещения извещения на своих информационных щитах;

4) направления информации в органы местного самоуправления поселений, муниципальных районов, городских округов, муниципальных округов для ее доведения до сведения заинтересованных лиц.

Замечания к проекту отчета представляются в течение срока его размещения для представления замечаний к нему.

Этап 10. Рассмотрение замечаний и внесение исправлений в проект отчета

В случае соответствия замечаний предъявляемым к ним требованиям, эти замечания рассматриваются государственным бюджетным учреждением и в случае обоснованности замечаний, после уточнения сведений вносятся исправления в проект отчета. В случае, если бюджетным учреждением принимается решение об учете замечания к проекту отчета и пересчете кадастровой стоимости объекта недвижимости, указанного в таком замечании, бюджетное учреждение обязано проверить, применимо ли такое замечание к иным объектам недвижимости, в том числе соседним, смежным, однотипным, в отношении которых может быть проведен аналогичный пересчет кадастровой стоимости. При выявлении соответствующей необходимости кадастровая стоимость таких объектов недвижимости также пересчитывается.

В случае выявления бюджетным учреждением оснований для внесения изменений в проект отчета в течение срока его размещения в фонде данных государственной кадастровой оценки, в том числе в связи с представленными замечаниями, бюджетное учреждение составляет обновленную версию проекта отчета, содержащую требуемые изменения, а также справку с информацией об учтенных и неучтенных замечаниях к проекту отчета с обоснованием отказа в их учете.

Бюджетное учреждение размещает обновленную версию проекта отчета для представления замечаний к нему и справку на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в течение срока размещения текущей версии проекта отчета в фонде данных государственной кадастровой оценки и пяти календарных дней после завершения срока такого размещения.

В течение одного календарного дня со дня размещения обновленной версии проекта отчета на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", бюджетное учреждение обеспечивает передачу в орган регистрации прав сведений о месте размещения обновленной версии проекта отчета, а также содержащихся в нем сведений и материалов в объеме, предусмотренном порядком ведения фонда данных государственной кадастровой оценки. Орган регистрации прав в течение одного рабочего дня со дня получения от бюджетного учреждения сведений и материалов, содержащихся в обновленной версии проекта отчета, размещает их в фонде данных государственной кадастровой оценки, до дня завершения срока размещения текущей версии проекта отчета, но не менее чем на пятнадцать календарных дней.

После размещения обновленной версии проекта отчета размещение предыдущей версии проекта отчета, прием замечаний к ней и проверка предыдущей версии проекта отчета органом регистрации прав прекращаются. В течение десяти календарных дней со дня размещения обновленной версии проекта отчета, орган регистрации прав осуществляет проверку обновленной версии проекта отчета на соответствие требованиям к отчету и направляет в бюджетное учреждение и уполномоченный орган субъекта Российской Федерации уведомление о соответствии или несоответствии обновленной версии проекта отчета требованиям к отчету с указанием требований к отчету, которым не соответствует обновленная версия проекта отчета.

В течение срока представления замечаний к проекту отчета, включая его обновленные версии, орган регистрации прав осуществляет их проверку на соответствие методическим указаниям о государственной кадастровой оценке по критериям, установленным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки, и направляет в бюджетное учреждение и уполномоченный орган субъекта Российской Федерации уведомление о соответствии или несоответствии проекта отчета таким критериям с указанием критериев, которым не соответствует проект отчета.

Этап 11. Составление итогового отчета о государственной кадастровой оценке

В случае отсутствия выявленных бюджетным учреждением оснований для внесения изменений в текущую версию проекта отчета, а также замечаний органа регистрации прав после завершения срока размещения текущей версии проекта отчета в фонде данных государственной кадастровой оценки текущая версия проекта отчета считается отчетом, о чем бюджетное учреждение в течение пяти календарных дней после завершения срока размещения текущей версии проекта отчета в фонде данных государственной кадастровой оценки уведомляет орган регистрации прав.

Бюджетное учреждение составляет в форме электронного документа справку, содержащую информацию обо всех неучтенных замечаниях к текущей версии проекта отчета, с обоснованием отказа в их учете или об отсутствии замечаний к текущей версии проекта отчета и в течение пяти календарных дней после завершения срока размещения текущей версии проекта отчета в фонде данных государственной кадастровой оценки направляет такую справку и отчет на электронном носителе в орган регистрации прав и в уполномоченный орган субъекта Российской Федерации.

Этап 12. Утверждение результатов определения кадастровой стоимости

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации в течение двадцати рабочих дней со дня получения отчета утверждает содержащиеся в таком отчете результаты определения кадастровой стоимости путем принятия соответствующего акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости.

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации в течение тридцати рабочих дней со дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости обеспечивает его официальное опубликование и информирование о его принятии, а также о порядке рассмотрения заявлений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

Сведения о работниках бюджетного учреждения, непосредственно осуществивших определение кадастровой стоимости, руководителе такого бюджетного учреждения

Руководитель бюджетного учреждения

Руководитель бюджетного учреждения, осуществившего определение кадастровой стоимости – руководитель Государственного бюджетного учреждения Чеченской Республики «Государственная кадастровая оценка», Макаева Залина Исаевна (приказ Министерства имущественных и земельных отношений Чеченской Республики от 04.01.2021 г. № 5-л/с «О назначении Макаевой З.И.).

Сведения о работниках бюджетного учреждения, непосредственно осуществивших определение кадастровой стоимости

Фамилия, имя, отчество	Макаева Залина Исаевна
Структурное подразделение, должность	Администрация, руководитель, государственный кадастровый оценщик
Опыт работы, связанный с определением кадастровой и (или) иных видов стоимости объектов недвижимости	Стаж работы в области оценки объектов недвижимости с 2018 г.
Сведения о документах, подтверждающих получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности
Наименование образовательного учреждения, выдавшего документ	Чеченский Государственный Университет (г.Грозный)
Вид документа	Диплом о высшем образовании квалификация «Экономист» по специальности «Бухгалтерский учет, анализ и аудит»
Номер и дата выдачи	Диплом: ВСГ № 2861918 от 02.06.2008 г.
Наименование образовательного учреждения, выдавшего документ	Волгоградский Государственный технический университет (ВОЛГГТУ) (г.Волгоград)
Вид документа	Диплом о профессиональной переподготовке по программе «Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости»
Номер и дата выдачи	Диплом: Д.ДПО № 004722 от 20.08.2021 г.
Степень участия в проведении оценки	Общее руководство процессом кадастровой оценки; исполнитель основной части Отчета; структура, рецензирование, корректура Отчета; контроль качества результатов определения кадастровой стоимости
Фамилия, имя, отчество	Цамаев Апти Вахитович
Структурное подразделение, должность	Заместитель руководителя, государственный кадастровый оценщик
Опыт работы, связанный с определением кадастровой и (или) иных видов стоимости объектов недвижимости	Стаж работы в области оценки объектов недвижимости с 2018 г.
Сведения о документах, подтверждающих получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности
Наименование образовательного учреждения, выдавшего документ	Грозненский Государственный нефтяной институт им.М.Д.Миллионщикова ГГНИ
Вид документа	Диплом о высшем образовании квалификация «Инженер-строитель» по специальности «Промышленное и гражданское строительство»
Номер и дата выдачи	Диплом ДВС № 0756302 от 21.03.2001 г.
Наименование образовательного учреждения, выдавшего документ	Волгоградский Государственный технический университет (ВОЛГГТУ) (г.Волгоград)
Вид документа	Диплом о профессиональной переподготовке по программе «Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости»
Номер и дата выдачи	Диплом Д.ДПО № 003051 от 05.03.2018 г.
Степень участия в проведении оценки	Общее руководство и организация работ по ГКО. Общий контроль сроков и качества работ. Постановка задач сотрудникам, разработка шаблонов запросов информации, анализ полноты и достоверности собранной информации, контроль качества построенных статистических моделей. Подготовка соответствующих текстовых частей отчета и приложений. Подготовка ответов на замечания к промежуточным отчетным документам
Фамилия, имя, отчество	Мусаев Адам Шамильевич
Структурное подразделение, должность	Начальник отдела государственной кадастровой оценки
Опыт работы, связанный с определением кадастровой и (или) иных видов стоимости объектов недвижимости	Стаж работы в области оценки объектов недвижимости с 2018 г.
Сведения о документах, подтверждающих получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности
Наименование образовательного учреждения, выдавшего документ	Харьковский национальный университет им. В.Н. Каразина (г.Харьков)
Вид документа	Диплом о высшем образовании квалификация «Экономист» по специальности «Международная экономика»
Номер и дата выдачи	Диплом В17 № 163542 от 07.07.2017 г.
Наименование образовательного учреждения, выдавшего документ	Грозненский Государственный Нефтяной Технический университет им.М.Д.Миллионщикова ГГНТУ (г.Грозный)
Вид документа	Диплом о высшем образовании квалификация «Экономист» по специальности «Финансовая экономика»
Номер и дата выдачи	Диплом ВСГ № 3163259 от 25.06.2015 г.
Степень участия в проведении оценки	Разработка структуры базы хранения данных по объектам кадастровой оценки. Конвертирование данных об объектах оценки из формата XML в форматы, используемые в процессе определения кадастровой стоимости. Программная реализация алгоритмов, используемых в процессе группировки объектов оценки, их геопривязки и определения величины их кадастровой стоимости. Разработка комплексной автоматизированной системы Учреждения. Подготовка результатов оценки в формате XML.
Фамилия, имя, отчество	Алиев Юсуп Белалаевич
Структурное подразделение, должность	Заместитель руководителя, государственный кадастровый оценщик
Опыт работы, связанный с определением кадастровой и (или) иных видов стоимости объектов недвижимости	Стаж работы в области оценки объектов недвижимости с 2018 г.
Сведения о документах, подтверждающих получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности
Наименование образовательного учреждения, выдавшего документ	Грозненский Государственный Нефтяной Технический университет им.М.Д.Миллионщикова ГГНТУ (г.Грозный)
Вид документа	Диплом о высшем образовании квалификация «Инженер» по специальности «Производство строительных материалов, изделий и конструкций»
Номер и дата выдачи	Диплом ВСГ № 3163259 от 25.06.2015 г.
Наименование образовательного учреждения, выдавшего документ	Волгоградский Государственный технический университет (ВОЛГГТУ) (г.Волгоград)
Вид документа	Диплом о профессиональной переподготовке по программе «Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости»
Номер и дата выдачи	Диплом Д.ДПО № 003060 от 05.03.2018 г.
Степень участия в проведении оценки	Подготовка слоев в формате Mapinfo, используемых для расчета значений ценообразующих факторов, характеризующих местоположение объектов недвижимости. Обоснование корректировок. Контроль качества построенных статистических моделей, контроль сроков и качества работ. Определение кадастровой стоимости всех видов объектов недвижимости. Работа с замечаниями к промежуточным отчетным документам.

Работники, непосредственно осуществившие определение государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства на территории Чеченской Республики и подписавшие Отчет, полностью соответствуют требованиям, установленным в ст. 10 Федерального закона №237-ФЗ от 03.07.2016г. «О государственной кадастровой оценке».

Сведения о работниках бюджетного учреждения, привлекаемых к определению кадастровой стоимости

Фамилия, имя, отчество	Хаджиев Абдулкерим Ахмедович
Структурное подразделение, должность	Консультант отдела государственной кадастровой оценки, государственный кадастровый оценщик
Опыт работы, связанный с определением кадастровой и (или) иных видов стоимости объектов недвижимости	Стаж работы в области оценки объектов недвижимости с 2018 г.
Сведения о документах, подтверждающих получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности
Наименование образовательного учреждения, выдавшего документ	Институт финансов и права: (г. Махачкала)
Вид документа	Диплом о высшем образовании квалификация «Экономист» по специальности «Финансы и кредит»
Номер и дата выдачи	Диплом ВСГ 2230244 от 06.06.2007 г.
Наименование образовательного учреждения, выдавшего документ	Волгоградский Государственный технический университет (ВОЛГГТУ) (г.Волгоград)
Вид документа	Диплом о профессиональной переподготовке по программе «Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости»
Номер и дата выдачи	Диплом Д.ДПО № 003052 от 05.03.2018 г.
Степень участия в проведении оценки	Определение кадастровой стоимости всех видов объектов недвижимости. Участие в анализе результатов оценки. Обеспечение бесперебойной работы оргтехники, программного обеспечения, хранения информации в электронном виде и доступа к этой информации, конвертация файлов
Фамилия, имя, отчество	Нанаев Расул Рамзанович
Структурное подразделение, должность	Консультант отдела государственной кадастровой оценки, государственный кадастровый оценщик
Опыт работы, связанный с определением кадастровой и (или) иных видов стоимости объектов недвижимости	Стаж работы в области оценки объектов недвижимости с 2018 г.
Сведения о документах, подтверждающих получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности
Наименование образовательного учреждения, выдавшего документ	Чеченский Государственный университет(ЧГУ) (г.Грозный)
Вид документа	Диплом о высшем образовании квалификация «Ученый агроном» по специальности «Плодоовощеводство и виноградарство»
Номер и дата выдачи	Диплом ВСВ 1327535 от 07.07.2005 г.
Наименование образовательного учреждения, выдавшего документ	Волгоградский Государственный технический университет (ВОЛГГТУ) (г.Волгоград)
Вид документа	Диплом о профессиональной переподготовке по программе «Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости»
Номер и дата выдачи	Диплом Д.ДПО № 003053 от 05.03.2018 г.
Степень участия в проведении оценки	Сбор, обработка, систематизация, верификация и накопление информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, в том числе о данных рынка недвижимости, а также информации, необходимой для проведения ГКО. Группировка объектов оценки, уточнение характеристик объектов оценки.

Сведения о допущениях, использованных при определении кадастровой стоимости

В соответствии с требованиями Приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 14.06.2022 № П/0225 «Об утверждении Требований к отчету об итогах государственной кадастровой оценки» в Отчете указываются сведения о допущениях, использованных при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости. При определении кадастровой стоимости объектов капитального строительства на территории Чеченской Республики использовались нижеследующие общие и специальные допущения:

Общие допущения

Содержащиеся в Отчёте анализ, мнения и заключения принадлежат Исполнителю оценки и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью Отчёта.

Определение кадастровой стоимости Объектов оценки осуществлялось исходя из количественных и качественных характеристик объектов, указанных в Перечне объектов оценки, а также информации, необходимой для проведения оценки Объектов оценки, сбор и анализ которой осуществляло Учреждение.

Учреждение не принимает на себя ответственность за достоверность качественной и количественной информации, содержащейся в ЕГРН, представленной в Перечне объектов оценки.

Вся информация, полученная Учреждением от федеральных органов исполнительной власти и подведомственных им организаций, в частности от организаций, подведомственных федеральным органам исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере ценообразования и сметного нормирования в сфере градостроительной деятельности, в сфере земельных отношений, государственного мониторинга земель, изучения, использования, воспроизводства и охраны природных ресурсов, органов исполнительной власти субъекта Российской Федерации и органов местного самоуправления, а также в подведомственные им организации в письменном или электронном виде и не вступающая в противоречие с профессиональным опытом сотрудников Учреждения, ответственных за подготовку Отчёта, рассматривалась как достоверная.

Информация, полученная от органов местного самоуправления, в том числе декларации и иных источников, содержащих сведения доказательного значения, после даты оценки, но отражающая информацию по состоянию на дату оценки в отношении количественных или качественных характеристик Объектов оценки, отражается в Отчёте, считается достаточной и достоверной для целей проведения государственной кадастровой оценки и может использоваться при проведении оценки. В рамках подготовки к ГКО Учреждением так же осуществлялся сбор и обработка информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, в том числе данные, полученные в результате обработки деклараций о характеристиках объектов недвижимости.

Неиспользование копий правоустанавливающих документов и иных документов не оказывает существенного влияния на точность и обоснованность результатов оценки Объектов оценки для установления кадастровой стоимости для целей налогообложения и не может служить причиной признания результатов проведённой оценки для целей установления кадастровой стоимости недостоверными.

Сведения, собранные Учреждением самостоятельно и использованные при подготовке Отчёта, полагаются полученными из надёжных источников и рассматриваются как достоверные.

Учреждение не проводило технических и иных специальных экспертиз (в том числе экологических) и исходило из предположения об отсутствии каких-либо скрытых фактов, влияющих на величину определяемой стоимости Объектов оценки, которые не могли быть обнаружены из состава переданных данных. На Учреждении не лежит ответственность по обнаружению таких фактов, как и ответственность в случае их обнаружения.

Учреждение не несёт ответственности за юридическое описание имущественных прав на Объекты оценки. Объект оценки и имущественные права на него рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений. Кадастровая стоимость определяется без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на объект недвижимости.

Специалисты Учреждения исходят из допущения, что использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины кадастровой стоимости объекта оценки.

Все иллюстративные материалы использованы в Отчёте исключительно в целях облегчения читателю визуального восприятия результатов оценки, поскольку нет обстоятельств, обязывающих работников Учреждения приводить расширенные обзорные материалы (чертежи, планы, фотографии и др.).

В приведенных в Отчете таблицах и рисунках специалисты Учреждения указывают источник информации, за исключением случаев, когда источником информации является бюджетное учреждение.

Специалисты Учреждения, принимавшие участие в государственной кадастровой оценке объектов недвижимости, соответствуют основным требованиям к работникам бюджетного учреждения в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Исходные данные, которые получены специалистами Учреждения для проведения оценки из открытых общедоступных источников, отражаются в Отчете полностью, в неискаженном виде, и считаются достоверными.

Мнение специалистов Учреждения относительно кадастровой стоимости действительно только на дату определения кадастровой стоимости, указанную в настоящем Отчете. Специалисты Учреждения не принимают на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических, технических и природных условий, которые могут повлиять на кадастровую стоимость объекта оценки.

Отдельные части настоящего Отчета не могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным текстом Отчета, с учетом всех содержащихся в нем допущений и ограничений.

На основании п. 11 Методических указаний определение кадастровой стоимости осуществляется без учета обременении (ограничений) объекта недвижимости, в связи с тем, что при проведении массовой оценки Учреждение не может объективно измерить влияние таких ограничений (обременений) на стоимость объекта оценки в каждом конкретном случае.

Оценка Объектов оценки проводится из допущения, что вид использования объекта недвижимости, определенный с учетом вида разрешенного использования ОКС, в том числе на основе сведений ЕГРН и учетно-технической документации совпадает с фактическим разрешенным использованием Объектов оценки.

Осмотр объектов оценки при использовании методов массовой оценки не проводится.

Уточнение исходной рыночной информации в разрезе ценообразующих факторов, в случае отсутствия сведений о значениях ценообразующих факторов, производилось с помощью панорам улиц сервисов Яндекс. Карты (http://maps.yandex.ru) и Карты Google (https://www.google.ru/maps/).

В рамках данного Отчета расчеты проведены с использованием компьютерного программного обеспечения для государственной кадастровой оценки «Региональная автоматизированная система кадастровой оценки (РАСКО)», а также программного комплекса Microsoft Excel и могут незначительно отличаться при перерасчете на других вычислительных устройствах в связи с различной разрядностью.

Допущения, касающиеся информации об объектах недвижимости, подлежащих оценке

Объекты оценки и имущественные права на них рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений.

При проведении оценки предполагается отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на кадастровую стоимость объектов оценки.

Оценка проводится исходя из количественных и качественных характеристик на основе открытой и доступной информации без обязательного предоставления копий правоустанавливающих документов, копий кадастровых паспортов. При этом предоставленная информация признается достаточной для проведения государственной кадастровой оценки. Отсутствие копий правоустанавливающих документов, копий кадастровых паспортов и иных документов в распоряжении Учреждения не оказывает существенного влияния на точность и обоснованность результатов оценки для целей установления кадастровой стоимости и не может служить причиной признания результатов проведенной оценки недостоверными.

Анализ экономической ситуации, характеристика местоположения и другие дополнительные косвенные сведения об объектах оценки, использованные при подготовке Отчета, были получены из открытых источников информации, и вправе считаться достоверными, пока не доказано иное.

Определение кадастровой стоимости проводилось без натурного осмотра объектов оценки, поскольку данная процедура не предусмотрена законодательством Российской Федерации и иными актами, регулирующими проведение ГКО. Все сведения по объектам оценки, содержащиеся в Перечне, анализировались и рассматривались как истинные.

Если в перечне объектов оценки какие-либо характеристики имели расхождения или имелись объекты с отсутствующими характеристиками, то данные уточнялись у органа регистрации прав и органов местного самоуправления, путем направления соответствующих запросов и в открытых официальных источниках.

В Перечне отсутствуют данные о состоянии Объектов оценки. Оценка проводилась исходя из допущения, что все Объекты находятся в удовлетворительном, т.е. пригодном к использованию, состоянии. Исключение составляют Объекты, в отношении которых имеется информация о признании их аварийными, о чем в Отчете указано особо. Учет аварийного состояния объектов производился на основе сведений органов исполнительной власти и органов местного самоуправления. При наличии информации об аварийном состоянии здания (родительского объекта), аварийными считались все помещения, расположенные в этом здании.

По умолчанию, введенные в эксплуатацию эксплуатируемые объекты рассматриваются как обеспеченные инженерными коммуникациями, необходимыми для их функционирования в соответствии с назначением, а объекты незавершенные строительством – как не обеспеченные, при отсутствии сведений, доказывающих обратное.

В случае отсутствия у объектов оценки (помещений) качественных характеристик (материал стен, год постройки, количество наземных этажей здания, в котором расположено помещение), наследование таких характеристик происходило от «родительского» объекта. Если у «родительского» объекта отсутствовали качественные характеристики, или отсутствует информация о «родительском» объекте, использовалась обработанная информация, которая получена в том числе и из открытых источников.

Для объектов оценки, у которых по данным ЕГРН отсутствуют значения площади и (или) установлено значение «0», объема, протяженности или иных параметров, в расчетах используются: площадь равная 1 кв. м., объем равному 1 куб. м, протяженность равная 1 м.

При отсутствии сведений в Перечне об этажности объекта оценки устанавливалось значение минимально возможной этажности – 1 этаж.

Для объектов оценки с переменной этажностью устанавливалось значение максимальной этажности, указанной в Перечне для этого объекта.

Для ОНС процент готовности принимался на основании данных, содержащихся в ЕГРН. В случае отсутствия информации в ЕГРН процент готовности объекта принимался на уровне 50%.

Для каждого объекта оценки был определен класс конструктивной системы. При наличии единственного кода материала стен у объекта оценки ему присваивался однозначно класс конструктивной системы согласно Приложению № 4 к Методическим указаниям. При наличии в перечне у объекта оценки нескольких материалов стен, класс конструктивной системы присваивался с учетом степени капитальности материалов. Для объектов оценки с материалом стен 61001000000 Стены и 61001999000 Иное присваивался класс конструктивной системы КС-1, соответствующий материалу стен 61001001001 Кирпичные, как наиболее часто встречающемуся в перечне объектов оценки. При отсутствии у объекта оценки информации о материале стен, материл уточнялся согласно наиболее типичному (часто встречающемуся) материалу в подгруппе.

Для объектов оценки, с отсутствующими либо некорректными значениями «год завершения строительства» и «год ввода в эксплуатацию», принимается как средний год в соответствующем кадастровом квартале.

При отсутствии каких-либо из необходимых качественных технических характеристик сооружений, таких как: материал сооружения, марка провода, диаметр труб, мощность трансформатора и прочих аналогичных характеристик, расчет производился по минимальному удельному показателю справочной стоимости.

При наличии противоречивых сведений о параметрах объектов оценки в перечне, установленных в наименовании и в описании параметра сооружения, Исполнитель использовал характеристики объектов оценки по типовым для рынка недвижимости параметрам, отнесенным к единице сравнения.

В случае указания в адресе объекта недвижимости наименования населенного пункта, который отсутствует в справочнике КЛАДР и в Законах об утверждении границ муниципальных образований, за основу принимался близлежащий населенный пункт либо тот населенный пункт, в состав которого он вошел. В случае выявления несоответствия адреса описанию его местоположения за основу принимался населенный пункт, в котором расположен объект. В случае отсутствия адресной характеристики за основу принимался номер кадастрового квартала, на основе которого определялся муниципальный район, в котором расположен объект оценки.

Определение кадастровой стоимости проводилось исходя из права собственности на объекты оценки.

Допущения, касающиеся информации об объектах-аналогах

Информация, опубликованная в официальных средствах массовой информации (газеты, журналы, Интернет - источники), а также полученная от администраций муниципальных районов (городских округов), Росреестра, считается достоверной, достаточной и репрезентативной, если нет оснований считать иначе.

Учреждение не гарантирует неизменность сведений, использованных при сборе рыночной информации, с течением времени и во всех возможных случаях сохраняет копии источников информации.

Для описания исходной рыночной информации в разрезе ценообразующих факторов, производилось наследование характеристик объектов оценки объектам-аналогам.

При сборе рыночной информации предполагается отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на величину стоимости объектов недвижимости.

Документы, удостоверяющие подлинность информации, представлены в виде файлов в формате PDF или ином не редактируемом формате, обеспечивающем возможность ознакомления с информацией, содержащейся в документе, при помощи общедоступных программных продуктов.

Для объектов-аналогов, в объявлениях о продаже которых не удалось установить кадастровый номер, принималась информация по адресным данным для определения кадастрового квартала, в который входит объект недвижимости.

Допущения, касающиеся количественных и качественных характеристик объектов оценки

При проведении государственной кадастровой оценки специалисты Учреждения исходили из допущения, что объекты оценки являются типичными и схожими с объектами аналогами, представленными на рынке, имеют схожие характеристики, что позволяет проводить группировку. Иными словами, при определении кадастровой стоимости не учитываются уникальные характеристики каждого конкретного объекта оценки, если данные характеристики не были предоставлены Уполномоченным органом.

Источником информации о количественных и качественных характеристиках объектов оценки является представленный Уполномоченным органом Перечень объектов оценки. Информация об объектах оценки представлена Уполномоченным органом в электронном виде в формате файлов «*.xml» и приведена в Приложении 1.3 к настоящему Отчету.

При наличии неполных или противоречивых сведений об объектах недвижимости в исходном Перечне объектов недвижимости Исполнитель уведомлял об этом Уполномоченный орган, глав органов местного самоуправления, которые обеспечивал внесение недостающих сведений об объектах недвижимости в Перечень, а также устранение выявленных противоречий. В случае не уточнения противоречивых (некорректных) сведений, подобные сведения учитывались в соответствии с решениями, принятыми Учреждением, или не учитывались вовсе, о чем в Отчете сделаны соответствующие допущения.

В случае, если в перечне Объектов оценки присутствуют объекты с отсутствующими или некорректными адресными характеристиками, что приводит к невозможности определения точного местоположения, то в качестве местоположения Объектов оценки принято местоположение до уровня кадастрового квартала, или населенного пункта, или муниципального образования.

Расчет кадастровой стоимости объектов недвижимости производился за 1 кв. м., в ряде случаев, связанных с определением кадастровой стоимости протяженных объектов (в основном линейных сооружений) расчет производился за 1 м.

При расчете кадастровой стоимости объекта недвижимости определяется модальное значение для каждой группы расчета объектов недвижимости, приведенных в Перечне ЕГРН. В случае невозможности определения модального значения ценообразующего фактора объекта, в каждом диапазоне рассчитывается величина среднего показателя.

Допущения, касающиеся группировки объектов недвижимости, подлежащих оценке

В соответствии с п. 55 Методических указаний для целей определения кадастровой стоимости объекты недвижимости, подлежащие оценке, объединяются в группы (подгруппы) на основе сегментации объектов недвижимости.

Группировка объектов недвижимости должна ориентироваться на сложившиеся сегменты рынка недвижимости и быть основана на результатах анализа информации о рынке объектов недвижимости, модели оценки кадастровой стоимости, составе ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов недвижимости для каждого исследуемого объекта недвижимости.

В случае наличия противоречивых характеристик у Объектов оценки специалисты Учреждения принимали решение об отнесении к той или иной группе по совокупности наиболее типичных характеристик: назначение, наименование, площадь, адрес, этажность, этаж.

При отсутствии информации о наименовании объектов недвижимости (Пример: назначение объекта – «нежилое здание», наименование «здание») для присвоения кода расчета использована информация о виде разрешенного использования земельного участка, на котором они располагаются. В случае отсутствия информации о виде разрешенного использования земельного участка, определяющими при отнесении объекта недвижимости в группу/подгруппу являются сведения ЕГРН о назначении объекта недвижимости.

Учреждением сформированы коды функциональных групп в дополнение к уже имеющимся кодам (Приложение 2 Методических указаний) с учетом специфики рынка объектов недвижимости региона.

При группировке объектов недвижимости Учреждение руководствовалось комплексной информацией и в каждом конкретном случае принимал решение в зависимости от объёма и характера предоставленной информации.

Допущения, касающиеся определения кадастровой стоимости для каждой группы объектов недвижимости, подлежащих оценке

В соответствии с п. 6 главы I Методических указаний о государственной кадастровой оценке при определении кадастровой стоимости на базе рыночной стоимости кадастровая стоимость объекта недвижимости не может превышать величины его рыночной стоимости, определенной на ту же дату. Поэтому, при расчете сравнительным подходом для соблюдения принципа не превышения кадастровой стоимости над рыночной, с учетом наиболее высоких стоимостей 1 кв.м. объектов недвижимости в Зоне 17.1, а также более низких цен за 1 кв.м. аналогичных объектов недвижимости в Зонах 17.2-17.8, отбор аналогов осуществлялся из нижнего диапазона стоимостей в Зоне 17.2 с последующей понижающей корректировкой на типовую территориальную зону.

В соответствии с п. 6 главы I Методических указаний о государственной кадастровой оценке при определении кадастровой стоимости на базе рыночной стоимости кадастровая стоимость объекта недвижимости не может превышать величины его рыночной стоимости, определенной на ту же дату. Поэтому, при расчете затратным подходом для соблюдения принципа не превышения кадастровой стоимости над рыночной, с учетом наиболее высоких стоимостей 1 кв.м. объектов недвижимости в республиканском центре г. Грозный относительно районных центров Чеченской Республики, а также в Зоне 17.1 г. Грозный в сравнении с более низкими ценами за 1 кв.м. аналогичных объектов недвижимости в Зонах 17.2-17.8, использованные аналоги справочника укрупненных показателей стоимости строительства КО-ИНВЕСТ ОПЦИОН при расчете кадастровой стоимости отнесены к Зоне 17.1 с учетом величины ВЭИ в Зонах 17.2-17.8. Аналогичным образом производится расчет кадастровой стоимости объектов, расположенных в районных центрах и прочих населенных пунктах Чеченской Республики относительно стоимости объектов-аналогов в г. Грозный.

В связи с отсутствием данных о наличии информации о качестве отделки в Перечне для объектов недвижимости группы 1 и группы 2, определение кадастровой стоимости производилось исходя из допущения, что объекты оценки «Без внутренней отделки».

Допущения, касающиеся результатов оценки

Итоговая величина кадастровой стоимости выражена в рублях Российской Федерации. При этом, итоговое значение стоимости после согласования применения подходов к оценке представлено в округленной форме до двух знаков после запятой (т.е., до копеек). Округление до двух знаков после запятой обосновано тем, что удельные показатели кадастровой стоимости и кадастровая стоимость — это денежные единицы, максимальная дифференциация которых отображается в копейках (т.е. в двух знаках после запятой).

Для части объектов оценки, основным ценообразующим фактором которых является параметр, отличный от площади (например, протяженные объекты), УПКС приводится не в пересчете на квадратный метр, а в пересчете на основной ценообразующий параметр.

В рамках настоящего отчета все полученные результаты не включают НДС.

Допущения, сформулированные в рамках использования конкретных методов оценки, ограничения и границы применения полученного результата приведены непосредственно в расчетной (основной) части настоящего Отчета.

Список представленных допущений не является исчерпывающим. Допущения и ограничения, касающиеся процесса оценки, представлены в описании расчета.

РАСЧЕТНАЯ ГЛАВА

Анализ информации о рынке объектов недвижимости (в том числе анализ информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, подлежащим государственной кадастровой оценке, но влияющих на их стоимость)

Для анализа рынка недвижимости, определения тенденций и перспектив его развития необходимо проанализировать условия, в которых находится рынок, политические и экономические факторы, влияющие на состояние и динамику рынка: внешнеполитические события и отношения страны с другими государствами, общественно-экономический строй, макроэкономические показатели страны и их динамика, состояние и уровень развития финансово-кредитной системы, изучаются основные внутренние политические и экономические события, перспективные изменения экономики и инвестиционные условия, а также уровень и тенденции социально-экономического развития региона местонахождения объекта, прямо и косвенно влияющие на предпринимательскую активность, на поведение участников рынка, на доходы и накопления населения и бизнеса. Так выявляется рамки стоимости объекта, достоверность и адекватность оценки.

В данном разделе приведены показатели, характеризующие рыночную ситуацию, включающие обзор социально-экономической ситуации в России и в регионе, в котором проводится государственная кадастровая оценка – Чеченская Республика.

Социально-экономическое положение Российской Федерации

Россия – суверенное государство в Восточной Европе и Северной Азии.

Население Российской Федерации на 1 декабря 2022 г. составила 145,0 млн человек. С начала 2022 года численность населения сократилась на 544,2 тыс. человек, или на 0,37% (за аналогичный период предыдущего года - уменьшилась на 573,7 тыс. человек, или на 0,39%). В январе-ноябре 2022 г. наряду с естественной убылью (-543,4) тыс. человек наблюдался и миграционный отток (-0,8) тыс. человек.

Территория России, определяемая её Конституцией, составляет 17 125 191км². Занимает первое место в мире по территории, шестое — по объёму валового внутреннего продукта по паритету покупательной способности и девятое — по численности населения. Столица – город Москва.

Политическое и социально-экономическое положение России характеризуется следующими фактами и событиями:

1.	Россия интегрирована в мировую экономику и обладает самой большой территорией с транспортными выходами в любую страну мира и самыми крупными запасами ключевых природных и энергетических ресурсов. Страна лидирует среди всех стран мира по количеству разведанных запасов природного газа и древесины, занимает второе место в мире по запасам угля, третье - по месторождениям золота, второе - по редкоземельным минералам;

2.	Даже с учётом сложных климатических условий развиваются экспортные и транзитные возможности страны. Интенсивно развивается Северный морской путь и система комплексов сжиженного природного газа. Это позволяет государству, использовать свои огромные ресурсные и транзитные возможности, исполнять социальные обязательства и федеральные программы развития, накапливать золотовалютные резервы и фонд национального благосостояния, даёт огромные возможности экономического развития страны.

3.	Большая территория страны и полная обеспеченность всеми необходимыми минералами и местными стройматериалами дают широкую возможность развития строительства жилья, складов, объектов торговли и сферы услуг, производственных цехов, коммунальных и других вспомогательных зданий, инженерной инфраструктуры и транспортных коммуникаций.

4.	Ситуация с быстрым распространением пандемии и закрытием границ стран показала большие перспективы развития внутреннего туризма, индустрии краткосрочного отдыха выходного дня, водного отдыха, что влечёт развитие и строительство отечественной рекреационной инфраструктуры (гостиницы, дома отдыха и санатории, пляжи и аттракционы, внутренние дороги, придорожный и прибрежный сервис, рекреационное благоустройство и инфраструктура населенных пунктов).

5.	Основными показателями развития макроэкономики страны, влияющими на рынок недвижимости, являются: показатели ВВП, показатели промышленного производства, национальный доход, темпы инфляции, рынок труда (платежеспособный спрос), доходы населения, кредиты, условия ипотечного кредитования, отток капитала, фондовый рынок, строительство.

В 2022 году на Россию было наложено беспрецедентное количество санкций. До 24 февраля 2022 года на Россию уже было наложено 2695 санкций, после - их количество увеличилось еще более чем на 8550.

Россия стала мировым лидером по количеству наложенных санкций, в разы обогнав следующие страны: Иран (около 3600), Сирию (около 2600), Северную Корею (около 2050). Санкции накладывались разными странами и регионами, иногда они пересекались между собой, иногда несколько отличались. Всего насчитывается около 50 стран, участвующих в наложении антироссийских санкций. Больше всего санкций против России за весь период ввели США (около 2200), но если брать конкретно 2022 год – то Швейцария и Канада.

Также многие зарубежные компании прекратили экономическое сотрудничество с Россией даже без прямых законодательных запретов, исходя из репутационных соображений или боязни попасть под вторичные санкции.

Рецессия

В 2022 году экономика России вошла в фазу экономического спада или рецессии. Спад ВВП по итогам года составило 2,5 – 3%. Это существенно с учетом инфляции, но в разы меньше, чем значилось в первых прогнозах, данных в марте-апреле 2022 года (тогда ожидали спад на 10-12% и более, такие оценки давали не только зарубежные аналитики, но и российские финансовые ведомства). При столь сильно изменившихся внешних факторах разумно было бы существенно изменить экономическую модель внутри страны, чтобы защитить экономику от воздействия внешнего негатива. Поэтому в России заговорили о необходимости структурной трансформации экономики. Однако по итогам года можно констатировать, что никаких существенных изменений в российской экономике не наблюдается.

Переориентация внешней торговли

Основным трендом можно назвать переориентацию торговли с «недружественных» на нейтральные страны. Главными торговыми партнерами России в 2022 году стали Китай, Индия, и Турция. Основные потоки сырьевого экспорта Россия старается перенаправить, прежде всего, в Китай и Индию, поскольку только эти страны способны хотя бы частично заместить потерянные в западном направлении объемы. Импорт же наращивается, преимущественно, из Китая и Турции.

Курс рубля

Рисунок 3.1 Обзор USD/RUB

Источник информации: https://fingeniy.com/wp-content/uploads/rubl-2022.jpg

В 2022 году наблюдалась аномально высокая волатильность курса рубля. Начав год с отметки 74,65 к доллару, в конце февраля рубль начал очень резко слабеть и достиг значения на Мосбирже выше 121 за доллар. Затем, после резкого поднятия ключевой ставки и введения ряда сильных валютных ограничений со стороны Центробанка, рубль начал также резко укрепляться, к концу апреля достиг прежних уровней, а затем продолжил еще более сильное укрепление. К концу июня курс доллара к рублю на Мосбирже достиг минимального значения, почти 50 рублей за доллар. Таким образом, укрепление рубля от достигнутых минимумов оказалось в 2,4 раза.

Однако из-за большого количества ограничений, рубль потерял свою конвертируемость и перешел в разряд частично конвертируемых валют. Кроме того, образовалась огромная разница между биржевым и наличным курсом валют: банки практически не продавали наличные доллары и евро, ввиду их отсутствия, что способствовало активизации черного рынка. Таким образом, если рассматривать общие итоги года, то курс рубля даже несколько укрепился (примерно на 5%), однако в конце года начался тренд на его ослабление.

Инфляция

Рисунок 3.2 Уровень инфляции в России в 2022 году

Источник информации: https://fingeniy.com/wp-content/uploads/inflyaciya-2022.jpg

Инфляция в России в 2022 году показала очень сильную динамику. В марте произошел резкий скачок инфляции до 16,7%, а затем в апреле она достигла пиковых значений, почти 18%, и с тех пор планомерно снижалась. На конец 2022 года показатель получился около 12%. Такое снижение произошло, благодаря резкому поднятию ключевой ставки Центробанком, и дальнейшему удержанию на довольно высоких уровнях с планомерным снижением. В 2022 году российская экономика оказалась в уникальной беспрецедентной ситуации из-за огромного количества ограничительных мер. Подобных случаев в странах, занимающих такой вес в мировой экономике, международной торговле, финансовых операциях еще не наблюдалось.

Таблица 3.1 Динамика основных экономических показателей Российской Федерации за 2020-2022 гг.

Источник информации: https://rosstat.gov.ru/storage/mediabank/osn-12-2022.pdf

О динамике потребительских цен

Санкционные ограничения привели к изменениям в структуре потребления домохозяйств и ценообразовании. В апреле они проявились в сегменте внутренних авиаперелетов, переключение спроса на которые было дополнено влиянием роста затрат, в том числе отложенным. Рост цен на авиабилеты ускорился до 14,3%, что в значительной мере сформировало высокие темпы роста цен на услуги в целом. Уже произошедший рост цен, экономическая неопределенность, повышение склонности к сбережению из-за усиления мотива предосторожности при росте привлекательности вкладов, ужесточение условий потребительского кредитования – все это будет в целом сдерживать спрос и отражаться на его структуре. На потребительское поведение будут так - же влиять изменения в инфляционных ожиданиях, чувствительных к наблюдаемой динамике цен. В целом в краткосрочной перспективе можно ожидать сохранения повышенной ценовой волатильности на различных сегментах потребительского рынка: динамика цен будет формироваться в условиях сдвигов в потребительских предпочтениях, с одной стороны, и адаптации производителей к новым условиям – с другой.

Цены на продовольственные товары (прирост в % к предыдущему месяцу)	Цены на непродовольственные товары (прирост в % к предыдущему месяцу)

Потребительская и производственная активность

После существенного снижения потребительской активности в марте и апреле 2022 года статистика за май показала первые признаки стабилизации. Снижение в розничной торговле продолжилось, но уже гораздо меньшими темпами, в то время как объем платных услуг и общественного питания практически не изменился.

Сокращение розничной торговли происходило в основном за счет непродовольственного сегмента, однако темпы его падения заметно сократились. В части непродовольственных товаров существенное влияние продолжает оказывать ситуация на авторынке – в июне уровень продаж новых автомобилей относительно предыдущего года незначительно восстановился, но все равно остается глубоко в отрицательной зоне. В мае – июне было продано примерно в пять раз меньше автомобилей, чем годом ранее. Сохраняются значительные ограничения предложения. Кроме того, из-за сильного повышения цен в марте – апреле и снижения доходов, спрос со стороны населения остался низким.

Индикатор бизнес-климата банка России по производителям	Индикатор бизнес-климата банка России в целом по экономике

Индекс потребительских цен по итогам 2022 г. составил +11,9%, что ниже инфляционных ожиданий в течение года. Сводный индекс цен производителей обрабатывающей промышленности по продукции, поставляемой на внутренний рынок, по итогам 2022 г. составил 11,3%. В декабре цены снизились на 0,9% после роста на 0,6% месяцем ранее (цены снизились в металлургии, химии, бумажно-беловой промышленности, деревообработке, производстве мебели). В целом по промышленности по итогам года цены выросли на 11,4%.

Рынок труда и доходы

В 2022 году рынок труда отреагировал на ухудшение экономической ситуации увеличением безработицы.

В августе 2022 года в России насчитывалось 2,855 млн безработных, что составило 3,8%. Это исторический минимум по безработице в России. Для сравнения, в первом квартале 2021 года количество людей, находящихся без работы, превышало 4,2 млн человек — уровень безработицы был равен 5,6%. С января 2021 по сентябрь текущего года число безработных людей сократилось во всех регионах страны, в среднем, на 1-2%. Сильнее всего сокращение числа безработных произошло в Северо-Кавказском Федеральном Округе — с 14,4 до 9,9% (до 469,6 тысяч человек). При этом уровень безработицы в регионе все равно остается наиболее высоким и превышает показатели других регионов в 2-3 раза: в ЦФО уровень безработицы достигает 3%, в СЗФО — 3,5%, в ЮФО — 3,9%, в ПФО — 3,1%, в УФО — 3,3%, в СФО — 4%, в ДВФО — 4,7%.

Рисунок 3.3 Динамика количества безработных по субъектам РФ, январь 2021 - сентябрь 2022, тыс.чел.

Ежемесячно hh.ru высчитывает hh.индекс — отношение количества резюме к количеству вакансий. Так, в октябре 2022 года индекс составил 5,0 по России, что означает, что резюме в пять раз больше, чем возможных вакансий. Это умеренный уровень конкуренции, который является приемлемым для рынка труда. Хотя индекс все-таки выше, чем в 2021 году. С апреля 2022 года индекс от месяца к месяцу превышает отметку в 5 и на 1-2 пункта выше коэффициентов 2021 года.

Рисунок 3.4 Динамика hh. индекса 2021 - 2022, по месяцам

Если рассматривать этот индекс по регионам, то наибольшая конкуренция в октябре наблюдалась в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, а также в Северо-Кавказском Федеральном округе. Эти же регионы остались лидерами по hh. индексу в ноябре. К 20 ноября индекс в Москве и МО равнялся 6,3; в Санкт-Петербурге и ЛО — 6,2; в СКФО — 5,3. Регионом с наименьшей конкуренцией стал Дальневосточный ФО с показателем 3,6.

Рисунок 3.5 hh/ индекс по регионам конец 2022 года

На рынке труда сказался уход крупных зарубежных компаний. Россияне стали отдавать приоритет отечественным работодателям — вот одна из тенденций, ярко проявившаяся в 2022 году. 41,6% россиян выбирают работу в отечественных компаниях. Такая тенденция вызвана массовым уходом зарубежных компаний с российского рынка, и, как следствие, поиск россиянами стабильности в отечественных компаниях. Почти 29% в возрасте до 35 лет и 33,5% старше 35 лет боятся работать в зарубежной компании.

Экономическая активность

Объем ВВП России за III квартал 2022 г. составил в текущих ценах 36828,8 млрд рублей. Индекс его физического объема относительно III квартала 2021 г. составил 96,3%. Индекс-дефлятор ВВП за III квартал 2022 г. по отношению к ценам III квартала 2021 г. составил 111,7%.

Объем ВВП России за январь-сентябрь 2022 г. составил в текущих ценах 106121,6 млрд рублей. Индекс его физического объема относительно января-сентября 2021 г. составил 98,4%. Индекс-дефлятор ВВП за январь-сентябрь 2022 г. по отношению к ценам января-сентября 2021 г. составил 116,9%.

Источник информации: https://rosstat.gov.ru/storage/mediabank/osn-06-2022.pdf

Рисунок 3.6 Динамика производства ВВП

Западные санкции, напряжённость в геополитике, экономическая неопределённость оказали отрицательное воздействие на ВВП России по итогам 2022 г. Согласно первой оценке Росстата, падение российской экономики составило 2,1%, хотя ранее государственные органы, ведущие аналитики и МВФ прогнозировали более значительное падение. Например, Минэкономразвития предполагало снижение на 7,8%, Банк России — на 7,5%, а МВФ — на 6%.

Несмотря на тяжёлый год, сокращение физического объёма российского ВВП не побило рекорд прошлых лет. Так, в 2020 г. из-за кризиса и пандемии оно составило 2,7%, а в 2009 г. из-за мирового финансового кризиса этот показатель упал на 7,8%.

Источник информации: Росстат https://s3.open-broker.ru/journals/articles/11557/pHsFilOsA9iVsISmHIlqLkf1SZlEQHjQEeJPKAoU.png

Рисунок 3.7 Динамика физического объема ВВП, % к предыдущему году

Номинальный объём ВВП России в текущих ценах в 2022 г. составил 151,5 трлн руб.

Индекс-дефлятор ВВП вырос на 14,3%, на что повлияли следующие факторы:

высокие мировые цены на энергоресурсы;

рост цен на недвижимость на вторичном рынке жилья;

рост цен на строительные материалы;

рост цен в оптовой и розничной торговле;

рост средней зарплаты в сфере образования и здравоохранения;

рост тарифов на грузовые и пассажирские перевозки;

изменение цепочек поставок продукции из-за западных санкций.

Источник информации: Росстат https://s3.open-broker.ru/journals/articles/11557/pwiLWGY0cXhhpFaXy8OydAtPgiy6VBYB0t1jZ9c7.png

Рисунок 3.8 ВВП России (в текущих ценах), трлн. руб.

В 2022 г. структура использования ВВП практически не изменилась. Доля расходов на конечное потребление за год незначительно снизилась с 49,7 до 46,9% за счёт сокращения доли расходов госуправления (с 17,8 до 17,6%).

Валовое накопление снизилось с 23,4 до 22,2% из-за сокращения доли изменения запасов материальных оборотных средств с 2,5 до 1,6%. При этом валовое накопление включает в себя валовое накопление основного капитала, изменение запасов материальных оборотных средств и чистое приобретение ценностей. Под валовым накоплением основного капитала подразумевается вложение резидентными единицами (предприятиями, домашними хозяйствами) средств в объекты основного капитала для формирования нового дохода в будущем при использовании их в производстве.

Доля чистого экспорта, напротив, выросла — с 9,6 до 12,8%, что вызвано значительным повышением цен на экспортируемые товары топливно-энергетического сектора.

В структуре ВВП по источникам доходов основную долю традиционно составляют валовая прибыль экономики и валовые смешанные доходы. В 2022 г. их объём вырос с 49,9 до 52,2%. На оплату труда наёмных работников приходится около 40% доходов ВВП. Доля чистых налогов на производство и импорт за год снизилась с 10 до 8,2%.

Несмотря на весь спектр проблем, с которыми российская экономика столкнулась в прошлом году, падение ВВП оказалось не таким сокрушительным, как ожидали в первой половине 2022 г. Это стало возможно благодаря высоким ценам на энергоресурсы, государственным мерам поддержки, а также многолетнему опыту работы в режиме введённых санкций.

Промышленность

При расчете индекса промышленного производства Росстат учитывает динамику выпуска продукции и оказания услуг в сырьевом секторе, обрабатывающих отраслях, тепло и электроэнергетике, а также в отраслях, связанных с водоснабжением и водоотведением, утилизацией отходов и ликвидацией загрязнений.

Рисунок 3.9 Индекс промышленного производства в % к среднемесячному значению 2019 года

Источник информации: Росстат http://rosstat.gov.ru/storage//2023/02-01/heUH8cbH/prom-2022.png?1675262168211

По сравнению с декабрем 2021 года добыча полезных ископаемых сократилась на (-)2,6%, обрабатывающие производства снизили объемы выпуска продукции на (-)5,7%, отрасли, связанные с водоснабжением и водоотведением, утилизацией отходов и ликвидацией загрязнений, – на (-)8,2%. Энергетический сектор показал нулевой рост.

В сырьевом секторе объемы добычи нефти и газа сократились по сравнению с декабрем 2021 года на (-)2,1%, добыча металлических руд – на (-)8,6%. Одновременно выросли объемы добычи угля – на (+)5,8%, а также прочих полезных ископаемых, включая камень, щебень и песок, – на (+)11,2%.

Среди обрабатывающих производств в наибольшей степени снизился выпуск автотранспортных средств, прицепов и полуприцепов – на (-)47,4% к декабрю 2021 года, а также лекарственных средств и материалов, применяемых в медицинских целях – на (-)30,7%. Одновременно на (+)24,2% к декабрю 2021 года выросло производство табачных изделий, на (+)10,4% - одежды.

Генерация электроэнергии снизилась по сравнению с декабрем 2021 года на (-)0,7%, выработка пара и горячей воды – на (-)1,4%.

По сравнению с ноябрем 2022 года положительную динамику показали все секторы промышленного производства. В наибольшей степени, энергетический сектор – (+)14,5%. Высокие темпы роста в энергетике связаны с отопительным сезоном (генерация электроэнергии увеличилась по сравнению с ноябрем 2022 года на (+)9,8%, выработка пара и горячей воды – на (+)21,7%).

Объемы выпуска в обработке выросли на (+)13,9% по сравнению с ноябрем 2022 года. Производство машин и оборудования, не включенных в другие группировки, (в том числе станкостроение, выпуск металлургического, горнодобывающего оборудования, сельскохозяйственной техники и т.п.) увеличилось на (+)54,8%, объем работ по ремонту и монтажу машин и оборудования вырос на (+)48,5%, выпуск компьютеров и компьютерной периферии, электронных и оптических изделий – на (+)41,1%, электрического оборудования – на (+)30,6%.

Добыча полезных ископаемых увеличилась по сравнению с ноябрем 2022 года на (+)5,5%. Угля добыто на (+)4,8% больше, чем в ноябре 2022 года, нефти и газа – на (+)3,6%, прочих полезных ископаемых, включая камень, щебень и песок, – на (+)8,5%. При этом добыча металлических руд снизилась по сравнению с ноябрем 2022 года на (-)4,5%.

В 2022 году по сравнению с 2021 годом рост объемов показал сырьевой – (+)0,8% и энергетический сектор – (+)0,1%. Добыча нефти и газа выросла в 2022 году на (+)0,7% к 2021 году, прочих полезных ископаемых, включая камень, щебень и песок, – на (+)5,6%. Генерация электроэнергии увеличилась в 2022 году по сравнению с 2021 годом на (+)0,6%.

Обрабатывающие производства в целом за 2022 год снизили объемы выпуска продукции на (-)1,3% по сравнению с 2021 годом.

В декабре 2022 года максимальный рост объемов производства продемонстрировали (по сравнению с декабрем 2021 года):

выпуск табачных изделий – (+)24,2% (за 2022 год в целом выпуск табачных изделий сократился на (-)7,1%);

добыча прочих полезных ископаемых (включая камень, щебень, песок и др.) – (+)11,2% (рост за 2022 год в целом – (+)5,6%);

выпуск одежды – (+)10,4% (за 2022 год в целом рост выпуска на (+)2,1%);

добыча угля – (+)5,8% (за 2022 год в целом добыча сократилась на (-)0,8%);

производство мебели – (+)3,8% (за 2022 год в целом выпуск снизился на (-)2,6%);

производство кокса и нефтепродуктов – (+)1,1% (за 2022 год в целом сокращение производства на (-)0,4%);

производство готовых металлических изделий, кроме машин и оборудования, – (+)1,1% (рост за 2022 год в целом – (+)7,0%);

производство продуктов питания – (+)0,5% (рост за 2022 год в целом – (+)0,4%).

Снижение объема выпуска продукции наблюдалось в следующих отраслях (по сравнению с декабрем 2021 года):

производство автотранспортных средств, прицепов и полуприцепов – (-)47,4% (в целом сокращение выпуска за 2022 год – (-)44,7%);

выпуск лекарственных средств и материалов, применяемых в медицинских целях, – (-)30,7% (рост за 2022 год в целом – (+)8,6%);

производство древесины – (-)19,1%, бумаги и бумажных изделий – (-)9,1%;

производство текстильных изделий – (-)14,1% (снижение за 2022 год в целом – (-)8,3%);

выпуск прочих транспортных средств (включая авиационную технику, судостроение и т.д.) – (-)12,9% (снижение объемов производства за 2022 год в целом – (-)4,2%);

производство прочей неметаллической минеральной продукции (включая стройматериалы и т.п.) – (-)10,3% (снижение за 2022 год в целом – (-)0,2%);

ремонт машин и оборудования – (-)10,9% (за 2022 год в целом снижение на (-)4,8%);

добыча металлических руд – (-)8,6% (снижение добычи за 2022 год в целом – (-)4,5%);

производство компьютеров и периферии, оптических и электронных изделий – (-)8,2% (рост за 2022 год в целом – (+)1,7%);

производство прочих готовых изделий – (-)6,2% (за 2022 год в целом выпуск сократился на (-)2,5%);

производство электрического оборудования – (-)5,8% (за 2022 год в целом снижение объемов выпуска на (-)3,7%);

производство химических веществ и химических продуктов – (-)5,4% (за 2022 год в целом снижение объемов выпуска на (-)3,8%);

добыча нефти и газа – (-)2,1% (рост за 2022 год в целом – на (+)0,7%);

производство напитков – (-)1,8% (рост за 2022 год в целом на (+)3,1%).

Таблица 3.2 Индексы промышленного производства

Источник информации: Росстат

Сельское хозяйство

Объем производства продукции сельского хозяйства всех сельхозпроизводителей (сельхозорганизации, крестьянские (фермерские) хозяйства, хозяйства населения) в 2022 году в действующих ценах, по предварительной оценке, составил 8850,9 млрд рублей, в декабре 2022 г. – 291,1 млрд рублей.

Таблица 3.3 Динамика производства продукции сельского хозяйства

В % к

соответствующему периоду предыдущего года	предыдущему периоду
2021 г.
Год	99,6
2022 г.
I квартал	105,4	27,2
II квартал	108,4	163,9
I полугодие	107,3
III квартал	112,7	в 3,1р.
IV квартал	109,4	78,9
Год	110,2

Рисунок 3.10 Индекс производства продукции сельского хозяйства в % к среднемесячному значению 2019 года

Валовой сбор зерна в Российской Федерации в 2022 г., по предварительным данным, составил 153,8 млн тонн (в весе после доработки), что на 26,7% больше уровня предыдущего года.

Производство семян подсолнечника (в весе после доработки) снизилось в 2022 г. на 7,5% за счет сокращения убранных площадей (на 17,1%). Валовой сбор сахарной свеклы увеличился на 1,2%, что обусловлено ростом урожайности (на 12,3%), при уменьшении убранных площадей (на 10,0%). Льноволокна получено на 7,0% меньше, чем в предыдущем году, за счет сокращения убранных площадей (на 11,7%). Валовой сбор картофеля увеличился на 4,3% вследствие роста урожайности (на 6,2%). Сбор овощей уменьшился на 0,1% за счет уменьшения убранных площадей (на 5,3%).

В структуре производства зерна в 2022 г. по сравнению с 2021 г. увеличился удельный вес пшеницы, ячменя, гречихи, снизился удельный вес кукурузы, овса, риса, проса, зернобобовых культур.

Рисунок 3.11 Структура производства зерна по видам культур (хозяйства всех категорий, в % к общему валовому сбору)

Основными производителями зерна и технических культур остаются сельскохозяйственные организации. Доля их в производстве зерна в 2022 г. составила 68,4% (в 2021 г. - 68,6%), подсолнечника - 60,0% (63,6%), сахарной свеклы - 90,4% (91,1%).

Крестьянскими (фермерскими) хозяйствами и индивидуальными предпринимателями в 2022 г. получено 30,6% от общего сбора зерна в хозяйствах всех категорий (в 2021 г. - 30,3%), сахарной свеклы - 9,5% (8,8%), подсолнечника - 39,6% (36,0%).

Производство картофеля и овощей сосредоточено в хозяйствах населения, которыми в 2022 г. выращено 61,6% общего сбора картофеля и 48,2% овощей (в 2021 г. - соответственно 63,2% и 49,6%).

Рисунок 3.12 Структура производства основных продуктов растениеводства по категориям хозяйств в % к объему производства в хозяйствах всех категорий

Животноводство

На конец декабря 2022 г. поголовье крупного рогатого скота в хозяйствах всех сельхозпроизводителей, по расчетам, составляло 17,5 млн голов (на 0,9% меньше по сравнению с соответствующей датой предыдущего года), из него коров - 7,7 млн (на 0,8% меньше), свиней - 27,7 млн (на 5,8% больше), овец и коз - 20,7 млн (на 1,1% меньше), птицы - 550,8 млн голов (на 2,2% больше).

В структуре поголовья скота на хозяйства населения приходилось 38,0% поголовья крупного рогатого скота, 6,4% свиней, 45,6% овец и коз (на конец декабря 2021 г. - соответственно 38,6%, 7,4%, 45,9%).

Рисунок 3.13 Производство продуктов животноводства в хозяйствах всех категорий в % к соответствующему месяцу предыдущего года

Во всех сельскохозяйственных организациях в 2022 г. по сравнению с 2021 г. производство скота и птицы на убой (в живом весе) выросло на 4,9% (в 2021 г. по сравнению с 2020 г. - увеличилось на 1,2%), производство молока на 4,7% (на 1,6%), производство яиц - на 3,5% (на 0,5%).

В сельскохозяйственных организациях (кроме микропредприятий) надои молока
на 1 корову в 2022 г. составили 7644 килограмма против 7170 килограммов в 2021 г., яйценоскость кур-несушек в сельскохозяйственных организациях (кроме субъектов малого предпринимательства) - 313 штук яиц против 309 штук год назад.

В 2022 году в структуре производства скота и птицы на убой (в живом весе) отмечалось увеличение удельного веса производства свиней и птицы на убой по сравнению с предыдущим годом.

В сельскохозяйственных организациях удельный вес производства крупного рогатого скота на убой в 2022 г. составил 8,1% от общего объема производства скота и птицы на убой (в живом весе) (в 2021 г. - 8,8%), свиней - 40,7% (39,9%), птицы - 50,7%, как и год назад.

Рисунок 3.14 Структура производства скота и птицы на убой по видам

В 2022 г. в структуре производства скота и птицы на убой (в живом весе), молока и яиц по категориям хозяйств возросла доля сельскохозяйственных организаций.

Рисунок 3.15 Структура производства основных продуктов животноводства по категориям хозяйств

К началу января 2023 г. обеспеченность скота кормами в расчете на 1 условную голову скота в сельхозорганизациях была на 8,5% выше, чем на соответствующую дату предыдущего года.

Так же в 2022 году возросла продажа зерна и основных продуктов животноводства всеми сельхозпроизводителями. В хозяйствах всех категорий, по расчетам, реализовано по всем каналам 92,6 млн тонн зерна (102,8% к уровню 2021 г.), 5,9 млн тонн картофеля (98,1%), 6,6 млн тонн овощей (94,8%), 14,9 млн тонн скота и птицы (в живом весе) (103,7%), 24,9 млн тонн молока (104,6%), 36,1 млрд штук яиц (105,1%).

В сельхозорганизациях в 2022 г. отмечался рост реализации основных видов продукции сельского хозяйства (кроме картофеля).

Строительство

Объем строительных работ в 2022 г. составил 12865,5 млрд рублей, или 105,2% (в сопоставимых ценах) к уровню 2021 г., в декабре 2022 г. - 1827,9 млрд рублей, или 106,9% к соответствующему периоду предыдущего года.

Рисунок 3.16 Динамика объема работ, выполненных по виду деятельности "Строительство" в % к среднемесячному значению 2019 года

Из числа введенных в действие в 2022 г. зданий 95,2% составляют здания жилого назначения.

Таблица 3.4 Ввод в действие (в эксплуатацию) зданий по их видам в 2022 г.

Количество зданий, единиц	Общий строительный объем зданий, тыс. м3	Общая площадь зданий, тыс. м2
Введено в действие зданий	434060	695239,1	160166,2
в том числе: жилого назначения	413010	467830,2	126675,5
нежилого назначения	21050	227408,9	33490,6
из них зданий: промышленных	2977	47900,1	5052,0
сельскохозяйственных	3388	35560,2	5141,4
коммерческих	6431	61814,8	8678,6
административных	1016	8633,4	1700,4
учебных	848	24027,5	5249,5
здравоохранения	774	5561,9	1240,4
других	5616	43911,0	6428,4

В декабре 2022 года возведено 2,1 тыс. многоквартирных домов. Населением построено 9,9 тыс. жилых домов. Всего построено 175,0 тыс. новых квартир.

В 2022 году возведено 11,5 тыс. многоквартирных домов. Населением построено 401,5 тыс. жилых домов. Всего построено 1290 тыс. новых квартир.

Общая площадь жилых помещений в построенных индивидуальными застройщиками жилых домах составила 57,2 млн кв. метров, или 55,7% от общего объема жилья, введенного в 2022 году.

Рисунок 3.17 Динамика ввода в действие жилых домов в % к среднемесячному значению 2019 года

Кредитование

В структуре оборотов по кредитам физическим лицам традиционно преобладают долгосрочные (на срок свыше 1 года) операции, доля которых с учетом автокредитов в феврале 2022 года составила 97,60%, тогда как в структуре оборотов по кредитам нефинансовым организациям более половины составляют краткосрочные (на срок до 1 года) кредиты (66,17%). Доля краткосрочных кредитов субъектам малого и среднего предпринимательства возросла с 17,07% в январе 2022 года до 21,62% в феврале 2022 года при снижении доли долгосрочных кредитов с 10,58 до 8,25% соответственно.

Рисунок 3.18 Структура оборотов по кредитам, предоставленным физическим лицам в рублях в феврале 2022 года, в %

В сегменте кредитования физических лиц в феврале 2022 года процентные ставки изменились незначительно: ставки по краткосрочным кредитам возросли на 0,15 п.п., а по долгосрочным — сократились на 0,13 п.п. (в сравнении с аналогичным периодом 2021 года ставки стали выше на 1,93 и 1,18 п.п. соответственно).

Процентные ставки по автокредитам в феврале 2022 года по сравнению с показателями предыдущего месяца возросли на 0,91 и 0,52 п.п. по краткосрочным и долгосрочным кредитам соответственно, превысив значения февраля 2021 года на 5,73 и 2,95 п.п. соответственно.

Процентная ставка по ипотечным жилищным кредитам (ИЖК) в рублях в рассматриваемый период увеличилась на 0,23 п.п. и составила 8,10% (против 7,87% в январе 2022 года).

Рисунок 3.19 Динамика процентных ставок по вкладам ФЛ и депозитам НО в рублях, % годовых

Источник информации: https://cbr.ru/statistics/bank_sector/int_rat/0222/

Краткое описание территории, на которой расположены объекты оценки

Чеченская Республика (Чечня) – субъект Российской Федерации, входящий в состав СевероКавказского федерального округа (СКФО).

Чеченская Республика расположена в центральной части северного склона Большого Кавказского хребта (высота до 4493 м), прилегающей к Чеченской равнине и Терско-Кумской низменности.

Протяженность с севера на юг – 170 км, с запада на восток – 110 км. Граничит: на юге – с Республикой Грузия, на юго-востоке, востоке и северо-востоке с Республикой Дагестан, на северо- западе – со Ставропольским краем и Республикой Северная Осетия-Алания, на западе – с Республикой Ингушетия.

По рельефу республики делится на равнинную северную (2/3 площади) и горную южную (1/3 площади).

Юг Чеченской Республики составляют предгорья и склоны Большого Кавказского хребта, северная часть занята равниной и Терско-Кумской низменностью.

Гидрографическая сеть республики принадлежит бассейну Каспийского моря. Главной рекой республики, пересекающей ее с запада на восток, является река Терек.

Входит в Северо-Кавказский федеральный округ, является частью Северо-Кавказского экономического района.

Столица Чеченской Республики – г. Грозный

Расстояние до Москвы – 2007 км.

Рисунок 3.20 Карта Чеченской Республики

Административно-территориальное деление Чеченской Республики

Согласно Закону «Об административно-территориальном устройстве Чеченской Республики» и Реестру административно-территориальных единиц Чеченской Республики, регион включает следующие административно-территориальные единицы:

3 города республиканского значения (Аргун, Грозный, Гудермес);

15 районов;

4 города (районного значения): Курчалой, Урус-Мартан, Ачхой-Мартан, Шали;

360 сельских населённых пунктов.

Согласно Конституции Чеченской Республики, в состав региона входят 17 районов, включая формально воссозданные Галанчожский и Чеберлоевский районы, которые фактически организованы так и не были.

Таблица 3.5 Численность постоянного населения Чеченской Республики на 1 января 2023 года

Источник информации: Чеченстат1 https://docs.yandex.ru/docs/view?url=ya-browser%3A%2F%2F4DT1uXEPRrJRXlUFoewruEzjszyKp2BJew8RdKM6PR7wrXW2GeE42NE2r5gy8YoJDo5l_2o9uJji54cM5bdVtAJPKHOMG16EwK93_Q4tLS7WQe_azQaDxdtMDdhgjbmbnPKnWPZ2W7ohzJNAmBOQVQ%3D%3D%3Fsign%3Dkq0vwjIvhT7DZSdJbjBYOXHBb7U8LzHK_nN6QsdcwZg%3D&name=НАСЕЛЕНИЕ%20на%201%20января%202022%20(2).docx&nosw=1

№	Муниципальный район / (городской округ)	Чеченское название	Администра-тивный центр	Числен-ность населения, человек	В том числе

Городское	Сельское
1	Ачхой-Мартановский район	Тӏехьа-Мартанан кӏошт	Ачхой-Мартан	97 298	31 200	66 098
2	Веденский район	Веданан кlошт	Ведено	41 359	-	41 359
3	Грозненский район	Соьлжа-ГӀалин кӀошт	Толстой-Юрт	84 348	-	84 348
4	Гудермесский район	Гуьмсан кlошт	Гудермес	176 134	64 376	111 758
5	Итум-Калинский район	Итон-Кхаьллан кӏошт	Итум-Кали	6 526	-	6 526
6	Курчалоевский район	Курчалойн кӏошт	Курчалой	118 338	23 425	94 913
7	Надтеречный район	Теркан кӏошт	Знаменское	66 340	-	66 340
8	Наурский район	Невран кӀошт	Наурская	59 388	-	59 388
9	Ножай-Юртовский район	Нажи-Юьртан кӀошт	Ножай-Юрт	54 273	-	54 273
10	Серноводский район	Зна-Хишкан кӏошт	Серноводск	28 230	-	28 230
11	Урус-Мартановский район	Хьалха-Мартанан кӏошт	Урус-Мартан	166 070	63 449	102 621
12	Шалинский район	Шелан кӏошт	Шали	136 578	55 054	81 524
13	Шаройский район	Шаройн кӏошт	Химой	2 875	-	2 875
14	Шатойский район	Шуьйтан кӀошт	Шатой	23 549	-	23 549
15	Шелковской район	Шелковскан кӀошт	Шелковская	61 368	-	61 368
16	Галанчожский	Галайн-Чӏожан кӏошт	Галанчож	-	-	-
17	Чеберлоевский	ЧӀебарлойн кӀошт	Макажой	-	-	-
18	город Грозный	Соьлжа-ГӀалин гуо	Грозный	328 533	328 533	-
19	город Аргун	Орга гӀалин гуо	Аргун	59 615	41 622	17 993

Таблица 3.6. Населённые пункты с численностью населения более 10 тыс. чел. (Источник информации: Чеченстат)

г. Грозный	328 533	с. Гойты	19 198	с. Алхан-юрт	14 009
г. Урус-Мартан	63 449	с. Автуры	18 446	с. Серноводское	12 583
г. Шали	55 054	с. Катыр-Юрт	15 199	с. Старые Атаги	14 280
г. Гудермес	54 376	с. Гелдаган	11 021	с. Герменчук	12 456
г. Аргун	41 622	с. Гехи	15 352	с. Мескер-Юрт	12 623
г. Курчалой	23 425	с. Майртуп	11 886	с. Знаменское	13 379
г. Ачхой-Мартан	30 739	с. Самашки	12 899	ст. Ассиновская	11 034
с. Цоци-Юрт	16 890	ст. Шелковская	12 593	пос. Ойсхара	19 415
с. Бачи-Юрт	17 173	с. Аллерой	11 436	ст. Червленная	11 002
пос. Гикало	10 113	с. Толстой-Юрт	10 490	с. Алхан-Кала	14 423
с. Побединское	12 635	с. Нижний Нойбера	10 807	с. Надтеречное	10 902
ст. Наурская	10 840	с. Мескер-Юрт	12 623

Рисунок 3.21 Административное деление на районы Чеченской Республики

Чеченская Республика имеет выгодное географическое расположение. По ее территории проходят имеющие важная Северокавказская железная дорога с эксплуатационной длиной железнодорожных путей общего пользования 306 км и автомобильная магистраль Ростов — Баку, связывающие районы Северного Кавказа со всем Кавказом и странами СНГ. Протяженность автомобильных дорог с твердым покрытием — 3,0 тыс. км. Восстановлен крупнейший аэропорт на Северном Кавказе Грозный «Северный». С марта 2007 года возобновлено воздушное сообщение с регионами России. В настоящее время решается вопрос о придании Грозненскому аэропорту международного статуса.

Имея небольшую по площади территорию, республика отличается разнообразием природных условий. Плодородные равнины постепенно переходят в ландшафты северной части, напоминающие знойные пустыни Средней Азии. На юге раскинулось царство вечных снегов и льдов. Республика богата ценными породами дремучих лесов, субальпийскими и альпийскими лугами. Здесь большие запасы нефти, минеральных строительных материалов и других полезных ископаемых. Чеченская Республика входит в состав СевероКавказского Федерального округа Российской Федерации.

В настоящее время в республике в полном объеме ведутся строительно-восстановительные работы. Реализация Федеральной целевой программы «Восстановление экономики и социальной сферы Чеченской Республики и беспрецедентные меры, предпринятые руководством республики по восстановлению разрушенных объектов в целях скорейшей ликвидации следов контртеррористической операции на территории республики, позволили в короткие сроки практически полностью восстановить Гудермес, Аргун, Шали, Урус-Мартан и множество населенных пунктов.

Реализация намеченных планов предусматривает возвращение Грозному статуса самого красивого города Северного Кавказа. Уже сегодня впечатляют красотой и архитектурой восстанавливаемые объекты. Удалось сохранить архитектурно-художественный облик центра Грозного. На месте разрушенных зданий строятся парки и скверы, украшенные малыми архитектурными формами. Очевидно, Грозный в скором времени приобретет еще один статус — города фонтанов и цветов. Восстановлены основные магистральные улицы и центральные площади в г. Грозном, обустраиваются прилегающие к восстанавливаемым объектам территории.

Климат

Несмотря на относительно небольшую территорию, Чечня характеризуется значительным разнообразием климатических условий. Здесь встречаются все переходные типы климатов, начиная от засушливого климата Терско-Кумской полупустыни и кончая холодным влажным климатом снежных вершин Бокового хребта.

Климат республики формируется в результате сложных взаимодействий как местных климатообразующих факторов, так и тех общих климатических процессов, которые протекают далеко за ее пределами, на обширных пространствах материка Евразии.

К местным факторам, оказывающим существенное влияние на климат Чечни, относится ее географическое положение: сложный, сильно расчлененный рельеф, близость Каспийского моря.

Температурные условия Чечни отличаются большим разнообразием. Главную роль в распределении температур здесь играет высота над уровнем моря. Заметное понижение температуры, связанное с увеличением высоты, наблюдается уже на Чеченской равнине. Так, средняя годовая температура в городе Грозном на высоте 126 метров равна 10,4 градусов, а в станице Орджоникидзевской, расположенной на той же широте, но на высоте 315 метров, — 9,6 градусов.

Лето на большей части территории республики — жаркое и продолжительное. Самые высокие температуры наблюдаются на Терско-Кумской низменности. Средняя июльская температура воздуха здесь достигает +25, а в отдельные дни поднимается до +43. При движении к югу, с увеличением высоты средняя июльская температура постепенно понижается. Так, на Чеченской равнине она колеблется в интервалах +22…+24, а в предгорьях на высоте 700 метров снижается до +21…+ 20. На равнинах среднюю температуру воздуха выше 20 имеют три летних месяца, а в предгорьях — два.

Гидрография

Чеченская Республика имеет весьма разветвленную речную сеть. Общее количество рек составляет 3198, суммарная протяженность - 6508,8 км. Все реки относятся к речным системам Терека и Судака (бассейн Каспийского моря). Преобладающее большинство рек (>97%) представляет собой небольшие водотоки длиной менее 10 км. Число основных рек (длиною более 10 км)-100. Наиболее крупными по протяженности реками являются:

Терек (218км), Сунжа (205 км), Аргун (125 км) Белка (83,2км), Джалка (82,5 км), Мартан (61 км), Гехи (57 км), Аксай (57 км), Фортанга (34,7 км), Асса (32,4км). Орографические и природно-климатические особенности оказывают свое влияние на образование и распределение гидрографической сети. По водному режиму питания реки Чечни можно разделить на два типа.

В горной и предгорно-равнинной части республики выходы грунтовых межпластовых вод в виде ключей и родников приурочены к долинам рек, к обнажениям водоносных пластов. Значительную часть затеречной северной части республики занимают Терско-Кумский артезианский бассейн, глубина залегания вод которого от 100 до 200 м.

Во всех районах Чеченской Республики вода практически имеется в неограниченном количестве: слабоминерализованная, хорошего качества, пригодная для питьевых, хозяйственных и культурно-бытовых нужд.

Почвы

При общем разнообразии выделяют четыре основных типа почв: каштановые, черноземные, горно - лесные бурые, горно-луговые. На севере можно обнаружить песчаные почвы, солончаки, солонцы, подвижные пески.

Территорию Чеченской Республики принято делить на 9 почвенно-климатических зон, три из которых приходятся на горную часть. Первой стоит упомянуть горно - лесную, где почвы преимущественно бурые лесные — они наиболее подходят для садоводства, овощеводства (особенно картофеля и гороха), выращивания табака. В этой зоне располагаются целые массивы пахотных земель горной местности, есть пастбища, богатые ценными породами деревьев лесные ресурсы.

Обзор социально-экономического состояния и тенденции развития Чеченской Республики.

В условиях неустойчивого роста экономики, сложившегося в Российской Федерации в целом, в Чеченской Республике по основным показателям социально-экономического развития наблюдается положительная динамика.

Так, важнейший показатель уровня развития экономики региона – валовой региональный продукт в 2020 году по данным Чеченстата составил 254,55 млрд руб. или 101,4% к уровню 2019 года (в 2019 году составил 241,64 млрд руб. или 104,5% к уровню 2018 года).

На 1 июня 2022 года численность населения к уровню аналогичного периода предыдущего года выросла на 18,5 тыс. чел. и составила 1523,5 тыс. чел., темп роста – 101,2%.

Объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и оказанных услуг собственными силами за январь-июнь 2022 года составил 74481,9 млн руб. или 117,0% к аналогичному периоду 2021 года.

В республике добыто полезных ископаемых на 2031,8 млн руб. или 96,9% к январю-июню 2021 года.

За отчетный период потребителям отгружено продукции обрабатывающих производств на 5961,4 млн руб. или 104,9 % к уровню января-июня 2021 года.

Обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха составило 17009,4 млн руб. или 116,5% к аналогичному периоду 2021 года.

Водоснабжение; водоотведение, организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений в отчетном периоде составило 1002,0 млн руб. или 81,3 % к аналогичному периоду 2021 года.

Агропромышленный комплекс. В последние годы в АПК Чеченской Республики наблюдается стабильный рост объема производства растениеводческой продукции, в частности это – зерновые и масличные культуры, а также значительное увеличение производства овощей в закрытом грунте (теплицы). В 2022 году в республике достигнуто рекордное производство зерновых и зернобобовых культур, по данным Росстата, по Чеченской Республике валовой сбор зерна составил 514 тыс. тонн в зачетном весе. Ежегодно увеличивается общая площадь виноградных насаждений, на сегодняшний день площадь составляет 5 314 га, в том числе плодоносящие – 2400 га. В 2022 году собран рекордный урожай винограда — 23 353 тонн, тогда как в 2021 году он составлял 16 433 тонны.2 https://gums-41.ru/articles/media/2023/3/20/agropromyishlennyij-kompleks-chechenskoj-respubliki-kazhdyij-god-pokazyivaet-pozitivnuyu-dinamiku-razvitiya/ Объем продукции сельского хозяйства в хозяйствах всех категорий республики составил 13862,0 млн руб. (индекс производства продукции сельского хозяйства составил 99,1 %).

Строительство. Объем выполненных работ по виду деятельности «Строительство» за отчетный период составил 33866,2 млн руб. или 134,3% в сопоставимых ценах к уровню января-июня предыдущего года.

В январе 2022 года построено 715 новых домов площадью 138,6 тыс. м2 или в 4,9 раза больше к уровню января 2021 года. Общая площадь жилых помещений в построенных индивидуальными застройщиками жилых домах составила 138,6 тыс. м2 (из них 1,1 тыс. м2 - на земельных участках, предназначенных для ведения садоводства).3 https://95.rosstat.gov.ru/storage/mediabank/Доклад%20за%20январь%202022г.pdf

В рамках реализации государственных программ и региональных проектов Чеченской Республики запланировано приобретение, строительство, реконструкция, капитальный ремонт, благоустройство и рекультивация 357 объектов на общую сумму 27,376 млрд рублей, в том числе: 245 объектов в рамках региональных проектов с общим объемом финансирования – 18,776 млрд рублей (в том числе: строительство 36 общеобразовательных школ на 24 900 мест, строительство 12 дошкольных образовательных организаций на 1540 мест, строительство 3 спортивных объектов, проведение капитального ремонта на 11 спортивных объектах, строительство 3, капитальный ремонт и реконструкция 6 объектов культуры, капитальный ремонт и ремонт 34 участков автомобильных дорог общего пользования регионального или межмуниципального значения протяженностью 188,2 км, приобретение, строительство, реконструкция и благоустройство 97 объектов, рекультивация нефтешламовых амбаров и нарушенных земель 29 га, 1 мероприятие по рекультивации 5 свалок ТКО общей площадью 29,45 га, экологическая реабилитация Сунженского водохранилище 0,7 км) и 112 объектов в рамках подпрограмм государственных программ с общим объемом финансирования – 8,600 млрд рублей (в том числе: строительство 15 объектов здравоохранения, строительство 2-х коррекционных школ на 396 мест, капитальный ремонт 3-х общеобразовательных школ, реконструкция автомобильных дорог общего пользования регионального или межмуниципального значения протяженностью 18,05 км., реконструкция 3 мостов и путепроводов общей протяженностью 169,7 п.м строительство и реконструкция 14 общеобразовательных школ на 7520 мест, строительство детского сада 140 мест, строительство ФСК, строительство СДК на 200 мест, капитальный ремонт административного здания сельского поселения, строительство стоматологической поликлиники, сейсмоусиление 2-х детских садов на 325 мест, строительство и капитальный ремонт водопроводных сетей протяженностью 236,4 км, строительство газопроводных сетей протяженностью 18,2 км), комплексное обустройство площадок под компактную жилищную застройку, строительство индивидуальных жилых домов площадью 664 м2, строительство очистных сооружений на 17,0 тыс. м3/сут., капитальный ремонт берегозащитных сооружений 2,3 км, строительство и реконструкция 45 объектов энергоснабжения).4 https://plan.fas.gov.ru/media/ckeditor/uploads/2022/11/01/2021_.pdf

Рынок товаров и услуг. Оборот розничной торговли за отчетный период составил 106278,8 млн руб. или 101,8% к аналогичному периоду 2021 года. В январе 2022 года оборот розничной торговли на 96,7% формировался торгующими организациями и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими деятельность вне рынка, доля розничных рынков и ярмарок составила 3,3%

Всего населению республики оказано платных услуг в объеме 33640,5 млн руб. или 105,3 % к уровню января-июня 2021 года. Продано продовольственных товаров на 8409,2 млн. рублей или 52,2% от оборота розничной торговли, непродовольственных - на 7714,1 млн. рублей или 47,8 %.5 https://95.rosstat.gov.ru/storage/mediabank/Доклад%20за%20январь%202022г.pdf

Инвестиции в основной капитал в первом полугодии 2022 года составили 39746,1 млн руб., индекс физического объема к предыдущему периоду 2021 года – 124,35%, в том числе внебюджетные инвестиции – 30737,7 млн руб. (индекс физического объема– 164,1%).

Величина прожиточного минимума, утвержденная постановлением Правительства Чеченской Республики № 133 от 31 мая 2022 года «О внесении изменений в постановление Правительства Чеченской Республики от 8 сентября 2021 года № 185», с 1 июня 2022 года составляет 13363 рубля.

Среднемесячная номинальная заработная плата одного работника в январе-мае 2022 года составила 31998,6 руб. или 108,5% к уровню аналогичного периода предыдущего года.

Численность рабочей силы в возрасте 15 лет и старше в среднем за март - июнь 2022 года составила 652,0 тыс. человек

Численность безработных (по методологии МОТ) в среднем в среднем за апрель - июнь 2022 года составила 71,7 тыс. человек, что на 35,6 тыс. чел. меньше уровня предыдущего периода. Уровень общей безработицы (по методологии МОТ) составил 11,0%.

Численность безработных (имеющих статус безработного), зарегистрированных в службе занятости населения республики, на конец июня 2022 года составила 52,1 тыс. чел., что на 23,8 тыс. человек меньше уровня июня 2021 года.

Уровень регистрируемой безработицы на конец июня 2022 года составляет 8,0% (июнь 2021 года – 11,6%).

Финансы. Всего доходов в консолидированный бюджет Чеченской Республики по состоянию на конец июня 2022 г. поступило в объеме 61606,2 млн руб., в том числе: безвозмездные поступления – 50244,0 млн руб. (81,6% от доходов консолидированного бюджета), налоговые и неналоговые доходы – 11362,1 млн руб. (18,5% от доходов консолидированного бюджета).

В целом объем расходов консолидированного бюджета Чеченской Республики на конец июня 2022 года составил 62691,7 млн руб., что выше уровня аналогичного периода 2021 года на 0,4%.6 https://economy-chr.ru/razvitie-regiona/informatsiya-o-sotsialno-ekonomicheskom-razvitii-chr

Обзор политической ситуации Чеченской Республики

Правительством Чеченской Республики проводится и реализуется множество региональных программ, которые направлены на улучшение качества жизни населения, в 2022 году на территории Чеченской Республики реализовалось 7 государственных подпрограмм, сгруппированных по следующим аналитическим блокам:

- «Противодействие коррупции в Чеченской Республике»;

- «Создание благоприятных условий для привлечения инвестиций в экономику Чеченской Республики» (в данную подпрограмму в виде отдельных структурных элементов включены 3 региональных проекта, в том числе: «Системные меры развития международной кооперации и экспорта»; «Адресная поддержка повышения производительности труда на предприятиях»; «Системные меры по повышению производительности труда на территории Чеченской Республики»);

- «Повышение качества оказания услуг на базе многофункциональных центров предоставления государственных и муниципальных услуг в Чеченской Республике»;

- «Обеспечение реализации государственной программы «Экономическое развитие и инновационная экономика Чеченской Республики» в сфере обеспечения развития экономики»;

- «Обеспечение реализации государственной программы «Экономическое развитие и инновационная экономика Чеченской Республики» в сфере обеспечения защиты прав потребителей и регулированию потребительского рынка»;

- «Поддержка и развитие малого и среднего предпринимательства в Чеченской Республике» (в данную подпрограмму в виде отдельных структурных элементов включены 3 региональных проекта, в том числе:

«Акселерация субъектов малого и среднего предпринимательства»;

«Создание благоприятных условий для осуществления деятельности самозанятыми гражданами»;

«Создание условий для легкого старта и комфортного ведения бизнеса».7 https://economy-chr.ru/razvitie-regiona/gos-programmy-chechenskoj-respubliki

Выводы по основным экономическим, социальным, политическим и экологическим показателям Чеченской Республики

В процессе анализа социально-экономического состояния Чеченской Республики за 2022г. можно выявить следующие тенденции:

численность постоянного населения Чеченской Республики на 1 июля 2022 года составила 1525,0 тыс. человек. Число жителей республики возросло по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года на 18,2 тыс. человек или на 1,2%. Увеличение численности населения сложилось за счет естественного прироста, обусловленного превышением рождаемости над смертностью;

объем продукции сельского хозяйства в хозяйствах всех категорий республики составил 13862,0 млн руб. (индекс производства продукции сельского хозяйства составил 99,1 %);

среднемесячная номинальная заработная плата одного работника в январе-мае 2022 года составила 31998,6 руб. к уровню аналогичного периода предыдущего года 29361,8 руб.

индекс промышленного производства в декабре 2022 года по сравнению с соответствующим периодом 2021 года составил 101,5%, в январе-декабре 2022 года – 105,6%;

объем производства продукции сельского хозяйства всех сельхозпроизводителей (сельхозорганизации, крестьянские (фермерские) хозяйства, хозяйства населения) в 2022 году, в действующих ценах, по предварительной оценке, составил 51119,3 млн рублей. Индекс производства продукции сельского хозяйства составил 103,4%;

объем работ, выполненных по виду деятельности "Строительство", в декабре 2022 года составил 2917,7 млн рублей, или 44,1 % (в сопоставимых ценах) к соответствующему периоду предыдущего года, в январе-декабре 2022 года – 88002,6 млн рублей, или 119,0% к уровню 2021 года

в селитебных почвах, по максимальным показателям концентраций загрязняющих веществ, превышений ПДК не выявлено. Уровень химического загрязнения почв в июне 2022 года по исследованным населенным пунктам Чеченской Республики относится к «допустимой» категории загрязнения;

объем инвестиций в основной капитал по полному кругу организаций в январе-сентябре 2022 года в сопоставимой оценке сократился на 18,1% к соответствующему уровню прошлого года и составил 119,5 млрд рублей;

правительством Чеченской Республики проводится и реализуется множество региональных программ, которые направлены на улучшение качества жизни населения, в 2022 году реализовывалось 7 государственных программ.

Таким образом, ситуация в ключевых отраслях региональной экономики в 2022 году в Чеченской Республике оставалась относительно устойчивой.

Анализ рынка недвижимости Чеченской Республики

Общая информация о развитии рынка недвижимости

Рынок недвижимости представляет собой особый социальный институт, своеобразный механизм свободного (в идеале) эквивалентного обмена недвижимости на деньги. Деятельность такого механизма регламентируется и регулируется рядом правил, которые устанавливаются на государственном уровне.

В структуре рынка недвижимости можно выделить такие подвиды, как первичный и вторичный рынки недвижимости. Первичный рынок – это сегмент, на котором объекты недвижимости выступают в качестве товаров впервые. Часто главным продавцом на таком рынке являются федеральные, региональные и муниципальные органы власти, а также компании – застройщики жилья (как жилой, так и нежилой недвижимости). Вторичный рынок недвижимости – это сегмент, на котором недвижимость выступает в роли товара, бывшего «в употреблении», то есть принадлежащего конкретному собственнику (в роли которого может выступать физическое или юридическое лицо).

Рынок недвижимости реализует несколько важных функций, среди которых ценообразующая, регулирующая, коммерческая, функция санирования, информационная, посредническая, стимулирующая, инвестиционная, социальная.

Учитывая особенности функций, которые возложены на рынок недвижимости, можно определить круг его участников следующим образом:

-продавцы (либо арендодатели) - ими могут быть как собственники имущества, так и уполномоченные лица на осуществление сделок с недвижимостью;

-покупатели (либо арендаторы) - такие лица так же могут действовать как лично, так и через представителей;

-профессиональные участники рынка недвижимости.

Профессиональными участниками рынка недвижимости являются следующие

лица:

-специалисты по оценке недвижимости, а также по инвентаризации земли и строений;

-юристы, нотариусы, органы опеки и попечительства, а также органы, регистрирующие права на объекты недвижимости;

-проектировщики, архитекторы, строители, специалисты по технической эксплуатации строительных объектов, участники градостроительного развития;

-специалисты в сфере финансов и анализа рынка недвижимости (финансисты, аналитики, ипотечные кредиторы, страховые компании, девелоперы);

-управляющие объектами недвижимости;

-риелторы – лица, занимающиеся любыми законными операциями с недвижимостью;

-члены профессиональных объединений участников рынка недвижимости.

Проведение сделки не предусматривает обязательного участия всех перечисленных лиц, каждый объект недвижимости индивидуален, имеет свой набор обременений и в зависимости от этого требует наличия тех или иных специалистов рынка недвижимости. В любом случае каждый из таких участников должен быть квалифицированным специалистом, обладающим определенными знаниями и навыками, ведь именно от него может зависеть исход сделки в итоге.

Правовое регулирование рынка недвижимости, в том числе земельных отношений в Чеченской Республике осуществляется в соответствии с Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, Уставом Чеченской Республики, законами Чеченской Республики, иными нормативными правовыми актами Чеченской Республики.

В соответствии с Конституцией РФ Правительство обладает широкими полномочиями по регулированию рынка недвижимости, которые во многом переданы Министерству экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития), Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр), Федеральному агентству по управлению государственным имуществом (Росимущество) и их территориальным органам. Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере имущественных отношений, оценочной деятельности, земельных отношений (за исключением земель сельскохозяйственного назначения, а также перевода земель водного фонда и земель особо охраняемых территорий и объектов (в части, касающейся земель особо охраняемых природных территорий) в земли другой категории), государственного кадастра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета и кадастровой деятельности, государственной кадастровой оценки, государственного мониторинга земель (за исключением земель сельскохозяйственного назначения), государственной регистрации прав на недвижимое имущество, геодезии и картографии, создания и развития инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации. Нормативно-правовое регулирование земельных отношений и государственного мониторинга земель в части земель сельскохозяйственного назначения осуществляет Минсельхоз России. Вопросы налогообложения недвижимого имущества регулируются Минфином России и подведомственной ему Федеральной налоговой службой. Нормативно-правовое регулирование по вопросам, регламентирующим создание и эксплуатацию объектов капитального строительства (в том числе жилого фонда) осуществляет Минстрой России, автодорожной и железнодорожной сетей - Минтранс России (Росавтодор, Росжелдор), по вопросам, регламентирующим сохранение лесного фонда, лесопользования и недропользования – Минприроды России (Рослесхоз, Роснедра). Органом исполнительной власти, непосредственно осуществляющим государственные функции по отношению к объектам недвижимого имущества, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии8 https://files.cdml.ru/IPK/2016_kaddei/10_regulate/book.pdf .

Основными исполнительные органами государственной власти Чеченской Республики, участвующими в регулировании рынка недвижимости, являются:

-министерство имущественных и земельных отношений уполномочен осуществлять государственное управление в области приватизации, управления и распоряжения государственным имуществом и земельными ресурсами на территории Чеченской Республики в пределах своей компетенции, проведения государственной кадастровой оценки; также является уполномоченным органом субъекта Российской Федерации, которое наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации;

-министерство экономического, территориального развития и торговли Чеченской Республики, который уполномочен в сфере решения актуальных задач по развитию экономики и социальной сферы Чеченской Республики, реализации государственной политики в сфере инвестиционной деятельности, развития некоммерческого сектора экономики в тесном взаимодействии с федеральными органами исполнительной власти, руководством Чеченской Республики, отраслевыми министерствами, ведомствами и органами местного самоуправления Чеченской Республики;9 https://docs.yandex.ru/docs/view?url=ya-browser%3A%2F%2F4DT1uXEPRrJRXlUFoewruPBL13r7wzP0ZEyqFA9vqeN4R73EXiewJsDbEeMYsAnwEhbuP69Of4K9O4nLd3Uxr_y26J4zrMHCP_-vMgqZZi-AwT59VUUlZNSxPnkHtLkQ6Ngy8aorNsh_NmEtzKze5g%3D%3D%3Fsign%3DpLMJ7p-JRm9-URzvhhb70fJAPIxJy2z_GscH84QbaO4%3D&name=otchet-za-janvar-mart-2022-docx631ed94a415421662966090.docx&nosw=1

-служба государственного жилищного надзора Чеченской Республики уполномочена на осуществление регионального государственного жилищного надзора;

-государственный комитет по архитектуре и градостроительству Чеченской Республики обеспечивает на территории Чеченской Республики разработку и реализацию государственной политики Чеченской Республики в сферах архитектуры и градостроительной деятельности, также является уполномоченным исполнительным органом государственной власти Чеченской Республики по вопросам административно-территориального устройства;

- министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Чеченской Республики обеспечивает на территории Чеченской Республики разработку и реализацию государственной политики Чеченской Республики в сферах жилищно-коммунального хозяйства и строительства;

Таким образом, согласно ст. 130 Гражданского Кодекса РФ, к недвижимости относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания; жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

В обзор состояния рынка объектов недвижимости включаются анализ уровня цен в строительной отрасли, особенностей кредитования рынка недвижимости и его финансовых показателей, тарифов за пользование водо-, газо-, электро-, тепло- и иными видами снабжения, а также затрат на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения.

Средняя стоимость одного квадратного метра общей площади отдельно стоящих жилых домов квартирного типа на первичном рынке по республике в 2022 году составила 53,151 тыс. рублей, на вторичном рынке 62,660 тыс. рублей.

Рисунок 3.22 Средняя цена 1 квадратного метра общей площади квартир на рынке жилья в Чеченской Республике за 2022 год

Рисунок 3.23 Изменение средних цен 1 квадратного метра общей площади квартир в 2022 году к 2021 году

На 1 января 2022 года объем задолженности по кредитам, предоставленным кредитными организациями физическим лицам, составляет 48586 млн рублей, что на 26,3% больше, чем на 1 января 2021 года. Объем задолженности по жилищным кредитам составляет 13847 млн рублей (28,5% к общей задолженности).

Портфель кредитов, выданных банками жителям Чеченской Республики, на 1 июля 2022 года увеличился на 14,4% по сравнению с аналогичной датой прошлого года и составил 49,3 млрд рублей. В целом по России темп прироста составил 12,3%.

Потребительский портфель увеличился на 4%, до 32,9 млрд рублей, что составляет 67% от кредитного портфеля физических лиц региона. За ипотечным сегментом кредитования сохраняется лидирующий рост: на 43%, до 16,4 млрд рублей.

Высокий спрос на ипотечные кредиты в республике связан с развитием комплекса ипотечных сервисов и продуктов, предлагаемых кредитными организациями, а также с действием льготных программ с господдержкой.10 https://cbr.ru/press/regevent/?id=24778

Также Россельхозбанк принимает в Чеченской Республике заявки на сельскую ипотеку. Льготная ставка сохранена: клиенты могут приобрести жильё в сельской местности с помощью кредита под 3%. Теперь сельская ипотека может быть направлена только на индивидуальное строительство жилья (ИЖС) и покупку готового загородного дома. С весны 2020 года Чеченский филиал Россельхозбанка выдал 745 млн рублей сельской ипотеки, что помогло улучшить условия проживания 306 чеченских семей. Программа возобновлена после выделения субсидий Министерства сельского хозяйства России.

Цели использования кредита скорректированы: теперь сельскую ипотеку можно брать либо на ИЖС, либо на покупку уже готового загородного дома с участком. При этом, если дом с участком приобретается у физического лица, то объект должен быть не старше 5 лет. В случае покупки у юридического лица этот срок не должен превышать 3 года. Также отменено требование по обязательной газификации. Появилось новое условие: требуется постоянная регистрация в приобретенном объекте, которую надо подтверждать не чаще чем 1 раз в 3 месяца.

Сельская ипотека уже позволила 306 чеченским семья приобрести жилые дома в родовых селах в экологически благоприятной местности. Для чеченцев очень важно иметь дом на отчей земле, чтобы сохранить в поколениях память о происхождении рода и национальной культуре. Льготная программа с комфортной ставкой особенно содействует в решении жилищных вопросов. Также клиенты могут воспользоваться нашим сервисом Своё Село, где можно найти дом, участок, рассчитать стоимость строительных работ и подобрать проекты придомовых построек

Сельская ипотека реализуется в составе программы «Комплексное развитие сельских территорий». Заёмщиком могут стать россияне возрастом от 21 до 75 лет. Средства можно направить на приобретение жилья в сельской местности, то есть в населённых пунктах с населением не более 30 тысяч человек. Минимальный размер кредита – 100 тысяч рублей, выдаётся он максимум на 25 лет. В Чеченской Республике максимальный размер сельской ипотеки составляет 3 млн рублей.

Ипотечное кредитование в России стало интенсивно развиваться только на протяжении нескольких последних лет. Это обусловлено тем, что в стране по-прежнему ощущается острый дефицит недорого жилья, а использовавшиеся ранее механизмы проведения жилищной политики в новой экономической ситуации оказались неэффективными. Особенно остро эта проблема стоит в Чеченской Республике.

Учитывая, что в регионе жилой фонд был фактически разрушен и требовалось его полное восстановление, компенсации за разрушенное жилье могут выдаваться в форме ипотечного кредита, который погашается государством в установленном порядке. При этом для развития ипотечного кредитования в Чеченской Республике возникла необходимость открытия регионального Агентства ипотечного кредитования.

В республике заметно выросло количество принятых заявлений по ипотечным кредитам, например, общее количество всех принятых заявлений на государственную регистрацию права в 2021 году составило 115822, из них 30557 на ипотечные сделки, это 26% от общего числа.

Успешно реализуется в регионе проект «Электронная ипотека за 1 день», 70% всех заявлений по ипотеке оформляется в сокращенные сроки. Заявителю не нужно обращаться с документами в МФЦ, т.к. налажено взаимодействие органа регистрации прав с кредитными организациями так, что при оформлении ипотечных сделок банки направляют заявления в орган регистрации прав.

Годовая инфляция в Чеченской Республике в декабре 2022 года ускорилась до 12,88% после 12,60% в ноябре. Это выше, чем в Северо-Кавказском федеральном округе (11,62%) и в целом по России (11,94%). Основными факторами, оказавшими влияние на динамику инфляции в регионе, стали перенос сроков индексации тарифов ЖКХ с 1 июля 2023 года на 1 декабря 2022 года, увеличение издержек операторов сотовой связи, а также рост спроса на отдельные непродовольственные товары и сокращение предложения некоторых видов импортной продукции в данном сегменте.

Рисунок 3.24 Основные показатели инфляции в Чеченской Республике

Рисунок 3.25 Инфляция в Чеченской Республике в сравнении с регионами СКФО

Продовольственные товары

Годовой темп прироста цен на продовольственные товары снизился до 14,93% в декабре после 15,46% в предыдущем месяце. Наращивание посевных площадей и благоприятные погодные условия в 2022 году по сравнению с предыдущим годом способствовали росту урожая зерновых в целом по стране. Это привело к снижению цен на зерно и сокращению издержек переработчиков. Как следствие, замедлился годовой рост цен на муку и крупы. Благодаря высокому урожаю сахарной свеклы снизился годовой темп прироста цен на сахар. На фоне сокращения издержек производителей кондитерских изделий на сырье (муку, сахар) замедлился годовой рост цен на печенье и конфеты. Расширение предложения за счет увеличения объемов производства сырого молока в основных регионах-поставщиках сказалось на снижении годового темпа прироста цен на молочную продукцию: творог, сметану, питьевое и сгущенное молоко, кисломолочные продукты, а также сливочное масло.

Годовой темп прироста цен в сегменте непродовольственных товаров в декабре вырос до 11,51% после 11,35% в ноябре.

Перебои в поставках импортного сырья, подорожание химических компонентов, а также сужение предложения в связи с сокращением поставок товаров иностранных производителей повлияли на увеличение годового темпа прироста цен на моющие и чистящие средства.

Из-за высокого спроса на фоне роста турпотока в республику ускорился годовой рост цен на бензин.

В условиях повышенной активности на рынке жилья в регионе увеличился спрос на мебель. Это привело к ускорению годового роста цен на нее. По той же причине замедлилось удешевление телевизоров и ускорился годовой рост цен на отдельные бытовые приборы (холодильники, стиральные машины, электрочайники, утюги).

Услуги

Годовой темп прироста цен на услуги в декабре увеличился и составил 10,49% после 8,04% месяцем ранее. Перенос сроков индексации тарифов ЖКХ с 1 июля 2023 года на 1 декабря 2022 года обусловил увеличение годового темпа прироста цен на жилищно-коммунальные услуги.

Увеличение затрат сотовых операторов на развитие сетей и содержание сервисного оборудования с высокой долей импортных компонентов обусловило ускорение роста абонентской платы за пакет услуг сотовой связи в годовом выражении.

Рисунок 3.26 Инфляция и базовая инфляция в Чеченской Республике

Инфляция в Северо-Кавказском федеральном округе и в России

Годовая инфляция в СКФО в декабре ускорилась до 11,62% после 11,55% в ноябре. Это по-прежнему ниже, чем инфляция по России в целом (11,94%). На динамику цен в округе в основном повлиял перенос индексации тарифов ЖКХ на более ранний срок.

Годовая инфляция в России замедлилась до 11,94%. По прогнозу Банка России, она продолжит снижаться и весной 2023 года может кратковременно опуститься ниже 4% за счет эффекта базы.

С учетом проводимой денежно-кредитной политики годовая инфляция составит 5,0-7,0% в 2023 году и вернется к 4% в 2024 году.11 file:///C:/Users/User/Downloads/cbr_press_reginfl__id=27027.pdf

Тарифы за пользование водо-, газо-, электро-, тепло- и иными видами снабжения

Основная задача правительства как в целом страны, так и регионов, в том числе Чеченской Республики - повышение уровня и качества жизни населения. Одним из важнейших направлений социально-экономического развития является реформирование и развитие жилищной сферы, создающей необходимые условия для жизнедеятельности человека. Ведущей отраслью в составе данной сферы выступает жилищно-коммунальное хозяйство, которое обеспечивает содержание жилищного фонда и доведение жилищно-коммунальных услуг до непосредственных потребителей. Необходимость ежегодного пересмотра тарифов на коммунальные услуги обусловлена рядом факторов: ростом цен на энергоносители, увеличением ставок оплаты труда для работников соответствующих отраслей ЖКХ, ростом цен на ГСМ, строительные материалы, услуги сторонних организаций по обслуживанию оборудования и другими объективными причинами. В условиях рыночных отношений изменение тарифов на коммунальные услуги является неизбежным.

Согласно государственного комитета цен и тарифов Чеченской Республики с 01 июля 2020 года осуществлено повышение тарифов на коммунальные услуги для населения Чеченской Республики.

Рост тарифов на электрическую энергию для населения составил 4,75%. Тарифы установлены в следующих размерах с учетом НДС: для городского населения – 3,09 руб./кВт/ч; для городского населения, проживающего в домах с электроплитами, и сельского населения – 2,16 руб./кВт/ч.12 http://tarif95.ru/node/1329

Диапазон тарифов на тепловую энергию для населения составит от 1894,91 руб./Гкал до 3034,68руб./Гкал (для угольных котельных). Средний тариф на тепловую энергию с 01.07.2021 года составляет 1954,09 руб./ Гкал (с учетом НДС).

Средний тариф по водоотведению с 01.07.2022 года составляет 18,16 руб./ м3 (с учетом НДС).

Средний тариф по водоснабжению с 01.07.2022 года составляет 25,45 руб./ м3 (с учетом НДС) – с ростом 102,41 %.

Средний тариф в сфере обращения с твердыми коммунальными отходами с 01.07.2022 года составляет 117,03руб./ м3.

Розничные цены на природный газ, реализуемый населению с 01.07.2022 года составил 5239,33 руб./тыс. м3., до 5553,69 руб./тыс. м3

Подробная информация о величине тарифа по каждой конкретной организации коммунального комплекса, обслуживающей территорию, опубликована на официальном сайте государственного комитета цен и тарифов Чеченской Республики http://tarif95.ru/node/1329.

Затраты на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения

Технологическое присоединение необходимо юридическим и физическим лицам, желающим получить возможность подключения вновь построенных объектов, не обеспеченных водоснабжением и водоотведением, — от построек на садово-дачных участках до магазинов, жилых домов, зданий и производственных сооружений, объектов культурно-развлекательного характера и социальной инфраструктуры. Вопросы технологического присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения Чеченской Республике регулирует государственный комитет цен и тарифов Чеченской Республики.

На территории городского округа город Грозный присоединение энергопринимающих устройств физических и юридических лиц к электрическим сетям осуществляется в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 27.12.2004 № 861. Более подробная информация о тарифах представлена на сайтах электросетевых компаний, ссылки на которые представлены на официальном сайте государственного комитета цен и тарифов Чеченской Республики. Плата за технологическое присоединение энергопринимающих устройств максимальной мощностью, не превышающей 15 кВт включительно (с учетом ранее присоединенных в данной точке присоединения энергопринимающих устройств) устанавливается исходя из стоимости мероприятий по технологическому присоединению в размере не более 550 рублей при присоединении заявителя, владеющего объектами, отнесенными к третьей категории надежности (по одному источнику электроснабжения) при одновременном соблюдении следующих условий «Правил технологического присоединения энергопринимающих устройств потребителей электрической энергии», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 27.12.2004 г. №861. Как правило, итоговый расчет производится после подачи заявки на технологическое присоединение при подготовке договора об осуществлении технологического присоединения.

Присоединение объектов капитального строительства к централизованным системам теплоснабжения и горячего водоснабжения осуществляется в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16.04.2012 N 307, Постановлением Правительства РФ от 29.07.2013 N 642. Более подробную информацию, в том числе расчет предварительного размера платы за подключение, установленные тарифы, уточнение территориальной зоны деятельности, наличие свободной мощности, можно на сайте МУП «Теплоснабжение».13 http://www.grozny-ts.ru/

Присоединение объектов капитального строительства юридических и физических лиц к централизованным системам холодного водоснабжения и водоотведения осуществляется в соответствии с Правилами холодного водоснабжения и водоотведения, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 29.07.2013 г. №644. Более подробную информацию, в том числе расчет предварительного размера платы за подключение, установленные тарифы, уточнение территориальной зоны деятельности, наличие свободной мощности, можно на сайте МУП «Водоканал» г.Грозный.14 https://groz-vk.ru/ .

Кадастровое деление Чеченской Республики

Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет неповторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер (кадастровый номер).

В целях присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии осуществляет кадастровое деление территории Российской Федерации на единицы кадастрового деления:

- кадастровые округа;

- кадастровые районы;

- кадастровые кварталы.

Таблица 3.7 Кадастровое деление Чеченской Республики

Номер кадастрового района	Наименование кадастрового района
20:01	Ачхой-Мартановский район
20:02	Веденский район
20:03	Грозненский район
20:04	Гудермесский район
20:05	Итум-Калинский район
20:06	Курчалоевский район
20:07	Надтеречный район
20:08	Наурский район
20:09	Ножай-Юртовский район
20:10	Серноводский район
20:11	Урус-Мартановский район
20:12	Шалинский район
20:13	Шаройский район
20:14	Шатойский район
20:15	Шелковской район
20:16	г. Аргун
20:17	г. Грозный

Сбор сведений о рынке недвижимости

Рынок недвижимости зависит от множества факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, в т.ч. определяющих политическую стабильность.

Рынок недвижимости Чеченской Республики за 2021-2022 годы претерпел изменения на фоне пандемии и экономических потрясений. Многие пытались сохранить сбережения, вкладывая деньги в жилье, ведь инвестиции в недвижимость по-прежнему остаются одним из наиболее привлекательных инструментов вложения средств. Кроме того, существенное влияние на интерес к недвижимости оказала программа ипотеки с господдержкой, однако она же подстегнула и рост цен на рынке. Программа дала возможность приобрести жилье в новостройке под низкий процент годовых.

Цены на недвижимость варьируют в зависимости от размера населенного пункта, развития инфраструктуры; даже в рамках одного района наблюдается достаточно широкий диапазон цен. Так, анализ предложений на открытом рынке показывает, что в целом по республике цены несколько ниже, чем в г. Грозный; при этом в зависимости от качества жилья цены могут, как уменьшаться, так и увеличиваться.

В ходе подготовки к проведению государственной кадастровой оценки, в соответствии с частью 1 ст. 7 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», выполнены следующие мероприятия – сбор, обработка, систематизация и накопление информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, в том числе о данных рынка недвижимости.

Начальным этапом сбора рыночной информации является поиск источников информации. В соответствии с п. 26.5 Методических указаний сбор рыночной информации осуществляется в том числе по следующим типам сделок (предложений):

-	предложение-продажа;

-	сделка-купля-продажа;

-	предложение-аренда;

-	сделка-аренда.

Источниками информации для формирования базы рыночных данных служили объявления о продаже недвижимости, публикуемые на различных интернет-порталах (https://www.avito.ru, и др.).

В рамках настоящего отчета был проведен анализ рынка недвижимости по всем районам Чеченской Республики. Одной из самых привлекательных территорий считается г. Грозный – столица республики, экономический и культурный центр. Высокая привлекательность сохраняется и в приближенных районах-территории в непосредственной близости к республиканскому центру. Так же, прослеживается закономерность: количество предложений на рынке недвижимости, а также их стоимость уменьшаются в зависимости от отдаленности от республиканского центра.

Рынок недвижимости республики значительно уступает по отношению к г. Грозный по активности. Характеризуется большим разбросом цен на объекты недвижимости, ограниченным количеством продавцов и редкими сделками.

Для отражения ситуации на рынке недвижимости в графическом и семантическом виде проведен анализ информации, позволяющий установить ценообразующие факторы в отношении каждого объекта недвижимости.

Рыночная информация была проверена на однозначность и достаточность, в отношении сайтов в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» - копии (скриншоты) страниц сайта, отражающих текст объявления, дату подачи объявления (при наличии), дата обновления информации, адрес страницы сайта.

Исполнителем были собраны и проанализированы сведения о рынке недвижимости Чеченской Республики из периодических печатных изданий, сайтов в информационно-телекоммуникационный сети «Интернет», данные о сделках от органов местного самоуправления, а также сведения от организаций, оказывающих услуги по сопровождению сделок с недвижимостью. В результате сбора рыночной информации данная информация была проверена:

-на полноту данных о необходимых характеристиках объектов недвижимости;

-на непротиворечивость информации;

-отсутствие дублей.

Объекты-аналоги, по которым информация представлена некорректно, в дальнейшем не рассматривалась. В процессе анализа были исключены сведения об объектах капитального строительства, данные о которых были представлены не в полном объеме (например, отсутствуют необходимые сведения о площади, разрешенном использовании, цене предложения, или данные сведения некорректны).

Приоритетными являются сведения, содержащиеся в объявлении: материал стен, этажность, год постройки или год ввода в эксплуатацию. В случае, если какие-либо из характеристик в объявлении не указаны, но объект можно идентифицировать (адрес, кадастровый номер), недостающие сведения черпаются из публичных источников: публичная кадастровая карта, сайт ГИС ЖКХ и пр. В случае, если в объявлении не указана площадь объекта, допускается уточнение площади и других характеристик по телефону, указанному в объявлении (на скриншоте объявления должен быть читаем телефон для связи).

Сведения для анализа рынка недвижимости получены из общедоступных источников и являются полными и актуальными.

Для целей анализа рынка объектов капитального строительства были собраны данные о ценах предложений о продаже объектов капитального строительства, расположенных в границах Чеченской Республики.

Анализ информации о ценах сделок (предложений) в сегментах рынка объектов недвижимости проводится с целью:

обеспечения непротиворечивости рыночной информации;

обеспечения достаточности и репрезентативности рыночной информации.

По итогам проделанной работы было получено 3191 предложений (сделок), из них:

-60% предложений (1 905 объекта)- жилые помещения (квартиры);

-35% предложений (1 113 объект) - жилые дома;

-5% предложений (173 объектов) – нежилые объекты.

Рисунок 3.27 Структура предложений на рынке недвижимости Чеченской Республики

Одним из источников информации о сделках с объектами недвижимости (сделка-купля-продажа) является информация о зарегистрированных сделках, предоставленная филиалом ППК «Роскадастр» по Чеченской Республике. Полученная информация за период с 01.01.2022 г. по 31.12.2022 г. была проанализирована, сформирована выборка объектов недвижимости.

За анализируемый период по Чеченской Республике было зарегистрировано 2 496 сделок, из них:

1216 ОН – здания;

1271 – помещения;

3 – машиноместа;

32 – сооружения.

Рисунок 3.28 Данные по сделкам, зарегистрированным по Чеченской Республике

В соответствии с п. 26.3 Методических указаний цены сделок (предложений), которые не соответствуют уровню рыночных цен, в частности при вынужденной продаже или при иной сделке между контролирующим и подконтрольным лицами (при наличии информации), исключаются из дальнейшего анализа

Обзор сегментов рынка объектов недвижимости

В соответствии с распоряжением Министерства имущественных и земельных отношений Чеченской Республики от 14.04.2022 №408-ТИ «О проведении государственной кадастровой оценки в Чеченской Республике» ГБУ ЧР «Государственная кадастровая оценка» осуществляет государственную кадастровую оценку всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Чеченской Республики зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест.

Для целей определения кадастровой стоимости объекты недвижимости, подлежащие оценке, объединяются в группы (подгруппы) на основе сегментации объектов недвижимости.

В рамках подготовительных работ по государственной кадастровой оценке на территории Чеченской Республики Учреждением проводился сбор информации о рынке объектов недвижимости.

Вся собранная рыночная информация структурирована единообразно, проведена кодировка, которая складывается из характеристик объекта с обязательным указанием:

­	сегмента рынка объектов недвижимости, к которому относится объект недвижимости;

­	группы (подгруппы) зданий, сооружений, ОНС, помещений, машино-мест (Приложение № 2 к Методическим указаниям);

­	кода субъекта Российской Федерации, в котором расположен объект недвижимости;

­	кода муниципального образования, в котором расположен объект недвижимости;

­	даты подачи объявления и (или) совершения сделки (в формате ДД.ММ.ГГГГ);

­	порядкового номера объекта недвижимости.

В результате анализа рыночной информации, собранной в рамках массовой оценки объектов недвижимости Чеченской Республики, выявлено:

­	рыночная информация представлена не по всем сегментам рынка;

­	количество собранной рыночной информации не удовлетворяет требованиям репрезентативности по ценообразующим факторам;

­	характеристики «Материал стен», «Год постройки (год ввода в эксплуатацию)» указаны не для всех объектов-аналогов.

Указанные сложности связаны со степенью развитости рынка недвижимости, а также с форматом и обычаями публикации сведений о продаже объектов недвижимости.

В целях определения кадастровой стоимости объектов недвижимости осуществлялся сбор рыночной информации объектов недвижимости по сегментам:

Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная);

Малоэтажная жилая застройка (в т.ч. жилые дома);

Предпринимательство (торгово-офисные объекты);

Административно-бытовые объекты;

Производственная деятельность;

Транспорт (гаражи и машино-места).

Анализ рынка недвижимости осуществлялся на основе собранной рыночной информации о ценах предложений и ценах сделок объектов соответствующего назначения за период с 01.01.2022 по 31.12.2022 год. Для проведения анализа рынка были проанализированы данные сайтов в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Собранная информация о рыночных ценах за объекты недвижимости по каждому из полученных сегментов была проанализирована по следующим критериям:

полнота собранной рыночной информации;

проверка существования указанных источников информации;

проверка на достоверность информации о местоположении объекта;

проверка на непротиворечивость данных об объекте;

проверка даты объявления на актуальность.

В результате сортировки и отсеивания недостоверной или противоречивой информации о предложениях, были собраны и использованы следующие предложения.

Анализ рыночной информации по сегменту «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»

Чеченская Республика – лидер среди регионов РФ по реализации нацпроекта «Жилье и городская среда»

В последние годы по многим показателям Чеченская Республика неизменно входит в число регионов-лидеров. Накануне стало известно об успехе республики в реализации нацпроекта «Жилье и городская среда». В Чеченской Республике ежегодно возводятся новые объекты: школы, детские сады, многоэтажные дома, здания, развлекательные места, центры, зоны отдыха и многое другое. Не стал исключением и 2022 год.

По итогам января-декабря 2022 года в СКФО в эксплуатацию ввели почти 6 млн кв. м жилья, что на 26,5% больше аналогичного периода 2021 года.

Чеченская Республика за январь 2023 года находится на первом месте по вводу жилья из регионов СКФО. За указанный период в республике ввели 173,9 тыс. кв. м жилья, что на 25,5% выше, чем в январе прошлого года

Наибольший объем ввода жилья за отчетный период был отмечен в Чеченской Республике — по итогам 2022 года показатель в республике составил 2 млн кв. м, что почти в два раза больше, чем годом ранее.

За текущий год по реализованной Министерством строительства и ЖКХ ЧР программе в регионе строится 30 объектов инфраструктуры – 13 объектов среднего образования на 3625 мест; 10 объектов дошкольного образования на 1180 мест; 3 объекта культуры на 700 мест; 3 спортивных объекта и 1 объект здравоохранения.

Кроме того, построено и реконструировано 62 коммунальных объекта в 15 районах, в том числе 19 объектов введены в текущем году. В Грозном построена подъездная дорога к жилому микрорайону в пос. Алхан-Чурт – г. Грозный протяженностью 13,12 км.

В 2022 году проведено благоустройство 53-х общественных территорий, в том числе 15-ти дворов, 37-ми общественных территорий и парк в Аргуне – победитель всероссийского конкурса.

Также не оставили без внимания и семьи, нуждающиеся в новом жилье. Жильем обеспечили 571 семью, в том числе 359 молодых семей, 81 человек из числа детей-сирот, 131 семья проживающих в оползневой зоне.

Помимо этого, в Чеченской Республике в 2022 году построено 4 мусоросортировочных комплекса в Шалинском, Надтеречном, Гудермесском, Ачхой-Мартановском районах мощностью 270 тыс. тонн в год. Необходимо отметить, что создание новой современной инфраструктуры – одна из первоочередных задач для успешной реализации реформы обращения с ТКО. Четыре предприятия по переработке в Чеченской Республике позволят начать решать задачи программы в регионе.

Раздельное накопление твердых коммунальных отходов предусмотрено с применением двухконтейнерной системы накопления ТКО для «сухого, чистого» мусора, такого как пластик, металл, макулатура, стекло, бумага, подлежащего переработке, и «грязного» мусора – пищевых, растительных, загрязненных отходов, средств личной гигиены и другого мусора.

Также, что немаловажно, в регионе проведен капитальный ремонт в 113-ти многоквартирных домах общей площадью.

Особо стоит подчеркнуть, что 2022 год был богат и на победы. Так, города Гудермес, Курчалой, Урус-Мартан и Шали стали победителями Всероссийского конкурса по созданию лучших проектов городской среды в малых городах и исторических поселениях. Общий призовой фонд его составил 370 млн рублей.

Также столица Чеченской Республики – город Грозный стал обладателем сразу нескольких значимых наград.

По итогам исследования качества жизни в российских городах в рамках VII Международного форума Финансового университета «Экономические бои без правил: рецепт победы» столица Чеченской Республики вошла в тройку лучших городов России. Также Грозный был признан лучшим городом для предпринимательства.

Рынок жилой недвижимости развивается активно, однако в районах республики застройка в основном носит точечный характер. В сельской местности на многоквартирные дома приходится небольшой процент от общего жилфонда. Больше всего граждан интересует недвижимость, находящаяся на территориях, граничащих со столицей региона.

Собранная исполнителем рыночная информация

Для анализа рыночной информации по сегменту «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» выполнен сбор информации о сделках и предложениях, представленных на первичном и вторичном рынках недвижимости Чеченской Республики.

Первичный рынок недвижимости представляет собой свод информации о сделках, осуществленных органами местного самоуправления, заключенных по результатам проведения торгов на территории Чеченской Республики, а также данные Управления Росреестра по Чеченской Республике. Вторичный рынок представляет собой предложения по продаже, представленные на сайтах для размещения объявлений, в газетах и т.д.

Информация о предложениях (сделках) представлена в Приложении 1/1.6/1.6.1

Анализ рыночной информации.

Основными факторами, влияющими на стоимость объектов недвижимости, являются факторы местоположения, окружения, социально-экономического развития и инфраструктуры. Сочетание указанных факторов определяет рыночную стоимость любого объекта недвижимости.

Анализ рынка объектов многоэтажной и среднеэтажной жилой застройки проводился на основе информации о предложениях к продаже квартир, а также о зарегистрированных сделках.

В результате обработки собранной информации, удаления дублирующей и противоречивой информации об объектах недвижимости, в период с 01.01.2022 г. по 31.12.2022 г. к продаже предлагалось 1930 квартир в городе Грозный и районах республики.

Информация о зарегистрированных сделках за период с 01.01.2022 г. по 31.12.2022 г. была проанализирована, сформирована выборка объектов недвижимости.

За анализируемый период по Чеченской Республике было зарегистрировано 523 сделок по жилым помещениям (квартиры). Данные о сделках предоставлены филиалом ППК «Роскадастр» по Чеченской Республике.

Количество анализируемой рыночной информации о продаже квартир в разрезе муниципальных районов представлена в Таблице 3.8.

Далее представлена информация о предложениях (сделках) сегмента ««Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» на рынке недвижимости Чеченской Республики. Исполнителем собраны предложения (сделки) по продаже квартир. Наибольшее количество сосредоточено непосредственно в г.Грозный – 95,33% от общего количества предложений (сделок) по региону.

Таблица 3.8 Анализ рыночной информации сегмента "Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)"

Удельный показатель рыночной стоимости, руб./кв.м	Количество объектов -аналогов	Количество зарегистрированных сделок
Наименование района	Мин значение	Среднее значение	Макс. значение

Ачхой-Мартановский	14 736	17 418	20 100	5	4
Веденский	-	-	-	-	-
Грозненский	15 900	18 450	21 000	5	-
Гудермесский	25 000	32 596	42 500	38	25
Итум-Калинский	-	-	-	-	-
Курчалоевский	33 277,87	35 117,20	41 000,00	3	-
Надтеречный	15 500	18 900	22 300	5	-
Наурский	8 300	12 275	16 250	8	-
Ножай-Юртовский	-	-	-	-	-
Серноводский	17 500	22 650	27 800	7	-
Урус-Мартановский	22 500	24 125	25 750	24	20
Шалинский	32 051,28	38 084,47	44 117,65	3	-
Шаройский	-	-	-	-	-
Шатойский	-	-	-	-	-
Шелковской	17 250	21 875	26 500	-	-
Аргун	19 480,52	34 652,50	49 825,00	21	17
Грозный	18 070	39 035,00	60 000	1 811	457
Общий итог	32 441,11	45 003,95	57 566,78	1 930	523

Рисунок 3.29 Структура предложений о продаже квартир

Из анализа информации о зарегистрированных сделках по квартирам преобладающая доля принадлежит г. Грозный – (457 сделок).

Рисунок 3.30 Анализ информации о сделуах по квартирам в Чеченской Республике

Таким образом, наибольшее количество предложений по продаже квартир среди районов Чеченской Республики представлено в г. Грозный- 1 905 предложений (сделок), что составляет 95,33% от общего количества в группе; в г. Аргун представлено 21 предложение (сделок) - 1,1% от общего количества. В Урус-Мартановском районе 24 предложения (сделок) – 1,26, в Гудермесском районе 38 – 2%. Наименьшее количество предложений (сделок) по сегменту «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» представлено в Ачхой-Мартановском районе 5 предложений – 0,16% и в Шалинском районе з предложения – 0,16%, в Грозненском – 0,16%, Наурском районе – 0,19%, в Надтеречном районе – 0,16, в Серноводском районе – 0,18%, В Шелковском – 0,2%. В Итум-Калинском, Ножай-Юртовском, Шаройском, а также Шатойском, районах предложений по продаже квартир в многоэтажных и среднеэтажных домах не представлено.

Средний удельный показатель рыночной стоимости по г.Грозный составляет 39 035,00 руб./кв.м, диапазон цен обширен- от 18 070,00 до 60 000,00 руб./кв.м. Наибольший средний удельный показатель рыночной стоимости среди районов Чеченской Республики (без учета г.Грозный) сложился в г.Гудермес в размере 51 711,31 руб./м2. В целом величина удельного показателя рыночной стоимости в сегменте «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» лежит в диапазоне от 23 809,52 руб,\м2 (зафиксировано в Ачхой-Мартановском районе) до 103 000,00 руб,\м2 (зафиксировано в г. Грозный). Аналоги, стоимостные значения которых представляют собой экстремумы, для дальнейших целей оценки не используются.

Анализируя собранную информацию, можно сделать вывод, что основным фактором, влияющим на формирование цены жилья, является его местоположение, то есть принадлежность к определенному населенному пункту (городскому, району), уровня социально-экономического развития и численности активного населения.

В сравнении с ГНП в районах Чеченской Республики рынок жилой недвижимости в многоквартирных домах развит слабо. Наибольшее количество предложений собрано в населенных пунктах – районных центрах и столице республики.

Вся информация объединена в сводную таблицу по жилым помещениям (квартирам), где указана краткая характеристика объектов недвижимости, предложенных к продаже, а также информация об объектах недвижимости в зарегистрированных сделках (Приложение 1./1.6).

Состояние рынка по районам Чеченской Республики и уровень цен на квартиры характеризуют предложения, приведенные в следующих таблицах:

По Ачхой-Мартановскому району (г. Ачхой-Мартан)

Таблица 3.9 Уровень цен на квартиры по г. Ачхой-Мартан

№ п/п	Площадь, кв.м.	Телефон	Дата публикации/ регистрации	Дата обращения к сайту	Цена объекта, рублей	Цена за 1 кв.м./ руб.	Источник информации
1	120,00	-	16.03.2022	-	4700000,00	39166,67	https://www.avito.ru/achhoy-martan/kvartiry/4-k._kvartira_120m_22et._1995037014
2	84,00	-	21.12.2022	-	2000000,00	23809,52	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022

Таким образом, стоимость 1 кв.м. квартир по г. Ачхой-Мартан Ачхой-Мартановского района Чеченской Республики находится в диапазоне от 23 809 до 39 166 рублей.

По Гудермесскому району (г.Гудермес)

Таблица 3.10 Уровень цен на квартиры по г. Гудермес

№ п/п	Площадь, кв.м.	Телефон	Дата публикации/ регистрации	Дата обращения к сайту	Цена объекта, рублей	Цена за 1 кв.м./ руб.	Источник информации
1	65,00	-	06.02.2022	-	2337000,00	35 953,85	https://www.avito.ru/gudermes/kvartiry/svob._planirovka_65m_716et._2595047221
2	53,1	-	30.08.2022	-	2648800,00	49 883,24	https://www.avito.ru/gudermes/kvartiry/2-k._kvartira_531m_215et._2464559284
3	64,3	07.09.2022	3315000,00	51 555,21	https://www.avito.ru/gudermes/kvartiry/2-k._kvartira_643m_515et._2534683952
4	31,6	15.12.2022	1700000,00	53 797,47	https://www.avito.ru/gudermes/kvartiry/1-k._kvartira_316m_22et._2732689771
5	52,1	28.08.2022	2800000,00	53 742,8	https://www.avito.ru/gudermes/kvartiry/2-k._kvartira_521m_55et._2542517592
6	75,6	15.03.2022	4380000,00	57 936,51	https://www.avito.ru/gudermes/kvartiry/2-k._kvartira_756m_27et._2848245616
7	62	20.12.2022	3700000,00	59 677,42	https://www.avito.ru/gudermes/kvartiry/3-k._kvartira_62m_55et._2527846674
8	64,3	2022	2688000,00	41 804,04	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
9	64,3	2022	3906225,00	60 750,00	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
10	64,32	2022	4140920,00	64 400,00	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
11	90,2	2022	4284500,00	47 500,00	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022

Таким образом, стоимость 1 кв.м. квартир по г. Гудермес Гудермесского района Чеченской Республики находится в диапазоне от 35 953 до 64 400 рублей. Наиболее часто встречающийся диапазон стоимости 1 кв.м. квартир находится в пределах 40 000 –55 000 рублей.

По Курчалоевскому району (г. Курчалой)

Таблица 3.11 Уровень цен на квартиры по г. Курчалой

№ п/п	Площадь, кв.м.	Телефон	Дата публикации/ регистрации	Дата обращения к сайту	Цена объекта, рублей	Цена за 1 кв.м./ руб.	Источник информации
1	60,10	-	16.03.2022	-	2000000,00	33 277,87	https://www.avito.ru/kurchaloy/kvartiry/2-k._kvartira_601m_39et._2401531653
2	63,20	-	2022	-	2591200,00	41 000,00	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
3	46,00	-	14.08.2022	1700000,00	36956,52	https://www.avito.ru/kurchaloy/kvartiry/1-k._kvartira_46m_66et._2513006301

Таким образом, стоимость 1 кв.м. квартир по г. Курчалой Курчалоевского района Чеченской Республики находится в диапазоне от 33 277 до 41 000 рублей. Наиболее часто встречающийся диапазон стоимости 1 кв.м. квартир находится в пределах 35 000 –40 000 рублей.

По Урус-Мартановскому району (г. Урус-Мартан)

Таблица 3.12 Уровень цен на квартиры по г. Урус-Мартан

№ п/п	Площадь, кв.м.	Телефон	Дата публикации/ регистрации	Дата обращения к сайту	Цена объекта, рублей	Цена за 1 кв.м./ руб.	Источник информации
1	65,10	-	2022	-	1123200,00	17 253,46	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
2	79,30	-	2022	-	1374110,00	17 327,99	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
3	44,10	-	2022	777580,00	17 632,20	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
4	65,10	2022	1332000,00	20 460,83	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
5	65,70	2022	1498420,00	22 807,00	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
6	79,30	2022	1694408,00	21 367,06	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
7	44,10	2022	914800,00	20 743,76	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
8	44,10	2022	1913000,00	43 378,68	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
9	88,10	2022	2100000,00	23 836,55	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
10	36,50	2022	950000,00	26 027,40	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
11	96,40	2022	2410000,00	25 000,00	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
12	96,40	2022	2892000,00	30 000,00	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
13	51,70	17.02.2022	1780000,00	34429,40	https://www.avito.ru/groznyy/kvartiry/svobodnaya_planirovka-k._kvartira_517m_610et._2330212235
14	68,80	04.12.2022	2200000,00	31976,74	https://www.avito.ru/urus-martan/kvartiry/2-k._kvartira_688m_713et._2595049514
15	46	28.04.2022	2350000,00	51086,96	https://www.avito.ru/urus-martan/kvartiry/1-k._kvartira_46m_89et._2417752344

Таким образом, стоимость 1 кв.м. квартир по г. Урус-Мартан Урус-Мартановского района Чеченской Республики находится в диапазоне от 17 253,46 до 51 086 рублей. Наиболее часто встречающийся диапазон стоимости 1 кв.м. квартир находится в пределах 23 000 –35 000 рублей.

По г.Аргун

Таблица 3.13 Уровень цен на квартиры по г. Аргун

№ п/п	Площадь, кв.м.	Телефон	Дата публикации/ регистрации	Дата обращения к сайту	Цена объекта, рублей	Цена за 1 кв.м./ руб.	Источник информации
1	46,20	-	2022	-	900000,00	19 480,52	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
2	47,60	-	2022	-	1800000,00	37 815,13	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
3	40,30	-	2022	1500000,00	37 220,84	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
4	65,10	2022	1000000,00	19 801,98	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
5	111,80	2022	4360200,00	39 000,00	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
6	50,50	2022	1400000,00	27 722,77	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
7	69,00	2022	2691000,00	39 000,00	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
8	12.12.2022	3800000,00	35 514,02	https://www.avito.ru/argun/kvartiry/4-k._kvartira_107m_1620et._2587454934
9	57,20	27.04.2022	2850000,00	49 825,17	https://www.avito.ru/argun/kvartiry/2-k._kvartira_572m_516et._2368716671

Таким образом, стоимость 1 кв.м. квартир по г. Аргун Чеченской Республики находится в диапазоне от 19 480 до 49 852 рублей. Наиболее часто встречающийся диапазон стоимости 1 кв.м. квартир находится в пределах 22 000 –35 000 рублей.

По г. Грозный

Таблица 3.14 Диапозон цен на квартиры по г. Грозный

№ п/п	Площадь, кв.м.	Телефон	Дата публикации/ регистрации	Дата обращения к сайту	Цена объекта, рублей	Цена за 1 кв.м./ руб.	Источник информации
1	53,80	-	2022	-	990000,00	18 401,49	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
2	47,20	-	2022	-	1000000,00	21 186,44	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
3	49,20	-	2022	900000,00	18 292,68	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
4	41,40	2022	2000000,00	48 309,18	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
5	101,70	2022	1837800,00	18 070,80	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
6	52,30	2022	980000,00	18 738,05	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
7	39,7	2022	1000000,00	25 188,92	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
8	50,90	2022	950000,00	18 664,05	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
9	79,80	2022	3900000,00	48 872,18	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
10	51,60	2022	990000,00	19 186,05	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
11	53,30	2022	1000000,00	18 761,73	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
12	63,40	25.01.2022	3 685 000,00	58 123,03	https://www.avito.ru/groznyy/kvartiry/2-k._kvartira_634m_212et._2312554572
13	55,20	24.01.2022	3 146 400,00	57 000,00	https://www.avito.ru/groznyy/kvartiry/1-k._kvartira_552m_922et._2273362213
14	73,00	20.01.2022	3 300 000,00	45 205,48	https://www.avito.ru/groznyy/kvartiry/2-k._kvartira_73m_1020et._2137543473
15	55,20	26.01.2022	1 692 000,00	30 652,17	https://www.avito.ru/groznyy/kvartiry/3-k._kvartira_552_m_34_et._2314208738
16	50,00	20.01.2022	2 250 000,00	45 000,00	https://www.avito.ru/groznyy/kvartiry/1-k._kvartira_50m_1020et._2297396963
17	79,40	25.01.2022	2 144 610,00	27 010,20	https://www.avito.ru/groznyy/kvartiry/2-k._kvartira_794m_1616et._2325684908
18	120,00	26.01.2022	2 700 000,00	22 500,00	https://www.avito.ru/groznyy/kvartiry/2-k._kvartira_120m_15et._2338569996
19	55,10	26.01.2022	3 306 000,00	60 000,00	https://www.avito.ru/groznyy/kvartiry/1-k._kvartira_551m_620et._2094906461
20	69,00	25.01.2022	2 500 000,00	36 231,88	https://www.avito.ru/groznyy/kvartiry/3-k._kvartira_69m_35et._2134813771

Таким образом, стоимость 1 кв.м. квартир по г. Грозный Чеченской Республики находится в диапазоне от 18 070 до 60 000 рублей. Наиболее часто встречающийся диапазон стоимости 1 кв.м. квартир находится в пределах 22 000 –45 000 рублей.

В Веденском, Грозненском, Итум-Калинском, Надтеречном, Наурском, Ножай-Юртовском, Серноводском, Шаройском, Шатойском,а также в Шелковском районах предложений по продаже квартир в многоэтажных и среднеэтажных домах не представлено.

Анализ рыночной информации по сегменту «Малоэтажная жилая застройка (жилые дома)»

Объекты данной группы представляют собой отдельно стоящие жилые дома, предназначенные для проживания (объекты ИЖС), в том числе ЛПХ, коттеджи с приусадебными участками, вспомогательные объекты хозяйственно-бытового назначения.

Анализ рынка жилых домов проводился на основе информации о предложениях к продаже объектов, а также информации о сделках.

В результате обработки собранной информации, удаления дублирующей и противоречивой информации об объектах недвижимости, в период с 01.01.2022 г. по 31.12.2022 г. к продаже предлагалось 249 жилых домов в городе Грозный и районах республики.

Информация о зарегистрированных сделках за период с 01.01.2022 г. по 31.12.2022 г. была проанализирована, сформирована выборка объектов недвижимости. За анализируемый период по Чеченской Республике было зарегистрировано 987 сделок по жилым домам.

Количество анализируемой рыночной информации о продаже жилых домов в разрезе муниципальных районов представлена в Таблице 3.14.

Таблица 3.15 Результаты анализа рынка жилых домов по районам Чеченской Республики и г. Грозный

№	Наименование района	Количество объектов -аналогов	Количество зарегистрированных сделок
1	Ачхой-Мартановский	1	68
2	Веденский	0	24
3	Грозненский	7	88
4	Гудермесский	44	89
5	Итум-Калинский	0	3
6	Курчалоевский	7	106
7	Надтеречный	3	32
8	Наурский	9	44
9	Ножай-Юртовский	1	72
10	Серноводский	2	15
11	Урус-Мартановский	12	78
12	Шалинский	1	71
13	Шаройский	0	4
14	Шатойский	6	8
15	Шелковской	2	109
16	Аргун	19	28
17	Грозный	135	112
ИТОГО	249	987

Из диаграммы видно, что в структуре предложений о продаже домовладений по Чеченской Республике наибольшее количество предложений по г. Грозный – 11,35% (135 объявлений). В соответствии с этим можно сделать вывод об активности рынка предложений по продаже жилых домов в столице республики.

Рисунок 3.31 Структура предложений о продаже жилых домов в Чеченской Республике

Из анализа информации о зарегистрированных сделках по жилым домам следует отметить наибольшее количество в г. Грозный – 23% (811 сделок).

Состояние рынка по районам Чеченской Республики и уровень цен на жилые дома характеризуют предложения, приведенные в следующих таблицах:

по Ачхой-Мартановскому району (г. Ачхой-Мартан)

Таблица 3.16 Уровень цен на жилые дома по г. Ачхой-Мартан

№ п/п	Площадь, кв.м.	Телефон	Дата публикации/ регистрации	Дата обращения к сайту	Цена объекта, рублей	Цена за 1 кв.м./ руб.	Источник информации
1	50,00	-	2022	-	1 000 000,00	20 000,00	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
2	94,70	2022	950 000,00	10 031,68	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
3	133,80	2022	2 000 000,00	14 947,68	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
4	45,10	2022	500 000,00	11 086,47	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
5	66,00	2022	1 000 000,00	15 151,52	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
6	195,40	2022	3 340 000,00	17 093,14	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
7	49,60	2022	600 000,00	12 096,77	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
8	70,80	2022	2 000 000,00	28 248,59	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
9	150,80	2022	1 400 000,00	9 283,82	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
10	96,00	2022	1 898 000,00	19 770,83	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
11	90,00	2022	2 000 000,00	22 222,22	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
12	118,00	2022	3 500 000,00	29 661,02	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
13	64,80	2022	980 000,00	15 123,46	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
14	83,00	2022	1 000 000,00	12 048,19	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
15	51,30	2022	500 000,00	9 746,59	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
16	200,00	5 000 000,00	25 000,00	achhoy-martan/doma_dachi_kottedzhi/dom_200_m_na_uchastke_109_sot._2278243020

Таким образом, стоимость 1 кв.м. домовладений с учетом стоимости земельного участка расположенных в г. Ачхой-Мартан Ачхой-Мартановского района Чеченской Республики находится в диапазоне от 9 283,82 до 29 661,02 рублей. Наиболее часто встречающийся диапазон стоимости 1 кв.м. домовладений находятся в пределах 15 000 –20 000 рублей.

По Веденскому району (с. Ведено)

Таблица 3.17 Уровень цен на жилые дома по с. Ведено

№ п/п	Площадь, кв.м.	Телефон	Дата публикации/ регистрации	Дата обращения к сайту	Цена объекта, рублей	Цена за 1 кв.м./ руб.	Источник информации
1	72,00	-	2022	-	600 000,00	8 333,33	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
2	106,00	2022	900 000,00	8 490,57	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
3	63,10	2022	500 000,00	7 923,93	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
4	108,50	2022	2 800 000,00	25 806,45	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
5	91,00	2022	550 000,00	6 043,96	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
6	98,00	2022	600 000,00	6 122,45	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
7	176,00	2022	524 527,90	2 980,27	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
8	36,90	2022	500 000,00	13 550,14	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
9	74,30	2022	900 000,00	12 113,06	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
10	200,00	2022	990 000,00	4 950,00	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
11	105,00	2022	1 500 000,00	14 285,71	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
12	79,00	2022	200 000,00	2 531,65	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
13	105,00	2022	319 255,96	3 040,53	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
14	57,00	2022	600 000,00	10 526,32	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
15	91,40	2022	607 708,86	6 648,89	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
16	106,50	1 880 000,00	17 652,58	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
17	100,00	2 100 000,00	21 000,00	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022

Таким образом, стоимость 1 кв.м. домовладений с учетом стоимости земельного участка, расположенных по Веденскому району Чеченской Республики находится в диапазоне от 2 531,65 до 25 806,45 рублей. Наиболее часто встречающийся диапазон стоимости 1 кв.м. домовладений находятся в пределах 6 000 –10 000 рублей.

По Грозненскому району (с. Толстой-Юрт)

Таблица 3.18 Уровень цен на жилые дома по Грозненскому району

№ п/п	Площадь, кв.м.	Телефон	Дата публикации/ регистрации	Дата обращения к сайту	Цена объекта, рублей	Цена за 1 кв.м./ руб.	Источник информации
1	64,00	-	2022	-	2 000 000,00	31 250,00	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
2	205,00	2022	632 632,70	3 086,01	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
3	98,00	2022	1 950 000,00	19 897,96	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
4	92,00	2022	1 000 000,00	10 869,57	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
5	44,80	2022	800 000,00	17 857,14	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
6	44,00	2022	610 000,00	13 863,64	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
7	41,50	2022	850 000,00	20 481,93	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
8	53,60	2022	600 000,00	11 194,03	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
9	145,20	2022	550 000,00	3 787,88	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
10	120,00	2022	890 000,00	7 416,67	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
11	106,50	2022	950 000,00	8 920,19	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
12	76,30	2022	500 000,00	6 553,08	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
13	100,40	2022	9 462,15	950 000,00	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
14	102,00	2022	800 000,00	7 843,14	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
15	2022	2 200 000,00	27 500,00	https://www.avito.ru/groznyy/doma_dachi_kottedzhi/dom_80_m_na_uchastke_45_sot._2292387528
16	385,00	2022	4 500 000,00	11 688,31	https://www.avito.ru/groznyy/doma_dachi_kottedzhi/dom_385_m_na_uchastke_10_sot._2240868770
17	50,00	2022	1 000 000,00	20 000,00	https://www.avito.ru/groznyy/doma_dachi_kottedzhi/dom_50_m_na_uchastke_10_sot._2271851873
18	70,00	2022	2 000 000,00	28 571,43	groznyy/doma_dachi_kottedzhi/dom_70_m_na_uchastke_6_sot._2325651401
19	300,00	2022	5 000 000,00	16 666,67	groznyy/doma_dachi_kottedzhi/dom_300_m_na_uchastke_9_sot._2341899083

Таким образом, стоимость 1 кв.м. домовладений с учетом стоимости земельного участка, расположенных в Грозненском районе Чеченской Республики находится в диапазоне от 3 086,01 до 31 250,00 рублей. Наиболее часто встречающийся диапазон стоимости 1 кв.м. домовладений находятся в пределах 6 000 –15 000 рублей.

По Гудермесскому району (г. Гудермес)

Таблица 3.19 Уровень цен на жилые дома по Гудермесскому району

№ п/п	Площадь, кв.м.	Телефон	Дата публикации/ регистрации	Дата обращения к сайту	Цена объекта, рублей	Цена за 1 кв.м./ руб.	Источник информации
1	53,20	-	2022	-	550 000,00	10 338,35	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
2	121,10	2022	1 900 000,00	15 689,51	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
3	170,00	2022	1 000 000,00	5 882,35	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
4	104,00	2022	790 000,00	7 596,15	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
5	43,20	2022	850 000,00	19 675,93	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
6	160,10	2022	2 100 000,00	13 116,80	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
7	188,60	2022	950 000,00	5 037,12	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
8	41,60	2022	600 000,00	14 423,08	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
9	199,40	2022	950 000,00	4 764,29	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
10	43,20	2022	560 000,00	12 962,96	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
11	53,60	2022	1 200 000,00	22 388,06	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
12	177,00	2022	2 000 000,00	11 299,44	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
13	61,20	2022	990 000,00	16 176,47	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
14	123,00	2022	3 800 000,00	30 894,31	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
15	200,30	2022	940 000,00	4 692,96	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
16	140,30	2022	750 000,00	5 345,69	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
17	317,00	89107605134	26.01.2022	5 700 000,00	17 981,07	https://www.avito.ru/gudermes/doma_dachi_kottedzhi/dom_317_m_na_uchastke_6_sot._2293859924
18	120,00	14.02.2022	2 630 000,00	21 916,67	https://www.avito.ru/oyshara/doma_dachi_kottedzhi/dom_120_m_na_uchastke_6_sot._2345985812
19	200,00	89120686079	14.02.2022	4 500 000,00	22 500,00	https://www.avito.ru/gudermes/doma_dachi_kottedzhi/dom_200_m_na_uchastke_8_sot._2338319087
20	216,00	89899206546	23.02.2022	6 500 000,00	30 092,59	https://www.avito.ru/gudermes/doma_dachi_kottedzhi/dom_216_m_na_uchastke_12_sot._2234107045
21	62,60	89312800261	11.04.2022	1 739 000,00	27 779,55	https://www.avito.ru/gudermes/doma_dachi_kottedzhi/dom_626m_na_uchastke_6sot._2314200390
22	200,00	89861077006	14.01.2022	6 000 000,00	30 000,00	gudermes/doma_dachi_kottedzhi/dom_200_m_na_uchastke_6_sot._2278331087

Таким образом, стоимость 1 кв.м. домовладений с учетом стоимости земельного участка, расположенных в Гудермесском районе Чеченской Республики находится в диапазоне от 3 536,98 до 30 894,31 рублей. Наиболее часто встречающийся диапазон стоимости 1 кв.м. домовладений находятся в пределах 6 000 –15 000 рублей.

По Итум-Калинскому району (с. Итум-Кали)

№ п/п	Площадь, кв.м.	Телефон	Дата публикации/ регистрации	Дата обращения к сайту	Цена объекта, рублей	Цена за 1 кв.м./ руб.	Источник информации
1	53,20	-	2022	-	550 000,00	10 338,35	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
2	121,10	2022	1 900 000,00	15 689,51	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
3	170,00	2022	1 000 000,00	5 882,35	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022

Таким образом, стоимость 1 кв.м. домовладений с учетом стоимости земельного участка, расположенных в Итум-Калинском районе Чеченской Республики находится в диапазоне от 3 536,98 до 30 894,31 рублей. Наиболее часто встречающийся диапазон стоимости 1 кв.м. домовладений находятся в пределах 6 000 –15 000 рублей.

По Курчалоевскому району (г. Курчалой)

Таблица 3.20 Уровень цен на жилые дома по Курчалоевскому району

№ п/п	Площадь, кв.м.	Телефон	Дата публикации/ регистрации	Дата обращения к сайту	Цена объекта, рублей	Цена за 1 кв.м./ руб.	Источник информации
1	63,30	-	2022	-	400 000,00	6 319,12	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
2	152,10	2022	900 000,00	5 917,16	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
3	69,10	2022	550 000,00	7 959,48	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
4	190,00	2022	1 800 000,00	9 473,68	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
5	48,00	2022	550 000,00	11 458,33	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
6	316,10	2022	4 000 000,00	12 654,22	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
7	57,50	2022	900 000,00	15 652,17	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
8	125,00	2022	995 000,00	7 960,00	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
9	119,80	2022	600 000,00	5 008,35	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
10	47,00	2022	220 000,00	4 680,85	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
11	108,00	2022	550 000,00	5 092,59	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
12	251,30	2022	1 230 000,00	4 894,55	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022

Таким образом, стоимость 1 кв.м. домовладений с учетом стоимости земельного участка, расположенных в Курчалоевском районе Чеченской Республики находится в диапазоне от 4 680,85 до 15 652,17 рублей. Наиболее часто встречающийся диапазон стоимости 1 кв.м. домовладений находятся в пределах 5 000 –12 000 рублей.

По Надтеречному району (с. Знаменское)

Таблица 3.21 Уровень цен на жилые дома по Надтеречному району

№ п/п	Площадь, кв.м.	Телефон	Дата публикации/ регистрации	Дата обращения к сайту	Цена объекта, рублей	Цена за 1 кв.м./ руб.	Источник информации
1	149,60	-	2022	-	990 000,00	6 617,65	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
2	61,10	2022	600 000,00	9 819,97	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
3	126,10	2022	1 400 000,00	11 102,30	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
4	140,90	2022	900 000,00	6 387,51	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
5	213,13	2022	2 000 000,00	9 383,94	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
6	126,60	2022	1 000 000,00	7 898,89	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
7	80,80	2022	443 126,00	5 484,23	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
8	99,40	2022	600 000,00	6 036,22	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
9	122,80	2022	900 000,00	7 328,99	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
10	52,70	2022	290 000,00	5 502,85	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
11	55,00	2022	650 000,00	11 818,18	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
12	43,70	2022	500 000,00	11 441,65	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
13	81,40	2022	900 000,00	11 056,51	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022

Таким образом, стоимость 1 кв.м. домовладений с учетом стоимости земельного участка, расположенных в Надтеречном районе Чеченской Республики находится в диапазоне от 5 502,85 до 11 818,18 рублей. Наиболее часто встречающийся диапазон стоимости 1 кв.м. домовладений находятся в пределах 6 000 –11 000 рублей.

По Наурскому району (ст. Наурская)

Таблица 3.22 Уровень цен на жилые дома по Наурскому району

№ п/п	Площадь, кв.м.	Телефон	Дата публикации/ регистрации	Дата обращения к сайту	Цена объекта, рублей	Цена за 1 кв.м./ руб.	Источник информации
1	51,10	-	2022	-	550 000,00	10 763,21	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
2	46,20	2022	350 000,00	7 575,76	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
3	82,60	2022	1 000 000,00	12 106,54	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
4	58,00	2022	650 000,00	11 206,90	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
5	157,30	2022	800 000,00	5 085,82	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
6	58,00	2022	400 000,00	6 896,55	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
7	147,30	2022	2 000 000,00	13 577,73	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
8	169,10	2022	600 000,00	3 548,20	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
9	41,40	2022	400 000,00	9 661,84	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
10	109,40	2022	500 000,00	4 570,38	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
11	70,10	2022	900 000,00	12 838,80	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
12	45,60	2022	400 000,00	8 771,93	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
13	192,00	89169196118	13.01.2022	1 500 000,00	7 812,50	naurskaya/doma_dachi_kottedzhi/dom_192_m_na_uchastke_12_sot._2270491014
14	78,00	89881107202	26.02.2022	500 000,00	6 410,26	naurskaya/doma_dachi_kottedzhi/dom_78_m_na_uchastke_17_sot._2342481285
15	598,00	89804925277	03.03.2022	3 100 000,00	5 183,95	groznyy/doma_dachi_kottedzhi/kottedzh_598_m_na_uchastke_106_sot._2342668187

Таким образом, стоимость 1 кв.м. домовладений с учетом стоимости земельного участка, расположенных в Наурском районе Чеченской Республики находится в диапазоне от 3 548,20 до 13 577,73 рублей. Наиболее часто встречающийся диапазон стоимости 1 кв.м. домовладений находятся в пределах 5 000 –9 000 рублей.

По Ножай-Юртовскому району (с. Ножай-Юрт)

Таблица 3.23 Уровень цен на жилые дома по Ножай-Юртовскому району

№ п/п	Площадь, кв.м.	Телефон	Дата публикации/ регистрации	Дата обращения к сайту	Цена объекта, рублей	Цена за 1 кв.м./ руб.	Источник информации
1	145,20	2022	-	500 000,00	3 443,53	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
2	279,60	2022	650 000,00	2 324,75	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
3	64,40	2022	500 000,00	7 763,98	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
4	218,20	2022	250 000,00	1 145,74	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
5	72,60	2022	500 000,00	6 887,05	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
6	134,60	2022	350 000,00	2 600,30	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
7	81,10	2022	100 000,00	1 233,05	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
8	115,50	2022	1 000 000,00	8 658,01	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
9	109,80	2022	450 000,00	4 098,36	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
10	88,90	2022	345 922,34	3 891,14	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
11	41,80	2022	200 000,00	4 784,69	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
12	150,00	2022	850 000,00	5 666,67	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022

Таким образом, стоимость 1 кв.м. домовладений с учетом стоимости земельного участка, расположенных в Ножай-Юртовском районе Чеченской Республики находится в диапазоне от 1 145,74 до 8 658,01 рублей. Наиболее часто встречающийся диапазон стоимости 1 кв.м. домовладений находятся в пределах 3 000 –6 000 рублей.

По Серноводскому району (с. Серноводское)

Таблица 3.24 Уровень цен на жилые дома по Серноводскому району

№ п/п	Площадь, кв.м.	Телефон	Дата публикации/ регистрации	Дата обращения к сайту	Цена объекта, рублей	Цена за 1 кв.м./ руб.	Источник информации
1	73,10	2022	-	1 000 000,00	13 679,89	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
2	51,80	2022	500 000,00	9 652,51	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
3	70,00	2022	500 000,00	7 142,86	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
4	56,00	2022	640 000,00	11 428,57	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
5	31,00	2022	300 000,00	9 677,42	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
6	140,00	2022	600 000,00	4 285,71	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
7	89,90	2022	524 527,00	5 834,56	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
8	56,00	2022	850 000,00	15 178,57	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
9	113,50	2022	600 000,00	5 286,34	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
10	67,00	2022	500 000,00	7 462,69	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
11	56,80	2022	400 000,00	7 042,25	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
12	113,00	2022	950 000,00	8 407,08	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
13	63,80	2022	450 000,00	7 053,29	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
14	920,00	89678582244	14.01.2022	6 000 000,00	6 521,74	assinovskaya/doma_dachi_kottedzhi/dom_920_m_na_uchastke_10_sot._2297840605

Таким образом, стоимость 1 кв.м. домовладений с учетом стоимости земельного участка, расположенных в Серноводском районе Чеченской Республики находится в диапазоне от 4 285,71 до 15 178,57 рублей. Наиболее часто встречающийся диапазон стоимости 1 кв.м. домовладений находятся в пределах 5000 –11000 рублей.

По Урус-Мартановскому району (г. Урус-Мартан)

Таблица 3.25 Уровень цен на жилые дома по Урус-Мартановскому району

№ п/п	Площадь, кв.м.	Телефон	Дата публикации/ регистрации	Дата обращения к сайту	Цена объекта, рублей	Цена за 1 кв.м./ руб.	Источник информации
1	40,10	2022	-	320 414,00	7 990,37	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
2	80,00	2022	900 000,00	11 250,00	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
3	130,90	2022	2 000 000,00	15 278,84	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
4	155,00	2022	2 000 000,00	12 903,23	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
5	80,00	2022	1 000 000,00	12 500,00	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
6	85,00	2022	500 000,00	5 882,35	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
7	44,00	2022	550 000,00	12 500,00	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
8	108,00	2022	1 524 527,00	14 115,99	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
9	126,00	2022	1 000 040,00	7 936,83	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
10	65,00	2022	600 000,00	9 230,77	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
11	36,00	2022	500 000,00	13 888,89	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
12	230,70	2022	2 000 000,00	8 669,27	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
13	66,00	2022	640 000,00	9 696,97	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
14	95,00	2022	550 000,00	5 789,47	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
15	62,00	2022	680 000,00	10 967,74	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
16	141,00	2022	973 800,99	6 906,39	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
17	69,90	2022	700 000,00	10 014,31	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
18	270,00	89866315970	02.03.2022	3 500 000,00	12 962,96	urus-martan/doma_dachi_kottedzhi/dom_270_m_na_uchastke_17_sot._2347048175
19	500,00	89953888380	03.03.2022	4 000 000,00	8 000,00	urus-martan/doma_dachi_kottedzhi/dom_500_m_na_uchastke_25_sot._2336402908

Таким образом, стоимость 1 кв.м. домовладений с учетом стоимости земельного участка, расположенных в Урус-Мартановском районе Чеченской Республики находится в диапазоне от 5 789,47 до 15 278,84 рублей. Наиболее часто встречающийся диапазон стоимости 1 кв.м. домовладений находятся в пределах 6000 –12000 рублей.

По Шалинскому району (г. Шали)

Таблица 3.26 Уровень цен на жилые дома по Шалинскому району

№ п/п	Площадь, кв.м.	Телефон	Дата публикации/ регистрации	Дата обращения к сайту	Цена объекта, рублей	Цена за 1 кв.м./ руб.	Источник информации
1	102,00	2022	-	1 150 000,00	11 274,51	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
2	88,00	2022	550 000,00	6 250,00	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
3	200,20	2022	1 000 000,00	4 995,00	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
4	60,00	2022	600 000,00	10 000,00	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
5	123,00	2022	1 000 000,00	8 130,08	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
6	66,00	2022	600 000,00	9 090,91	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
7	170,00	2022	1 000 000,00	5 882,35	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
8	99,00	2022	700 000,00	7 070,71	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
9	46,00	2022	550 000,00	11 956,52	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
10	100,00	2022	950 000,00	9 500,00	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
11	113,20	2022	1 000 000,00	8 833,92	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
12	150,00	2022	1 500 000,00	10 000,00	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
13	80,00	2022	540 000,00	6 750,00	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
14	125,90	2022	1 000 000,00	7 942,81	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
15	66,20	2022	950 000,00	14 350,45	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
16	50,70	2022	620 000,00	12 228,80	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
17	450,00	89639810929	18.01.2022	3 600 000,00	8 000,00	shali/doma_dachi_kottedzhi/dom_450_m_na_uchastke_7_sot._2318568869

Таким образом, стоимость 1 кв.м. домовладений с учетом стоимости земельного участка, расположенных в Шалинском районе Чеченской Республики находится в диапазоне от 4 995,00 до 14 350,45 рублей. Наиболее часто встречающийся диапазон стоимости 1 кв.м. домовладений находятся в пределах 7000 –11000 рублей.

По Шаройскому району

Таблица 3.27 Уровень цен на жилые дома по Шаройскому району (с.Химой)

№ п/п	Площадь, кв.м.	Телефон	Дата публикации/ регистрации	Дата обращения к сайту	Цена объекта, рублей	Цена за 1 кв.м./ руб.	Источник информации
1	170,50	2022	-	860 000,00	5 043,99	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
2	70,00	2022	460 000,00	6 571,43	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
3	124,50	2022	700 000,00	5 622,49	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
4	150,50	2022	1 319 720,96	8 768,91	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022

Таким образом, стоимость 1 кв.м. домовладений с учетом стоимости земельного участка, расположенных в Шаройском районе Чеченской Республики находится в диапазоне от 5 043,99 до 8 768,91 рублей. Наиболее часто встречающийся диапазон стоимости 1 кв.м. домовладений находятся в пределах 6000 –7000 рублей.

По Шатойскому району (с. Шатой)

Таблица 3.28 Уровень цен на жилые дома по Шатойскому району

№ п/п	Площадь, кв.м.	Телефон	Дата публикации/ регистрации	Дата обращения к сайту	Цена объекта, рублей	Цена за 1 кв.м./ руб.	Источник информации
1	115,60	2022	-	980 000,00	8 477,51	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
2	118,30	2022	900 000,00	7 607,78	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
3	165,00	2022	950 000,00	5 757,58	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
4	107,50	2022	800 000,00	7 441,86	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
5	300,70	2022	1 500 000,00	4 988,36	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022

Таким образом, стоимость 1 кв.м. домовладений с учетом стоимости земельного участка, расположенных в Шатойском районе Чеченской Республики находится в диапазоне от 4 988,36 до 8 477,51 рублей. Наиболее часто встречающийся диапазон стоимости 1 кв.м. домовладений находятся в пределах 6000 –7000 рублей.

По Шелковскому району (ст. Шелковская)

Таблица 3.29 Уровень цен на жилые дома по Шелковскому району

№ п/п	Площадь, кв.м.	Телефон	Дата публикации/ регистрации	Дата обращения к сайту	Цена объекта, рублей	Цена за 1 кв.м./ руб.	Источник информации
1	32,30	2022	-	370 000,00	11 455,11	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
2	197,00	2022	600 000,00	3 045,69	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
3	183,40	2022	1 650 000,00	8 996,73	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
4	178,90	2022	2 000 000,00	11 179,43	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
5	70,20	2022	650 000,00	9 259,26	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
6	55,80	2022	450 000,00	8 064,52	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
7	42,80	2022	300 000,00	7 009,35	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
8	126,90	2022	400 000,00	3 152,09	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
9	83,50	2022	420 000,00	5 029,94	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
10	52,00	2022	350 000,00	6 730,77	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
11	600,00	89160989410	13.01.2022	6 000 000,00	10 000,00	gudermes/doma_dachi_kottedzhi/dom_600_m_na_uchastke_6_sot._2290967763

Таким образом, стоимость 1 кв.м. домовладений с учетом стоимости земельного участка, расположенных в Шелковскому районе Чеченской Республики находится в диапазоне от 3 045,69 до 11 455,11 рублей. Наиболее часто встречающийся диапазон стоимости 1 кв.м. домовладений находятся в пределах 4000 –8000 рублей.

По г. Аргун

Таблица 3.30 Уровень цен на жилые дома в г. Аргун

№ п/п	Площадь, кв.м.	Телефон	Дата публикации/ регистрации	Дата обращения к сайту	Цена объекта, рублей	Цена за 1 кв.м./ руб.	Источник информации
1	57,80	2022	-	530 000,00	9 169,55	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
2	39,00	2022	550 000,00	14 102,56	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
3	98,00	2022	700 000,00	7 142,86	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
4	37,40	2022	500 000,00	13 368,98	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
5	93,00	2022	550 000,00	5 913,98	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
6	54,90	2022	350 000,00	6 375,23	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
7	140,00	2022	1 450 000,00	10 357,14	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
8	64,40	2022	990 000,00	15 372,67	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
9	41,30	2022	700 000,00	16 949,15	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
10	46,80	2022	600 000,00	12 820,51	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
11	62,70	2022	850 000,00	13 556,62	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
12	44,40	2022	517 760,00	11 661,26	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
13	110,00	89013127524	08.03.2022	1 000 000,00	9 090,91	argun/doma_dachi_kottedzhi/dom_110_m_na_uchastke_12_sot._2367220439
14	240,00	89085603200	10.02.2022	4 100 000,00	17 083,33	argun/doma_dachi_kottedzhi/dacha_240_m_na_uchastke_6_sot._2307245565

Таким образом, стоимость 1 кв.м. домовладений с учетом стоимости земельного участка, расположенных в г. Аргун Чеченской Республики находится в диапазоне 5 913,98 до 17 083,33 рублей. Наиболее часто встречающийся диапазон стоимости 1 кв.м. домовладений находятся в пределах 9000 –14 000 рублей.

Был проведен анализ собранной рыночной информации о продаже домовладений на территории г. Грозный. На рынке домовладений за 2022 год наблюдается значительное количество предложений о продаже данного типа недвижимости. Наивысший уровень цен наблюдается в центральной части города.

Информация объединена в сводную таблицу, где указана краткая характеристика объектов недвижимости, предложенных к продаже, а также информация об объектах недвижимости в зарегистрированных сделках.

Состояние рынка по г. Грозный и уровень цен на жилые дома (домовладения), характеризуют следующие предложения:

Таблица 3.31 Уровень цен на жилые дома в г. Грозный

№ п/п	Площадь, кв.м.	Телефон	Дата публикации/ регистрации	Дата обращения к сайту	Цена объекта, рублей	Цена за 1 кв.м./ руб.	Источник информации
1	107,00	2022	-	1 500 000,00	14 018,69	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
2	190,40	2022	5 000 000,00	26 260,50	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
3	60,60	2022	600 000,00	9 900,99	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
4	81,70	2022	900 000,00	11 015,91	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
5	52,60	2022	900 000,00	17 110,27	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
6	42,80	2022	900 000,00	21 028,04	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
7	45,70	2022	870 000,00	19 037,20	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
8	50,70	2022	660 000,00	13 017,75	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
9	50,00	2022	800 000,00	16 000,00	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
10	45,30	2022	1 000 000,00	22 075,06	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
11	44,40	2022	800 000,00	18 018,02	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
12	42,30	2022	980 000,00	23 167,85	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
13	37,80	2022	950 000,00	25 132,28	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
14	62,10	2022	2000000,00	32 206,12	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
15	30,00	2022	600 000,00	20 000,00	Письмо от 07.02.2023 №142 информация о сделках Росреестра, совершенных за период с 01.01.2022 по 31.12.2022
16	633,20	89889013528	14.02.2022	5 100 000,00	8 054,33	https://www.avito.ru/groznyy/doma_dachi_kottedzhi/dom_6332_m_na_uchastke_63_sot._2310856036
17	900,00	89899301443	29.01.2022	17 000 000,00	18 888,89	https://www.avito.ru/groznyy/doma_dachi_kottedzhi/dom_900_m_na_uchastke_14_sot._2067835657
18	550,00	89091930134	17.02.2022	14 000 000,00	25 454,55	https://www.avito.ru/groznyy/doma_dachi_kottedzhi/dom_550_m_na_uchastke_5_sot._1486811478
19	165,00	89889016549	22.02.2022	2 500 000,00	15 151,52	starye_atagi/doma_dachi_kottedzhi/dom_165_m_na_uchastke_16_sot._2336139970
20	1 035,00	89157426365	02.03.2022	5 200 000,00	5 024,15	groznyy/doma_dachi_kottedzhi/dom_1035_m_na_uchastke_85_sot._2342249143
21	230,50	89899095787	12.01.2022	2 800 000,00	12 147,51	groznyy/doma_dachi_kottedzhi/dom_2305_m_na_uchastke_8_sot._2278277596

Таким образом, стоимость 1 кв.м. домовладений с учетом стоимости земельного участка, расположенных в г. Грозный Чеченской Республики находится в диапазоне 5 024,15 до 32 206,12 рублей. Наиболее часто встречающийся диапазон стоимости 1 кв.м. домовладений находятся в пределах 11 000 –23 000 рублей.

Значительный разброс цен объясняется различием следующих факторов: местоположение, удаленность от районного центра, транспортная доступность, наличие коммуникаций и возможность подключения к ним, площадь земельного участка, площадь домовладения, год постройки и материал конструктивных элементов дома, уровень внутренней отделки, наличие прочих благоустройств.

На основе проведенного анализа можно сделать вывод о том, что рынок домовладений довольно развит и разнообразен.

Анализ рыночной информации по сегменту «Производственная деятельность»

Объекты производственного назначения – это объекты, связанные с обеспечением промышленного производства, хранением и переработкой продукции тяжелой, легкой, нефтехимической и строительной промышленности: складов, промышленных баз, погрузочных терминалов, нефтехранилищ; объекты пищевой промышленности.

Несмотря на рост производства, продажа объектов недвижимости промышленного назначения на открытом рынке республики находится на низком уровне, предложения носят ограниченный характер. Были собраны данные о ценах предложений и сделок по 24 объектам производственно-складского назначения на рынке Чеченской Республики за 2022 год.

Распределение предлагаемых к продаже объектов неравномерно по районам республики.

Таблица 3.32 Результаты анализа рынка и сделок производственных объектов по районам Чеченской Республики и г. Грозный

№	Наименование района	Количество объектов -аналогов	Количество зарегистрированных сделок
1	Ачхой-Мартановский	0	0
2	Веденский	0	1
3	Грозненский	1	0
4	Гудермесский	0	1
5	Итум-Калинский	0	0
6	Курчалоевский	0	0
7	Надтеречный	0	0
8	Наурский	0	0
9	Ножай-Юртовский	0	0
10	Серноводский	0	0
11	Урус-Мартановский	1	0
12	Шалинский	0	0
13	Шаройский	0	0
14	Шатойский	0	0
15	Шелковской	0	1
16	Аргун	0	0
17	Грозный	15	4
ИТОГО	17	7

Наибольшее количество предложений объектов производственно-складского назначения представлено в столице республики, в г. Грозный – 19 предложений (сделок). В районах количество объектов крайне незначительно, что объясняется неразвитостью рынка.

Рисунок 3.32 Структура предложений (сделок) объектов производственного назначения по Чеченской Республике

Обобщенные показатели стоимости в разрезе районов Чеченской Республики и г. Грозный представлены в таблице:

Таблица 3.33 Уровень цен объектов производственного назначения

Удельный показатель рыночной стоимости, руб./кв.м
Наименование района	Минимальное значение	Среднее значение	Максимальное значение
Ачхой-Мартановский	-	-	-
Веденский	30 295,53	30 295,53	30 295,53
Грозненский	61 452,51	61 452,51	61 452,51
Гудермесский	20 569,62	20 569,62	20 569,62
Итум-Калинский	-	-	-
Курчалоевский	-	-	-
Надтеречный	-	-	-
Наурский	-	-	-
Ножай-Юртовский	-	-	-
Серноводский	-	-	-
Урус-Мартановский	9 166,66	9 166,66	9 166,66
Шалинский	-	-	-
Шаройский	-	-	-
Шатойский	-	-	-
Шелковской	22 809,12	22 809,12	22 809,12
Аргун	-	-	-
Грозный	21 358,39	39 250,62	57 142,85

Таким образом, средняя стоимость 1 кв. м. объектов производственного назначения, с учетом стоимости земельного участка, расположенных в Чеченской Республике, находится в диапазоне от 9 166,66до 39 250,62 рублей, наибольшее значение в г. Грозный.

Значительный разброс цен объясняется различием у объектов ценообразующих факторов:

местоположение;

транспортная доступность;

условия подъезда грузового транспорта;

условия осуществления погрузо-разгрузочных работ, наличие ж/д ветки;

площадь объекта;

высота потолков;

состояние (техническое состояние, внутренняя отделка);

наличие инженерных коммуникаций;

система доступа на территорию (свободная/ограниченная) и т.д.

На основании собранной информации можно сделать вывод, что рынок объектов недвижимости производственного назначения слабо развит. Собранные объекты недвижимости разнородны. Среди предложений отсутствуют типовые объекты-аналоги. Отсутствие предложений в районах затрудняет выявить влияние различных ценовых фактов и исследовать детально рынок объектов капитального строительства на территории всей республики.

Анализ рыночной информации по сегменту «Предпринимательство» (торгово-офисные объекты)

К данному сегменту относятся торговые объекты, рынки, здания и помещения ресторанов, кафе, а также торгово-административные объекты. Объекты данной группы представляют собой объекты коммерческой недвижимости, используемые для осуществления предпринимательской деятельности, направленной на систематическое получение прибыли от продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.

Были собраны данные о ценах предложений по 49 объектам торгово-офисного назначения на рынке Чеченской Республики за 2022 год. и 182 сделки. Распределение предлагаемой к продаже коммерческой недвижимости неравномерно по районам республики.

Таблица 3.34 Результаты анализа рынка объектов торгово-офисного назначения по районам Чеченской Республики и г. Грозный

№	Наименование района	Количество объектов -аналогов	Количество зарегистрированных сделок
1	Ачхой-Мартановский	5
2	Веденский	5
3	Грозненский	1	27
4	Гудермесский	3	29
5	Итум-Калинский	0
6	Курчалоевский	18
7	Надтеречный	3
8	Наурский	1	2
9	Ножай-Юртовский	9
10	Серноводский	1	2
11	Урус-Мартановский	22
12	Шалинский	10
13	Шаройский	0
14	Шатойский	3
15	Шелковской	7
16	Аргун	2	3
17	Грозный	41	37
ИТОГО	49	182

Наиболее активно данный сегмент развит в г. Грозный – 78 предложений и сделок. Он характеризуется невысоким уровнем торговой активности, и большим разбросом цен на подобные объекты недвижимости. В районах количество объектов крайне незначительно, что объясняется неразвитостью рынка.

Рисунок 3.33 Структура предложений о продаже объектов торговли по Чеченской Республике

Обобщенные показатели стоимости в разрезе районов Чеченской Республики и г. Грозный представлены в таблице:

Таблица 3.35 Уровень цен объектов торгового назначения

Удельный показатель рыночной стоимости, руб./кв.м
Наименование района	Минимальное значение	Среднее значение	Максимальное значение
Ачхой-Мартановский	7 500	25 083	42 666
Веденский	4300	11 275	18 250
Грозненский	3 666	14 876	26 086
Гудермесский	7 300	26 350	45 400
Итум-Калинский	0	0	0
Курчалоевский	15 650	21 675	27 700
Надтеречный	2 400	14 795	27 190
Наурский	3 000	11 500	20 000
Ножай-Юртовский	3 666	3 666	3 666
Серноводский	13 333	14 466	15 600
Урус-Мартановский	9 200	16 175	23 150
Шалинский	12 750	22 125	31 500
Шаройский	0	0	0
Шатойский	3 400	10 375	17 350
Шелковской	3 055	3 055	3 055
Аргун	7 300	22 400	37 500
Грозный	17 500	53 250	89 000

Таким образом, средняя стоимость 1 кв. м. объектов торгово-офисного назначения, расположенных в Чеченской Республике, находится в диапазоне от 3 055 до 53 250 рублей, наибольшее значение в г. Грозный.

Значительный разброс цен объясняется различием ценообразующих факторов:

престижность местоположения;

интенсивность пешеходных потоков;

качество архитектуры и конструктивных решений;

характеристика входа;

планировка и состояние внутренней отделки;

этажность;

условия парковки;

высота потолков и т.д.

На основании собранной информации можно сделать вывод, что рынок объектов недвижимости торгово-офисного назначения слабо развит. Собранные объекты недвижимости разнородны. Среди предложений отсутствуют типовые объекты-аналоги. Отсутствие предложений в районах затрудняет выявить влияние различных ценовых фактов и исследовать детально рынок объектов капитального строительства на территории всей республики.

Анализ рынка недвижимости сегмента «Административно-бытовые объекты»

К данному сегменту относятся банки, бизнес-центры, административные корпуса и бытовые здания.

Были собраны данные о ценах предложений по 4 объектам административного назначения на рынке Чеченской Республики за 2022 год. Распределение предлагаемой к продаже коммерческой недвижимости неравномерно по районам республики.

Таблица 3.36 Результаты анализа рынка объектов административного назначения по Чеченской Республике

№	Наименование района	Количество объектов -аналогов	Количество зарегистрированных сделок
1	Ачхой-Мартановский
2	Веденский	1
3	Грозненский
4	Гудермесский	1
5	Итум-Калинский
6	Курчалоевский
7	Надтеречный
8	Наурский
9	Ножай-Юртовский
10	Серноводский
11	Урус-Мартановский	2
12	Шалинский
13	Шаройский
14	Шатойский
15	Шелковской
16	Аргун
17	Грозный	1	10
ИТОГО	5	10

Наибольшее количество предложений объектов административного назначения представлено в г. Грозный. В районах республики количество объектов крайне незначительно, что объясняется неразвитостью рынка.

Обобщенные показатели стоимости в разрезе районов Чеченской Республики и г. Грозный представлены в таблице:

Таблица 3.37 Уровень цен объектов административного назначения

Удельный показатель рыночной стоимости, руб./кв.м
Наименование района	Минимальное значение	Среднее значение	Максимальное значение
Ачхой-Мартановский	0	0	0
Веденский	2 300	2 300	2 300
Грозненский	0	0	0
Гудермесский	15 800	15 800	15 800
Итум-Калинский	0	0	0
Курчалоевский	0	0	0
Надтеречный	0	0	0
Наурский	0	0	0
Ножай-Юртовский	0	0	0
Серноводский	0	0	0
Урус-Мартановский	9 250	11 775	14300
Шалинский	0	0	0
Шаройский	0	0	0
Шатойский	0	0	0
Шелковской	0	0	0
Аргун	0	0	0
Грозный	22 250	28 325	34 400

Таким образом, средняя стоимость 1 кв. м. объектов административного назначения, расположенных в Чеченской Республике, находится в диапазоне от 2 300 до 28 325 рублей, наибольшее значение в г. Грозный.

На основании собранной информации можно сделать вывод, что рынок объектов недвижимости административно-бытового назначения неразвит. Собранные объекты недвижимости разнородны. Среди предложений отсутствуют типовые объекты-аналоги. Отсутствие предложений в районах республики затрудняет выявить влияние различных ценовых фактов и исследовать детально рынок объектов капитального строительства на всей территории

Анализ рынка недвижимости сегмента «Транспорт (гаражи и машино-места)»

Гаражи считаются важнейшими элементами в инфраструктуре современного города.

На сегодняшний день гаражи представляют собой взаимосвязанную сложную систему, которая представлена несколькими группами объектов, среди которых выделяют:

встроенные или пристроенные гаражи (встроенные в поздемные этажи зданий, ряд гаражей в кооперативах);

паркинги, представляющие собой одноуровневые или многоуровневые отдельно стоящее охраняемые здания;

типовые индивидуальные гаражи.

Анализ рынка гаражей и машино-мест проводился на основе информации о предложениях к продаже объектов в период с 01.01.2022 г. по 31.12.2022 г. К продаже объекты данного сегмента не предлагались.

Информация о зарегистрированных сделках за период с 01.01.2022 г. по 31.12.2022 г. была проанализирована, сформирована выборка объектов недвижимости.

За анализируемый период по Чеченской Республике было зарегистрировано 3 сделки по машино-местам в г. Грозный, по гаражам сделок не зарегистрировано. Данные о сделках предоставлены филиалом ППК «Роскадастр» по Чеченской Республике.

Таблица 3.38 Уровень цен объектов хранения транспорта

Удельный показатель рыночной стоимости, уровень цен машино-мест руб./кв.м
Наименование района	Минимальное значение	Среднее значение	Максимальное значение
Грозный	1 052,63	15 146,20	29 239,77

Стоимость 1 кв. м машино-мест, расположенных в г. Грозный, находится в диапазоне от 1 052 до 29 239 рублей. Среднее значение – 15 146 рублей / кв.м.

Значительный разброс цен объясняется разностью ценообразующих факторов:

престижность местоположения;

наличие охраны на территории;

доступность с точки зрения удобства подхода/подъезда;

обеспеченность коммуникациями;

площадь и т.д.

При анализе информации об объектах недвижимости гаражного назначения и машино-мест было выявлено, что чаще всего при продаже машино-места цена предлагается за целый объект, не привязываясь к стоимости за 1 кв. м. В большей части объявлений отсутствует информация о земельном участке, на котором расположен предлагаемый к продаже объект капитального строительства, и его характеристиках.

Обоснование моделей оценки кадастровой стоимости

При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется в рамках индивидуального расчета в отношении объектов недвижимости.

Для моделирования стоимости может быть использована методология любого из подходов к оценке (совокупность методов (последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта недвижимости в рамках одного из подходов к оценке), объединенных общей методологией): затратного, сравнительного или доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется исходя из особенностей вида разрешенного использования, назначения или наименования объектов недвижимости, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации, которые определяются по итогам анализа рынка недвижимости. Выбор подходов и методов, используемых для определения кадастровой стоимости, должен быть обоснован.

Применение методов массовой оценки для целей Указаний предполагает определение кадастровой стоимости путем группирования объектов недвижимости. При проведении массовой оценки используются сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке.

При выборе модели оценки рассматривается характер рынка недвижимости, развитость либо не развитость сегмента рынка. Кроме того, модель оценки зависит от количества объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, входящих в одну группу на основе схожести их характеристик, определенных в разрезе ценообразующих факторов.

Проанализировав имеющуюся на рынке продаж объектов недвижимости информацию, оценив ее по критериям достаточности, широты и полноты содержащихся данных в объявлениях по продаже объектов, для целей оценки кадастровой стоимости определены следующие подходы и методы к оценке:

- метод типового (эталонного) объекта недвижимости для целей определения кадастровой стоимости был использован для следующих кодов: 0101; 0102; 0201; 0202; 0203; 0204; 0206; 0206-01; 0207.

Метод типового (эталонного) объекта недвижимости применяется при отсутствии достаточной для построения статистической модели оценки кадастровой стоимости рыночной информации для группы (подгруппы) объектов недвижимости. При применении метода типового (эталонного) объекта недвижимости определяется стоимость типового (эталонного) объекта. В стоимость типового (эталонного) объекта вносятся корректировки, учитывающие отличие ценообразующих характеристик объекта недвижимости от типового (эталонного) объекта недвижимости.

- метод моделирования в рамках затратного подхода, основанный на определении зависимости затрат от удельных показателей затрат на создание (замещение, воспроизводство) аналогичных объектов, был использован для следующих кодов: 0301; 0301-01; 0302; 0305; 0306; 0307; 0307-01;0311; 0401; 0402; 0403; 0404; 0405; 0406; 0407; 0408; 0409; 0410; 0411; 04120501; 0502; 0506; 0507-01; 0508; 0509; 0510; 0511; 0517; 0600; 0601; 0603; 0603-01; 0604; 0605; 0606; 0608; 0701-01; 0701-02; 0702; 0707; 0704-01; 0704-02; 0705-01; 0705-02; 0705-03; 0705-04; 0705-05; 0706-06; 0705-07; 0705-08; 0705-10; 0705-11; 0705-12; 0705-13; 0705-14; 0705-15; 0705-16; 0705-17; 0705-18; 0705-19; 0706; 0707; 0708; 0710; 0711; 0712; 0712-01; 0712-02; 0713; 0714; 0715; 0715-01; 0716; 0717; 0718; 0719; 0720; 0721; 0722; 0723; 0723-01; 0723-02; 0723-03; 0723-04; 0723_05; 0723-06; 0724;0725; 0726; 0727; 0728; 0730; 0732; 0801; 0803; 0804; 0806-01; 0806-02; 0807; 0808; 0809; 0810; 0813; 0815; 0816; 0818; 0820; 0821; 0822-01; 0822-02; 0822-03; 0823; 0824; 0825-01; 0825-02; 0825-03; 0825-04; 0829-01;0829-02;0829-03; 0830; 0831; 0832; 0834; 0835; 0836; 0837; 0839; 0841; 0842; 0844; 0845; 0848; 0851; 0852; 0901; 0902; 0903-01; 0903-02; 0903-03; 0904; 0904-01; 0904002; 0905; 0906; 1002; 1003; 1004; 1005; 1006; 1007; 1008; 1009; 1010; 1011; 1012; 1011; 1012; 1013; 1013-01; 1014; 1015; 1016; 1017; 1018; 1019; 1020; 1021; 1022; 1023; 1025; 1025-01; 1026;1026-01;1027-01; 1027-02;1027-03;1027-04; 1028; 1030-02; 1030-03; 1030-04; 1030-05; 1031-01; 1031-02; 1031-03; 1032; 1033; 1034; 1035; 1036; 1037

Затраты на замещение для целей Указаний представляют собой расчетную оценку затрат на сооружение или приобретение нового современного эквивалентного объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

Описание и обоснование подходов к выбору объекта недвижимости, основные характеристики вида использования которого соответствуют спросу и предложению в соответствующем сегменте рынка, в целях проведения оценочного зонирования

На основании собранной рыночной информации, в соответствии с Методическими указаниями, в процессе определения кадастровой стоимости Учреждением проводится оценочное зонирование, предусматривающее разделение территории, на которой проводится государственная кадастровая оценка, на ценовые зоны. Ценовая зона – часть территории, в границах которой определены близкие по значению удельные показатели средних рыночных цен типовых объектов недвижимости.

Согласно п. 33 Методических указаний, оценочное зонирование проводится только в отношении тех сегментов рынка недвижимости, по которым существует достаточная рыночная информация.

Целью оценочного зонирования является представление в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) информации о сложившейся на дату определения кадастровой стоимости ситуации в различных сегментах рынка недвижимости, представленных в конкретных ценовых зонах.

По итогам оценочного зонирования устанавливаются ценовые зоны и удельные показатели средних рыночных цен и величин затрат на создание объектов недвижимости в расчете на единицу площади, основной характеристики объекта недвижимости в отношении объектов недвижимости, основные характеристики вида использования которых соответствуют спросу и предложению в соответствующих сегментах рынка (типовой объект), в ценовых зонах в разрезе видов использования.

По результатам оценочного зонирования составляются цифровые тематические карты (схемы) ценовых зон (Приложение 2.2).

Оценочное зонирование в населенных пунктах с неразвитым рынком объектов недвижимости допускается проводить путем объединения территорий одного или нескольких населенных пунктов. При этом территории одного или нескольких населенных пунктов могут составлять одну ценовую зону.

Оценочное зонирование проводится в отношении рынка недвижимости группы 1 «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)», по которым существует достаточная рыночная информация.

Ценовые зоны установлены в границах районных центров Чеченской Республики (г. Ачхой-Мартан, г. Курчалой, г. Урус-Мартан, г. Гудермес, г. Аргун, г. Шали), а также на территории г. Грозный – столицы республики. Территория Грозного поделена на 8 ценовых зон.

В целях проведения оценочного зонирования Учреждением выбран типовой объект недвижимости, основные физические и иные характеристики вида использования, которого наиболее соответствуют спросу и предложению на рынке недвижимости квартир.

При выборе типового объекта учитывался тот факт, что не все характеристики, влияющие на стоимость возможно установить по объектам оценки. Таким образом, при определении кадастровой стоимости невозможно учесть уникальные характеристики каждого конкретного объекта оценки, если данные характеристики не были предоставлены для оценки в Перечне.

Выбор физических и иных характеристик типового объекта (в том числе местоположение в границах ценовой зоны, вид использования, площадь, объем, расположение относительно транспортных коммуникаций, степень подключения к объектам инженерной инфраструктуры, а также другие его характеристики) обоснован и описан с учетом состояния рынка на основе рыночной информации по сделкам (предложениям) с аналогичными объектами недвижимости на соответствующей территории.

При выборе типового объекта использовался метод типового (эталонного) объекта.

Метод типового объекта заключается в определении стоимости типового объекта, в следующей последовательности:

- определяется группа характеристик объектов аналогов, на основании которых можно сгруппировать объекты по типам;

- выбираются наиболее типичные характеристики объектов аналогов по каждому типу;

- проводится типологизация объектов оценки, путем внесения корректировок на характеристики в стоимость объектов-аналогов для приведения к единому типу;

- по результатам последовательного внесения корректировок на характеристики объектов аналогов, формируется типовой объект оценки и определяется стоимость объекта аналога с типовыми характеристиками типового объекта оценки.

По результатам анализа рыночных цен выбраны характеристики или группа характеристик объектов оценки, на основании которых можно сгруппировать объекты оценки по типам выбран типовой объект со следующими характеристиками:

Тип (вид) объектов недвижимости – квартира.

Вид совершаемых сделок (предложений).

Год постройки.

Материал стен.

Общая площадь.

Этаж расположения.

Качество отделки.

Итоги проведения оценочного зонирования

Оценочное зонирование Чеченской Республики.

По итогам оценочного зонирования установлены ценовые зоны и удельные показатели средних рыночных цен типовых объектов недвижимости группы 1 «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)» в расчете на единицу площади в ценовых зонах и составлены цифровые тематические схемы ценовых зон.

В соответствии с главой VI Методических указаний в процессе определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением проводится оценочное зонирование, предусматривающее разделение территории, на которой проводится государственная кадастровая оценка, на ценовые зоны.

Целью оценочного зонирования является представление в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) информации о сложившейся на дату определения кадастровой стоимости ситуации в различных сегментах рынка недвижимости, представленных в конкретных ценовых зонах.

Согласно п. 36 Методических указаний, ценовая зона – часть территории, в границах которой определены близкие по значению удельные показатели средних рыночных цен типовых объектов недвижимости.

Оценочное зонирование заключается в систематизации на дату определения кадастровой стоимости рыночной информации о сделках (предложениях) с типовыми объектами недвижимости исходя из их местоположения и вида использования с учетом существующего и перспективного развития, а также затрат на создание указанных объектов недвижимости.

Оценочное зонирование проводится только в отношении тех сегментов рынка недвижимости, по которым существует достаточная рыночная информация.

В результате проведенного анализа рынка было выявлено достаточное количество предложений о продаже квартир и индивидуальных домов, относящихся к функциональным группам: Многоквартирные дома (средне/многоэтажной жилой застройки), Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы).

Таким образом, Исполнитель пришел к выводу о полноте и достаточности информации для проведения оценочного зонирования данных групп объектов недвижимости. Оценочное зонирование проведено в отношении следующих подгрупп:

- 0101, 0102;

- 0202.

По другим группам/подгруппам зонирование не проводилось в силу того, что рыночная информация недостаточна, имеет фрагментарный характер, что не позволяет выделить соответствующие зоны с типовыми объектами.

Основной подход к определению средней рыночной цены типового объекта в рамках оценочного зонирования основан на обобщении рыночных цен объектов недвижимости в рамках выделенных ценовых зон.

В основе оценочного зонирования объектов недвижимости группы 1, положено разделение территории Чеченской Республики на основании их основных характеристик, то есть факторов социально-экономического и иного характера, влияющих на использование территорий (природно-климатических, производственных, демографических, социально-культурных), а также удаленности от основных административных и транспортных центров и уровня инженерно-транспортного обеспечения.

По данным мониторинга рынка недвижимости наибольший объем предложений продажи сосредоточен в крупных районных центрах Чеченской Республики (г. Ачхой-Мартан, г. Гудермес, г. Курчалой, г. Урус-Мартан, г. Шали, г. Аргун). Учитывая, что объекты недвижимости в преобладающей части расположены в районных центрах, то по территориальному критерию типовые объекты недвижимости попадают в территориальную оценочную зону – Районный центр.

С целью выбора типового объекта недвижимости был проанализирован рынок жилой недвижимости Чеченской Республики. В результате анализа было выявлено, что наиболее широко на рынке недвижимости представлены типовые двухкомнатные и однокомнатные квартиры, расположенные в многоквартирных жилых домах.

Для разработки ценового зонирования был использован массив рыночной информации о ценах предложения и ценах сделкок на 01.01.2023 г.

В целях проведения оценочного зонирования Учреждением выбран типовой объект, основные физические и иные характеристики вида использования, которого наиболее соответствуют спросу и предложению на рынке указанных объектов недвижимости.

1. Местоположение (районный центр)

2. Тип (вид) использования (жилое помещение-квартира)

3. Вид совершаемых сделок (купли-продажи)

4. Общая площадь (модальное значение)

5. Год постройки (модальное значение)

6. Этаж расположения (соответствует типовым характеристикам – средний)

7. Качество отделки (без отделки)

8. Материал стен (соответствует типовым характеристикам)

9. Условия продажи (рыночные условия без наличия обременений и ограничений)

г. Ачхой-Мартан, Ачхой-Мартановского района Чеченской Республики

Рисунок 3.34 Графическое отображение сформированных ценовых зон - Ачхой-Мартан (подгруппы 0101,0102)

Рисунок 3.35 Показатели стоимости по г. Ачхой-Мартан

Графическое отображение сформированных ценовых зон и результаты оценочного зонирования приведены в Приложении 2.2 к отчету.

г. Гудермес, Гудермесского района Чеченской Республики

Рисунок 3.36 Графическое отображение сформированных ценовых зон по г. Гудермес

Рисунок 3.37 Показатели стоимости по г. Гудермес

г. Курчалой, Курчалоевского района Чеченской Республики

Рисунок 3.38 Графическое отображение ценовых зон по г. Курчалой

Рисунок 3.39 Показатели стоимости по г. Курчалой

г. Урус-Мартан, Урус-Мартановского района Чеченской Республики

Рисунок 3.40 Графическое отображение ценовых зон по г. Урус-Мартан

Рисунок 3.41 Показатели стоимости по г. Урус-Мартан

г. Шали, Шалинского района Чеченской Республики

Рисунок 3.42 Графическое отображение ценовых зон по г. Шали

Рисунок 3.43 Показатели стоимости по г. Шали

г. Аргун, Чеченской Республики

Рисунок 3.44 Графическое отображение ценовых зон по г. Аргун

Рисунок 3.45 Показатели стоимости по г. Аргун

В основе оценочного зонирования объектов недвижимости группы 2 «Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы)» положено разделение территории Чеченской Республики на основании их основных характеристик, то есть факторов социально-экономического и иного характера, влияющих на использование территорий (природно-климатических, производственных, демографических, социально-культурных), а также удаленности от основных административных и транспортных центров и уровня инженерно-транспортного обеспечения.

По данным мониторинга рынка недвижимости наибольший объем предложений продажи сосредоточен в крупных районных центрах Чеченской Республики (г. Ачхой-Мартан, г. Гудермес, г. Курчалой, г. Урус-Мартан, г. Шали, г. Аргун). Учитывая, что объекты недвижимости в преобладающей части расположены в районных центрах, то по территориальному критерию типовые объекты недвижимости попадают в территориальную оценочную зону – Районный центр.

В целях проведения оценочного зонирования Учреждением выбран типовой объект, основные физические и иные характеристики вида использования, которого наиболее соответствуют спросу и предложению на рынке указанных объектов недвижимости.

1. Местоположение (районный центр)

2. Вид использования (жилой дом)

3. Вид совершаемых сделок (цена сделки)

4. Общая площадь (модальное значение)

5. Физический износ объекта (модальное значение года постройки)

6. Количество этажей (модальное значение – 1)

7. Качество отделки (без отделки)

8. Материал стен (модальное значение - кирпич)

9. Условия продажи (рыночные условия без наличия обременений и ограничений)

г. Ачхой-Мартан, Ачхой-Мартановского района Чеченской Республики

Рисунок 3.46 Графическое отображение ценовых зон по г. Ачхой-Мартан

Рисунок 3.47 Показатели стоимости по г. Ачхой-Мартан

г. Гудермес, Гудермесского района Чеченской Республики

Рисунок 3.48 Графическое отображение ценовых зон по г. Гудермес

Рисунок 3.49 Показатели стоимости по г. Гудермес

г. Курчалой, Курчалоевского района Чеченской Республики

Рисунок 3.50 Показатели стоимости по г. Курчалой

Рисунок 3.51 Показатели стоимости по г. Курчалой

г. Урус-Мартан, Урус-Мартановского района Чеченской Республики

Рисунок 3.52 Графическое отображение ценовых зон по г. Урус-Мартан

Рисунок 3.53 Показатели стоимости по г. Урус-Мартан

г. Шали, Шалинского района Чеченской Республики

Рисунок 3.54 Графическое отображение ценовых зон по г. Шали

Рисунок 3.55 Показатели стоимости по г. Шали

г. Аргун, Чеченской Республики

Рисунок 3.56 Показатели стоимости по г. Аргун

Рисунок 3.57 Показатели стоимости по г. Аргун

Оценочное зонирование г. Грозный.

На основании собранной рыночной информации проведено оценочное зонирование, предусматривающее разделение территории г. Грозный на ценовые зоны (Приложения 2.2).

По результатам оценочного зонирования территории города Грозный составлена карта ценовых зон (ГИС MapInfo) и установлены в разрезе ценовых зон удельные показатели средних рыночных цен в расчете на единицу площади.

Границы ценовых зон на данной схеме определяются изменением цветовой окраски, отвечающей каждому ценовому диапазону.

Рынок г. Грозный характеризуется относительно небольшим разбросом цен на объекты недвижимости, присутствием на рынке достаточного количества продавцов и покупателей, конкуренцией и достаточно большим объемом совершаемых сделок, по отношению к районам Чеченской Республики. Рынок включает ликвидные объекты, характеризующиеся большим спросом, прежде всего, объекты жилой, офисной и торговой недвижимости, объекты производственной и складской недвижимости и другие объекты, пользующиеся большим спросом.

Рисунок 3.58 Карта оценочного зонирования г. Грозный

На стоимость объектов недвижимости могут оказывать влияние различные факторы. Основными факторами, влияющими на стоимость объектов недвижимости, являются факторы местоположения, удаленности от основных административных и транспортных центров, социально-экономического развития и инфраструктуры. Сочетание указанных факторов определяет рыночную стоимость любого объекта недвижимости.

В основе оценочного зонирования объектов недвижимости группы 1, положено разделение территории г. Грозный на основании их основных характеристик, то есть факторов социально-экономического и иного характера, влияющих на использование территорий (природно-климатических, производственных, демографических, социально-культурных).

По данным мониторинга рынка недвижимости наибольший объем предложений продажи объектов недвижимости группы 1 сосредоточен в центральной части г. Грозный. Учитывая, что объекты недвижимости с данным видом разрешенного использования в преобладающей части расположены в указанном районе, то по территориальному критерию типовые объекты недвижимости попадают во 2 типовую территориальную оценочную зону (Зона 17.2).

С целью выбора типового объекта недвижимости был проанализирован рынок жилой недвижимости г. Грозный. В результате анализа было выявлено, что наиболее широко на рынке недвижимости представлены типовые двухкомнатные и однокомнатные квартиры, расположенные в многоквартирных жилых домах.

Для разработки ценового зонирования был использован массив рыночной информации о ценах предложения и ценах сделкок на 01.01.2023 г.

Анализируя собранную информацию, можно сделать вывод, что основным фактором, влияющим на формирование цены жилья, является его местоположение, то есть принадлежность к определенному населенному пункту (городскому, району), уровня социально-экономического развития и численности активного населения.

В целях проведения оценочного зонирования Учреждением выбран типовой объект, основные физические и иные характеристики вида использования, которого наиболее соответствуют спросу и предложению на рынке указанных объектов недвижимости.

1. Местоположение (2 типовая территориальная оценочная зона)

2. Тип (вид) использования (жилое помещение-квартира)

3. Вид совершаемых сделок (купли-продажи)

4. Общая площадь (модальное значение)

5. Год постройки (модальное значение)

6. Этаж расположения (соответствует типовым характеристикам – средний)

7. Качество отделки (без отделки)

8. Материал стен (соответствует типовым характеристикам)

9. Условия продажи (рыночные условия без наличия обременений и ограничений)

Рисунок 3.59 Показатели стоимости объектов недвижимости 1 группы (1952-1972)

Рисунок 3.60 Показатели стоимости объектов недвижимости 1 группы (1973-1993)

Рисунок 3.61 Показатели стоимости объектов недвижимости 1 группы (1994-2022)

В основе оценочного зонирования группы 2 «Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы)» положено разделение территории г. Грозный на основании их основных характеристик, то есть факторов социально-экономического и иного характера, влияющих на использование территорий (природно-климатических, производственных, демографических, социально-культурных), а также удаленности от основных административных и транспортных центров и уровня инженерно-транспортного обеспечения.

В исследуемом сегменте рынок г. Грозный характеризуется значительным многообразием, существенную часть рынка занимают объекты малоэтажной застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки.

По данным мониторинга рынка недвижимости наибольший объем предложений продажи объектов недвижимости группы 2 сосредоточен в спальном районе ближайшие к административно-культурному историческому центру части г. Грозного. Учитывая, что объекты недвижимости с данным видом разрешенного использования в преобладающей части расположены в указанном районе, то по территориальному критерию типовые объекты недвижимости попадают в 4 типовую территориальную оценочную зону (Зона 17.4).

В целях проведения оценочного зонирования Учреждением выбран типовой объект, основные физические и иные характеристики вида использования, которого наиболее соответствуют спросу и предложению на рынке указанных объектов недвижимости.

1. Местоположение ((4 типовая территориальная оценочная зона)

2. Тип (вид) использования (жилой дом)

3. Вид совершаемых сделок (купли-продажи)

4. Общая площадь (модальное значение)

5. Год постройки (модальное значение)

6. Количество этажей (соответствует типовым характеристикам – 1)

7. Качество отделки (без отделки)

8. Материал стен (соответствует типовым характеристикам)

9. Условия продажи (рыночные условия без наличия обременений и ограничений)

Рисунок 3.62 Показатели стоимости объектов недвижимости 2 группы (1952-1972)

Рисунок 3.63 Показатели стоимости объектов недвижимости 2 группы (1973-1993)

Рисунок 3.64 Показатели стоимости объектов недвижимости 2 группы (1994-2022)

Обоснование подходов к сегментации объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в целях их группировки

Распоряжением Министерства имущественных и земельных отношений Чеченской Республики от 14 апреля 2022 года № 408-ТИ «О проведении государственной кадастровой оценки в Чеченской Республике в 2023 году». определено провести в 2023 году государственную кадастровую оценку в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Чеченской Республики зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест.

Согласно статье 13 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, формируется и предоставляется в уполномоченный орган субъекта Российской Федерации публично-правовой компанией на основании решения о проведении государственной кадастровой оценки. Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации в течение трех рабочих дней со дня поступления перечня направляет его в бюджетное учреждение.

Согласно данным, предоставленным публично-правовой компанией (Филиал ППК «Роскадастр» по Чеченской Республике), перечень содержит в себе информацию об объектах недвижимости - всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Чеченской Республики зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, подлежащих государственной кадастровой оценке, по состоянию на 01.01.2023, в общем количестве 407 516 ед.

В соответствии с п. 3 Методических указаний применение методов массовой оценки для целей Указаний предполагает определение кадастровой стоимости путем группировки объектов недвижимости. Группировка объектов недвижимости является одним из мероприятий определения кадастровой стоимости.

При этом, исходя из п. 44 Методических указаний для целей определения кадастровой стоимости методами массовой оценки, объекты недвижимости объединяются в группы и подгруппы (при необходимости).

Группировка объектов недвижимости должна ориентироваться на сложившиеся сегменты рынка недвижимости и быть основана на результатах анализа информации о рынке объектов недвижимости, модели оценки кадастровой стоимости, составе ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов недвижимости для каждого объекта.

Объекты, подлежащие кадастровой оценке, были объединены в группы (подгруппы) в соответствии с Приложением №2 к Методическим указаниям. Для этого всем объектам был присвоен код, позволяющий разбить объекты на основные группы (подгруппы).

Согласно п. 56.1 Методических указаний все объекты оценки группируются согласно кодам групп (подгрупп), приведенным в приложении 2 указаний:

Группа 01. Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки);

Группа 02. Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы);

Группа 03. Объекты, предназначенные для хранения транспорта;

Группа 04. Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения;

Группа 05. Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения;

Группа 06. Административные и бытовые объекты;

Группа 07. Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений;

Группа 08. Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты;

Группа 09. Прочие объекты;

Группа 10. Сооружения.

Таким образом, по результатам группировки объекты государственной кадастровой оценки были объединены в 10 основных групп.

Таблица 3.39 Количество объектов по группам

Группа	Количество объектов по группам	Здания	Помещения	Сооружения	Объекты незавершенного строительства	Машино-места
1	155 284	4300	150 979	1	4	-
2	197 583	195 937	45	112	1 489	-
3	1 565	593	527	52	2	391
4	7 374	6 377	892	96	9	-
5	981	739	230	8	4	-
6	8 629	3 889	3 946	27	767	-
7	10 038	7 798	243	1 334	664	-
8	5 930	4 974	75	844	37	-
9	1 607	373	1 174	60	-	-
10	18 447	719	11	17 717	-	-

Для целей группировки Учреждением принято решение о введении дополнительной 11 группы оспоренные, с кодом подгруппы 1101, к которому отнесены объекты, кадастровая стоимость которых установлена в размере рыночной в рамках статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ.

Код объекта присваивается согласно следующему правилу:

XX:YYY:ZZZZ...TT, где:

ХХ:УУУ - сегмент (первый уровень) и группа (второй уровень) - обязательный к указанию код расчета вида использования для целей Указаний, который определяется на основе вида разрешенного использования земельного участка, на котором расположены сооружения, ОНС, здания или расположенные в них помещения, машино-места, в соответствии с приложением 1 к указаниям;

ZZZZ - обязательный номер подгруппы, назначаемый для целей Указаний в соответствии с приложением 2 к указаниям;

ТТ - номер подгруппы по порядку наибольшего уровня.

При этом для целей Методических указаний (п.2):

- в случае подтверждения информации о фактическом использовании объекта недвижимости, соответствующем виду (видам) разрешенного использования, определенному (установленному) в отношении такого объекта недвижимости и содержащемуся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, на основании поданной в бюджетное учреждение декларации о характеристиках объекта недвижимости, для целей Указаний под видом использования понимается такое фактическое использование объекта недвижимости.

- в остальных случаях под видом использования понимаются вид (виды) разрешенного использования или назначение объекта недвижимости, определенные (установленные) в отношении такого объекта недвижимости и содержащиеся в ЕГРН по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

Группировка производилась на основании информации, представленной в назначении и наименовании объектов оценки, содержащейся в перечне и полученной в результате сбора информации о фактическом использовании объектов, в ходе мероприятий по подготовке к проведению государственной кадастровой оценки.

Таблица 3.40 Группировка объектов оценки

№ группы	Наименование функциональной группы	Количество ОН
Группа 1	Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)	155 284
Группа 2	Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы)	197 581
Группа 3	Объекты, предназначенные для хранения транспорта	1 565
Группа 4	Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения	7 365
Группа 5	Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения	980
Группа 6	Административные и бытовые объекты	8 628
Группа 7	Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений	10 034
Группа 8	Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты	5 929
Группа 9	Прочие объекты	1 607
Группа 10	Сооружения	18 524
Группа 11	Оспоренные	19
ИТОГО:	407 516

Таким образом, в результате группировки видно, что бóльшая часть объектов приходится на 1 и 2 группы.

Наибольшее количество содержится во 2 группе «Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы)» оценке подлежат 197 581 объектов недвижимости.

В 1 группе «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)» - 155 284 объекта недвижимости.

Наименьшее количество объектов содержится в группе 5 «Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения» - 980 объекта недвижимости.

В результате группировки объекты недвижимости, включенные в Перечень, сгруппированы в 11 групп. Количество объектов недвижимости, подлежащих оценке, в разрезе групп приведено в следующей таблице.

Таблица 3.41 Описание группировки объектов недвижимости

Функциональная группа	Подгруппа	Количество
Группа 1. Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)
Квартиры	0101; 0102	155 284
ИТОГО ПО ГРУППЕ	155 284
Группа 2. Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы)
Дома	0201;0202; 0203; 0204; 0206; 0207	197 290
Прочие по группе 2 Летние кухни	0206-01	291
ИТОГО ПО ГРУППЕ	197 581
Группа 3. Объекты, предназначенные для хранения транспорта
Открытые автостоянки автомобилей (покрытые площадки и проезды)	0301	38
Гаражи индивидуальные, отдельно стоящие	0302; 0305; 0306;0307	598
Открытые стоянки воздушного транспорта	0311	1
Крытые стоянки	0301-01	905
Пожарные депо	0307-01	23
ИТОГО ПО ГРУППЕ	1 565
Группа 4. Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения
Офисно-торговые	0401; 0402; 0403; 0405	5 630
Рынки	0404	67
Автозаправочные станции (АЗС)	0406	612
Автомойки	0407	235
Автосалоны	0408	2
Рестораны	0409	52
Кафе	0410; 0411;0412	767
ИТОГО ПО ГРУППЕ	7 365
Группа 5. Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения
Гостиницы	0501; 0502;	94
Мотели	0506	239
Общежития	0507-01	554
Пансионаты	0508	19
Базы отдыха	0509	50
Пионерские лагеря	0510	7
Санатории	0511;	9
Кемпинги	0517	8
ИТОГО ПО ГРУППЕ	980
Группа 6. Административные и бытовые объекты
Группа 6. Административные и бытовые объекты	0600	33
Банки	0601	16
Административно-бытовые здания	0603-01	2 270
Административные корпуса заводов	0604	4
Бытовые, административно-бытовые здания	0603; 0605	6 076
Отделения полиции	0606	46
Отделения связи, почта	0608	176
ИТОГО ПО ГРУППЕ	8 628
Группа 7. Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений
Производственные	0701-01; 0704-01; 0704-02	2 340
Диспетчерские, аппаратные (кроме диспетчерских на транспорте)	0702	241
Контрольно-пропускные пункты	0703	837
Объекты сельскохозяйственного производства	0705-01; 0705-02; 0705-03; 0705-04;0705-05; 0705-06; 0705-07;0705-08; 0705-09;0795-10; 0705-11;0705-12; 0705-14; 0705-15;0705-16; 0705-17; 0705-18;0705-19	597
Трансформаторные подстанции	0706; 0707; 0708; 0711	1 323
Котельные	0710	1 150
Сушилки, мельницы, вспомогательные объекты	0712	111
Мельницы	0712-01	32
Зернотока	0712-02	26
Станции газораспределительные и газорегуляторные	0713; 0714	84
Станции (насосные и водопроводные)	0715; 0715-01; 0716; 0717; 0718; 0719	369
Вентиляционные киоски, вентиляционные камеры	0720	13
Автоматические телефонные станции (АТС)	0721	23
Мастерские	0722	363
Складские здания, кроме ангаров	0723; 0723-01; 0723-02; 0723-03;0723-04;0723-05; 0723-06	1 711
Здания очистных сооружений	0724	12
Весовые автомобильные	0725	75
Весовые железнодорожные	0726	4
Здания ангарного типа	0727	119
Холодильники	0728	11
Станции технического обслуживания автомобилей (СТО), автосервисы	0730	575
Депо железнодорожные, локомотивные, метрополитена, электродепо, трамвайные, троллейбусные	0732	14
ИТОГО ПО ГРУППЕ	10 034
Группа 8. Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты
Ветеринарные объекты	0801	10
Зоопарк (вольеры, строения для содержания животных)	0803	54
Музеи	0804	205
Памятники архитектурные, монументы	0805
Спортивные комплексы	0806-01; 0806-02;0807;	280
Стадионы, трибуны	0808;	70
Теннисные корты	0809	3
Тиры	0810	26
Бассейны для плавания	0813	22
Архивы, книгохранилища и фондохранилища, библиотеки	0815	42
Историко-культурные здания (Костелы, лавры, мечети, молебные дома, монастыри, синагоги, соборы, храмы, церкви, часовни и другие историко-культурные здания)	0816;	189
Кинотеатры	0818	7
Выставочные залы, дворцы культуры, дома культуры, консерватории, концертные залы, культурно-досуговые центры, мьюзик-холлы, планетарии, театры, художественные галереи, цирки	0820	109
Детские сады, ясли, ясли-сады	0821	349
Гимназии, дома и дворцы пионеров, дома юного творчества, изостудии, клубы, лицеи, музыкальные школы, церковные школы, школы, спальные корпуса школ-интернатов	0822-01; 0822-02;0822-03	1 215
Колледжи, училища профессионально-технические и ремесленные, техникумы, училища	0823	20
Академии, институты образовательные, подготовительные отделения высших учебных заведений, университеты	0824	169
Больницы, поликлиники, станции медицинской скорой помощи, фельдшерские медицинские пункты	0825-01; 0825-02;0825-03;0825-04	954
Объекты бытового обслуживания населения, ателье, парикмахерские, прачечные, пункты проката, молочные кухни	0829-01; 0829-02; 0829-03	122
Бани общественные от 150 кв. м., до 1000 кв. м. (до 100 чел.), душевые и раздевалки, банные комплексы 1000 кв.м. и более	0830	120
Туалеты общественные	0831	384
Морги	0832	4
Изоляторы	0834	17
Исправительные заведения	0835	29
Казармы	0836	192
Государственные научные центры	0837	8
Проектные институты, конструкторские бюро	0839	6
Административные здания государственных учреждений управления, включая здания администраций, министерств, судов, прокуратуры	0841	1 174
Дома престорелых	0842	1
Автовокзалы	0844	6
Аэропорты (аэровокзалы), аэродромы	0845	2
Станции железнодорожные	0848	2
Станции автобусные, троллейбусные, трамвайные, лодочные	0851	8
Прочие объекты, предназначенные для перевозки и обслуживания пассажиров, обработки их багажа	0852	135
ИТОГО ПО ГРУППЕ	5 929
Группа 9. Прочие объекты
Объекты гражданской обороны	0901	160
Погреба, подвалы, сараи	0902; 0903-01; 0903-02; 0903-03; 0904; 0904-01;0904-02	1 413
Санитарные пропускники	0905	6
Гидрометеорологические станции, фотометрические будки, мареографы	0906	30
ИТОГО ПО ГРУППЕ	1 607
Группа 10. Сооружения
Башни	1002	554
Мачтовые сооружения, опоры, вышки	1003	250
Беседки	1004	356
Гидротехнические сооружения: набережные	1005	305
Емкостные сооружения, резервуары, баки, цистерны	1007	1 128
Бункеры	1008	30
Навесы	1009	1 991
Протяженные объекты	1006; 1010; 1011; 1012; 1013; 1013-01; 1014; 1015; 1016; 1017; 1020; 1021; 1022; 1023; 1025; 1025-01; 1026; 1027-01; 1027-02; 1027-03; 1027-04; 1028; 1031-01; 1031-02;1031-03; 1036	11 452
Фонтаны	1018	20
Градирни	1019	1
Прочие сооружения и сооружения вспомогательного назначения, отнесение которых к другим подгруппам невозможно	1030-02 ;1030-03; 1030-04; 1030-05	109
Силосная траншея, яма	1032	9
Скважина артезианская	1033	1 816
Колодец	1034	9
Водоемы и пруды	1035	345
Отстойник канализационный	1037	227
ИТОГО ПО ГРУППЕ	18 524
Группа 11.Оспоренные	1101	19
ИТОГО ПО ГРУППЕ	19
ИТОГО:	407 516

Дальнейшая группировка объектов недвижимости ориентировалась на сложившиеся сегменты рынка недвижимости и основана на результатах анализа информации о рынке объектов недвижимости, модели оценки кадастровой стоимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов недвижимости для каждого объекта.

Согласно Методическим указаниям при проведении группировки зданий, сооружений, ОНС, помещений и машино-мест следует разделять в отдельные подгруппы объекты недвижимости, строительство которых завершено, и ОНС. В связи с чем, 2-ым уровнем группировки для объектов групп 01-11 стало распределение по подгруппам Завершенные и ОНС.

3-ий и последующие уровни группировки – группировка с учетом видов объекта недвижимости, полноты и непротиворечивости характеристик объектов, содержащихся в перечне, функционального назначения, факторов местоположения и типологии населенных пунктов, в пределах которых располагаются оцениваемые объекты.

Итогом многоуровневой группировки объектов оценки явилось их объединение в расчетные группы, к которым для целей определения их кадастровой стоимости был применен определенный метод расчета в соответствии с рекомендациями Методических указаний.

В процессе группировки выявлено, что объекты с видом объекта недвижимости «Сооружение» встречаются практически во всех группах, предусмотренных Методическими указаниями. Также, в процессе анализа сведений, приведенных в перечне, выявлено, что часть объектов (например, АЗС, котельные, трансформаторные подстанции, скотомогильники, водонапорные башни, сараи и т.д.) регистрируются и по виду «Здание», и по виду «Сооружение».

В рамках Отчета целью проведения моделирования в рамках затратного подхода, были введены дополнительные коды подгрупп, что обуславливается удобством подбора объектов-аналогов.

0206-01 Летние кухни;

0301-01 Крытые стоянки;

0307-01 Пожарное депо;

0507-01 Общежития;

0603-01 Административно-бытовые здания;

0701-01 Производственные, производственно-складские здания площадью до 100 кв. м;

0701-02 Административно-производственные здания площадью до 100 кв. м;

0704-01 Производственные, производственно-складские здания площадью 100 и более кв. м;

0704-02 Административно-производственные 100 и более кв. м;

0705-01 Конюшни;

0705-02 Коровники;

0705-04 Птичники;

0705-05 Телятники;

0705-06 Теплицы;

0705-07 Овчарни;

0705-08 Цыплятник;

0705-10 Родильные отделения;

0705-11 Инкубатории;

0705-12 Молочные фермы;

0705-14 Навозохранилища;

0705-15 Скотоубойные пункты;

0705-16 Санитарные бойни;

0705-17 Кормокухни;

0705-18 Карантины-изоляторы;

0705-19 Доильный блок;

0712-01 Мельницы;

0712-02 Зернотока;

0723-01 Овощехранилища;

0723-02 Картофелехранилища;

0723-03 Зерносклады;

0723-04 Медицинский склад;

0723-05 Склад ГСМ;

0723-06 Арочный склад;

0806-01 Спортивные комплексы;

0806-02 Спортивные комплексы (сооружения);

0822-01 Гимназии, лицеи, школы, музыкальные школы, медресе, изостудии;

0822-02 Дома и дворцы пионеров, дома юного творчества, клубы;

0822-03 Спальные корпуса школ-интернатов;

0825-01 Больницы;

0825-02 Поликлиники;

0825-03 Станции медицинской скорой помощи;

0825-04 Фельдшерские медицинские пункты;

0829-01 Объекты бытового обслуживания населения, ателье, пункты проката, молочные кухни;

0829-02 Парикмахерские;

0829-03 Прачечные;

0903-01 Подвалы (для малоэтажного строительства);

0903-02 Подвалы (для производственного и многоэтажного строительства (технические));

0903-03 Подвалы (для производственного и многоэтажного строительства (бытовые));

0904-01 Сараи (хозяйственные помещения);

0904-02 Сараи;

1013-01 Земляные дамбы;

1025-01 Пешеходные мосты;

1026-01 Телефонная канализация;

1027-01 Магистральные сети водопровода;

1027-02 Магистральные сети теплоснабжения;

1027-03 Магистральный газопровод;

1027-04 Магистральные сети канализации;

1030-02 Дымовые трубы;

1030-03 Осушительные системы;

1030-04 Трубы;

1030-05 Благоустройство, озеленение, парки, скверы;

1031-01 Автодороги;

1031-02 Площадки и покрытия;

1031-03 Дорожки;

1101-Оспоренные.

По результатам группировки на основании Методических указаний (Приложение №2) каждому объекту был присвоен код. Приведенные в Приложении №2 коды групп (подгрупп) добавляются самостоятельно с обязательным указанием присвоенной группы (подгруппы) и расшифровки вида использования.

Результаты группировки объектов недвижимости государственной кадастровой оценки, проведенной в соответствии с Методическими указаниями, приведены в Приложении 2.3 к Отчету.

Информация об определении перечня ценообразующих факторов объектов недвижимости и источниках сведений о них, обоснование отказа от использования ценообразующих факторов, предусмотренных Методическими указаниями

Информация об определении ценообразующих факторов и источниках сведений о них

В соответствии с п. 26.3. Методических указаний, на основе проведенного анализа информации о рынке, сегменте рынка объектов недвижимости определяются ценообразующие факторы, характеризующие непосредственное окружение и сегмент рынка объектов недвижимости.

К ценообразующим факторам (характеристикам) объектов недвижимости относится информация, существенная для формирования стоимости объектов недвижимости, в том числе информация об их физических свойствах, технических и эксплуатационных характеристиках.

Информация о рынке, сегментах рынка объектов недвижимости, в том числе о публичных торгах, о зарегистрированных сделках, должна быть получена из официальных источников.

Все ценообразующие факторы разделяются на три типа:

1) факторы, характеризующие внешнюю среду объектов недвижимости;

2) факторы, характеризующие непосредственное окружение и сегмент рынка объектов недвижимости;

3) факторы, характеризующие объектов недвижимости.

Для каждого сегмента рынка объектов недвижимости осуществляется сбор рыночной информации о ценах сделок (предложений).

Цены сделок (предложений), которые не соответствуют уровню рыночных цен, в частности при вынужденной продаже или при сделке между контролирующим и подконтрольным лицами (при наличии информации), исключаются из дальнейшего анализа.

Источниками информации о значениях ценообразующих факторов могут быть в том числе:

- данные, имеющиеся в распоряжении организаций, подведомственных органам исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органам местного самоуправления;

- данные Росреестра, в том числе из фонда данных государственной кадастровой оценки;

- цифровые топографические планы и цифровые тематические карты;

- архивы органов и организаций, осуществлявших государственный технический учет и (или) техническую инвентаризацию;

- источники информации, представленные в информационных системах, примерный перечень которых приведен в Приложении №5 к Методическим указаниям.

На основании сбора и анализа информации о рынке объектов недвижимости и примерного перечня ценообразующих факторов, приведенных в Приложении №3 Методических указаний составлен перечень ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объектов капитального строительства в Чеченской Республике.

Перечень ценообразующих факторов, по которым осуществлялся сбор информации.

В соответствии с пунктом 27 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 04.08.2021 № П/0336, определен перечень ценообразующих факторов.

Существует множество ценообразующих факторов, одни из которых уменьшают или увеличивают цену квадратного метра незначительно, а другие имеют существенное влияние.

Ценообразующие факторы подразделяются на следующие группы:

•	ценообразующие факторы для республиканского центра;

•	ценообразующие факторы для городских населенных пунктов

•	ценообразующие факторы для сельских населенных пунктов.

Также ценообразующие факторы делятся на:

•	факторы локального местоположения (типовые зоны в пределах населенного пункта);

•	факторы инфраструктуры (в т.ч. факторы окружения, факторы социально-экономического развития, транспортной инфраструктуры, коммунальной инфраструктуры, экологии).

Понятие «инфраструктура» достаточно обширное. К инфраструктуре относится объединение структур, организаций и предприятий, деятельность которых носит определенный ориентир. Они направлены на создание условий для качественной работы производства, а также нормальной жизнедеятельности людей. По сути, инфраструктура – это некий комплекс отраслей, направленный на удовлетворение потребности населения. Существуют вариации инфраструктуры: социальная; транспортная; инженерная; финансовая; информационная; рыночная.

Социальная инфраструктура - объединение отраслей и предприятий, ответственных за хорошую жизнедеятельность населения. Это строительство жилья, социальные и культурные объекты, сфера ЖКХ, здравоохранения, образования; сфера услуг, отдыха, учреждения спорта; общественный транспорт и другое.

Транспортная инфраструктура - объединение отраслей и предприятий, обеспечивающие выполнение и обслуживание перевозки, а также перемещение людей и товаров.

Инженерная инфраструктура - объединение сооружений и коммуникаций, используемых в процессе газо-, тепло-, электро-, водоснабжения, водоотведения и вентиляции.

В целях получения информации о значениях ценообразующих факторов инфраструктуры районов республики направлены запросы – формы сбора ценообразующих факторов стоимости - в адрес муниципальных образований Чеченской Республики. Органы местного самоуправления и подведомственные им организации являются одним из ключевых источников информации для кадастровой оценки. Сведения о ценообразующих факторах, использованных при определении кадастровой стоимости в разрезе групп (подгрупп) оценки, представлены в Приложении 1.2.

Состав ценообразующих факторов по городским населенным пунктам (далее ГНП) и сельским населенным пунктам (СНП), которые могут оказывать влияние на цену недвижимости, приведены в следующих таблицах:

Таблица 3.42 Ценообразующие факторы для ГНП

№ п/п	Наименование фактора стоимости
1	Районы города (территориальное деление города)
2	Муниципальный район, городской округ
3	Расстояние от населенного пункта до столицы субъекта (республиканского центра)
4	Расстояние от населенного пункта до центра муниципального района, городского округа
5	Электроснабжение
6	Водоснабжение
7	Водоотведение
8	Газоснабжение
9	Численность населения в населенном пункте
10	Качество подъездных путей
11	Качество межселенных дорог
12	Площадь
13	Объекты социально-культурного назначения
14	Объекты здравоохранения
15	Образовательные учреждения
16	Объекты торговли
17	Объекты общественного питания
18	Спортивно-оздоровительные учреждения
19	Наличие маршрута общественного транспорта
20	Финансово-общественные учреждения
21	Наличие зарегистрированных хозяйствующих субъектов (предприятий)
22	Экология
23	Рекреация/туристический потенциал (объекты культурного, религиозного, туристического и санаторно-курортного)

Таблица 3.43 Ценообразующие факторы для СНП

№ п/п	Наименование фактора стоимости
1	Расстояние от населенного пункта до столицы субъекта (республиканского центра)
2	Расстояние от населенного пункта до центра муниципального района, городского округа
3	Электроснабжение
4	Водоснабжение
5	Водоотведение
6	Газоснабжение
7	Численность населения в населенном пункте
8	Качество подъездных путей
9	Качество межселенных дорог
10	Площадь
11	Объекты социально-культурного назначения
12	Объекты здравоохранения
13	Образовательные учреждения
14	Объекты торговли
15	Объекты общественного питания
16	Спортивно-оздоровительные учреждения
17	Наличие маршрута общественного транспорта
18	Финансово-общественные учреждения
19	Наличие зарегистрированных хозяйствующих субъектов (предприятий)
20	Экология
21	Рекреация/туристический потенциал (объекты культурного, религиозного, туристического и санаторно-курортного)

Трудность проблемы определения типовых территориальных зон связана с тем, что каждый город, каждый регион, каждый населенный пункт имеет свои особенности, влияющие на соотношения цен между объектами, находящимися на различных территориях.

Сотрудниками ГБУ ЧР «ГКО» сформированы типовые территориальные зоны, сходные по политическому и экономическому статусу, численности населения, месту в политической и экономической жизни региона. Формирование проводилось на основе метода ранжирования ценообразующих факторов инфраструктуры, приведенного в издании В.А. Вольновой «Обзор вариантов расчета корректировок при оценке недвижимости сравнительным подходом».

Метод основан на ранжировании по балльной системе показателей, влияющих на стоимость объекта недвижимости. Количество баллов, характеризующих качество по данному фактору, и перечень рассматриваемых факторов может быть различным, в зависимости от особенностей населенного пункта. После расстановки баллов по каждому фактору эти баллы суммируются, и последовательно находится отношение суммы баллов объекта к сумме баллов каждого аналога. Данное отношение и является комплексной корректировкой на местоположение, расчет которой проводится по формуле:

К= ((Боб/Бан)-1)*100%

где К – корректировка на местоположение, %;

Боб – сумма баллов объекта оценки;

Бан – сумма баллов объекта-аналога.

Расчет корректировки на местоположение для населенных пунктов произведен с использованием десятибалльной системы, в которой баллы качества объекта по конкретному фактору распределены следующим образом:

Баллы для комплексной корректировки на местоположение

Баллы	Качество	Количество
0,1	Нет
0,2	1-4
0,3	Плохое
0,4	5-10
0,5	Среднее
0,6
0,7	Более 10
0,8	Хорошее
0,9
1	Отлично

Таблица территориальных коэффициентов содержит соотношения, привязанные к типовым зонам, которые характеризуются специфическими для каждого района ценообразующими факторами.

Таблицы результатов проведенного анализа факторов социальной и инженерной инфраструктуры в населенных пунктах по каждому району Чеченской Республики приведены в Приложении 1.2.

Итоговая группировка по развитости инфраструктуры осуществляется в соответствии с Методическими указаниями: при проведении оценочного зонирования отличие удельных показателей средних рыночных цен в расчете на единицу площади типовых объектов, расположенных в различных ценовых зонах, должно быть не менее 10%.

Данная классификация позволила установить единые соотношения между стоимостью объектов недвижимости, находящимися на различных территориях.

Согласно вышеприведенной классификации, населенные пункты Чеченской Республики попадают в следующие территориально – оценочные зоны:

Таблица 3.44 Классификация типовых территориальных зон в пределах региона

Код зоны	Типовые зоны в пределах региона	Населенные пункты Чеченской Республики
17	Столица республики	г. Грозный
Ачхой-Мартановский район
1.1	Районный центр	с.Ачхой-Мартан
1.2	Сельские населенные пункты (все населенные пункты района в соответствии с оценочным баллом типовой зоны)	Катар-Юрт, Шаами-Юрт, Кулары, Самашки, Валерик, Закан-Юрт
1.3

Хамби-Ирзи, Новый-Шарой, Давыденко, Янди, Старый-Ачхой
Веденский район
2.1	Районный центр	с. Ведено
2.2	Сельские населенные пункты (все населенные пункты района в соответствии с оценочным баллом типовой зоны)	Дышне-Ведено, Октябрьское, Элистанжи, Махкеты
2.3

Ца-Ведено, Нефтянка, Хаттуни, Тевзана, Эшилхатой, Харачой, Верхатой, Гуни, Сельментаузен, Дарго, Хажи-Эвла, Беной, Агишбатой
2.4

Марзой-Мохк, Эрсиной, Белгатой, Хой, Дуц-Хутор, Кезеной, Меседой, Джани-Ведено, Нижние Курчали, Верхние Курчали, Кель-Аул, Средние Курчали
2.5

Макажой, Тазен-Кала, Шерды-Мохк, Ригахой, Тунжи-Аул, Арсой, Садой, Хиндой, Ихарой
Грозненский район
3.1	Районный центр	с.Толстой-Юрт
3.2	Сельские населенные пункты (все населенные пункты района в соответствии с оценочным баллом типовой зоны)	Алхан-Кала, Петропавловская, Первомайская, Центора-Юрт, Беркат-Юрт
3.3

Побединское, Пролетарское, Горячеисточненская, Октябрьское, Виноградное, Садовое, Ильиновская
3.4

Правобережное, Долинский, Радужное, Кень-Юрт, Газгородок, Терское, Керла-Юрт, Нагорное, Набережный
3.5

Красностепновское, Гунюшки, Майский, Бартхой
Гудермесский район
4.1	Районный центр	г. Гудермес
4.2	Сельские населенные пункты (все населенные пункты района в соответствии с оценочным баллом типовой зоны)	Ойсхара, Джалка, Нижний-Нойбер, Верхний-Нойбер
4.3

Новый-Беной, Комсомольское, Энгель-Юрт, Мелчхи, Новый Энгеной, Кади-Юрт, Герзель-Аул, Шуани, Дарбанхи, Ишхой-Юрт, Кошкельды, Брагуны
4.4

Гордали-Юрт, Бильтой-Юрт, Хангиш-Юрт, Азамат-Юрт
Итум-Калинский район
5.1	Районный центр	с. Итум-Кали
5.2	Сельские населенные пункты (все населенные пункты района в соответствии с оценочным баллом типовой зоны)	Ведучи, Тазбичи, Ушкалой, Кокадой, Гухой, Бугарой
5.3

Зумсой, Тусхарой, Гучум-Кали, Хилдехарой, Башин-Кали, Конжахой
5.4

Бечиги, Баулой, Моцкарой, Гезах, Басхо, Мулкой, Люнки
Курчалоевский район
6.1	Районный центр	г. Курчалой
6.2	Сельские населенные пункты (все населенные пункты района в соответствии с оценочным баллом типовой зоны)	Гелдаган, Цоци-Юрт, Майртуп, Бачи-Юрт, Ахмат-Юрт, Аллерой, Илсхан-Юрт
6.3

Джугурты, Ялхой-Мохк, Ахкинчу-Борзой, Хиди-Хутор, Джагартли
6.4	Регита, Ники-Хита, Бельты, Ачерешки, Эникали, Корен-Беной
Надтеречный район
7.1	Районный центр	с. Знаменское
7.2	Сельские населенные пункты (все населенные пункты района в соответствии с оценочным баллом типовой зоны)	Надтеречное, Гвардейское
7.3

Бено-Юрт, Верхний-Наур, Горагорский, Братское
7.4

Комарово, Мекен-Юрт, Подгорное, Калаус, Зебир-Юрт
Наурский район
8.1	Районный центр	ст.Наурская
8.2	Сельские населенные пункты (все населенные пункты района в соответствии с оценочным баллом типовой зоны)	Калиновская, Новотерское, Алпатово, Чернокозово, Ищерская, Мекенская
8.3

Рубежное, Савельевская, Новое-Солкушино, Левобережное, Николаевская, Фрунзенское, Ульяновское, Юбилейное
8.4

Капустино, Свободное, Обильный, Селиванкин, Мирный, Козлов, Майорский, Кречетово
Ножай-Юртовский район
9.1	Районный центр	с.Ножай-Юрт
9.2	Сельские населенные пункты (все населенные пункты района в соответствии с оценочным баллом типовой зоны)	Мескеты, Беной, Шовхал-Берды, Зандак, Галайты, Замай-Юрт, Беной-Ведено, Айти-Мохк, Гиляны, Аллерой
9.3

Энгеной, Байтарки, Татай-Хутор, Симсир, Бети-Мохк, Пачу, Булгат-Ирзу, Согунты, Алхан-Хутор, Чурч-Ирзу, Денги-Юрт, Балансу, Рогун-Кажа, Саясан, Стерч-Керч, Гордали, Гендерген, Гуржи-Мохк, Даттах, Турты-Хутор, Новый Замай-Юрт, Оси-Юрт, Корен-Беной
9.4

Гансолчу, Бешил-Ирзу, Зандак-Ара, Девлатби-Хутор, Лем-Корц, Бильты, Чеччель-Хе, Бас-Гордали, Мехкишты, Ишхой-Хутор, Хочи-Ара, Шуани, Совраги, Ожи-Юрт, Исай-Юрт, Центарой, Макси-Хутор, Хашки-Мохк, Малые Шуани
Серноводский район
10.1	Районный центр	с.Серноводск
10.2	Сельские населенные пункты (все населенные пункты района в соответствии с оценочным баллом типовой зоны)	Ассиновская
10.3

Бамут
Урус-Мартановский район
11.1	Районный центр	г.Урус-Мартан
11.2	Сельские населенные пункты (все населенные пункты района в соответствии с оценочным баллом типовой зоны)	Гойты, Алхан-Юрт, Гехи, Старые-Атаги, Алхазурово, Мартан-Чу, Рошни-Чу
11.3

Шалажи, Гой-Чу, Гойское, Танги-Чу, Краснопартизанский
11.4

Гехи-Чу, Мичурина
Шалинский район
12.1	Районный центр	г.Шали
12.2	Сельские населенные пункты (все населенные пункты района в соответствии с оценочным баллом типовой зоны)	Гойты, Алхан-Юрт, Гехи, Старые-Атаги, Алхазурово, Мартан-Чу, Рошни-Чу
12.3

Шалажи, Гой-Чу, Гойское, Танги-Чу, Краснопартизанский
12.4

Гехи-Чу, Мичурина
Шаройский район
13.1	Районный центр	с.Химой
13.2	Сельские населенные пункты (все населенные пункты района в соответствии с оценочным баллом типовой зоны)	Кенхи, Шарой, Хакмадой, Шикарой, Кири
13.3

Чайры, Бути, Цеси, Хуландой
Шатойский район
14.1	Районный центр	с.Шатой
14.2	Сельские населенные пункты (все населенные пункты района в соответствии с оценочным баллом типовой зоны)	Борзой, Асланбек-Шерипова, Нихалой, Вашендарой, Дачу-Борзой
14.3

Чишки, Лаха-Варанды, Зоны, Памятой, Бекум-Кали, Улус-Керт, Хал-Келой, Большие Варанды, Вярды
14.4

Урдюхой, Груш-Корт, Сатти, Юкерч-Келой, Горгачи, Пионерское, Рядухой, Дай, Беной, Нохчи-Келой, Шаро-Аргун, Высокогорное, Сюжи
14.5

Тумсой, Хаккой, Харсеной, Малый Харсеной
Шелковской район
15.1	Районный центр	ст.Шелковская
15.2	Сельские населенные пункты (все населенные пункты района в соответствии с оценочным баллом типовой зоны)	Червленная, Гребенская, Каргалинская
15.3

Старогладовская, Старо-Щедринская, Ново-Щедринская, Курдюковская, Коби, Шелкозаводская, Дубовская, Червленная-Узловая, Воскресеновское, Парабоч
15.4

Сары-Су, Бороздиновская, Каршыга-Аул, Ораз-Аул, Бурунское
г.Аргун
16.1	Районный центр	г.Аргун
16.2	Сельские населенные пункты (все населенные пункты района в соответствии с оценочным баллом типовой зоны)	Чечен-Аул, Комсомольское
16.3

Примыкание

Основным фактором, определяющим рыночную стоимость объекта недвижимости в пределах крупного города, является его местонахождение. Поэтому установление коэффициентов, характеризующих соотношение цен между различными зонами в городе, является важной задачей.

Город – сложный комплекс жилых и общественных зданий, промышленных предприятий, коммунальных сооружений, улиц и площадей, мест отдыха. Город Грозный имеет свои особенности, которые определяются его историей, особенностями размещения основных учреждений, уровнем развития функциональных связей между различными территориями города. В качестве признаков, по которым может быть осуществлена классификация территорий города, используется совокупность факторов, определяющих функциональный профиль соответствующей территории. При этом наибольшее значение на цены недвижимости территории оказывают влияние факторы организационно-культурных, оздоровительных, транспортных, промышленно-производственных функций.

В целях получения информации о значениях ценообразующих факторов направлены запросы в адрес практикующих оценщиков Чеченской Республики. Данные экспертного опроса являются одним из основных источников информации для кадастровой оценки.

На основе рыночной практики оценки объектов недвижимости практикующими оценщиками приведены коэффициенты, характеризующие соотношение цен на объекты капитального строительства между различными зонами города. Коэффициенты соотношения цен определяются относительно центральной части города (Зона 17.1) с коэффициентом 1,0. (Сведения приведены в Приложении 1.2).

Согласно классификации на местоположение объектов недвижимости, приведенной в данных экспертного опроса, при делении территории республиканского центра (г. Грозный) на ценовые зоны, сотрудниками ГБУ ЧР «ГКО» сформированы следующие типовые территориально – оценочные зоны:

Таблица 3.45 Ценовые зоны в г. Грозный

Зона	Описание
1	Центральная часть города. Характеризуется размещением объектов главных государственных и муниципальных органов региона, наличием главных региональных офисов крупных банков, компаний и финансовых организаций, архитектурных памятников, театров, престижных бутиков, гостиниц, ресторанов и клубов, а также самой высокой престижностью проживания в регионе, высокой плотностью застройки территории
2	Зона характеризуется наличием крупных торговых и развлекательных центров, крупных рынков, множеством магазинов различной специализации, гостиниц, предприятий общепита, высокой транспортной доступностью, высокой плотностью застройки территории
3	Административные центры округов города. Характеризуются размещением объектов окружных, районных органов управления, наличием высокоразвитой социальной инфраструктуры (культурные, спортивные, образовательные и медицинские учреждения), наличием крупных торговых и развлекательных центров, специализированных магазинов, офисов, нотариальных, юридических фирм, престижностью проживания, высокой транспортной доступностью, высокой плотностью застройки территории
4	Зона характеризуется преимущественно многоэтажной жилой застройкой со сложившейся благоустроенной территорией, а также скоплением индивидуальных жилых домов, наличием спортивных и детских площадок, встроенных помещений магазинов, ресторанов и кафе, отделений банков, небольших рынков, обеспеченностью поликлиниками, школами и дошкольными учреждениями, высокой плотностью застройки территории, транспортной доступностью, престижностью проживания
5	Районы города, граничащие к пригороду. Характеризуются преимущественно многоэтажной, и/или малоэтажной, и/или индивидуальной жилой застройкой, наличием объектов социальной и инженерно-транспортной инфраструктур, наличием незастроенных земельных участков
6	Смешанные зоны города - характеризуются смежным размещением объектов производственно-складской застройки и объектов многоэтажной, и/или малоэтажной, и/или индивидуальной жилой застройки, наличием объектов социальной и инженерно-транспортной инфраструктур, наличием незастроенных земельных участков
7	Производственные районы города. Характеризуются застройкой преимущественно промышленными, складскими, административно- и коммунально-бытовыми, производственными объектами, объектами инженерной и транспортной инфраструктуры
8	Окраины города, расположенные на значительном удалении от центральной части (ближе к границе города). Зоны характеризуются наличием жилой недвижимости различных типов, в том числе застройкой некапитальными садовыми домами для временного (сезонного) проживания и объектами (сетями) инженерной инфраструктуры

На основе рыночной практики оценки объектов недвижимости рыночными оценщиками приведены коэффициенты, характеризующие соотношение цен на объекты капитального строительства между различными зонами города по состоянию на 01.01.2023 г.

Таблица 3.46 Коэффициенты, характеризующие зоны г. Грозный

Мальсагов В.М.	Недерсултанов А.А.	Юсупов С.Т.	Ценовая зона	Среднее значение
1	1	1	1	1
0,9	0,88	0,89	2	0,89
0,8	0,74	0,80	3	0,78
0,7	0,62	0,69	4	0,67
0,6	0,55	0,53	5	0,56
0,53	0,58	0,51	6	0,54
0,50	0,56	0,50	7	0,52
0,40	0,38	0,45	8	0,41
v.malsagov@mail.ru	ned_tur@mail.ru	yusupov_surho@mail.ru

Таблица 3.47 Типовые зоны в пределах республиканского центра (г.Грозный)

Код зоны	Типовые зоны в пределах республиканского центра
Зона 17.1	Административно-культурный, исторический центргорода
Зона 17.2	Центр массовой розничной торговли города
Зона 17.3	Административные центры городского округа, района
Зона 17.4	Спальные районы, ближайшие к административно-культурному, историческому центру города
Зона 17.5	Спальные районы города, граничащие к пригороду
Зона 17.6	Смешанные зоны производственно-складской и жилой застройки города
Зона 17.7	Производственно-складские, транспортные и инженерно-инфраструктурные зоны города
Зона 17.8	Зоны садоводства в черте города

Деление территории районных центров Чеченской Республики на ценовые зоны согласно методу ранжирования факторов, основано на аналитических исследованиях рынка на местоположение, приведенному в сборнике Вольновой В.А. «Обзор вариантов расчета корректировок при оценке недвижимости сравнительным подходом».

Метод основан на ранжировании по балльной системе показателей, влияющих на стоимость земельного участка. Количество баллов, характеризующих качество по данному фактору, и перечень рассматриваемых факторов может быть различным, в зависимости от особенностей населенного пункта. После расстановки баллов по каждому фактору эти баллы суммируются, и последовательно находится отношение суммы баллов объекта к сумме баллов каждого аналога. Данное отношение и является комплексной корректировкой на местоположение, расчет которой проводится по формуле:

К= ((Боб/Бан)-1)*100%

где К – корректировка на местоположение, %;

Боб – сумма баллов объекта оценки;

Бан – сумма баллов объекта-аналога.

Расчет корректировки на локальное местоположение в пределах населенных пунктов (НП) районных центров Чеченской Республики (с. Ачхой-Мартан, г. Гудермес, г. Курчалой, г. Урус-Мартан, г. Шали, г. Аргун) произведен с использованием пятибалльной системы, в которой баллы качества объекта по конкретному фактору распределены следующим образом:

Таблица 3.48 Ценообразующие факторы в пределах НП районного центра

Наименование фактора	Зона 2 (районы, ближайшие к центру)	Зона 1 (центр)	Зона 3 (окраины городов)
Удаленность от локального центра района (центра города)	4	5	2
Престижность и уровень цен в районе расположения	4	5	3
Локальное местоположение (выход на «красную линию» или внутриквартальное расположение)	3	5	2
Наличие парковочных мест для личного автотранспорта	4	4	3
Транспортная доступность (наличие подъездных путей и т.п)	4	5	3
Сумма баллов	19	24	13

Таким образом, сформированы следующие типовые территориально – оценочные зоны:

Таблица 3.49 Типовые зоны в пределах населенного пункта районного центра

Код зоны	Типовые зоны в пределах населенного пункта районного центра
Зона 1	Центр НП
Зона 2	Районы, ближайшие к центру НП
Зона 3	Окраины НП

Помимо местоположения, существенно на уровень цен, оказывают влияние наличие коммуникаций, площадь, передаваемые права, этаж/этажность расположения объекта, качество отделки, вид использования, материал стен, износ дома, и др.

На рынке недвижимости наблюдается обратная зависимость между стоимостью 1 кв.м. объекта недвижимости и общей площадью: чем больше площадь, тем меньше удельная цена 1 единицы общей площади.

При этом зависимость характеризуется степенью изменения цены в зависимости от общей площади, т.е. приводятся коэффициенты, учитывающие изменения стоимости 1 единицы площади, если увеличивается площадь.

Корректировка на площадь учитывает снижение стоимости в пересчете на единицу сравнения (кв.м) с увеличением площади объекта недвижимости в соответствии с принципом убывающей предельной полезности (платежеспособный спрос на объект меньшей площади выше):

Основная формула расчета:

Кs = (((So/Sa)^n)-1)*100

где Кs – корректировка на масштаб (площадь);

So – площадь оцениваемого объекта, кв.м.;

Sa – площадь объекта – аналога, кв.м.;

n – показатель степени (коэффициент торможения), учитывающий нелинейный характер изменения стоимости конкретных типов недвижимого имущества в зависимости от их площади.

Таблица 3.50 Корректировка на общую площадь

Источник: https://statrielt.ru

Комфортность проживания в жилом доме напрямую зависит от того, имеются ли все инженерные коммуникации – электро- и водоснабжение, система отопления и канализация. В связи с чем факторы, относящиеся к инженерным коммуникациям, оказывают значительное влияние на стоимость жилого дома. Цены объектов, расположенных в домах с отсутствием централизованного тепло- и/или водоснабжения значительно ниже аналогичных, но благоустроенных объектов.

Таблица 3.51 Корректировка на коммуникации

Источник: https://statrielt.ru

Фактор передаваемых прав оказывает существенное влияние на стоимость объекта недвижимости. Передача прав собственности происходит по ценам выше, чем передача прочих прав на объекты недвижимости. Это проистекает из правомочий собственника, которому принадлежат все три правомочия, а именно: право владения, пользования и распоряжения собственным имуществом.

Материал стен индивидуального дома является одним из наиболее значимых ценообразующих факторов для потенциальных покупателей жилья. Этот фактор влияет на долговечность службы объекта, экологичность, на его тепло- и шумоизоляционные характеристики.

Таблица 3.52 Корректировка на материал стен

Источник: https://statrielt.ru

Этаж расположения является одним из значимых факторов для потенциальных покупателей недвижимости. Наименьшим спросом пользуются квартиры на первых этажах домов, что связано с неудобством проживания на первом этаже.

Таблица 3.53 Корректировка на этаж расположения

Источник: https://statrielt.ru

Как правило, при расчете рыночной стоимости в подавляющем большинстве случаев отсутствует возможность использовать данные по реальным сделкам, а расчет ограничивается информацией по предложениям, которые обычно достаточно полно представлены в соответствующих источниках. В этом случае, чтобы устранить систематическую составляющую погрешности, приводящую к искусственному завышению стоимости объектов, используются понижающая процентная поправка – «скидка на торг».

Таблица 3.54 Скидка на торг

Источник: https://statrielt.ru

Цены на недвижимость периодически меняются, и при существенно меняющемся рынке и наличии разрыва возникает необходимость приведения цен предложений к дате оценки, если срок экспозиции аналогичных объектов меньше, чем период от даты оценки до даты выставления предложения на рынке.

Таблица 3.55 Типичный срок экспозиции, продажи

Источник: https://statrielt.ru

Недвижимость с бытовой техникой и мебелью серийного (массового) производства, находящейся в хорошем состоянии, продается с повышающим коэффициентом. Покупателям интересен полностью готовый вариант, чтобы можно было заезжать сразу после покупки.

Таблица 3.56 Корректировка на мебель, бытовую технику

Источник: https://statrielt.ru

Корректировка на физический износ дома. Критерием оценки технического состояния здания в целом и его долгоживущих конструктивных элементов является физический износ.

Физический износ представляет собой утрату полезности объекта недвижимости или его компонентов, связанную с временным фактором (естественное старение) или условиями эксплуатации, которая приводит к потере стоимости, рассчитывается на основании данных технической документации.

При использовании данных технической документации необходимо учитывать дату подготовки этой документации. При использовании ретроспективных данных, которые содержатся в технической документации, подготовленной более чем за один год до даты определения кадастровой стоимости, необходимо ввести корректировку на состояние. При наличии достаточных данных о физическом износе объектов необходимо построить модель накопления износа объектами одной группы (подгруппы) в разбивке по однотипным объектам в подобных условиях эксплуатации (развитые центры субъекта Российской Федерации, территории с низким уровнем социально-экономического развития).

Модель накопления физического износа для зданий с кирпичными стенами, расположенных в городских населенных пунктах (численностью от 100 тыс. человек):

,

Модель накопления физического износа для зданий с кирпичными стенами, расположенных в некрупных (до 100 тыс. человек) городских населенных пунктах:

ФизИз = (0,18884 + 0,016622 x ДВ - 0,000184 x ДВ2 + 0,00000068 x ДВ3)2,

Источник: Приложение 8 Методических указаний о государственной кадастровой оценке

Качество отделки – это уровень затрат, произведенных на ремонт объекта недвижимости, с учетом качества используемых для этого материалов, отдельных декоративных элементов. Объекты недвижимости с повышенной отделкой стоят дороже, чем те объекты, отделка которых выполнена из более дешевых материалов или требует ремонта.

Таблица 3.57 Корректировка на качество отделки

Источник: https://statrielt.ru

Обоснование отказа от использования ценообразующих факторов, предусмотренных Методическими указаниями (МУ)

В соответствии с п. 15 Методических указаний определение кадастровой стоимости включает в себя определение ценообразующих факторов объектов недвижимости.

После сбора и анализа информации о рынке объектов недвижимости, где были установлены ценообразующие факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов недвижимости, ценообразующие факторы ОКС, приведенные в примерном перечне ценообразующих факторов Приложения 3 Методических указаний проанализированы на соответствие рынку объектов недвижимости.

В отношении ряда факторов стоимости, предлагаемых Методическими указаниями, было принято решение о нецелесообразности (невозможности) их использования при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, включенных в перечень, с учетом особенностей характеристик оцениваемых объектов, невозможностью получения достоверной информации о значениях факторов стоимости из официальных и открытых источников.

Обоснование отказа от использования ценообразующих факторов, приведено в таблице ниже.

Таблица 3.58 Обоснование отказа от использования ценообразующих факторов

№ п/п в МУ	Наименование ценообразующего фактора	Сведения об использовании фактора	Обоснование отказа от использования	Номер и наименование группы, для которой использован ценообразующий фактор	Источники информации
Ценообразующие факторы, приведенные в Приложении 3 Методических указаний
Здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения, машино-места
Общие сведения
20	Назначение	Использован	Используется для группировки объектов капитального строительства как факторы «Назначение здания», «Назначение помещения», Назначение сооружения», «Назначение ОНС»	Все группы	ЕГРН, Муниципальные образования, Публичная кадастровая карта
21	Наименование	Использован	Используется для группировки объектов капитального строительства.	Все группы	ЕГРН, Муниципальные образования, Публичная кадастровая карта
22	Вид использования	Использован	Используется для группировки объектов капитального строительства как фактор «Вид разрешенного использования»	Все группы	ЕГРН, Муниципальные образования, Публичная кадастровая карта
23	Площадь, основная характеристика (протяженность, глубина, глубина залегания, площадь, объем, высота)	Использован	Использован как фактор, определяющий основную количественную характеристику объекта: «Площадь», «Протяженность», «Глубина», «Глубина залегания», «Объем», «Высота», «Площадь застройки»	Все группы	ЕГРН, Муниципальные образования, Публичная ка-дастровая карта
24	Плотность застройки земельного участка	Не использован	Не учитывался, так как данные ЕГРН, предоставленные Учреждению не по всем ОКС содержат сведения о земельном участке, в границах которого расположен ОКС, поэтому определить плотность застройки земельного участка всех ОКС невозможно	-	-
25	Плотность застроенности земельного участка	Не использован	Не учитывался, так как данные ЕГРН, предоставленные Учреждению не по всем ОКС содержат сведения о земельном участке, в границах которого расположен ОКС, поэтому определить плотность застройки земельного участка всех ОКС невозможно	-	-
26	Количество надземных этажей	Не использован	Входит в общую этажность дома.	-	-
27	Количество подземных этажей	Не использован	Входит в общую этажность дома.	-	-
28	Этажность	Не использован	Не использовался в виду недостаточности данных	-	-
29	Этаж расположения	Использован	Указывается для помещений, машино-мест. Используется при группировке объектов оценки. Учитывалось расположение помещения в подвале	Все группы	ЕГРН
30	Материал основных несущих конструкций	Использован	Используется как фактор «Материал стен» для внесения корректировок, выборе объекта-аналога, для расчета величины физического износа ОКС.	Все группы	ЕГРН
31	Год ввода объекта в эксплуатацию или завершения строительства (для ОНС - год получения разрешения на строительство)	Использован	Используется как фактор «Год постройки при построении статистических (регрессионных) моделей оценки, для расчета величины физического износа ОКС.	Все группы	ЕГРН
32	Дата проведения капитального ремонта (реконструкции)	Не использован	Не учитывался, поскольку сведения о капитальных ремонтах по большему количеству объектов отсутствуют	-	-
33	Дата проведения осмотра	Не использован	Не использовался при проведении кадастровой оценки, ввиду отсутствия подтвержденной информации	-	-
34	Капитальность объекта	Не использован	Не учитывался, так как использован ценообразующий фактор «Класс конструктивных систем»	-	-
35	Планировка	Не использован	Не учитывался. Данные ЕГРН не содержат сведений о ценообразующем факторе по объектам оценки. Рыночная информация по данному фактору для объектов-аналогов преимущественно отсутствует. Получение сведений из иных источников в массовом порядке невозможно	-	-
36	Наличие обременений (ограничений) зданий, сооружений, ОНС, помещений, машино-мест	Не использован	Не использовался, на основании п. 11 Методических указаний	-	-
Сведения о местоположении
37	Расположение земельного участка относительно автомобильных дорог, их тип (федеральная, региональная и межмуниципальная, местного значения, частная автомобильная дорога), их наименование, тип покрытия (в том числе асфальт, бетон, улучшенное грунтовое покрытие, грунтовое покрытие, без покрытия)	Не использован	Применение данного фактора затруднено в условиях массовой оценки при отсутствии необходимой информации в ЕГРН	-	-
38	Линия застройки зданий, сооружений	Не использован	Не учитывался. Данные ЕГРН, предоставленные Исполнителю, не содержат сведений о ценообразующем факторе по объектам оценки	-	-
39	Расположение земельного участка относительно ближайшего водного объекта, его наименование, тип (в том числе море, река, озеро, пруд, затопленный карьер)	Не использован	Не учитывался, так как относится к ценообразующим факторам земельного участка	-	-
40	Расположение земельного участка относительно ближайшей рекреационной зоны, ее наименование и тип (в том числе лесной массив, парковая зона, заповедная зона)	Не использован	Применение данного фактора затруднено в условиях массовой оценки при отсутствии необходимой информации в ЕГРН	-	-
41	Расположение земельного участка относительно железных дорог, их тип (в том числе грузовая, пассажирская, смешанного назначения; пригородная, транзитная; промышленная, временная, тупиковая)	Не использован	Применение данного фактора затруднено в условиях массовой оценки при отсутствии необходимой информации в ЕГРН	-	-
Сведения об инженерной инфраструктуре	-	-
42	Категория, проектная мощность линейного объекта	Не использован	Не учитывался, так как на стоимость ОКС влияния не оказывает, так как относятся к линейным объектам	-	-
43	Класс линейного объекта	Не использован	Не учитывался, так как на стоимость ОКС влияния не оказывает, так как относятся к линейным объектам	-	-
44	Расположение земельного участка относительно линий электропередач	Не использован	Не учитывался. На стоимость ОКС влияния не оказывает, так как относится к ценообразующим факторам земельного участка	-	-
45	Протяженность земельных участков под линейными объектами	Не использован	Не учитывался. На стоимость ОКС влияния не оказывает, так как относится к ценообразующим факторам земельного участка	-	-
46	Расположение земельного участка относительно магистральных газопроводов	Не использован	Не учитывался. На стоимость ОКС влияния не оказывает, так как относится к ценообразующим факторам земельного участка	-	-
47	Описание коммуникаций (электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, теплоснабжение, канализация), в том числе их удаленность от земельного участка	Использован	Как один из ценообразующих факторов	Все группы	Муниципальные образования
Прочие сведения
48	Уровень цен потребительской корзины по муниципальным районам (городским округам)	Не использован	Не применялся. Анализ рынка не показал зависимости между уровнем цен потребительской корзины по муниципальным районам (городским округам) и рыночной ценой объектов капитального строительства	-	-
49	Товарооборот на 1 человека по муниципальным районам (городским округам)	Не использован	Не применялся. Анализ рынка не показал зависимости между товарооборотом на 1 человека по муниципальным районам (городским округам) и рыночной ценой объектов капитального строительства	-	-
50	Наличие в сельском населенном пункте магазина	Использован	Все группы	Муниципальные образования
51	Наличие в сельском населенном пункте общеобразовательной школы	Использован	Все группы	Муниципальные образования
52	Расстояние до земельных участков зоны разработки полезных ископаемых	Не использован	Не применялся. Анализ рынка не показал зависимости между расстоянием до земельных участков зоны разработки полезных ископаемых и рыночной ценой объектов капитального строительства	-	-
53	Зоны особого режима использования в границах земельных участков	Не использован	Не применялся. На стоимость ОКС влияния не оказывает, так как относится к ценообразующим факторам земельного участка	-	-
54	Принадлежность земельного участка к организованной промышленной зоне	Не использован	Не применялся. На стоимость ОКС влияния не оказывает, так как относится к ценообразующим факторам земельного участка	-	-
55	Наименование и расстояние от объекта до локального (локальных) центра (центров), положительно влияющего (влияющих) на стоимость объектов недвижимости	Использован	Все группы	Яндекс карты
56	Наименование и расстояние от объекта до локального(-ых) центра(-ов), отрицательно влияющего(-их) на стоимость объектов недвижимости	Использован	Все группы	Яндекс карты

Результат сбора значений ценообразующих факторов представлен в Приложении 2.1.

Обоснование использования ценообразующих факторов, не предусмотренных Методическими указаниями

На основании сбора и анализа информации о рынке объектов недвижимости, были выявлены ценообразующие факторы, не приведенные в примерном перечне ценообразующих факторов Приложения 3 Методических указаний, оказывающие влияние на стоимость.

Данные факторы содержат информацию о количественных, качественных характеристиках объектов оценки, факторах местоположения и физических характеристиках, сведения о местоположении и инженерной инфраструктуре влияющих на стоимость объектов недвижимости, информацию об экономических, социальных и экологических факторах. Степень влияния каждого фактора определяется в процессе моделирования для каждой группы объектов недвижимости на основе собранной рыночной информации.

Обоснование использования ценообразующих факторов, не предусмотренных Методическими указаниями, приведено в таблице ниже.

Таблица 3.59 Обоснование использования ценообразующих факторов, не предусмотренных методическими указаниями

№ п/п	Наименование ценообразующих факторов	Обоснование использования	Источник информации
1.	Торг (уторговывание)	Корректировка на торг, отражает тот факт, что при определении рыночной стоимости объектов, выставленных на рынке, учитывается мнение только одной из заинтересованных сторон - продавца. Величина определена согласно данным аналитического портала Некоммерческой организации «Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт». Так как при расчете кадастровой стоимости в качестве аналогов использовались и предложения о продаже объектов недвижимости, и зарегистрированные сделки, применение данного ценообразующего фактора является необходимым для того, чтобы сгладить различие между объектами оценки и объектами-аналогами	«Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт».
3.	Дата предложения (сделки)	Учитывая то, что подобранные объекты-аналоги могут отличаться по данному ценообразующему фактору от объектов оценки, использование его в дальнейших расчетах необходимо для того, чтобы сгладить временные различия между объектами по дате предложения (сделки)	Результаты мониторинга рынка недвижимости, ЕГРН
5.	Условия продажи	Отражают тот факт, что особые мотивации сторон в сделке во многих ситуациях могут повлиять на уплачиваемые цены и даже сделать некоторые сделки нерыночными. К примерам особых условий продажи относятся: 1) объект оценки обладает синергетической стоимостью; 2) наличие обременений в виде ареста, зарегистрированных договоров аренды, сервитутов; 3) срочная продажа; 4) перспектива затяжной судебной тяжбы; 5) финансовые, деловые или семейные связи между сторонами; 6) особенности налогообложения и т.д.	Результаты мониторинга рынка недвижимости, ЕГРН
6.	Качество отделки	Качество отделки внутренних помещений объекта в значительной степени влияет на его стоимость. Объекты недвижимости с повышенным уровнем отделки стоят дороже, чем те объекты, отделка которых выполнена из более дешевых материалов	Результаты мониторинга рынка недвижимости, ЕГРН
7.	Типовая территориальная зона	Фактор типовой территориальной зоны в значительной степени влияет на его стоимость. В каждом населенном ГПН свои критерии, по которым тот или иной район может быть отнесен к дорогим или более дешевым в зависимости от их престижности, характера застройки, пешеходных и транспортных трафиков, торговых коридоров	Результаты оценочного зонирования
8.	Наличие мебели, бытовой техники индивидуальных домов	Наличие данного фактора отражает тот факт, что объекты жилой недвижимости за счет наличия мебели и техники становятся немного дороже, но не существенно. Потенциальному покупателю интересен полностью готовый вариант, чтобы можно было заезжать сразу после покупки	Результаты мониторинга рынка недвижимости
9.	Класс конструктивных систем зданий и сооружений	Необходимость введения данного фактора обусловлена применением для определения стоимости замещения/воспроизводства сборников укрупненных показателей стоимости строительства «Ко-Инвест»	ЕГРН
10.	Физический износ	Учитывает влияние общего состояния здания (дома) на его стоимость	ЕГРН
11.	Наличие маршрута общественного транспорта	Объекты недвижимости, обеспеченные маршрутами общественного транспорта, оцениваются выше аналогичных без наличия маршрута общественного транспорта	Муниципальные образования
12.	Удаленность населенного пункта от республиканского центра	Удаленность от центра субъекта г. Грозный является существенным ценообразующим фактором. В ходе анализа ценовой ситуации было установлено, что на стоимость объектов недвижимости, расположенных на территории прочих ГНП оказывает влияние их близость к республиканскому центру	Яндекс карты
13.	Удаленность населенного пункта от административного центра района	Удаленность от административного центра является существенным ценообразующим фактором. В ходе анализа ценовой ситуации было установлено, что на стоимость объектов недвижимости, расположенных на территории прочих СНП оказывает влияние их близость к административному центру района	Яндекс карты
14.	Численность населения в населенном пункте	Численность населения в населенном пункте – этот показатель указывает емкость рынка. Чем больше людей проживают в населенном пункте, тем рынок развит объект недвижимости. Проведенные исследования показали, что стоимость объектов недвижимости выше в населенных пунктах, которые расположены в муниципальном районе с более высокой численностью населения	Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Чеченской Республике
15.	Объекты общественного питания	Данный фактор определяет уровень развития инфраструктуры населённого пункта и оказывает влияние на рыночную стоимость объекта недвижимости. Проведенные исследования показали, что чем больше объектов общественного питания, тем выше комфортность проживания и уровень цен на объекты недвижимости	Муниципальные образования
16.	Объекты социально-культурного назначения	Данный фактор определяет уровень развития инфраструктуры населённого пункта и оказывает влияние на рыночную стоимость объекта недвижимости. Проведенные исследования показали, что чем больше объектов социально-культурного назначения, тем выше комфортность проживания и уровень цен на объекты недвижимости	Муниципальные образования
17.	Объекты здравоохранения	Данный фактор определяет уровень развития инфраструктуры населённого пункта и оказывает влияние на рыночную стоимость объекта недвижимости. Проведенные исследования показали, что чем больше объектов здравоохранения, тем выше комфортность проживания и уровень цен на объекты недвижимости	Муниципальные образования
18.	Спортивно-оздоровительных учреждения	Данный фактор определяет уровень развития инфраструктуры населённого пункта и оказывает влияние на рыночную стоимость объекта недвижимости. Проведенные исследования показали, что чем больше спортивно-оздоровительных учреждений, тем выше комфортность проживания и уровень цен на объекты недвижимости	Муниципальные образования
19.	Финансово-общественные учреждения	Данный фактор определяет уровень развития инфраструктуры населённого пункта и оказывает влияние на рыночную стоимость объекта недвижимости. Проведенные исследования показали, что чем больше финансово-общественных учреждений, тем выше комфортность проживания и уровень цен на объекты недвижимости	Муниципальные образования
20.	Наличие зарегистрированных хозяйствующих субъектов (предприятий)	Данный фактор определяет уровень развития инфраструктуры населённого пункта и оказывает влияние на рыночную стоимость объекта недвижимости. Проведенные исследования показали, что чем больше зарегистрированных хозяйствующих субъектов, тем выше комфортность проживания и уровень цен на объекты недвижимости	Муниципальные образования
21.	Образование в Высших учебных заведениях	Данный фактор определяет уровень развития инфраструктуры населённого пункта и оказывает влияние на рыночную стоимость объекта недвижимости. Проведенные исследования показали, что чем выше уровень образования, тем выше уровень развития инфраструктуры и уровень цен на объекты недвижимости	Муниципальные образования
22.	Социально-экономический потенциал (инвестиционная привлекательность, рынок труда, доходы населения)	Данный фактор определяет уровень развития инфраструктуры населённого пункта и оказывает влияние на рыночную стоимость объекта недвижимости. Проведенные исследования показали, что чем выше социально-экономический потенциал, тем выше комфортность проживания и уровень цен на объекты недвижимости	Муниципальные образования
23.	Межрегиональное сообщение (автобус, ж/д транспорт)	Объекты недвижимости, обеспеченные маршрутами межрегионального сообщения, оцениваются выше аналогичных объектов, не обеспеченных маршрутами межрегионального сообщения	Муниципальные образования
24.	Рекреация/ туристический потенциал	Данный фактор определяет уровень развития инфраструктуры населённого пункта и оказывает влияние на рыночную стоимость объекта недвижимости. Проведенные исследования показали, что чем больше туристический потенциал, тем выше комфортность проживания и уровень цен на объекты недвижимости	Муниципальные образования
25.	Внешний (экономический) износ	Данный фактор представляет собой утрату полезности объекта недвижимости, вызванную экономическими факторами или факторами местоположения, внешними по отношению к объекту недвижимости, и приводящую к потере объектом недвижимости своей стоимости	Муниципальные образования

Информация об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках индивидуального расчета

В соответствии с приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 04.08.2021 № П/0336 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке», индивидуальный расчет применяется при определении кадастровой стоимости в следующих случаях:

необходимости определения стоимости типового (эталонного) объекта недвижимости с заданными характеристиками, относительно которого будет моделироваться стоимость объектов недвижимости;

необходимости определения стоимости конкретных объектов недвижимости с целью обеспечения достаточной информации о рынке (сегменте рынка) объектов недвижимости;

невозможности расчета с применением моделирования стоимости, в том числе статистической обработки сведений об объектах недвижимости, в силу недостаточности информации о рынке (сегменте рынка) объектов недвижимости;

необходимости определения кадастровой стоимости нетиповых объектов недвижимости.

В рамках настоящей оценки индивидуальная оценка применялась для расчета стоимости эталонных объектов недвижимости. Процесс расчета и результат определения кадастровой стоимости объектов недвижимости представлен в соответствующих разделах отчета и файлах в Приложении 2.

Обоснование выбора подходов, методов и моделей оценки, использованных для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки

При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется индивидуально.

При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости используются подходы, описанные в главе VII Методических указаний: сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке. Рекомендации по применимости подходов к оценке при определении кадастровой стоимости методами массовой оценки представлены в приложении 6 к Методическим указаниям.

Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется исходя из особенностей вида разрешенного использования, назначения объектов недвижимости, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации, которые определяются по итогам анализа рынка недвижимости.

Определение кадастровой стоимости осуществляется без учета обременений (ограничений) объекта недвижимости, за исключением ограничений прав на землю, возникающих в соответствии с законодательством (в связи с установлением зон с особыми условиями использования территории, иными ограничениями, установленными действующим законодательством Российской Федерации).

Сравнительный подход широко используется в регионах с развитым рынком. Сравнительный подход основан на сравнении цен сделок (предложений) по аналогичным объектам недвижимости.

Сравнительному подходу отдается предпочтение перед другими подходами к оценке при развитости рынка объектов недвижимости и при достаточности и репрезентативности информации о сделках (предложениях) с объектами недвижимости.

Определение кадастровой стоимости в рамках сравнительного подхода осуществляется одним из следующих способов (методов): метод статистического (регрессионного) моделирования; метод типового (эталонного) объекта недвижимости; метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС); метод индексации прошлых результатов.

Метод статистического (регрессионного) моделирования.

Метод статистического (регрессионного) моделирования основан на построении статистической модели оценки.

При невозможности включения в модель массовой оценки кадастровой стоимости всех ценообразующих факторов и при условии наличия их значений вводятся соответствующие корректировки.

При наличии индивидуальных отличий, не учтенных в модели оценки кадастровой стоимости, вводятся соответствующие корректировки.

В качестве статистической модели оценки принимается математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной (кадастровая стоимость) и значениями независимых переменных (ценообразующие факторы).

Порядок подготовки и построения модели оценки кадастровой стоимости включает:

определение перечня ценообразующих факторов, описывающих влияние местоположения объектов недвижимости как составного фактора;

определение состава ценообразующих факторов, включаемых в статистическую модель, с учетом местоположения объектов недвижимости;

определение общего вида функций, связывающих зависимую переменную с каждым из ценообразующих факторов;

определение конкретного вида зависимостей переменной от ценообразующих факторов (с построением графиков) и расчет коэффициентов статистической модели;

анализ показателей качества статистической модели.

Для определения кадастровой стоимости для каждой сформированной группы (подгруппы) объектов недвижимости осуществляется построение статистической модели, отражающей сложившиеся на рассматриваемом рынке закономерности ценообразования. Учитывая нелинейный характер большинства зависимостей на больших пространственных рынках, необходимо строить статистические модели с индивидуально определенным для каждого ценообразующего фактора видом функции влияния. Полученные функции влияния каждого ценообразующего фактора подвергаются анализу их общего вида на соответствие выявленным закономерностям ценообразования.

Определение кадастровой стоимости осуществляется с применением статистических моделей, в том числе:

1) линейной:

;

2) мультипликативной степенной (без выделения двоичных факторов):

;

3) экспоненциальной:

, где

Y - модельное значение зависимой переменной;

- ценообразующие факторы;

- коэффициенты модели;

е - математическая константа (число Эйлера).

При анализе качества статистической модели проводятся проверки:

учета всех потенциально влияющих ценообразующих факторов, по которым объекты сравнения различаются и изменения которых способны влиять на изменение стоимости;

обоснованности знаков при коэффициентах статистического уравнения, то есть их соответствия характеру влияния ценообразующих факторов;

соответствия вида функции влияния каждого ценообразующего фактора (графическое отображение) характеру такого влияния, имеющемуся на рынке недвижимости;

по t-критерию Стьюдента;

по средней ошибке аппроксимации;

по коэффициенту детерминации R2;

по расчетному значению F-критерия Фишера.

Показатели R2, F-критерий Фишера являются второстепенными, не имеющими самостоятельного значения, так как требования к ним выполняются автоматически при выполнении остальных требований.

Выбранная для определения кадастровой стоимости статистическая модель должна быть объяснимой с точки зрения рыночных данных и закономерностей ценообразования, а также обладать свойством статистической устойчивости (сбалансированности), то есть не изменять существенно своих результатов при удалении из обрабатываемой выборки отдельных объектов недвижимости.

Метод типового (эталонного) объекта недвижимости определяет стоимость объекта недвижимости в группе (подгруппе) объектов недвижимости, включенных в такую группу (подгруппу) исходя из определенной характеристики (типовой (эталонный) объект недвижимости).

Метод типового (эталонного) объекта недвижимости применяется при отсутствии достаточной для построения статистической модели оценки кадастровой стоимости рыночной информации для группы (подгруппы) объектов недвижимости.

В стоимость типового (эталонного) объекта вносятся корректировки, учитывающие отличие ценообразующих характеристик объекта недвижимости от типового (эталонного) объекта недвижимости.

Метод заключается в следующем:

1) определяется группа (подгруппа) объектов недвижимости, в которой возможно (целесообразно) типологизировать объекты недвижимости;

2) определяется основание типологизации - характеристика или группа характеристик объектов недвижимости, на основании которых можно их сгруппировать;

3) проводится типологизация объектов недвижимости;

4) формируется типовой (эталонный) объект недвижимости;

5) определяется стоимость типового (эталонного) объекта недвижимости;

6) корректируется стоимость объектов недвижимости при распространении на них стоимости типового (эталонного) объекта недвижимости.

Метод моделирования на основе УПКС.

Метод применяется для групп (подгрупп) объектов недвижимости, схожих с группами (подгруппами) объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых определена на основе построения статистических моделей, в случаях, когда отсутствует возможность применения метода статистического (регрессионного) моделирования, метода типового (эталонного) объекта недвижимости и индивидуального расчета кадастровой стоимости вследствие отсутствия точной информации о характеристиках объекта недвижимости, в том числе о его местоположении.

Метод моделирования на основе УПКС применяется в случаях, когда отсутствует возможность применения метода статистического (регрессионного) моделирования, метода типового (эталонного) объекта недвижимости, а также методов индивидуального расчета вследствие недостатка информации о точном месте нахождения (адресе) объекта недвижимости, о других точных его характеристиках, то есть когда, в частности, отсутствуют значения ценообразующих факторов, которые необходимо было бы подставить в статистическую модель, полученную в результате применения метода статистического (регрессионного) моделирования или применения метода типового (эталонного) объекта недвижимости. Метод может применяться для определения кадастровой стоимости ОНС или объектов неопределенного вида использования.

В рамках данного метода средние значения УПКС определяются с учетом известных характеристик объекта недвижимости (в том числе материала стен, номера этажа, количества этажей, вида разрешенного использования, местоположения).

Метод заключается в следующем:

1) определяется уровень детализации расположения объекта недвижимости (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации);

2) определяется среднее значение УПКС объектов недвижимости, имеющих сходство по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости, существующих в пределах территориальной единицы (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации), в которой расположен объект недвижимости;

Для каждого объекта происходит последовательное нахождение УПКС каждым из перечисленных подметодов в порядке приоритета:

1. Родительские объекты от дочерних в выбранных группах

2. Дочерние объекты от родительских в выбранных группах

3. Дочерние объекты от дочерних в выбранных группах

4. КК + Класс КС + Код ОКС

5. КЛАДР Населенный пункт + Класс КС + Код ОКС

6. ОКТМО + Класс КС + Код ОКС

7. Класс КС + Код ОКС

8. Все объекты выбранных групп.

Подметоды 1-3 применяются только для дочерних объектов и их родителей.

3) кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется путем умножения среднего значения УПКС объектов недвижимости, схожих по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости по кадастровому кварталу (в случае отсутствия в кадастровом квартале - в населенном пункте, муниципальном образовании, субъекте Российской Федерации), в котором расположен объект недвижимости, на величину его площади, основной характеристики.

Для ОНС в соответствии с пунктом 46.9. Методических указаний учитывается также и процент готовности, т.е. найденный УПКС умножается на размерность объекта расчета и процент готовности.

В случае, если в составе сведений об ОНС отсутствуют сведения о площади, то в качестве кадастровой стоимости берется удельный показатель кадастровой стоимости, умноженный на процент готовности.

Для ОНС процент готовности принимался на основании данных, содержащихся в ЕГРН. В случае отсутствия информации в ЕГРН процент готовности объекта принимался на уровне 50%.

Метод индексации прошлых результатов заключается в индексировании значений кадастровой стоимости зданий, сооружений, ОНС, помещений, машино-мест, установленных в результате предыдущей государственной кадастровой оценки.

Метод применяется в случае невозможности применения иных методов сравнительного подхода для зданий, сооружений, ОНС, помещений, машино-мест, по которым полностью отсутствуют характеристики, а также в случаях, предусмотренных п. 54 Методических указаний.

Индексы рассчитываются самостоятельно на основании соотношения кадастровых стоимостей, полученных по итогам государственных кадастровых оценок, в порядке приоритета: по подгруппе, группе, в целом по виду объектов недвижимости, а также на основании данных рынка недвижимости.

Изучив ценовую ситуацию на рынке жилой недвижимости принято решение при проведении государственной кадастровой оценки в рамках сравнительного подхода использовать метод типового (эталонного) объекта и метод моделирования на основе УПКС.

Полное описание расчетов, а также результаты проведенных расчетов представлены в Приложении 2 к настоящему Отчету.

Доходный подход основан на определении ожидаемых доходов от использования объектов недвижимости. Доходный подход применяется при наличии надежных данных о доходах и расходах по объектам недвижимости, об общей ставке капитализации и (или) ставке дисконтирования.

Использование доходного подхода возможно для определения стоимости типовых (эталонных) объектов недвижимости с последующим моделированием результатов расчета по однотипным объектам недвижимости, отличающимся единым набором основных ценообразующих факторов, а также для моделирования стоимости отдельных групп (подгрупп) объектов недвижимости.

В рамках доходного подхода кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется методом прямой капитализации либо методом дисконтирования денежных потоков.

Объекты недвижимости оцениваются исходя из характерных для соответствующего сегмента рынка показателей доходности их использования, без учета фактического обременения арендными отношениями и индивидуальных показателей эффективности их использования.

Реализация техник доходного подхода осуществляется путем капитализации или дисконтирования чистого операционного дохода, связанного с использованием объектов недвижимости. При этом не учитываются налог на прибыль организаций и налог на доходы физических лиц.

Доходный подход реализуется в следующей последовательности:

определяется потенциальный валовой доход, который может приносить объект недвижимости, при этом в качестве величины арендной платы учитываются сведения о величине вероятных затрат, необходимых для аренды объекта недвижимости;

определяется степень недозагрузки объекта и неплатежей за пользование объектом недвижимости;

определяется действительный валовой доход как разница потенциального валового дохода и неплатежей, недозагрузки;

определяется величина операционных расходов, связанных с функционированием объекта недвижимости;

определяется чистый операционный доход как разница действительного валового дохода и операционных расходов;

полученный результат дисконтируется или капитализируется в зависимости от выбранного метода.

Доходный подход не применялся в настоящем Отчете.

Затратный подход основан на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства или замещения объекта недвижимости. Для использования этого подхода необходимы актуальные и достоверные данные о соответствующих затратах.

Затратный подход используется при определении кадастровой стоимости зданий, сооружений, ОНС.

Затратный подход не применяется при оценке земельных участков, за исключением:

земельных участков, предназначенных для обеспечения обороны и безопасности;

земельных участков, предназначенных для размещения памятников (в том числе монументов, обелисков, памятных знаков).

Моделирование в рамках затратного подхода основано на определении зависимости затрат от удельных показателей затрат на создание (замещение, воспроизводство) аналогичных объектов.

Группы (подгруппы) зданий, сооружений, ОНС, помещений, машино-мест, кадастровая стоимость которых определяется затратным подходом, разделяются исходя из видов использования объектов недвижимости с разбивкой объектов по классу конструктивной схемы, классу качества объекта (уровню отделочных покрытий и качеству инженерных коммуникаций), классу их капитальности, условиям строительства, количеству этажей.

При отсутствии доступной информации по какому-либо параметру данный параметр определяется на основе допущений либо не участвует в группировке.

При определении кадастровой стоимости в качестве базы расчета используются затраты на замещение. При индивидуальном расчете кадастровой стоимости допускается использовать затраты на воспроизводство.

Затраты на замещение представляют собой расчетную оценку затрат на сооружение или приобретение нового современного эквивалентного объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости. Затраты на воспроизводство представляют собой расчетную оценку затрат на сооружение или приобретение аналогичного объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

В рамках массовой оценки объектов недвижимости с использованием методов затратного подхода неизбежно применение значительного числа допущений, связанных как с неполной информацией об объекте, содержащейся в ЕГРН, так и невозможностью учета индивидуальных особенностей объекта, не предусмотренных форматом ведения ЕГРН.

Основные этапы процедуры оценки стоимости при затратном подходе:

- определение суммы затрат на строительство;

- определение прибыли предпринимателя;

- определение величины накопленного износа;

- расчет рыночной стоимости объекта оценки путем вычитания величины накопленного износа из суммы затрат на строительство оцениваемого объекта с учетом прибыли предпринимателя.

Для оценки затрат на замещение оцениваемых объектов Учреждением использован метод сравнительной единицы – оценка имущества на основе использования единичных скорректированных укрупненных показателей затрат на создание аналогов. Сущность метода заключается в том, что для объекта, который будет оцениваться, подбирают объект-аналог, который будет очень схож с оцениваемым практически по всем характеристикам, используемым материалам и технологии его изготовления. Стоимость единицы измерения объекта-аналога умножается на число единиц оцениваемого объекта недвижимости.

Стоимость строительства в данном методе определяется выражением:

Сокс = З * (1 + ПП) * (1-Иф) * (1-Уф) * (1-Уэ), где

Сокс – стоимость объекта капитального строительства, руб.;

З – затраты на создание (воспроизводство или замещение) ОКС, руб.;

ПП – прибыль предпринимателя, в долях от затрат на создание ОКС;

Иф – физический износ, в долях от затрат на создание ОКС;

Ифунк – функциональный износ, в долях от затрат на создание ОКС;

Иэк – экономический износ, в долях от затрат на создание ОКС.

В результате корректировки стоимости типового объекта на условия рынка и физические различия с объектом оценки определяется искомая величина рыночной стоимости.

Согласно Методическим указаниям затраты на строительство (воспроизводство, замещение) объектов недвижимости рассчитываются на основе сметных нормативов строительства, то есть на основе государственных, отраслевых, территориальных, фирменных или индивидуальных сметных нормативов, образующих систему ценообразования и сметного нормирования в строительстве, с применением утвержденных индексов цен в строительстве на строительно-монтажные работы, применяемых в сметных расчетах стоимости производственного и жилищно-гражданского строительства, и коэффициентов перехода от цен базового района к уровню цен субъектов Российской Федерации.

При проведении расчетов допускается использование государственных справочников сметной стоимости строительства, в том числе:

укрупненных нормативов цен строительства (далее - НЦС);

укрупненных показателей сметной стоимости (далее - УПСС);

укрупненных показателей сметной стоимости реставрационно-восстановительных работ по памятникам истории и культуры (далее - СУПСС-87).

Допускается использование справочников укрупненных показателей восстановительной стоимости строительства (далее - УПВС) при условии введения поправочных коэффициентов, помимо коэффициентов пересчета сметной стоимости строительства из цен 1969 г. в цены на дату определения кадастровой стоимости, на изменение структуры накладных расходов в строительстве, возможных отчислений, связанных со страхованием строительных рисков, и поправок, отражающих изменение в сметном нормировании в строительстве по отношению к году издания справочника. Справочники УПВС не применяются для объектов недвижимости, построенных после 2000 г.

В настоящем отчете были использована серия справочников оценщика, разработанная ООО «КО-ИНВЕСТ Опцион» под редакцией С.А. Табаковой, А.В. Дидковской, в уровне цен на 01.01.2023 для Чеченской Республики. Данные справочники являются наиболее полной и подробной информационной базой оценки недвижимости.

Для определения величины затрат на замещение объектов оценки оценщики использовали следующие справочники:

С.А. Табакова, А.В. Дидковская. Справочник оценщик. Укрупненные показатели стоимости строительства. Том 1. Техническая часть и методические материалы. В уровне цен на 01.01.2023 г., для условий строительства в Российской Федерации. Серия «Справочник оценщика». – М.: ООО «КО-ИНВЕСТ Опцион», 2023. – 415 с.

С.А. Табакова, А.В. Дидковская. Благоустройство территорий. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Чеченской Республики на 01.01.2023 г., для условий строительства в Российской Федерации. Серия «Справочник оценщика». – М.: ООО «КО-ИНВЕСТ Опцион», 2023. – 198 с.

С.А. Табакова, А.В. Дидковская. Жилые дома. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Чеченской Республики на 01.01.2023 г., для условий строительства в Российской Федерации. Серия «Справочник оценщика». – М.: ООО «КО-ИНВЕСТ Опцион», 2023. – 739 с.

С.А. Табакова, А.В. Дидковская. Здания и сооружения агропромышленного комплекса. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Чеченской Республики на 01.01.2023 г., для условий строительства в Российской Федерации. Серия «Справочник оценщика». – М.: ООО «КО-ИНВЕСТ Опцион», 2023. – 698 с.

С.А. Табакова, А.В. Дидковская. Магистральные сети и транспорт. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Чеченской Республики на 01.01.2023 г., для условий строительства в Российской Федерации. Серия «Справочник оценщика». – М.: ООО «КО-ИНВЕСТ Опцион», 2023. – 422 с.

С.А. Табакова, А.В. Дидковская. Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Чеченской Республики на 01.01.2023 г., для условий строительства в Российской Федерации. Серия «Справочник оценщика». – М.: ООО «КО-ИНВЕСТ Опцион», 2023. – 766 с.

С.А. Табакова, А.В. Дидковская. Промышленные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Чеченской Республики на 01.01.2023 г., для условий строительства в Российской Федерации. Серия «Справочник оценщика». – М.: ООО «КО-ИНВЕСТ Опцион», 2023. – 1288 с.

С.А. Табакова, А.В. Дидковская. Промышленные сооружения. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Чеченской Республики на 01.01.2023 г., для условий строительства в Российской Федерации. Серия «Справочник оценщика». – М.: ООО «КО-ИНВЕСТ Опцион», 2023. – 828 с.

С.А. Табакова, А.В. Дидковская. Складские здания и сооружения. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Чеченской Республики на 01.01.2023 г., для условий строительства в Российской Федерации. Серия «Справочник оценщика». – М.: ООО «КО-ИНВЕСТ Опцион», 2023. – 476 с.

С.А. Табакова, А.В. Дидковская. Сооружения городской инфраструктуры. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Чеченской Республики на 01.01.2023 г., для условий строительства в Российской Федерации. Серия «Справочник оценщика». – М.: ООО «КО-ИНВЕСТ Опцион», 2023. – 478 с.

Стоимостные коэффициенты по элементам зданий. Приложение к изданиям КО-Инвест Опцион 2023 года серии «Справочник Оценщика» для условий строительства в Российской Федерации, уровень цен Чеченской Республики.

Стоимость подвалов. Приложение к изданиям КО-ИНВЕСТ Опцион 2023 года серии «Справочник Оценщика» для условий строительства в Российской Федерации, уровень цен Чеченской Республики.

При подготовке справочников использованы проектно-сметные материалы по типовым и индивидуальным проектам зданий, средние показатели затрат на привязку типовых проектов, укрупненные показатели стоимости строительства, а также результаты расчетов индексов цен в строительстве.

Показатели справочника включают всю номенклатуру затрат, которые предусматриваются действующими нормативными документами по определению сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации на территории Российской Федерации. Все показатели рассчитаны в соответствии с новой сметно-нормативной базой ценообразования в строительстве, сформированной и введенной в действие в уровне цен по состоянию на 01.01.2023 г. Пересчет в текущие цены производился с применением индексов КО-ИНВЕСТ.

При актуализации показателей учтены положения о нормах накладных расходов и сметной прибыли МДС 81 33.2004.

Стоимостные показатели зданий учитывают стоимость всего комплекса строительно-монтажных работ, включая монтаж внутренних инженерных систем от/до точек ввода/выпуска, монтаж и стоимость типового инженерного оборудования (в соответствии с данными в показателях), учитываемые главой 2 «Основные объекты строительства».

В справочных показателях стоимости учтен следующий круг затрат:

прямые затраты (стоимость материалов, стоимость эксплуатации машин, оплата труда рабочих);

накладные расходы и сметная прибыль по действующим нормативам – в процентах от фонда оплаты труда строителей и механизаторов;

усредненная величина доначислений к стоимости от суммы вышеперечисленных составляющих, учитывающая затраты 1-7, 9-10, 12 глав сводного сметного расчета, а также непредвиденные работы и затраты.

В составе фактических показателей оплаты труда и цен на материалы франко-приобъектный склад строительной площадки учтена полная стоимость соответствующих ресурсов, используемых в строительстве.

Стоимостные показатели не учитывают стоимость строительства объектов подсобного и вспомогательного назначения.

В справочных показателях не учтен налог на добавленную стоимость.

В соответствии с рекомендациями КО-ИНВЕСТ, оценка данными справочниками предполагает следующую последовательность действий:

подготовка исходных данных об оцениваемом объекте;

определение конструктивной системы и класса качества объекта оценки;

подбор укрупненного стоимостного показателя в соответствии с функциональным назначением, конструктивной системой, классом качества и техническими характеристиками;

определение необходимых параметров, подлежащих корректировке;

расчет количественных значений корректирующих коэффициентов;

произведение расчета стоимости объекта.

Во многом точность проводимых расчетов зависит от правильности выбора аналога объекта оценки.

В соответствии с рекомендациями по использованию УПСС (КО-ИНВЕСТ) стоимость строительства объекта оценки определяется в соответствии с классом конструктивной системы здания и уровнем отделки с учетом дополнительных корректирующих коэффициентов.

При расчете с помощью справочников КО-ИНВЕСТ определялся класс конструктивных систем в соответствии с данными таблиц, приведенных в справочнике: Техническая часть и методические материалы. В справочниках объекты недвижимости разделены на конструктивные системы в соответствии с основным материалом ограждающих конструкций и основным материалом несущих конструкций, представленные в таблице ниже.

Таблица 3.60 Классы конструктивных систем зданий и сооружений согласно справочнику КО-ИНВЕСТ Техническая часть и методические материалы

Здания
Основной материал ограждающих конструкций	Основной материал несущих конструкций	Класс КС
Кирпич	Железобетон, сталь, кирпич	КС-1
Мелкие стеновые ячеистые и слоистые блоки	Железобетон, сталь	КС-1а
Кирпич, камень, мелкие стеновые блоки	Древесина	КС-2
Железобетон	Железобетон в бескаркасных системах	КС-3
Железобетон	Железобетон в каркасных системах	КС-4
Железобетон	Сталь	КС-5
Комбинация тонкого металлического листа и эффективных теплоизоляционных материалов	Железобетон, сталь (кроме ЛСТК)	КС-6
Стекло, светопрозрачные материалы	Железобетон или стальной каркас (кроме ЛСТК)	КС-6а
Комбинация тонкого металлического листа и эффективных теплоизоляционных материалов	ЛСТК (легкие стальные тонкостенные конструкции)	КС-6б
Древесина	Древесина и другие конструктивные материалы	КС-7
Сооружения
С преимущественным применением:	Класс КС
Нерудных материалов и бетона	КС-8
Полиэтилена, поливинилхлорида и прочих пластмасс	КС-8а
Алюминия и прочих цветных металлов и сплавов из них	КС-8б
Монолитного железобетона	КС-9
Сборного железобетона	КС-10
Конструкционной стали	КС-11
Стальных труб	КС-12
Древесины	КС-13
Кабелей и проводов	КС-14

В Перечне объектов оценки приведена информация о материале стен. На основании этой информации, согласно Приложению 4 к Методическим указаниям, каждому оцениваемому объекту был назначен класс конструктивной системы.

Таблица 3.61 Наименование материалов основных ограждающих конструкций, соответствие материалов основных ограждающих конструкций классам конструктивных систем и группам для целей определения кадастровой стоимости

Код поля	Основной материал	Класс конструктивной системы	Группа капитальности
61001000000	Стены	-	-
61001001000	Каменные	КС-1	I и (или) II
61001001001	Кирпичные	КС-1	I
61001001002	Кирпичные облегченные	КС-1	III
61001001003	Из природного камня	КС-1	I
61001002000	Деревянные	КС-7	IV
61001002001	Рубленые	КС-7	IV
61001002002	Каркасно-засыпные	КС-7_2	V
61001002003	Каркасно-обшивные	КС-7_2	V
61001002004	Сборно-щитовые	КС-7_2	V
61001002005	Дощатые	КС-7_3	V
61001002006	Деревянный каркас без обшивки	КС-7_4	IV
61001003000	Смешанные	КС-3	II, III
61001003001	Каменные и деревянные	КС-1	II, III
61001003002	Каменные и бетонные	КС-1	I и (или) II
61001004000	Легкие из местных материалов	КС-3	III
61001005000	Из прочих материалов	КС-3	III и (или) IV
61001006000	Бетонные	КС-3	I и (или) II
61001006001	Монолитные	КС-3	I и (или) II
61001006002	Из мелких бетонных блоков	КС-3	I и (или) II
61001006003	Из легкобетонных панелей	КС-3	II
61001007000	Железобетонные	КС-3	I и (или) II
61001007001	Крупнопанельные	КС-3	I и (или) II
61001007002	Каркасно-панельные	КС-3	II и (или) III
61001007003	Монолитные	КС-3	I и (или) II
61001007004	Крупноблочные	КС-3	I и (или) II
61001007005	Из унифицированных железобетонных элементов	КС-3	I и (или) II
61001007006	Из железобетонных сегментов	КС-3	I и (или) II
61001008000	Шлакобетонные	КС-3	III
61001009000	Металлические	КС-6	III, IV, V
61001999000	Иное	-	-

Так как в распоряжении учреждения отсутствовала информация об основном материале несущих конструкций, то класс конструктивной системы определялся в соответствии с Приложением 4 к Методическим указаниям по основному материалу ограждающих конструкций.

Для каждого объекта оценки был определен класс конструктивной системы. При наличии единственного кода материала стен у объекта оценки ему присваивался однозначно класс конструктивной системы согласно Приложению № 4 к Методическим указаниям. При наличии в перечне у объекта оценки нескольких материалов стен, класс конструктивной системы присваивался с учетом степени капитальности материалов. Для объектов оценки с материалом стен 61001000000 Стены и 61001999000 Иное присваивался класс конструктивной системы КС-1, соответствующий материалу стен 61001001001 Кирпичные, как наиболее часто встречающемуся в перечне объектов оценки. При отсутствии у объекта оценки информации о материале стен, материл уточнялся согласно наиболее типичному (частовстречающему) материалу в подгруппе.

Качественные параметры здания соответствующего типа определены в соответствии с классами качества, содержащимися в справочниках КО-ИНВЕСТ:

- MINIMUM (малобюджетные);

- ECONOM (экономичный);

- STANDARD (стандартный);

- PREMIUM (улучшенный);

- DE LUXE (люкс).

В большинстве случаев в справочниках учтены варианты исполнения сооружений и зданий для класса качества ECONOM (экономичный). По отдельным объектам класс качества не указан в связи с отсутствием признаков, позволяющих провести разделение по качеству.

Недостаточное количество предоставленной информации не всегда позволяло точно установить класс качества оцениваемых объектов, в связи с чем для таких объектов оценки использовались объекты-аналоги с параметром «ECONOM» и «STANDARD» исходя из принципа наиболее дешевого показателя стоимости замещения. Только при отсутствии обозначенных классов качества подбор осуществлялся по остальным классам качества.

Подбор объектов-аналогов из справочников «КО-ИНВЕСТ» осуществлялся по следующим критериям в порядке указанной ниже приоритетности:

- наименование объекта оценки (его функциональное назначение);

- величина основной характеристики или строительного объема;

- материал стен (класс конструктивной системы);

- класс качества.

- высота этажа;

- этажность (общая и подземная).

Таким образом, выбор объектов-аналогов был произведен из объектов соответствующей конструктивной системы и класса качества, с аналогичным оцениваемым объектам функциональным назначением.

В случае, если по определенному для объекта оценки классу конструктивной системы не удалось подобрать объект-аналог, то в расчете использовался объект-аналог с наиболее дешевой из имеющихся классов конструктивных систем стоимостью замещения. Исключение составляют объекты с классом конструктивной системы КС-1: при отсутствии в справочнике объекта-аналога в расчете использовался ближайший по классу аналог.

Ввиду того, что по оцениваемым объектам предоставлена неполная информация, затраты на строительство принимались как наиболее вероятные с точки зрения анализа имеющихся аналогов в случае, если справочник содержит несколько равнозначных к применению расценок.

Применяемые в расчетах объекты-аналоги приведены в Приложение 2.4.

При оценке конкретного объекта справочниками предусмотрена возможность корректировки справочных показателей, учитывающих неполное соответствие оцениваемых объектов объектам-аналогам по объемно-планировочным, конструктивным параметрам, качеству применяемых материалов, конструкций, типам инженерных систем, регионально-экономическим, природно-климатическим и местным условиям осуществления строительства.

Предусматривается введение поправок, как в абсолютном выражении, так и в виде корректирующих коэффициентов, что позволяет скорректировать величину стоимости как в целом по зданию, так и в разрезе основных конструктивных элементов, видов работ и инженерных систем здания.

Условно корректировки можно разделить на 2 группы:

- поправки, выраженные в стоимости на 1 единицу измерения объекта недвижимости (1 группа корректировок);

- поправки, выраженные в виде корректирующих коэффициентов к стоимости всего объекта недвижимости (2 группа корректировок).

В виду массового характера кадастровой оценки и отсутствия части необходимой информации в перечне объектов оценки (отсутствие какой-либо наружной стены у объекта недвижимости, наличие повала, наличие фонарей, прочности грунтов и глубина заложения фундамента), в рамках настоящей оценки применялась только корректировка на разницу в объеме или площади.

Поправка на разницу в строительном объеме или площади между оцениваемым объектом недвижимости (Vо, Sо соответственно) и ближайшим параметром из справочника (Vспр, Sспр соответственно) определяется с помощью коэффициентов, представленных в таблице ниже.

Таблица 3.62 Корректирующие коэффициенты в зависимости от разницы в объеме (площади) между объектом оценки и объектом аналогом

на разницу в объеме	на разницу в площади
Vo/Vспр	Ко	So/Sспр	Ко
от 0,10 до 0,29	1,22	от 0,25 до 0,49	1,20
от 0,30 до 0,49	1,20	от 0,50 до 0,85	1,10
от 0,50 до 0,70	1,16	от 0,86 до 1,15	1,00
от 0,71 до 1,30	1,00	от 1,16 до 1,50	0,95
от 1,31 до 2,00	0,87	от 1,51 до 2,00	0,93

Определение прибыли предпринимателя

Прибыль предпринимателя является фактором вознаграждения инвестора за риск строительства объекта недвижимости и отражает величину, которую предприниматель рассчитывает получить в качестве вознаграждения за свою реализованную активную предпринимательскую деятельность.

В настоящем отчете прибыль предпринимателя определяется на основе данных специализированного информационного портала недвижимости некоммерческой организации Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт».

Таблица 3.63 Прибыльность инвестиций в новое строительство объектов недвижимости на 01.01.2023 года

№	Объекты	Нижняя граница	Верхняя граница	Среднее значение
1	Жилые здания	0,04	0,07	0,06
2	Торговые помещения и здания	0,01	0,04	0,03
3	Офисные и другие общественные помещения и здания	0,01	0,04	0,02
4	Складские помещения и здания	0,03	0,06	0,04
5	Производственные помещения и здания	0,01	0,06	0,03
6	Сельскохозяйственные здания и строения на землях сельскохозяйственного назначения	0,02	0,10	0,05

Так как согласно пункту 46.3 Методических указаний необходимо учитывать все инвестиции, связанные с созданием объекта недвижимости, включая инвестиции, необходимые для приобретения прав на земельный участок, а справочные показатели СтатРиелт приведены без учета затрат на приобретение земельного участка, было принято решение использовать в расчетах значение прибыли предпринимателя на уровне верхней границы.

Таким образом, величина прибыли предпринимателя для каждой оценочной группы составит:

Таблица 3.64 Значения коэффициентов прибыли предпринимателя для функциональных групп

Функциональная группа	Коэффициент прибыли предпринимателя
Группа 03. Объекты, предназначенные для хранения транспорта	1,05
Группа 04. Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения	1,05
Группа 05. Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения	1,05
Группа 06. Административные и бытовые объекты	1,05
Группа 07. Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений:	1,05
Группа 08. Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты	1,05
Группа 09. Прочие объекты	1,05
Группа 10. Сооружения	1,05

Определение накопленного износа и устареваний

Износ и устаревания определяются снижением стоимости объекта недвижимости из-за воздействия различных факторов. Накопленный износ принято делить на три группы:

физический износ;

функциональное устаревание;

экономическое устаревание.

Физический износ представляет собой утрату полезности объекта недвижимости или его компонентов, связанную с временным фактором (естественное старение) или условиями эксплуатации, которая приводит к потере стоимости, рассчитывается на основании данных технической документации.

Согласно Методическим указаниям, при отсутствии достаточного для моделирования количества данных допускается использование моделей накопления физического износа, приведенных в Приложении 8 к Указаниям.

При применении приведенных моделей накопления физического износа для использования зависимостей величины физического износа от действительного возраста подбирается максимально подходящее по ограждающим конструкциям уравнение накопления физического износа.

Для достижения целей определения кадастровой стоимости допускается использование разных моделей физического износа для разных групп (подгрупп) объектов недвижимости.

Действительный возраст отсчитывается от одной из ближайших к дате оценки дат: даты ввода объекта в эксплуатацию, даты последнего капитального ремонта или реконструкции объекта недвижимости.

При этом следует учитывать, что максимальная расчетная величина физического износа не может превышать предельных значений износа при эксплуатации объектов недвижимости, за исключением случаев, подтверждающих необходимость их сноса, факт их аварийного и (или) ветхого состояния.

При расчете физического износа принимается допущение, что в случае, если хронологический возраст объекта недвижимости составляет 60 и более процентов нормативного срока его службы, предполагается, что объект поддерживался в рабочем состоянии за счет периодического ремонта, при котором объект не восстанавливался до нового состояния, а устранялись лишь видимые дефекты и существующие недостатки, способные повлиять на эксплуатационные характеристики. При этом, если хронологический возраст составляет от 60 до 100% от нормативного срока его службы, величина накопленного износа принимается равной 60%, а если хронологический возраст превышает нормативный срок службы объекта недвижимости, то величина накопленного износа принимается равной 70%.

В случае проведения капитального ремонта или реконструкции объекта в качестве срока ввода объекта в эксплуатацию (даты начала нормативного срока его службы) принимается дата завершения капитального ремонта в целом (капитальный ремонт отдельных систем и (или) конструктивных элементов не относится к капитальному ремонту в целом) или реконструкции.

В рамках настоящей оценки для каждой группы объектов недвижимости по типу ограждающих конструкций были применены следующие модели накопления физического износа, где:

ФизИз - величина физического износа объекта;

arctan - обратная тригонометрическая функция;

ДВ - хронологический возраст здания;

е - математическая константа, основание натурального логарифма;

Ln - натуральный логарифм.

Полное описание расчета, а также результаты расчета представлены в Приложении 2 к настоящему Отчету.

Таблица 3.65 Модели накопления физического износа для различных групп объектов недвижимости

Класс КС	Группа капитальности	Материал стен	Формула (при наличии в перечне информации о материале стен объекта оценки)	Формула (при отсутствии в перечне информации о материале стен объекта оценки)
Здания
КС-1	I	Стены

Иное

Из природного камня

Кирпичные

I и (или) II	Каменные

Каменные и бетонные

II, III	Каменные и деревянные

III	Кирпичные облегченные

КС-3	I и (или) II	Бетонные

Железобетонные

Из железобетонных сегментов

Из мелких бетонных блоков

Из унифицированных железобетонных элементов

Крупноблочные

Крупнопанельные

Монолитные

II	Из легкобетонных панелей

II и (или) III	Каркасно-панельные

II, III	Смешанные

III	Легкие из местных материалов

Шлакобетонные

III и (или) IV	Из прочих материалов
КС-6	III, IV, V	Металлические
КС-7	IV	Деревянные

Деревянный каркас без обшивки

Рубленые

V	Дощатые

Каркасно-засыпные

Каркасно-обшивные

Сборно-щитовые
Сооружения
Класс КС	Формула
КС-8
КС-9

КС-10
КС-11
КС-12
КС-13

Функциональное устаревание представляет собой утрату полезности вследствие недостатков, которыми характеризуется оцениваемый объект недвижимости, по сравнению с его заменителем при условии, что такая утрата приводит к потере стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Функциональное устаревание учитывается при использовании в расчетах затрат на замещение объекта недвижимости. При расчете кадастровой стоимости объектов с использованием затрат на замещение расчет величины функционального устаревания допускается не производить.

Объекты культурного наследия могут обладать признаками функционального устаревания, но по таким объектам расчет величины функционального устаревания также допускается не производить.

В рамках настоящей оценки расчет функционального износа не производился.

Внешнее (экономическое) устаревание представляет собой утрату полезности объекта недвижимости, вызванную экономическими факторами или факторами местоположения, внешними по отношению к рассматриваемому объекту недвижимости, и приводящую к потере объектом недвижимости своей стоимости.

Признаками внешнего износа для объектов капитального строительства являются неразвитость рынка купли-продажи объектов недвижимости, отсутствие нового строительства, низкий уровень жизни населения, недозагрузка объектов недвижимости и т.д.

Внешнее устаревание может быть глобальным, то есть распространяться на все объекты недвижимости, находящиеся в районе оценки, если его причины экономические или технологические, а также может носить локальный характер, то есть касаться только оцениваемого объекта, когда его причина распространяется непосредственно на близлежащую местность.

Оцениваемые объекты капитального строительства расположены в муниципальных районах Чеченской Республики, которые характеризуются индивидуальными условиями рынка недвижимости, уровнем жизни населения, инфраструктурой. С целью учета факторов внешнего износа и перехода от стоимости ОКС в региональном центре к стоимости в других населенных пунктах, экономическое устаревание определено методом сравнения с эталоном.

В рамках настоящего Отчета проведен анализ объектов оценки и проанализированы факторы, влияющие на их стоимость: цены на недвижимость, размер заработанной платы, численность населения в населенном пункте и пр.

Оценщиками был проведен анализ социально-экономических показателей в разрезе муниципальных образований Чеченской Республики. С учетом назначения оцениваемых объектов можно выделить следующие, внешние факторы (не зависящие от самого объекта), оказывающие основное воздействие на изменение стоимости недвижимости, расположенной в регионе:

- Численность населения в населенном пункте;

- Среднемесячная заработная плата в муниципальном районе, городском округе;

- Средние цены на жилую недвижимость.

В ходе проведения оценки на основании данных показателей были сформированы подгруппы, объединяющие населенные пункты Чеченской Республики. Далее с учетом веса факторов внешнего износа произведен расчет интегрального показателя, который позволяет учесть социально-экономическое развитие каждого района республики. Интегральный показатель был рассчитан как сумма относительных показателей качества (рассчитанная через соотношение показателя по каждому муниципальному образованию к аналогичному показателю муниципального образования с наилучшим показателем качества) с учетом веса каждого показателя.

Для сравнения и интегрирования имеющих разные значения показателей они были переведены в относительные единицы в интервале 0 – 1,0.

Вывод о применимости подходов к оценке объектов недвижимости

Выявлено, что в открытых источниках информации отсутствуют необходимые сведения по объектам недвижимости, позволяющей определить ожидаемые доходы и расходы при функционировании, без которых реализация доходного подхода является невозможной. Таким образом, корректное использование доходного подхода при определении кадастровой стоимости невозможно, в связи с чем в рамках настоящего отчета доходный подход не использовался.

Проанализировав данные рынка, информацию об оцениваемых объектах недвижимости, принято решение о возможности использования сравнительного подхода метод типового (эталонного) объекта недвижимости) с использованием достаточной и достоверной статистической информации о продаже объектов недвижимости (объектах-аналогах).

Определение кадастровой стоимости помещений и объектов с неоднозначным функциональным назначением проводилось методом моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС) по родительскому объекту / кварталу / населенному пункту / муниципальному образованию / субъекту РФ.

В случае отсутствия изменений изменение характеристик, определение кадастровой стоимости объектов с кодом подгруппы 1101 проводилось методом индексации прошлых результатов.

Сложность применения сравнительного подхода заключается в недостаточности или полном отсутствии рыночной информации с достаточной степенью аналогичности по функциональному назначению, техническим характеристикам и объемно-планировочным решениям.

В связи с неразвитостью рынка недвижимости по остальным видам объектов недвижимости, корректное использование сравнительного подхода не представляется возможным. Кадастровая стоимость данных объектов оценки определялась методом моделирования в рамках затратного подхода.

Для каждой группы объектов применен только один подход, в связи с чем согласование результатов не требуется.

Для целей определения кадастровой стоимости методами массовой оценки объекты объединены в группы и подгруппы. Кадастровая стоимость объектов недвижимости определялась в рамках каждой из групп (подгрупп).

В таблице представлен перечень функциональных групп и использованных подходов и методов.

Таблица 3.66 Применение методов расчета в рамках подходов

Наименование группы	Код подгруппы	Описание типа объекта	Подход	Метод оценки	Количество объектов
1. Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)	0101; 0102;	Объекты завершенные	Сравнительный	Метод типового (эталонного) объекта	155 284
2. Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы)	0201; 0202; 0203; 0204; 0206; 0206-01; 0207	Объекты завершенные	Сравнительный	Метод типового (эталонного) объекта	196 092

Объекты незавершённого строительства

Моделирование на основе УПКС	1 489
3. Объекты, предназначенные для хранения транспорта	0301; 0301-01; 0302; 0305; 0306; 0307; 0307-01;0311	Объекты завершенные	Затратный	Моделирование на основе затрат на замещение (метод сравнительной единицы)	1 563

Объекты незавершённого строительства	Сравнительный	Моделирование на основе УПКС	2
4. Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения	0401; 0402; 0403; 0404; 0405; 0406; 0407; 0408; 0409; 0410; 0411; 0412	Объекты завершенные	Затратный	Моделирование на основе затрат на замещение (метод сравнительной единицы)	7 356

Объекты незавершённого строительства	Сравнительный	Моделирование на основе УПКС	9
5. Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения	0501; 0502; 0506; 0507-01; 0508; 0509; 0510; 0511; 0517	Объекты завершенные	Затратный	Моделирование на основе затрат на замещение (метод сравнительной единицы)	976

Объекты незавершённого строительства	Сравнительный	Моделирование на основе УПКС	4
6. Административные и бытовые объекты	0600; 0601; 0603; 0603-01; 0604; 0605; 0606; 0608	Объекты завершенные	Затратный	Моделирование на основе затрат на замещение (метод сравнительной единицы)	7 854

Объекты незавершённого строительства	Сравнительный	Моделирование на основе УПКС	767
7. Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений	0701-01; 0701-02; 0702; 0707; 0704-01; 0704-02; 0705-01; 0705-02; 0705-03; 0705-04; 0705-05; 0706-06; 0705-07; 0705-08; 0705-10; 0705-11; 0705-12; 0705-13; 0705-14; 0705-15; 0705-16; 0705-17; 0705-18; 0705-19; 0706; 0707; 0708; 0710; 0711; 0712; 0712-01; 0712-02; 0713; 0714; 0715; 0715-01; 0716; 0717; 0718; 0719; 0720; 0721; 0722; 0723; 0723-01; 0723-02; 0723-03; 0723-04; 0723_05; 0723-06; 0724;0725; 0726; 0727; 0728; 0730; 0732	Объекты завершенные	Затратный	Моделирование на основе затрат на замещение (метод сравнительной единицы)	9 370

Объекты незавершённого строительства	Сравнительный	Моделирование на основе УПКС	664
8. Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты	0801; 0803; 0804; 0806-01; 0806-02; 0807; 0808; 0809; 0810; 0813; 0815; 0816; 0818; 0820; 0821; 0822-01; 0822-02; 0822-03; 0823; 0824; 0825-01; 0825-02; 0825-03; 0825-04; 0829-01;0829-02;0829-03; 0830; 0831; 0832; 0834; 0835; 0836; 0837; 0839; 0841; 0842; 0844; 0845; 0848; 0851; 0852	Объекты завершенные	Затратный	Моделирование на основе затрат на замещение (метод сравнительной единицы)	5 892

Объекты незавершённого строительства	Сравнительный	Моделирование на основе УПКС	42
9. Прочие объекты	0901; 0902; 0903-01; 0903-02; 0903-03; 0904; 0904-01; 0904-02; 0905; 0906	Объекты завершенные	Затратный	Моделирование на основе затрат на замещение (метод сравнительной единицы)	1 609
10. Сооружения	1002; 1003; 1004; 1005; 1006; 1007; 1008; 1009; 1010; 1011; 1012; 1011; 1012; 1013; 1013-01; 1014; 1015; 1016; 1017; 1018; 1019; 1020; 1021; 1022; 1023; 1025; 1025-01; 1026;1026-01;1027-01; 1027-02;1027-03;1027-04; 1028; 1030-02; 1030-03; 1030-04; 1030-05; 1031-01; 1031-02; 1031-03; 1032; 1033; 1034; 1035; 1036; 1037	Объекты завершенные	Затратный	Моделирование на основе затрат на замещение (метод сравнительной иницы)	18 446

Объекты незавершённого строительства	Сравнительный	Моделирование на основе УПКС	78
11. Оспоренные	1101	Объекты завершенные	Сравнительный	Метод индексации КС	19
ИТОГО:	407 516

Определение кадастровой стоимости объектов группы 1 «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)» в рамках сравнительного подхода

Сравнительный подход используется при наличии достоверной и доступной информации о ценах предложений (ценах сделок) на объекты недвижимости сходных с объектом оценки. Проведенный сбор и анализ рыночной информации показал, что рынок продажи объектов недвижимости жилого назначения в многоквартирных жилых домах, аналогичных объектам оценки на территории Чеченской Республики развит достаточно хорошо.

В соответствии с Методическими указаниями, в состав группы 1 «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)» входят объекты с кодами подгруппы:0101; 0102; . Рыночная стоимость указанных объектов определяется методом типового (эталонного) объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода. Все объекты были разделены в соответствии с местоположением:

1. Объекты недвижимости жилого назначения в многоквартирных жилых домах, расположенные в районах Чеченской Республики (типовая территориальная оценочная зона - районный центр);

2. Объекты недвижимости жилого назначения в многоквартирных жилых домах, расположенные в республиканском центре (2 типовая территориальная оценочная зона г. Грозный).

Расчет стоимости эталонных объектов недвижимости жилого назначения в многоквартирных жилых домах, расположенных в районах Чеченской Республики

Расчет стоимости эталонных объектов недвижимости, расположенных в районах Чеченской Республики произведен для каждого районного центра республики в соответствии с данными перечней ценообразующих факторов всех населенных пунктов Чеченской Республики. Полный расчет корректирующего коэффициента на зоны района приведен в Приложении 2.8 к отчету.

Этапы применения сравнительного подхода к оценке:

- выбор и описание объектов-аналогов;

- выбор единицы сравнения;

- выбор элементов сравнения;

- наименование корректировок;

- расчет рыночной стоимости объекта оценки.

Исследование рынка и подбор объектов-аналогов

Объекты-аналоги для дальнейшего расчета выбраны по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей на основе сегментирования рынка – это процесс разбиения рынка на сектора, имеющие схожие характеристики объектов и субъектов. Из общего количества выявленных объявлений использовалось от трех до пяти аналогов из наиболее часто встречающегося диапазона стоимости 1 кв.м. объекта недвижимости. Полное описание объектов - аналогов, приведены в Приложении 2.8 настоящего Отчета.

Для расчета кадастровой стоимости объектов жилой недвижимости был проведен анализ ситуации на рынке недвижимости в районных центрах Чеченской Республики (г. Ачхой-Мартан, с. Толстой-Юрт, г. Гудермес, с. Итум-Кали, г. Курчалой, с. Знаменское, ст. Наурская, с. Ножай-Юрт, с. Серноводское, г. Урус-Мартан, г. Шали, с. Химой, с. Шатой, ст. Шелковская, г. Аргун). Информация о подобранных аналогах получена из следующих источников:

специализированных сайтов: https://www.avito.ru/, https://ruads.net/

из сведений о сделках в отношении объектов недвижимости, совершенных за период с 01.01.2022 г. по 31.12.2022 г., предоставленных Филиалом ППК «Роскадастр» по Чеченской Республике.

При проведении расчетов по оценке величины кадастровой стоимости объектов недвижимости необходимо скорректировать цены объектов-аналогов на отличия между оцениваемым объектом и аналогами. Для этого вводится ряд корректировок.

Наименование корректировок

Существенными корректировками для объектов недвижимости сегмента жилой застройки (среднеэтажная и многоэтажная) являются:

- Торг

- Дата предложения

- Местоположение

- Типовая территориальная зона в пределах города

- Вид использования (квартира)

- Общая площадь (модальное значение)

- Физический износ (многоквартирный дом)

- Этаж расположения (соответствует типовым характеристикам - средний)

- Класс качества отделки (без отделки)

- Материал стен

- Коммуникации

- Условия продажи (рыночные условия без наличия обременений и ограничений).

Корректировка на торг отражает тот факт, что при определении стоимости объектов, выставленных на рынке, учитывается мнение только одной из заинтересованных сторон - продавца. В подавляющем большинстве случаев отсутствует возможность использовать данные по реальным сделкам, а расчет ограничивается информацией по предложениям, которые обычно достаточно полно представлены в соответствующих источниках. В этом случае, чтобы устранить систематическую составляющую погрешности, приводящую к искусственному завышению стоимости объектов, используются понижающая процентная поправка – «скидка на торг».

Согласно данным аналитического портала Некоммерческой организации «Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт», при продаже квартир, аналогичных оцениваемым, величина скидки на торг составляет 0,94 (среднее значение).

Таблица 3.67 Корректировка на торг

Ввиду использования в расчетах информации о состоявшихся сделках с объектами (Письмо филиала ППК «Роскадастр» от 03.02.2023 № 12/2023/0024) корректировка не применяется к соответствующим объектам-аналогам.

Корректировка на дату предложения отражает тот факт, что подобранные объекты аналоги могут отличаться по данному ценообразующему фактору от объектов оценки. Использование его в дальнейших расчетах необходимо для того, чтобы сгладить временные различия между объектами по дате сделки (предложения).

Согласно данным аналитического портала Некоммерческой организации «Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт», величина типичного срока экспозиции для аналогичных квартир составляет 4 месяца.

Таблица 3.68 Типичные сроки экспозиции

По данному критерию Объект оценки и аналоги являются равноценными (по типичному сроку экспозиции попадают в пределы среднего значения), поэтому корректировка не применяется.

Корректировка на местоположение отражает тот факт, что величина рыночной стоимости объекта недвижимости колеблется в зависимости от локального местоположения.

По данному критерию Объект оценки и аналоги во многих районах являются равноценными, т.к. объект оценки и объекты-аналоги находятся в районных центрах соответственно каждому району Чеченской Республики, поэтому корректировка применялась для Шатойского, Шаройского, Ножай-Юртовского, Итум-Калинского и Веденского районов, т.е. для горной местности региона.

Корректировка на вид использования отражает тот факт, что объекты жилой недвижимости с различными видами использования могут отличаться по стоимости.

По данному критерию Объект оценки и аналоги являются равноценными (квартиры), поэтому корректировка не применяется.

Корректировка на типовую территориальную зону в пределах города отражает соотношение цен между различными типовыми зонами в городе. В каждом городе могут быть свои критерии, по которым тот или иной район может быть отнесен к дорогим или более дешевым в зависимости от их престижности, характера застройки, пешеходных и транспортных трафиков, торговых коридоров.

Деление территории (г. Аргун, с. Ачхой-Мартан, г. Гудермес, г. Курчалой, г. Урус-Мартан, г. Шали) на типовые зоны в пределах города основано на аналитических исследованиях рынка на местоположение, согласно приведенному в сборнике Вольновой В.А. «Обзор вариантов расчета корректировок при оценке недвижимости сравнительным подходом». Суть метода заключается на ранжировании по балльной системе показателей, влияющих на стоимость объекта недвижимости.

Таким образом сформированы 3 типовые территориально–оценочные зоны:

Зона 1 – центр города;

Зона 2 – районы города, ближайшие к центру;

Зона 3 – окраины города.

По данному критерию Объект оценки и аналоги являются равноценными, т.к. объект оценки и объекты-аналоги находятся в одной типовой территориальной зоне, поэтому корректировка не применяется.

Корректировка на общую площадь. Данная корректировка вносится, если размер площади объекта недвижимости значительно отличается от площади аналога. Корректировка на площадь учитывает снижение стоимости в пересчете на единицу сравнения (кв.м.) с увеличением площади объекта недвижимости в соответствии с принципом убывающей предельной полезности (платежеспособный спрос на объект меньшей площади выше).

Основная формула расчета:

Км=(((So/Sa)^n)-1)*100

где Км – корректировка на масштаб (площадь), %;

So – площадь оцениваемого объекта, кв.м.;

Sa – площадь объекта – аналога, кв.м.;

n – показатель степени (коэффициент торможения), учитывающий нелинейный характер изменения стоимости конкретных типов недвижимого имущества в зависимости от их площади.

Показатель степени (коэффициент торможения) рассчитывается путем установления зависимости между площадью и стоимостью соответствующих объектов. В результате эффекта «торможения» рыночная стоимость единицы площади квартиры снижается. Согласно данным аналитического портала Некоммерческой организации «Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт» коэффициент торможения равен -0,11.

Корректировка на общую площадь объектов недвижимости, расположенных в районах Чеченской Республики произведена для каждого районного центра республики в соответствии с индивидуальным расчетом.

Полный индивидуальный расчет и описание для каждого районного центра приведены в Приложении 2.8.1 к Отчету.

Таблица 3.69 Информация о влиянии фактора площади квартиры

Корректировка на физический износ многоквартирного дома, в котором расположена квартира учитывает влияние общего состояния дома, в котором расположена квартира, на её стоимость.

Физический износ представляет собой утрату полезности объекта недвижимости или его компонентов, связанную с временным фактором (естественное старение) или условиями эксплуатации, которая приводит к потере стоимости, рассчитывается на основании данных технической документации.

При использовании данных технической документации необходимо учитывать дату подготовки этой документации. При использовании ретроспективных данных, которые содержатся в технической документации, подготовленной более чем за один год до даты определения кадастровой стоимости, необходимо ввести корректировку на состояние. При наличии достаточных данных о физическом износе объектов необходимо построить модель накопления износа объектами одной группы (подгруппы) в разбивке по однотипным объектам в подобных условиях эксплуатации (развитые центры субъекта Российской Федерации, территории с низким уровнем социально-экономического развития).

При отсутствии достаточных данных о физическом износе объектов необходимо построить модель накопления физического износа.

Модель накопления физического износа для зданий с кирпичными стенами, расположенных в некрупных (до 100 тыс. человек) городских населенных пунктах, согласно Приложения 8 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, имеет следующий вид:

ФизИз = (0,18884 + 0,016622 x ДВ - 0,000184 x ДВ2 + 0,00000068 x ДВ3)2,

где ФизИз - величина физического износа объекта;

ДВ - хронологический возраст здания.

Корректировка на износ вносится путем приведения степени износа аналогов к степени износа объекта оценки по формуле:

Ки = (1 – Иоо/100) / (1 – Иоа/100),

где Иоо - физический износ объекта оценки, %,

Иоа - физический износ объекта аналога, %.

Полный индивидуальный расчет и описание для каждого районного центра приведены в Приложении 2.8.1 к Отчету.

Корректировка на коммуникации отражает обеспеченность объекта недвижимости централизованными инженерными коммуникациями. Цены объектов, расположенных в домах с отсутствием централизованного тепло- и/или водоснабжения значительно ниже аналогичных, но благоустроенных объектов.

По данному критерию Объект оценки и аналоги являются равноценными (коммуникации есть), поэтому корректировка не применяется.

Корректировка на этаж расположения квартиры. Этаж расположения квартиры является одним из значимых факторов для потенциальных покупателей жилья. Наименьшим спросом пользуются квартиры на первых этажах домов, что связано с неудобством проживания на первом этаже. В качестве таких неудобств считают: сырость от подвала, шум от входной двери, недостаток света, доступность со стороны потенциальных злоумышленников). Последние этажи квартир, как правило, также несколько дешевле по сравнению с другими этажами. Основные минусы: возможность протечек в случае аварийного состояния крыши, а также облегченный доступ к квартире со стороны потенциальных злоумышленников).

Корректировка на этаж расположения определена согласно данным аналитического портала Некоммерческой организации «Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт» согласно следующей таблице:

Таблица 3.70 Корректировка на этаж расположения квартиры

Корректировка на класс качества отделки. Класс качества отделки – это уровень затрат, произведенных на ремонт объекта недвижимости, с учетом качества используемых для этого материалов, отдельных декоративных элементов. Объекты недвижимости с повышенной отделкой стоят дороже, чем те объекты, отделка которых выполнена из более дешевых материалов или требует ремонта.

Оценка проводилась с допущением, что типовой объект оценки не имеет отделочных работ (без отделки).

Корректировка на условия продажи отражает тот факт, что особые мотивации сторон в сделке во многих ситуациях могут повлиять на уплачиваемые цены и даже сделать некоторые сделки нерыночными. К примерам особых условий продажи относятся: 1) объект оценки обладает синергетической стоимостью; 2) наличие обременений в виде ареста, зарегистрированных договоров аренды, сервитутов; 3) срочная продажа; 4) перспектива затяжной судебной тяжбы; 5) финансовые, деловые или семейные связи между сторонами; 6) особенности налогообложения и т.д.

По данному критерию Объект оценки и аналоги являются равноценными, поэтому корректировка не применяется.

Анализ однородности результатов скорректированных стоимостей 1 кв.м. объектов-аналогов

Для анализа однородности величин стоимостей 1 кв.м. объектов-аналогов проводится расчет системы показателей, отражающих однородность скорректированных величин стоимостей за 1 кв.м.

Из всех показателей вариации среднеквадратическое отклонение в наибольшей степени используется для проведения анализа. Среднеквадратическое отклонение дает абсолютную оценку меры разбросанности значений, и чтобы понять, насколько она велика относительно самих значений, требуется относительный показатель. Такой показатель называется коэффициентом вариации.

Коэффициент вариации характеризует относительную меру отклонения измеренных значений от среднеарифметического:

Формула Коэффициент вариации V= /a *100%

где:

V - коэффициент вариации,

 - среднеквадратическое отклонение,

a - среднее арифметическое.

Чем больше значение коэффициента вариации, тем относительно больший разброс и меньшая выравненность исследуемых значений. Если коэффициент вариации меньше 10%, то изменчивость вариационного ряда принято считать незначительной (отличная сходимость), от 10% до 20% относится к средней (хорошая сходимость), больше 20% и меньше 33% к значительной (удовлетворительная сходимость), и если коэффициент вариации превышает 33%, то это говорит о неоднородности информации и необходимости исключения самых больших и самых маленьких значений.

Коэффициент вариации объектов недвижимости, расположенных в районах Чеченской Республики рассчитан для каждого районного центра республики в соответствии с индивидуальным расчетом. Полный индивидуальный расчет для каждого районного центра в Приложении 2.8.1 к Отчету.

Совокупная процентная поправка определялась по формуле:

,

где поправка (i) – величина поправки на i-тому элементу сравнения, выраженная в процентах;

i – количество элементов сравнения, по которым вводится процентная поправка.

В результате внесения корректировок в объекты-аналоги получаем скорректированные величины стоимости 1 кв.м. объекта недвижимости.

Итоговая величина кадастровой стоимости 1 кв.м. объекта недвижимости определялась как средневзвешенная полученных значений.

Соответствие величины стоимости 1 кв.м. объекта оценки рыночным данным

Рассчитанная средневзвешенная стоимость 1 кв.м. объекта оценки соответствует приведенному в анализе рынка диапазону стоимости 1 кв.м. квартир.

Присвоенные коэффициенты веса характеризуют аналоги по результатам расчетов с точки зрения наибольшей схожести с Объектом оценки. Формула расчета весовых коэффициентов:

К – искомый весовой коэффициент;

n –номер аналога

- сумма корректировок по всем аналогам;

- сумма корректировок аналога, для которого производится расчет;

- сумма корректировок 1-го аналога;

- сумма корректировок 2-го аналога;

- сумма корректировок n-го аналога.

Полное описание расчетов для каждого районного центра Чеченской Республики с применением корректирующего коэффициента на типовые территориальные оценочные зоны района и на местоположение в пределах районного центра, и результаты определения УПКС эталонных объектов в Приложении 2.8.1 настоящего Отчета.

Расчет стоимости эталонных объектов недвижимости жилого назначения в многоквартирных жилых домах, расположенного в

республиканском центре (г. Грозный)

Этапы применения сравнительного подхода к оценке:

- выбор и описание объектов-аналогов;

- выбор единицы сравнения;

- выбор элементов сравнения;

- наименование корректировок;

- расчет рыночной стоимости объекта оценки.

Исследование рынка и подбор объектов-аналогов

Объекты-аналоги для дальнейшего расчета выбраны по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей на основе сегментирования рынка – это процесс разбиения рынка на сектора, имеющие схожие характеристики объектов и субъектов. Из общего количества выявленных объявлений использовалось от трех до пяти аналогов из наиболее часто встречающегося диапазона стоимости 1 кв.м. объекта недвижимости. Полное описание объектов - аналогов, приведены в Приложении 2.8 настоящего Отчета.

В соответствии с пп.2 п. 2.7.5 Допущений к Отчету и п. 6 главы I Методических указаний о государственной кадастровой оценке при определении кадастровой стоимости на базе рыночной стоимости кадастровая стоимость объекта недвижимости не может превышать величины его рыночной стоимости, определенной на ту же дату. Поэтому, для соблюдения принципа не превышения кадастровой стоимости над рыночной, с учетом наиболее высоких стоимостей 1 кв.м. объектов недвижимости в Зоне 17.2, а также более низких цен за 1кв.м. аналогичных объектов недвижимости в Зонах 17.2-17.8, отбор аналогов осуществлялся из нижнего диапазона стоимостей в Зоне 17.2 с последующей понижающей корректировкой на типовую территориальную зону.

Для расчета кадастровой стоимости объектов жилой недвижимости был проведен анализ ситуации и отбор аналогов на рынке недвижимости в г. Грозный (Зона 17.2). Информация о подобранных аналогах получена из следующих источников:

специализированных сайтов: https://www.avito.ru/, https://ruads.net/

из сведений о сделках в отношении объектов недвижимости, совершенных за период с 01.01.2022 г. по 31.12.2022 г., предоставленных филиалом ППК «Роскадастр» по Чеченской Республике письмом от 03.02.2023 № 12/2023/0024.

При проведении расчетов по оценке величины кадастровой стоимости объектов недвижимости, необходимо скорректировать цены объектов-аналогов на отличия между оцениваемым объектом и аналогами. Для этого вводится ряд корректировок.

Наименование корректировок

Существенными корректировками для объектов недвижимости сегмента жилой застройки (среднеэтажная и многоэтажная) являются:

- Торг

- Дата предложения

- Местоположение

- Типовая территориальная зона (Зона 17.2)

- Вид использования (квартира)

- Общая площадь (модальное значение)

- Физический износ (многоквартирный дом)

- Коммуникации

- Этаж расположения (соответствует типовым характеристикам - средний)

- Класс качества отделки (без отделки)

- Материал стен

- Условия продажи (рыночные условия без наличия обременений и ограничений).

Корректировка на торг отражает тот факт, что при определении стоимости объектов, выставленных на рынке, учитывается мнение только одной из заинтересованных сторон - продавца. В подавляющем большинстве случаев отсутствует возможность использовать данные по реальным сделкам, а расчет ограничивается информацией по предложениям, которые обычно достаточно полно представлены в соответствующих источниках. В этом случае, чтобы устранить систематическую составляющую погрешности, приводящую к искусственному завышению стоимости объектов, используются понижающая процентная поправка – «скидка на торг».

Согласно данным аналитического портала Некоммерческой организации «Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт», при продаже квартир, аналогичных оцениваемым, величина скидки на торг составляет 0,94 (среднее значение).

Таблица 3.71 Корректировка на торг

Ввиду использования в расчетах информации о состоявшихся сделках с объектами предоставленных филиалом ППК «Роскадастр» по Чеченской Республике письмом от 03.02.2023 № 12/2023/0024, корректировка не применяется к соответствующим объектам-аналогам.

Корректировка на местоположение отражает тот факт, что величина рыночной стоимости объекта недвижимости колеблется в зависимости от локального местоположения.

По данному критерию Объект оценки и аналоги являются равноценными, т.к. объект оценки и объекты-аналоги находятся в г. Грозный, поэтому корректировка не применяется.

Корректировка на вид использования отражает тот факт, что объекты жилой недвижимости с различными видами использования могут отличаться по стоимости.

По данному критерию Объект оценки и аналоги являются равноценными (квартиры), поэтому корректировка не применяется.

Корректировка на дату предложения отражает тот факт, что подобранные объекты-аналоги могут отличаться по данному ценообразующему фактору от объектов оценки. Использование его в дальнейших расчетах необходимо для того, чтобы сгладить временные различия между объектами по дате сделки (предложения).

Согласно данным аналитического портала Некоммерческой организации Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт», величина типичного срока экспозиции для аналогичных квартир составляет 4 месяца.

Таблица 3.72 Типичные сроки экспозиции квартир

По данному критерию Объект оценки и аналоги являются равноценными (по типичному сроку экспозиции попадают в пределы среднего значения), поэтому корректировка не применяется.

Корректировка на типовую территориальную зону в пределах города отражает соотношение цен между различными типовыми зонами в городе. В каждом городе могут быть свои критерии, по которым тот или иной район может быть отнесен к дорогим или более дешевым в зависимости от их престижности, характера застройки, пешеходных и транспортных трафиков, торговых коридоров.

В основе деления территории на типовые территориальные зоны в пределах города, положено разделение территории г. Грозный на основании их основных характеристик, то есть факторов социально-экономического и иного характера, влияющих на использование территорий (природно-климатических, производственных, демографических, социально-культурных), а также удаленности от основных административных и транспортных центров и уровня инженерно-транспортного обеспечения.

Таким образом сформированы 8 типовых территориально–оценочных зон:

Зона 17.1.

Зона 17.2.

Зона 17.3.

Зона 17.4.

Зона 17.5.

Зона 17.6.

Зона 17.7.

Зона 17.8.

Коэффициенты на типовую территориальную зону в пределах города приведены для каждой зоны в пункте 3.5 настоящего Отчета.

Полный индивидуальный расчет и описание для каждой зоны г. Грозный приведены в Приложении 2.8.1 к Отчету.

Корректировка на физический износ многоквартирного дома, в котором расположена квартира учитывает влияние общего состояния дома, в котором расположена квартира, на её стоимость.

Физический износ представляет собой утрату полезности объекта недвижимости или его компонентов, связанную с временным фактором (естественное старение) или условиями эксплуатации, которая приводит к потере стоимости, рассчитывается на основании данных технической документации.

При использовании данных технической документации необходимо учитывать дату подготовки этой документации. При использовании ретроспективных данных, которые содержатся в технической документации, подготовленной более чем за один год до даты определения кадастровой стоимости, необходимо ввести корректировку на состояние. При наличии достаточных данных о физическом износе объектов необходимо построить модель накопления износа объектами одной группы (подгруппы) в разбивке по однотипным объектам в подобных условиях эксплуатации (развитые центры субъекта Российской Федерации, территории с низким уровнем социально-экономического развития).

При отсутствии достаточных данных о физическом износе объектов необходимо построить модель накопления физического износа.

Модель накопления физического износа для зданий с кирпичными стенами, расположенных в городских населенных пунктах (численностью от 100 тыс. человек), согласно Приложения 8 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, имеет следующий вид:

,

где ФизИз - величина физического износа объекта;

arctan - обратная тригонометрическая функция;

ДВ - хронологический возраст здания;

e - математическая константа, основание натурального логарифма.

Корректировка на износ вносится путем приведения степени износа аналогов к степени износа объекта оценки по формуле:

Ки = (1 – Иоо/100) / (1 – Иоа/100),

где Иоо – физический износ объекта оценки, %,

Иоа – физический износ объекта аналога, %.

Полное описание и индивидуальный расчет для каждой зоны г. Грозный приведены в Приложении 2.8.1 к Отчету.

Корректировка на общую площадь. Данная корректировка вносится, если размер площади объекта недвижимости значительно отличается от площади аналога. Корректировка на площадь учитывает снижение стоимости в пересчете на единицу сравнения (кв.м.) с увеличением площади земли в соответствии с принципом убывающей предельной полезности (платежеспособный спрос на объект меньшей площади выше):

Основная формула расчета:

Км=(((So/Sa)^n)-1)*100

где Км – корректировка на масштаб (площадь), %;

So – площадь оцениваемого объекта, кв.м.;

Sa – площадь объекта – аналога, кв.м.;

n – показатель степени (коэффициент торможения), учитывающий нелинейный характер изменения стоимости конкретных типов недвижимого имущества в зависимости от их площади.

Показатель степени (коэффициент торможения) рассчитывается путем установления зависимости между площадью и стоимостью соответствующих объектов. В результате эффекта «торможения» рыночная стоимость единицы площади квартиры снижается. Согласно данным аналитического портала Некоммерческой организации «Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт» коэффициент торможения равен -0,11.

Корректировка на общую площадь объектов недвижимости произведена для каждой типовой территориальной зоны в соответствии с индивидуальным расчетом.

Полный индивидуальный расчет и описание для каждой зоны г. Грозный приведены в Приложении 2.8.1 к Отчету.

Таблица 3.73 Информация о влиянии фактора площади квартиры

Корректировка на коммуникации отражает обеспеченность объекта недвижимости централизованными инженерными коммуникациями. Цены объектов, расположенных в домах с отсутствием централизованного тепло- и/или водоснабжения значительно ниже аналогичных, но благоустроенных объектов.

По данному критерию Объект оценки и аналоги являются равноценными (коммуникации есть) поэтому корректировка не применяется.

Корректировка на этаж расположения квартиры. Этаж расположения квартиры является одним из значимых факторов для потенциальных покупателей жилья. Наименьшим спросом пользуются квартиры на первых этажах домов, что связано с неудобством проживания на первом этаже. В качестве таких неудобств считают: сырость от подвала, шум от входной двери, недостаток света, доступность со стороны потенциальных злоумышленников). Последние этажи квартир, как правило, также несколько дешевле по сравнению с другими этажами. Основные минусы: возможность протечек в случае аварийного состояния крыши, а также облегченный доступ к квартире со стороны потенциальных злоумышленников).

Корректировка на этаж расположения определена согласно данным аналитического портала Некоммерческой организации «Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт» согласно следующей таблице:

Таблица 3.74 Корректировка на этаж расположения квартиры

Корректировка на класс качества отделки. Класс качества отделки – это уровень затрат, произведенных на ремонт объекта недвижимости, с учетом качества используемых для этого материалов, отдельных декоративных элементов. Объекты недвижимости с повышенной отделкой стоят дороже, чем те объекты, отделка которых выполнена из более дешевых материалов или требует ремонта.

Оценка проводилась с допущением, что типовой объект оценки не имеет отделочных работ (без отделки).

Корректировка на класс качества отделки квартиры определена согласно данным аналитического портала Некоммерческой организации «Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт» согласно следующей таблице:

Таблица 3.75 Корректировка на класс качества отделки квартиры

Корректировка на условия продажи отражает тот факт, что особые мотивации сторон в сделке во многих ситуациях могут повлиять на уплачиваемые цены и даже сделать некоторые сделки нерыночными. К примерам особых условий продажи относятся: 1) объект оценки обладает синергетической стоимостью; 2) наличие обременений в виде ареста, зарегистрированных договоров аренды, сервитутов; 3) срочная продажа; 4) перспектива затяжной судебной тяжбы; 5) финансовые, деловые или семейные связи между сторонами; 6) особенности налогообложения и т.д.

По данному критерию Объект оценки и аналоги являются равноценными, поэтому корректировка не применяется.

Анализ однородности результатов скорректированных стоимостей 1 кв.м. объектов-аналогов

Для анализа однородности величин стоимостей 1 кв.м. объектов-аналогов проводится расчет системы показателей, отражающих однородность скорректированных величин стоимостей за 1 кв.м.

Из всех показателей вариации среднеквадратическое отклонение в наибольшей степени используется для проведения анализа. Среднеквадратическое отклонение дает абсолютную оценку меры разбросанности значений, и чтобы понять, насколько она велика относительно самих значений, требуется относительный показатель. Такой показатель называется коэффициентом вариации.

Коэффициент вариации характеризует относительную меру отклонения измеренных значений от среднеарифметического:

Формула Коэффициент вариации V= /a *100%

где:

V - коэффициент вариации,

 - среднеквадратическое отклонение,

a - среднее арифметическое.

Чем больше значение коэффициента вариации, тем относительно больший разброс и меньшая выравненность исследуемых значений. Если коэффициент вариации меньше 10%, то изменчивость вариационного ряда принято считать незначительной (отличная сходимость), от 10% до 20% относится к средней (хорошая сходимость), больше 20% и меньше 33% к значительной (удовлетворительная сходимость), и если коэффициент вариации превышает 33%, то это говорит о неоднородности информации и необходимости исключения самых больших и самых маленьких значений.

Коэффициент вариации объектов недвижимости, рассчитан для каждой типовой территориальной зоны в соответствии с индивидуальным расчетом. Полный индивидуальный расчет и описание для каждой зоны г. Грозный приведены в Приложении 2.8.1 к Отчету.

Совокупная процентная поправка определялась по формуле:

,

где поправка(i) – величина поправки на i-тому элементу сравнения, выраженная в процентах;

i – количество элементов сравнения, по которым вводится процентная поправка.

В результате внесения корректировок в объекты-аналоги получаем скорректированные величины стоимости 1 кв.м. объекта недвижимости.

Итоговая величина кадастровой стоимости 1 кв.м. объекта недвижимости определялась как средневзвешенная полученных значений.

Соответствие величины стоимости 1 кв.м. объекта оценки рыночным данным

Рассчитанная средневзвешенная стоимость 1 кв.м. объекта оценки соответствует приведенному в анализе рынка диапазону стоимости 1 кв.м. квартир.

Присвоенные коэффициенты веса характеризуют аналоги по результатам расчетов с точки зрения наибольшей схожести с Объектом оценки. Формула расчета весовых коэффициентов:

К – искомый весовой коэффициент;

n –номер аналога

- сумма корректировок по всем аналогам;

- сумма корректировок аналога, для которого производится расчет;

- сумма корректировок 1-го аналога;

- сумма корректировок 2-го аналога;

- сумма корректировок n-го аналога.

Анализ ценообразующих факторов устновил, что диапазон значений фактора «Год постройки» в зоне 17.2 объектов-аналогов составил от 1952 до 1972 гг., а модальное значение года постройки (1962 г.) находится в пределах данного диапазона.

Была произведена группировка объектов на три подгруппы (в наибольшей степени по техническому состоянию, соответствующие уровням износа: «износ ниже стреднего», «средний износ», «износ выше среднего»). В таблице ниже приведены данные подгруппы, с указанием установленного метода расчета и его обоснованием.

Таблица 3.76 Разделение на подгруппы по годам

Наименование подгруппы	Метод расчета	Обоснование метода расчета
Зона 17.1
Объекты, построенные в период ранее и с 1952 по 1972 годы	Метод типового (эталонного) объекта	Достаточное количество рыночной информации
Объекты, построенные в период с 1973 по 1993 годы

Объекты, построенные в период с 1994 по 2014 и позднее

Зона 17.2
Объекты, построенные в период ранее и с 1952 по 1972 годы	Метод типового (эталонного) объекта	Достаточное количество рыночной информации
Объекты, построенные в период с 1973 по 1993 годы

Объекты, построенные в период с 1994 по 2014 и позднее

Зона 17.3
Объекты, построенные в период ранее и с 1952 по 1972 годы	Метод типового (эталонного) объекта	Достаточное количество рыночной информации
Объекты, построенные в период с 1973 по 1993 годы

Объекты, построенные в период с 1994 по 2014 и позднее

Зона 17.4
Объекты, построенные в период ранее и с 1952 по 1972 годы	Метод типового (эталонного) объекта	Достаточное количество рыночной информации
Объекты, построенные в период с 1973 по 1993 годы

Объекты, построенные в период с 1994 по 2014 и позднее

Зона 17.5
Объекты, построенные в период ранее и с 1952 по 1972 годы	Метод типового (эталонного) объекта	Достаточное количество рыночной информации
Объекты, построенные в период с 1973 по 1993 годы

Объекты, построенные в период с 1994 по 2014 и позднее

Зона 17.6
Объекты, построенные в период ранее и с 1952 по 1972 годы	Метод типового (эталонного) объекта	Достаточное количество рыночной информации
Объекты, построенные в период с 1973 по 1993 годы

Объекты, построенные в период с 1994 по 2014 и позднее

Зона 17.7
Объекты, построенные в период ранее и с 1952 по 1972 годы	Метод типового (эталонного) объекта	Достаточное количество рыночной информации
Объекты, построенные в период с 1973 по 1993 годы

Объекты, построенные в период с 1994 по 2014 и позднее

Зона 17.8
Объекты, построенные в период ранее и с 1952 по 1972 годы	Метод типового (эталонного) объекта	Достаточное количество рыночной информации
Объекты, построенные в период с 1973 по 1993 годы

Объекты, построенные в период с 1994 по 2014 и позднее

Полное описание расчетов и результаты определения УПКС эталонных объектов недвижимости с применением корректирующего коэффициента на территориальные оценочные зоны г. Грозный приведены в Приложении 2.8.1 к настоящему Отчету.

Таблица 3.77 Результат определения стоимости

Группа 1. Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)	УПКС, руб./кв. м
Ачхой-Мартановский район
Зона 1.1 Чеченская Республика (с. Ачхой-Мартан)
Зона 1.1.1 Центр	18 444,33
Зона 1.1.2 Район, ближайший к центру	17 522,11
Зона 1.1.3 Окраина	13 833,25
Зона 1.2 Чеченская Республика (Катар-Юрт, Шаами-Юрт, Кулары, Самашки, Валерик, Закан-Юрт)	9 872,92
Зона 1.3 Чеченская Республика (Хамби-Ирзи, Новый-Шарой, Давыденко, Янди, Старый-Ачхой)	7 184,36
Веденский район
Зона 2.1 Чеченская Республика (с. Ведено)	22 015,83
Зона 2.2 Чеченская Республика (Дышне-Ведено, Октябрьское, Элистанжи, Махкеты)	18 870,71
Зона 2.3 Чеченская Республика (Ца-Ведено, Нефтянка, Хаттуни, Тевзана, Эшилхатой, Харачой, Верхатой, Гуни, Сельментаузен, Дарго, Хажи-Эвла, Беной, Агишбатой)	13 895,98
Зона 2.4 Чеченская Республика (Марзой-Мохк, Эрсиной, Белгатой, Хой, Дуц-Хутор, Кезеной, Меседой, Джани-Ведено, Нижние Курчали, Верхние Курчали, Кель-Аул, Средние Курчали)	10 794,97
Зона 2.5 Чеченская Республика (Макажой, Тазен-Кала, Шерды-Мохк, Ригахой, Тунжи-Аул, Арсой, Садой, Хиндой, Ихарой)	7 993,84
Грозненский район
Зона 3.1 Чеченская Республика (с. Толстой-Юрт)	18 201,39
Зона 3.2 Чеченская Республика (Алхан-Кала, Петропавловская, Первомайская, Центора-Юрт, Беркат-Юрт)	14 615,44
Зона 3.3 Чеченская Республика(Побединское, Пролетарское, Горячеисточненская, Октябрьское, Виноградное, Садовое, Ильиновская)	12 127,79
Зона 3.4 Чеченская Республика(Правобережное, Долинский, Радужное, Кень-Юрт, Газгородок, Терское, Керла-Юрт, Нагорное, Набережный)	9 491,21
Зона 3.5 Чеченская Республика(Красностепновское, Гунюшки, Майский, Бартхой)	7 443,55
Гудермесский район
Зона 4.1 Чеченская Республика (г.Гудермес)
Зона 4.1.1 Центр	30 033,60
Зона 4.1.2 Район, ближайший к центру	23 776,60
Зона 4.1.3 Окраина	18 771,00
Зона 4.2 Чеченская Республика (Ойсхара, Джалка, Нижний-Нойбер, Верхний-Нойбер)	12 467,30
Зона 4.3 Чеченская Республика (Новый-Беной, Комсомольское, Энгель-Юрт, Мелчхи, Новый Энгеной, Кади-Юрт, Герзель-Аул, Шуани, Дарбанхи, Ишхой-Юрт, Кошкельды, Брагуны)	9 642,32
Зона 4.4 Чеченская Республика (Гордали-Юрт, Бильтой-Юрт, Хангиш-Юрт, Азамат-Юрт)	8 299,86
Итум-Калинский район
Зона 5.1 Чеченская Республика (с. Итум-Кали)	17 612,63
Зона 5.2 Чеченская Республика (Ведучи, Тазбичи, Ушкалой, Кокадой, Гухой, Бугарой)	12 870,77
Зона 5.3 Чеченская Республика (Зумсой, Тусхарой, Гучум-Кали, Хилдехарой, Башин-Кали, Конжахой)	9 419,21
Зона 5.4 Чеченская Республика (Бечиги, Баулой, Моцкарой, Гезах, Басхо, Мулкой, Люнки)	8 101,26
Курчалоевский район
Зона 6.1 Чеченская Республика (г.Курчалой)
Зона 6.1.1 Центр	31 721,23
Зона 6.1.2 Район, ближайший к центру	23 790,93
Зона 6.1.3 Окраина	19 825,77
Зона 6.2 Чеченская Республика (Гелдаган, Цоци-Юрт, Майртуп, Бачи-Юрт, Ахмат-Юрт, Аллерой, Илсхан-Юрт)	14 714,94
Зона 6.3 Чеченская Республика (Джугурты, Ялхой-Мохк, Ахкинчу-Борзой, Хиди-Хутор, Джагартли)	9 480,59
Зона 6.4 Чеченская Республика (Регита, Ники-Хита, Бельты, Ачерешки, Эникали, Корен-Беной)	7 726,59
Надтеречный район
Зона 7.1 Чеченская Республика (с. Знаменское)	18 579,62
Зона 7.2 Чеченская Республика (с.Надтеречное, с.Гвардейское, с.Бено-Юрт, с.Верхний-Наур, с.Горагорский, с.Братское)	13 111,74
Зона 7.3 Чеченская Республика (с.Комарово, с.Мекен-Юрт, с.Подгорное, с.Калаус, сЗебир-Юрт)	9 239,59
Наурский район
Зона 8.1 Чеченская Республика (ст.Наурская)	18 712,98
Зона 8.2 Чеченская Республика (ст.Калиновская, ст.Новотерское, с.Алпатово, с.Чернокозово, ст.Ищерская, ст.Мекенская)	14 211,01
Зона 8.3 Чеченская Республика (с.Рубежное, с.Савельевская, с.Новое-Солкушино, с.Левобережное, ст.Николаевская, с.Фрунзенское, с.Ульяновское, с.Юбилейное)	11 146,43
Зона 8.4 Чеченская Республика(хут.Капустино, с.Свободное, хут.Обильный, хут.Селиванкин, хут.Мирный, хут.Козлов, хут.Майорский, хут.Кречетово)	5 796,95
НожайЮртовский район
Зона 9.1 Чеченская Республика (с. Ножай-Юрт)	19 953,06
Зона 9.2 Чеченская Республика (Мескеты, Беной, Шовхал-Берды, Зандак, Галайты, Замай-Юрт, Беной-Ведено, Айти-Мохк, Гиляны, Аллерой)	13 432,32
Зона 9.3 Чеченская Республика (Энгеной, Байтарки, Татай-Хутор, Симсир, Бети-Мохк, Пачу, Булгат-Ирзу, Согунты, Алхан-Хутор, Чурч-Ирзу, Денги-Юрт, Балансу, Рогун-Кажа, Саясан, Стерч-Керч, Гордали, Гендерген, Гуржи-Мохк, Даттах, Турты-Хутор, Новый Замай-Юрт, Оси-Юрт, Корен-Беной)	11 045,28
Зона 9.4 Чеченская Республика (Гансолчу, Бешил-Ирзу, Зандак-Ара, Девлатби-Хутор, Лем-Корц, Бильты, Чеччель-Хе, Бас-Гордали, Мехкишты, Ишхой-Хутор, Хочи-Ара, Шуани, Совраги, Ожи-Юрт, Исай-Юрт, Центарой, Макси-Хутор, Хашки-Мохк, Малые Шуани)	9 105,00
Серноводский район
Зона 10.1 Чеченская Республика (с. Серноводская)	25 392,82
Зона 10.2 Чеченская Республика (с. Ассиновская)	21 304,14
Зона 10.3 Чеченская Республика (с.Бамут)	8 822,93
Урус-Мартановский район
Зона 11.1 Чеченская Республика (г.Урус-Мартан)
Зона 11.1.1 Центр	31 150,52
Зона 11.1.2 Район, ближайший к центру	24 660,83
Зона 11.1.3 Окраина	22 064,95
Зона 11.2 Чеченская Республика (Гойты, Алхан-Юрт, Гехи, Старые-Атаги, Алхазурово, Мартан-Чу, Рошни-Чу)	15 227,60
Зона 11.3 Чеченская Республика (Шалажи, Гой-Чу, Гойское, Танги-Чу, Краснопартизанский)	11 746,34
Зона 11.4 Чеченская Республика (Гехи-Чу, Мичурина)	10 383,51
Шалинский район
Зона 12.1 Чеченская Республика (г.Шали)
Зона 12.1.1 Центр	37 528,49
Зона 12.1.2 Район, ближайший к центру	31 273,74
Зона 12.1.3 Окраина	23 455,31
Зона 12.2 Чеченская Республика (Мескер-Юрт, Герменчук, Автуры, Белгатой, Новые-Атаги, Сержень-Юрт, Чири-Юрт)	17 048,11
Зона 12.3 Чеченская Республика (Дуба-Юрт, Агишты)	13 946,40
Шаройский район
Зона 13.1 Чеченская Республика (с. Химой)	13 576,38
Зона 13.2 Чеченская Республика (Кенхи, Шарой, Хакмадой, Шикарой, Кири)	9 891,36
Зона 13.3 Чеченская Республика (Чайры, Бути, Цеси, Хуландой)	6 933,65
Шатойский район
Зона 14.1 Чеченская Республика (с. Шатой)	22 749,70
Зона 14.2 Чеченская Республика (с. Борзой, с. Асланбек-Шерипова, с. Нихалой, с. Вашендарой, с.Дачу-Борзой)	14 983,42
Зона 14.3 Чеченская Республика (с. Чишки, с. Лаха-Варанды, с. Зоны, с. Памятой, с. Бекум-Кали, с. Улус-Керт, с. Хал-Келой, с. Большие с. Варанды, с. Вярды)	12 573,35
Зона 14.4 Чеченская Республика (с. Урдюхой, с. Груш-Корт, с. Сатти, с. Юкерч-Келой, с. Горгачи, с. Пионерское, с. Рядухой, с. Дай, с. Беной, с. Нохчи-Келой, с. Шаро-Аргун, с. Высокогорное, с. Сюжи)	10 741,24
Зона 14.5 Чеченская Республика (с. Тумсой, с. Хаккой, с. Харсеной, с. Малый с. Харсеной)	7 844,72
Шелковской район
Зона 15.1 Чеченская Республика (ст. Шелковская)	19 510,91
Зона 15.2 Чеченская Республика (ст. Червленная, ст. Гребенская, ст. Каргалинская)	14 216,28
Зона 15.3 Чеченская Республика (ст. Старогладовская, ст. Старо-Щедринская, ст. Ново-Щедринская, ст. Курдюковская, с. Коби, ст. Шелкозаводская, ст. Дубовская, ст. Червленная-Узловая, ст. Воскресеновское, с. Парабоч)	10 915,19
Зона 15.4 Чеченская Республика (с. Сары-Су, ст. Бороздиновская, с. Каршыга-Аул, с. Ораз-Аул, ст. Бурунское)	8 404,70
г. Аргун
Зона 16.1 Чеченская Республика (г. Аргун)
Зона 12.1.1 Центр	35 324,82
Зона 12.1.2 Район, ближайший к центру	27 965,48
Зона 12.1.3 Окраина	20 606,14
Зона 16.2 Чеченская Республика (с. Чечен-Аул, с. Комсомольское, Примыкание)	11 634,76
г. Грозный
Зона 17.1 Административно-культурный, исторический центр города
1952-1972	39 906,59
1973-1993	43 337,14
1994-2014=∞	49 638,01
Зона 17.2 Центр массовой розничной торговли города
1952-1972	35 516,86
1973-1993	38 570,05
1994-2014=∞	44 177,83
Зона 17.3 Административные центры городского округа, района
1952-1972	31 127,14
1973-1993	33 802,97
1994-2014=∞	38 717,65
Зона 17.4 Спальные районы, ближайшие к административно-культурному, историческому центру города
1952-1972	26 737,41
1973-1993	29 035,88
1994-2014=∞	33 257,47
Зона 17.5 Спальные районы города, граничащие к пригороду
1952-1972	22 347,69
1973-1993	24 268,80
1994-2014=∞	27 797,29
Зона 17.6 Смешанные зоны производственно-складской и жилой застройки города
1952-1972	21 549,56
1973-1993	23 402,06
1994-2014=∞	26 804,53
Зона 17.7 Производственно-складские, транспортные и инженерно- инфраструктурные зоны города
1952-1972	20 751,42
1973-1993	22 535,31
1994-2014=∞	25 811,77
Зона 17.8 Зоны садоводства в черте города
1952-1972	16 361,70
1973-1993	17 768,23
1994-2014=∞	20 351,59

Определение кадастровой стоимости объектов группы 2 «Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы)» в рамках сравнительного подхода

В соответствии с Методическими указаниями в состав группы 2 «Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы)» входят объекты с кодами подгруппы: 0201; 0202; 0203; 0204; 0206;0206-01; 0207. Рыночная стоимость указанных объектов определяется методом типового (эталонного) объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода. Все объекты были разделены в соответствии с местоположением:

1. Объекты недвижимости жилого назначения (жилые дома), расположенные в районах Чеченской Республики (типовая территориальная оценочная зона - районный центр);

2. Объекты недвижимости жилого назначения (жилые дома), расположенные в республиканском центре (4 типовая территориальная оценочная зона г. Грозный).

Расчет стоимости эталонных объектов недвижимости жилого назначения, расположенных в районах Чеченской Республики

Расчет стоимости эталонных объектов недвижимости, расположенных в районах Чеченской Республики произведен для каждого районного центра республики в соответствии с данными перечней ценообразующих факторов всех населенных пунктов Чеченской Республики. Полный расчет корректирующего коэффициента на зоны района приведен в Приложении 2.8 к Отчету.

Этапы применения сравнительного подхода к оценке:

- выбор и описание объектов-аналогов;

- выбор единицы сравнения;

- выбор элементов сравнения;

- наименование корректировок;

- расчет рыночной стоимости объекта оценки.

Исследование рынка и подбор объектов-аналогов

Объекты-аналоги для дальнейшего расчета выбраны по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей на основе сегментирования рынка – это процесс разбиения рынка на сектора, имеющие схожие характеристики объектов и субъектов. Из общего количества выявленных объявлений использовалось от трех до пяти аналогов из наиболее часто встречающегося диапазона стоимости 1 кв.м. объекта недвижимости. Полное описание объектов - аналогов, приведены в Приложении 2.8.1 настоящего Отчета.

Для расчета кадастровой стоимости объектов жилой недвижимости был проведен анализ ситуации на рынке недвижимости в районных центрах Чеченской Республики (г. Ачхой-Мартан, с. Толстой-Юрт, г. Гудермес, с. Итум-Кали, г. Курчалой, с. Знаменское, ст. Наурская, с. Ножай-Юрт, с. Серноводское, г. Урус-Мартан, г. Шали, с. Химой, с. Шатой, ст. Шелковская, г. Аргун). Информация о подобранных аналогах получена из следующих источников:

специализированных сайтов: https://www.avito.ru/, https://ruads.net/

из сведений о сделках в отношении объектов недвижимости, совершенных за период с 01.01.2022 г. по 31.12.2022 г., предоставленных Филиалом ППК «Роскадастр» по Чеченской Республике.

При проведении расчетов по оценке величины кадастровой стоимости объектов недвижимости необходимо скорректировать цены объектов-аналогов на отличия между оцениваемым объектом и аналогами. Для этого вводится ряд корректировок.

Наименование корректировок

Существенными корректировками для сегмента малоэтажной жилой застройки (в т.ч. индивидуальные жилые дома) являются:

- Торг

- Дата предложения

- Местоположение

- Типовая территориальная зона в пределах города

- Вид использования (жилой дом с отдельным входом)

- Общая площадь (модальное значение)

- Физический износ (жилой дом)

- Количество этажей (соответствует типовым характеристикам – 1)

- Качество отделки (без отделки)

- Материал стен

- Мебель, бытовая техника индивидуальных домов

- Коммуникации

- Условия продажи (рыночные условия без наличия обременений и ограничений).

При расчете стоимости жилых домов необходимо выделить стоимости земельных участков из общей стоимости объектов-аналогов. Доля стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости равна 0,20 согласно данным аналитического портала Некоммерческой организации «Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт».

Таблица 3.78 Доля стоимости земли

Корректировка на торг отражает тот факт, что при определении стоимости объектов, выставленных на рынке, учитывается мнение только одной из заинтересованных сторон - продавца. В подавляющем большинстве случаев отсутствует возможность использовать данные по реальным сделкам, а расчет ограничивается информацией по предложениям, которые обычно достаточно полно представлены в соответствующих источниках. В этом случае, чтобы устранить систематическую составляющую погрешности, приводящую к искусственному завышению стоимости объектов, используются понижающая процентная поправка – «скидка на торг».

Согласно данным аналитического портала Некоммерческой организации «Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт», при продаже индивидуальных жилых домов, аналогичных оцениваемым, величина скидки на торг составляет 0,92 (среднее значение).

Таблица 3.79 Корректировка на торг

Ввиду использования в расчетах информации о состоявшихся сделках с объектами (Письмо ППК «Роскадастр» от 03.02.2023 № 12/2023/0024) корректировка не применяется к соответствующим объектам-аналогам.

Корректировка на дату предложения отражает тот факт, что подобранные объекты аналоги могут отличаться по данному ценообразующему фактору от объектов оценки. Использование его в дальнейших расчетах необходимо для того, чтобы сгладить временные различия между объектами по дате сделки (предложения).

Согласно данным аналитического портала Некоммерческой организации «Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт», величина типичного срока экспозиции для аналогичных индивидуальных домов составляет 5 месяцев.

Таблица 3.80 Типичные сроки экспозиции индивидуальных домов

По данному критерию Объект оценки и аналоги являются равноценными (по типичному сроку экспозиции попадают в пределы среднего значения), поэтому корректировка не применяется.

Корректировка на местоположение отражает тот факт, что величина рыночной стоимости объекта недвижимости колеблется в зависимости от локального местоположения.

По данному критерию Объект оценки и аналоги во многих районах являются равноценными, т.к. объект оценки и объекты-аналоги находятся в районных центрах соответственно каждому району Чеченской Республики, поэтому корректировка применялась для Шатойского, Шаройского, Итум-Калинского и Веденского районов, т.е. для горной местности региона.

Корректировка на вид объекта. Помещения в жилом доме без отдельного входа предлагается на продажу дешевле, чем здание с отдельным входом.

По данному критерию Объект оценки и аналоги являются равноценными (жилой дом с отдельным входом), поэтому корректировка не применяется.

Корректировка на типовую территориальную зону в пределах города отражает соотношение цен между различными типовыми зонами в городе. В каждом городе могут быть свои критерии, по которым тот или иной район может быть отнесен к дорогим или более дешевым в зависимости от их престижности, характера застройки, пешеходных и транспортных трафиков, торговых коридоров.

Корректировка на типовую территориальную зону в пределах города отражает соотношение цен между различными типовыми зонами в городе. В каждом городе могут быть свои критерии, по которым тот или иной район может быть отнесен к дорогим или более дешевым в зависимости от их престижности, характера застройки, пешеходных и транспортных трафиков, торговых коридоров.

Деление территории (г. Аргун, с. Ачхой-Мартан, г. Гудермес, г. Курчалой, г. Урус-Мартан, г. Шали) на типовые зоны в пределах города основано на аналитических исследованиях рынка на местоположение, согласно приведенному в сборнике Вольновой В.А. «Обзор вариантов расчета корректировок при оценке недвижимости сравнительным подходом». Суть метода заключается на ранжировании по балльной системе показателей, влияющих на стоимость объекта недвижимости.

Таким образом сформированы 3 типовые территориально–оценочные зоны:

Зона 1 – центр города;

Зона 2 – районы города, ближайшие к центру;

Зона 3 – окраины города.

По данному критерию Объект оценки и аналоги являются равноценными, т.к. объект оценки и объекты-аналоги находятся в одной типовой территориальной зоне, поэтому корректировка не применяется.

Корректировка на общую площадь. Данная корректировка вносится, если размер площади объекта недвижимости значительно отличается от площади аналога. Корректировка на площадь учитывает снижение стоимости в пересчете на единицу сравнения (кв.м.) с увеличением площади земли в соответствии с принципом убывающей предельной полезности (платежеспособный спрос на объект меньшей площади выше).

Основная формула расчета:

Км=(((So/Sa)^n)-1)*100

где Км – корректировка на масштаб (площадь), %;

So – площадь оцениваемого объекта, кв.м.;

Sa – площадь объекта – аналога, кв.м.;

n – показатель степени (коэффициент торможения), учитывающий нелинейный характер изменения стоимости конкретных типов недвижимого имущества в зависимости от их площади.

Показатель степени (коэффициент торможения) рассчитывается путем установления зависимости между площадью и стоимостью соответствующих объектов. В результате эффекта «торможения» рыночная стоимость единицы площади жилого дома снижается. Согласно данным аналитического портала Некоммерческой организации «Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт» коэффициент торможения равен -0,14.

Корректировка на общую площадь объектов недвижимости, расположенных в районах Чеченской Республики произведена для каждого районного центра республики в соответствии с индивидуальным расчетом.

Полный индивидуальный расчет для каждого районного центра в Приложении 2.8.1 к Отчету.

Таблица 3.81 Информация о влиянии фактора площади индивидуального дома

Корректировка на материал стен индивидуального дома является одним из наиболее значимых ценообразующих факторов для потенциальных покупателей жилья. Этот фактор влияет на долговечность службы объекта, экологичность, на его тепло- и шумоизоляционные характеристики.

Корректировка применялась согласно данным аналитического портала Некоммерческой организации «Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт» по следующей таблице

Таблица 3.82 корректировка на материал стен индивидуального дома

Корректировка на количество этажей индивидуального дома. Этажность здания определяет удобство доступа к тем или иным помещениям, расположенным на разных этажах, к тому же, это – возможность организации пространства внутри дома, например, отделить жилые помещения от подсобных и т.д.

Этажность здания является довольно субъективной характеристикой, влияние которой не всегда учтено в стоимости объекта, в связи с чем в ряде объектов может быть не обнаружено влияние данного фактора. Таким образом корректировка не применяется.

Корректировка на мебель, бытовую технику индивидуального дома отражает тот факт, что объекты жилой недвижимости за счет наличия мебели и техники становятся немного дороже, но не существенно. Покупателям интересен полностью готовый вариант, чтобы можно было заезжать сразу после покупки.

Корректировка применялась согласно данным аналитического портала Некоммерческой организации «Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт» по следующей таблице:

Таблица 3.83 Корректировка на мебель, бытовую технику индивидуального дома

Корректировка на коммуникации. Комфортность проживания в жилом доме напрямую зависит от того, имеются ли все инженерные коммуникации – электро- и водоснабжение, система отопления и канализация. В связи с чем факторы, относящиеся к инженерным коммуникациям, оказывают значительное влияние на стоимость жилого дома.

По данному критерию Объект оценки и аналоги являются равноценными (коммуникации есть), поэтому корректировка не применяется.

Корректировка на физический износ индивидуального дома. Критерием оценки технического состояния здания в целом и его долгоживущих конструктивных элементов является физический износ.

Физический износ представляет собой утрату полезности объекта недвижимости или его компонентов, связанную с временным фактором (естественное старение) или условиями эксплуатации, которая приводит к потере стоимости, рассчитывается на основании данных технической документации.

При использовании данных технической документации необходимо учитывать дату подготовки этой документации. При использовании ретроспективных данных, которые содержатся в технической документации, подготовленной более чем за один год до даты определения кадастровой стоимости, необходимо ввести корректировку на состояние. При наличии достаточных данных о физическом износе объектов необходимо построить модель накопления износа объектами одной группы (подгруппы) в разбивке по однотипным объектам в подобных условиях эксплуатации (развитые центры субъекта Российской Федерации, территории с низким уровнем социально-экономического развития).

При отсутствии достаточных данных о физическом износе объектов необходимо построить модель накопления физического износа.

Модель накопления физического износа для зданий с кирпичными стенами, расположенных в некрупных (до 100 тыс. человек) городских населенных пунктах, согласно Приложения 8 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, имеет следующий вид:

ФизИз = (0,18884 + 0,016622 x ДВ - 0,000184 x ДВ2 + 0,00000068 x ДВ3)2,

где ФизИз - величина физического износа объекта;

ДВ - хронологический возраст здания.

Корректировка на износ вносится путем приведения степени износа аналогов к степени износа объекта оценки по формуле:

Ки = (1 – Иоо/100) / (1 – Иоа/100),

где Иоо - физический износ объекта оценки, %,

Иоа - физический износ объекта аналога, %.

Полный индивидуальный расчет и описание для каждого районного центра приведены в Приложении 2.8.1 к Отчету.

Корректировка на качество отделки индивидуального дома. Качество отделки внутренних помещений дома в значительной степени влияет на его стоимость. Объекты жилой недвижимости с повышенным уровнем отделки стоят дороже, чем те объекты, отделка которых выполнена из более дешевых материалов.

Оценка проводилась с допущением, что типовой объект оценки не имеет отделочных работ (без отделки).

Корректировка применялась согласно данным аналитического портала Некоммерческой организации «Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт» по следующей таблице:

Таблица 3.84 Корректировка на качество отделки индивидуального дома

Корректировка на условия продажи отражает тот факт, что особые мотивации сторон в сделке во многих ситуациях могут повлиять на уплачиваемые цены и даже сделать некоторые сделки нерыночными. К примерам особых условий продажи относятся: 1) объект оценки обладает синергетической стоимостью; 2) наличие обременений в виде ареста, зарегистрированных договоров аренды, сервитутов; 3) срочная продажа; 4) перспектива затяжной судебной тяжбы; 5) финансовые, деловые или семейные связи между сторонами; 6) особенности налогообложения и т.д.

По данному критерию Объект оценки и аналоги являются равноценными, поэтому корректировка не применяется.

Анализ однородности результатов скорректированных стоимостей 1 кв.м. объектов-аналогов

Для анализа однородности величин стоимостей 1 кв.м. объектов-аналогов проводится расчет системы показателей, отражающих однородность скорректированных величин стоимостей за 1 кв.м.

Из всех показателей вариации среднеквадратическое отклонение в наибольшей степени используется для проведения анализа. Среднеквадратическое отклонение дает абсолютную оценку меры разбросанности значений, и чтобы понять, насколько она велика относительно самих значений, требуется относительный показатель. Такой показатель называется коэффициентом вариации.

Коэффициент вариации характеризует относительную меру отклонения измеренных значений от среднеарифметического:

Формула Коэффициент вариации V= /a *100%

где:

V - коэффициент вариации,

 - среднеквадратическое отклонение,

a - среднее арифметическое.

Чем больше значение коэффициента вариации, тем относительно больший разброс и меньшая выравненность исследуемых значений. Если коэффициент вариации меньше 10%, то изменчивость вариационного ряда принято считать незначительной (отличная сходимость), от 10% до 20% относится к средней (хорошая сходимость), больше 20% и меньше 33% к значительной (удовлетворительная сходимость), и если коэффициент вариации превышает 33%, то это говорит о неоднородности информации и необходимости исключения самых больших и самых маленьких значений.

Коэффициент вариации объектов недвижимости, расположенных в районах Чеченской Республики рассчитан для каждого районного центра республики в соответствии с индивидуальным расчетом.

Полный индивидуальный расчет для каждого районного центра в Приложении 2.8.1 к Отчету.

Совокупная процентная поправка определялась по формуле:

,

где поправка (i) – величина поправки на i-тому элементу сравнения, выраженная в процентах;

i – количество элементов сравнения, по которым вводится процентная поправка.

В результате внесения корректировок в объекты-аналоги получаем скорректированные величины стоимости 1 кв.м. объекта недвижимости.

Итоговая величина кадастровой стоимости 1 кв.м. объекта недвижимости определялась как средневзвешенная полученных значений.

Соответствие величины стоимости 1 кв.м. объекта оценки рыночным данным

Рассчитанная средневзвешенная стоимость 1 кв.м. объекта оценки соответствует приведенному в анализе рынка диапазону стоимости 1 индивидуальных жилых домов.

Присвоенные коэффициенты веса характеризуют аналоги по результатам расчетов с точки зрения наибольшей схожести с Объектом оценки. Формула расчета весовых коэффициентов:

К – искомый весовой коэффициент;

n –номер аналога

- сумма корректировок по всем аналогам;

- сумма корректировок аналога, для которого производится расчет;

- сумма корректировок 1-го аналога;

- сумма корректировок 2-го аналога;

- сумма корректировок n-го аналога.

Полное описание расчетов для каждого районного центра Чеченской Республики с применением корректирующего коэффициента на типовые территориальные оценочные зоны района и на местоположение в пределах районного центра, и результаты определения УПКС эталонных объектов в Приложении 2.8.1 настоящего Отчета.

Расчет стоимости эталонных объектов недвижимости жилого назначения, расположенных в республиканском центре (г. Грозный)

Этапы применения сравнительного подхода к оценке:

- выбор и описание объектов-аналогов;

- выбор единицы сравнения;

- выбор элементов сравнения;

- наименование корректировок;

- расчет рыночной стоимости объекта оценки.

Исследование рынка и подбор объектов-аналогов

Объекты-аналоги для дальнейшего расчета выбраны по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей на основе сегментирования рынка – это процесс разбиения рынка на сектора, имеющие схожие характеристики объектов и субъектов. Из общего количества выявленных объявлений использовалось от трех до пяти аналогов из наиболее часто встречающегося диапазона стоимости 1 кв.м. объекта недвижимости. Полное описание объектов - аналогов, приведены в Приложении 2.8 настоящего Отчета.

В соответствии с пп.2 п. 2.7.5 Допущений к Отчету и п. 6 главы I Методических указаний о государственной кадастровой оценке при определении кадастровой стоимости на базе рыночной стоимости кадастровая стоимость объекта недвижимости не может превышать величины его рыночной стоимости, определенной на ту же дату. Поэтому для соблюдения принципа не превышения кадастровой стоимости над рыночной, с учетом наиболее высоких стоимостей 1 кв.м. объектов недвижимости в Зоне 17.4, а также более низких цен за 1кв.м. аналогичных объектов недвижимости в Зонах 17.2-17.8 отбор аналогов осуществлялся из нижнего диапазона стоимостей в Зоне 17.4 с последующей понижающей корректировкой на типовую территориальную зону.

Для расчета кадастровой стоимости объектов жилой недвижимости был проведен анализ ситуации и отбор аналогов на рынке недвижимости в г. Грозный (Зона 17.4). Информация о подобранных аналогах получена из специализированных сайтов: https://www.avito.ru/, https://ruads.net/

При проведении расчетов по оценке величины кадастровой стоимости объектов недвижимости необходимо скорректировать цены объектов-аналогов на отличия между оцениваемым объектом и аналогами. Для этого вводится ряд корректировок.

Наименование корректировок

Существенными корректировками для сегмента малоэтажной жилой застройки (в т.ч. индивидуальные жилые дома) являются:

- Торг

- Дата предложения

- Местоположение

- Типовая территориальная зона (Зона 17.4)

- Общая площадь (модальное значение)

- Физический износ (жилой дом)

- Количество этажей (соответствует типовым характеристикам – 1)

- Качество отделки (без отделки)

- Материал стен

- Мебель, бытовая техника индивидуальных домов

- Коммуникации

- Условия продажи (рыночные условия без наличия обременений и ограничений).

При расчете стоимости жилых домов необходимо выделить стоимости земельных участков из общей стоимости объектов-аналогов. Доля стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости равна 0,20 согласно данным аналитического портала Некоммерческой организации «Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт».

Таблица 3.85 Доля стоимости земли

Корректировка на торг отражает тот факт, что при определении стоимости объектов, выставленных на рынке, учитывается мнение только одной из заинтересованных сторон - продавца. В подавляющем большинстве случаев отсутствует возможность использовать данные по реальным сделкам, а расчет ограничивается информацией по предложениям, которые обычно достаточно полно представлены в соответствующих источниках. В этом случае, чтобы устранить систематическую составляющую погрешности, приводящую к искусственному завышению стоимости объектов, используются понижающая процентная поправка – «скидка на торг».

Согласно данным аналитического портала Некоммерческой организации «Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт», при продаже индивидуальных жилых домов аналогичных оцениваемым величина скидки на торг составляет 0,92 (среднее значение).

Таблица 3.86 Корректировка на торг

Корректировка на дату предложения отражает тот факт, что подобранные объекты аналоги могут отличаться по данному ценообразующему фактору от объектов оценки. Использование его в дальнейших расчетах необходимо для того, чтобы сгладить временные различия между объектами по дате сделки (предложения).

Согласно данным аналитического портала Некоммерческой организации «Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт», величина типичного срока экспозиции для аналогичных индивидуальных домов составляет 5 месяцев.

Таблица 3.87 Типичные сроки экспозиции индивидуальных домов

По данному критерию Объект оценки и аналоги являются равноценными (по типичному сроку экспозиции попадают в пределы среднего значения), поэтому корректировка не применяется.

Корректировка на местоположение отражает тот факт, что величина рыночной стоимости объекта недвижимости колеблется в зависимости от локального местоположения.

По данному критерию Объект оценки и аналоги являются равноценными, т.к. объект оценки и объекты-аналоги находятся в г. Грозный, поэтому корректировка не применяется.

Корректировка на типовую территориальную зону в пределах города отражает соотношение цен между различными типовыми зонами в городе. В каждом городе могут быть свои критерии, по которым тот или иной район может быть отнесен к дорогим или более дешевым в зависимости от их престижности, характера застройки, пешеходных и транспортных трафиков, торговых коридоров.

В основе деления территории на типовые территориальные зоны в пределах города положено разделение территории г. Грозный на основании их основных характеристик, то есть факторов социально-экономического и иного характера, влияющих на использование территорий (природно-климатических, производственных, демографических, социально-культурных), а также удаленности от основных административных и транспортных центров и уровня инженерно-транспортного обеспечения.

Таким образом, сформированы 8 типовых территориально–оценочных зон:

Зона 17.1.

Зона 17.2.

Зона 17.3.

Зона 17.4.

Зона 17.5.

Зона 17.6.

Зона 17.7.

Зона 17.8.

Коэффициенты на типовую территориальную зону в пределах города приведены для каждой зоны в пункте 3.5 настоящего Отчета.

Полный индивидуальный расчет и описание для каждой зоны г. Грозный приведены в Приложении 2.8.1 к Отчету.

Корректировка на общую площадь. Данная корректировка вносится, если размер площади объекта недвижимости значительно отличается от площади аналога. Корректировка на площадь учитывает снижение стоимости в пересчете на единицу сравнения (кв.м.) с увеличением площади объекта недвижимости в соответствии с принципом убывающей предельной полезности (платежеспособный спрос на объект меньшей площади выше):

Основная формула расчета:

Км=(((So/Sa)^n)-1)*100

где Км – корректировка на масштаб (площадь), %;

So – площадь оцениваемого объекта, кв.м.;

Sa – площадь объекта – аналога, кв.м.;

n – показатель степени (коэффициент торможения), учитывающий нелинейный характер изменения стоимости конкретных типов недвижимого имущества в зависимости от их площади.

Показатель степени (коэффициент торможения) рассчитывается путем установления зависимости между площадью и стоимостью соответствующих объектов. В результате эффекта «торможения» рыночная стоимость единицы площади жилого дома снижается. Согласно данным аналитического портала Некоммерческой организации «Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт» коэффициент торможения равен -0,14.

Корректировка на общую площадь объектов недвижимости произведена для каждой типовой территориальной зоны в соответствии с индивидуальным расчетом.

Таблица 3.88 Информация о влиянии фактора площади индивидуального дома

Полный индивидуальный расчет и описание для каждой зоны г. Грозный приведены в Приложении 2.8.1 к Отчету.

Корректировка на материал стен индивидуального дома является одним из наиболее значимых ценообразующих факторов для потенциальных покупателей жилья. Этот фактор влияет на долговечность службы объекта, экологичность, на его тепло- и шумоизоляционные характеристики.

По данному критерию Объект оценки и аналоги являются равноценными (кирпичные здания), поэтому корректировка не применяется.

Корректировка на количество этажей индивидуального дома. Этажность здания определяет удобство доступа к тем или иным помещениям, расположенным на разных этажах, к тому же, это – возможность организации пространства внутри дома, например, отделить жилые помещения от подсобных и т.д.

Этажность здания является довольно субъективной характеристикой, влияние которой не всегда учтено в стоимости объекта, в связи с чем в ряде объектов может быть не обнаружено влияние данного фактора. Таким образом корректировка не применяется.

Корректировка на мебель, бытовую технику индивидуального дома отражает тот факт, что объекты жилой недвижимости за счет наличия мебели и техники становятся немного дороже, но не существенно. Покупателям интересен полностью готовый вариант, чтобы можно было заезжать сразу после покупки.

По данному критерию Объект оценки и аналоги являются равноценными (отсутствует мебель и бытовая техника), поэтому корректировка не применяется.

Корректировка на коммуникации. Комфортность проживания в жилом доме напрямую зависит от того, имеются ли все инженерные коммуникации – электро- и водоснабжение, система отопления и канализация. В связи с чем факторы, относящиеся к инженерным коммуникациям, оказывают значительное влияние на стоимость жилого дома.

По данному критерию Объект оценки и аналоги являются равноценными (коммуникации есть), поэтому корректировка не применяется.

Корректировка на физический износ индивидуального дома. Критерием оценки технического состояния здания в целом и его долгоживущих конструктивных элементов является физический износ.

Физический износ представляет собой утрату полезности объекта недвижимости или его компонентов, связанную с временным фактором (естественное старение) или условиями эксплуатации, которая приводит к потере стоимости, рассчитывается на основании данных технической документации.

При использовании данных технической документации необходимо учитывать дату подготовки этой документации. При использовании ретроспективных данных, которые содержатся в технической документации, подготовленной более чем за один год до даты определения кадастровой стоимости, необходимо ввести корректировку на состояние. При наличии достаточных данных о физическом износе объектов необходимо построить модель накопления износа объектами одной группы (подгруппы) в разбивке по однотипным объектам в подобных условиях эксплуатации (развитые центры субъекта Российской Федерации, территории с низким уровнем социально-экономического развития).

При отсутствии достаточных данных о физическом износе объектов необходимо построить модель накопления физического износа.

Модель накопления физического износа для зданий с кирпичными стенами, расположенных в городских населенных пунктах (численностью от 100 тыс. человек), согласно Приложения 8 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, имеет следующий вид:

,

где ФизИз - величина физического износа объекта;

arctan - обратная тригонометрическая функция;

ДВ - хронологический возраст здания;

e - математическая константа, основание натурального логарифма.

Корректировка на износ вносится путем приведения степени износа аналогов к степени износа объекта оценки по формуле:

Ки = (1 – Иоо/100) / (1 – Иоа/100),

где Иоо – физический износ объекта оценки, %,

Иоа – физический износ объекта аналога, %.

Полный индивидуальный расчет и описание для каждой зоны г. Грозный приведены в Приложении 2.8.1 к Отчету.

Корректировка на качество отделки индивидуального дома. Качества отделки внутренних помещений дома в значительной степени влияют на его стоимость. Объекты жилой недвижимости с повышенным уровнем отделки стоят дороже, чем те объекты, отделка которых выполнена из более дешевых материалов.

Оценка проводилась с допущением, что типовой объект оценки не имеет отделочных работ (без отделки).

Корректировка применялась согласно данным аналитического портала Некоммерческой организации «Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт» по следующей таблице:

Таблица 3.89 Корректировка на качество отделки индивидуального дома

Корректировка на условия продажи отражает тот факт, что особые мотивации сторон в сделке во многих ситуациях могут повлиять на уплачиваемые цены и даже сделать некоторые сделки нерыночными. К примерам особых условий продажи относятся: 1) объект оценки обладает синергетической стоимостью; 2) наличие обременений в виде ареста, зарегистрированных договоров аренды, сервитутов; 3) срочная продажа; 4) перспектива затяжной судебной тяжбы; 5) финансовые, деловые или семейные связи между сторонами; 6) особенности налогообложения и т.д.

По данному критерию Объект оценки и аналоги являются, поэтому корректировка не применяется.

Анализ однородности результатов скорректированных стоимостей 1 кв.м. объектов-аналогов

Для анализа однородности величин стоимостей 1 кв.м. объектов-аналогов проводится расчет системы показателей, отражающих однородность скорректированных величин стоимостей за 1 кв.м.

Из всех показателей вариации среднеквадратическое отклонение в наибольшей степени используется для проведения анализа. Среднеквадратическое отклонение дает абсолютную оценку меры разбросанности значений, и чтобы понять, насколько она велика относительно самих значений, требуется относительный показатель. Такой показатель называется коэффициентом вариации.

Коэффициент вариации характеризует относительную меру отклонения измеренных значений от среднеарифметического:

Формула Коэффициент вариации V= /a *100%

где:

V - коэффициент вариации,

 - среднеквадратическое отклонение,

a - среднее арифметическое.

Чем больше значение коэффициента вариации, тем относительно больший разброс и меньшая выравненность исследуемых значений. Если коэффициент вариации меньше 10%, то изменчивость вариационного ряда принято считать незначительной (отличная сходимость), от 10% до 20% относится к средней (хорошая сходимость), больше 20% и меньше 33% к значительной (удовлетворительная сходимость), и если коэффициент вариации превышает 33%, то это говорит о неоднородности информации и необходимости исключения самых больших и самых маленьких значений.

Совокупная процентная поправка определялась по формуле:

где поправка (i) – величина поправки на i-тому элементу сравнения, выраженная в процентах;

i – количество элементов сравнения, по которым вводится процентная поправка.

В результате внесения корректировок в объекты-аналоги получаем скорректированные величины стоимости 1 кв.м. объекта недвижимости.

Итоговая величина кадастровой стоимости 1 кв.м. объекта недвижимости определялась как средневзвешенная полученных значений.

Соответствие величины стоимости 1 кв.м. объекта оценки рыночным данным

Рассчитанная средневзвешенная стоимость 1 кв.м. объекта оценки соответствует приведенному в анализе рынка диапазону стоимости 1 кв.м. индивидуальных жилых домов.

Присвоенные коэффициенты веса характеризуют аналоги по результатам расчетов с точки зрения наибольшей схожести с Объектом оценки. Формула расчета весовых коэффициентов:

К – искомый весовой коэффициент;

n –номер аналога

- сумма корректировок по всем аналогам;

- сумма корректировок аналога, для которого производится расчет;

- сумма корректировок 1-го аналога;

- сумма корректировок 2-го аналога;

- сумма корректировок n-го аналога.

Анализ ценообразующих факторов устновил, что диапазон значений фактора «Год постройки» в зоне 17.4 объектов-аналогов составил от 1970 до 2010 гг., а модальное значение года постройки (1983 г.) находится в пределах данного диапазона.

Была произведена группировка объектов на три подгруппы (в наибольшей степени по техническому состоянию, соответствующие уровням износа: «износ ниже стреднего», «средний износ», «износ выше среднего»). В таблице ниже приведены данные подгруппы, с указанием установленного метода расчета и его обоснованием.

Таблица 3.90 Разделение на подгруппы по годам

Наименование подгруппы	Метод расчета	Обоснование метода расчета
Зона 17.1
Объекты, построенные в период ранее и с 1952 по 1972 годы	Метод типового (эталонного) объекта	Достаточное количество рыночной информации
Объекты, построенные в период с 1973 по 1993 годы

Объекты, построенные в период с 1994 по 2014 и позднее

Зона 17.2
Объекты, построенные в период ранее и с 1952 по 1972 годы	Метод типового (эталонного) объекта	Достаточное количество рыночной информации
Объекты, построенные в период с 1973 по 1993 годы

Объекты, построенные в период с 1994 по 2014 и позднее

Зона 17.3
Объекты, построенные в период ранее и с 1952 по 1972 годы	Метод типового (эталонного) объекта	Достаточное количество рыночной информации
Объекты, построенные в период с 1973 по 1993 годы

Объекты, построенные в период с 1994 по 2014 и позднее

Зона 17.4
Объекты, построенные в период ранее и с 1952 по 1972 годы	Метод типового (эталонного) объекта	Достаточное количество рыночной информации
Объекты, построенные в период с 1973 по 1993 годы

Объекты, построенные в период с 1994 по 2014 и позднее

Зона 17.5
Объекты, построенные в период ранее и с 1952 по 1972 годы	Метод типового (эталонного) объекта	Достаточное количество рыночной информации
Объекты, построенные в период с 1973 по 1993 годы

Объекты, построенные в период с 1994 по 2014 и позднее

Зона 17.6
Объекты, построенные в период ранее и с 1952 по 1972 годы	Метод типового (эталонного) объекта	Достаточное количество рыночной информации
Объекты, построенные в период с 1973 по 1993 годы

Объекты, построенные в период с 1994 по 2014 и позднее

Зона 17.7
Объекты, построенные в период ранее и с 1952 по 1972 годы	Метод типового (эталонного) объекта	Достаточное количество рыночной информации
Объекты, построенные в период с 1973 по 1993 годы

Объекты, построенные в период с 1994 по 2014 и позднее

Зона 17.8
Объекты, построенные в период ранее и с 1952 по 1972 годы	Метод типового (эталонного) объекта	Достаточное количество рыночной информации
Объекты, построенные в период с 1973 по 1993 годы

Объекты, построенные в период с 1994 по 2014 и позднее

Полное описание расчетов и результаты определения УПКС эталонных объектов недвижимости с применением корректирующего коэффициента на территориальные оценочные зоны г. Грозный приведены в Приложениях 2.5 и 2.8.1 к настоящему Отчету.

Таблица 3.91Результат определения стоимости

Группа 2 «Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы)»	УПКС, руб./кв. м
Ачхой-Мартановский район
Зона 1.1 Чеченская Республика (с. Ачхой-Мартан)
Зона 1.1.1 Центр	15 406,77
Зона 1.1.2 Район, ближайший к центру	13 866,09
Зона 1.1.3 Окраина	10 784,74
Зона 1.2 Чеченская Республика (Катар-Юрт, Шаами-Юрт, Кулары, Самашки, Валерик, Закан-Юрт)	9 896,36
Зона 1.3 Чеченская Республика (Хамби-Ирзи, Новый-Шарой, Давыденко, Янди, Старый-Ачхой)	7 201,42
Веденский район
Зона 2.1 Чеченская Республика (с. Ведено)	11 009,54
Зона 2.2 Чеченская Республика (Дышне-Ведено, Октябрьское, Элистанжи, Махкеты)	9 436,75
Зона 2.3 Чеченская Республика (Ца-Ведено, Нефтянка, Хаттуни, Тевзана, Эшилхатой, Харачой, Верхатой, Гуни, Сельментаузен, Дарго, Хажи-Эвла, Беной, Агишбатой)	6 949,01
Зона 2.4 Чеченская Республика (Марзой-Мохк, Эрсиной, Белгатой, Хой, Дуц-Хутор, Кезеной, Меседой, Джани-Ведено, Нижние Курчали, Верхние Курчали, Кель-Аул, Средние Курчали)	5 398,28
Зона 2.5 Чеченская Республика (Макажой, Тазен-Кала, Шерды-Мохк, Ригахой, Тунжи-Аул, Арсой, Садой, Хиндой, Ихарой)	3 997,51
Грозненский район
Зона 3.1 Чеченская Республика (с. Толстой-Юрт)	12 598,26
Зона 3.2 Чеченская Республика (Алхан-Кала, Петропавловская, Первомайская, Центора-Юрт, Беркат-Юрт)	10 116,22
Зона 3.3 Чеченская Республика(Побединское, Пролетарское, Горячеисточненская, Октябрьское, Виноградное, Садовое, Ильиновская)	8 394,37
Зона 3.4 Чеченская Республика(Правобережное, Долинский, Радужное, Кень-Юрт, Газгородок, Терское, Керла-Юрт, Нагорное, Набережный)	6 569,43
Зона 3.5 Чеченская Республика(Красностепновское, Гунюшки, Майский, Бартхой)	5 152,13
Гудермесский район
Зона 4.1 Чеченская Республика (г.Гудермес)
Зона 4.1.1 Центр	18 292,17
Зона 4.1.2 Район, ближайший к центру	14 481,30
Зона 4.1.3 Окраина	11 432,61
Зона 4.2 Чеченская Республика (Ойсхара, Джалка, Нижний-Нойбер, Верхний-Нойбер)	9 618,18
Зона 4.3 Чеченская Республика (Новый-Беной, Комсомольское, Энгель-Юрт, Мелчхи, Новый Энгеной, Кади-Юрт, Герзель-Аул, Шуани, Дарбанхи, Ишхой-Юрт, Кошкельды, Брагуны)	7 438,78
Зона 4.4 Чеченская Республика (Гордали-Юрт, Бильтой-Юрт, Хангиш-Юрт, Азамат-Юрт)	6 403,11
Итум-Калинский район
Зона 5.1 Чеченская Республика (с. Итум-Кали)	8 310,24
Зона 5.2 Чеченская Республика (Ведучи, Тазбичи, Ушкалой, Кокадой, Гухой, Бугарой)	6 072,87
Зона 5.3 Чеченская Республика (Зумсой, Тусхарой, Гучум-Кали, Хилдехарой, Башин-Кали, Конжахой)	4 444,30
Зона 5.4 Чеченская Республика (Бечиги, Баулой, Моцкарой, Гезах, Басхо, Мулкой, Люнки)	3 822,45
Курчалоевский район
Зона 6.1 Чеченская Республика (г.Курчалой)
Зона 6.1.1 Центр	15 880,85
Зона 6.1.2 Район, ближайший к центру	11 910,64
Зона 6.1.3 Окраина	9 925,53
Зона 6.2 Чеченская Республика (Гелдаган, Цоци-Юрт, Майртуп, Бачи-Юрт, Ахмат-Юрт, Аллерой, Илсхан-Юрт)	8 840,23
Зона 6.3 Чеченская Республика (Джугурты, Ялхой-Мохк, Ахкинчу-Борзой, Хиди-Хутор, Джагартли)	5 695,61
Зона 6.4 Чеченская Республика (Регита, Ники-Хита, Бельты, Ачерешки, Эникали, Корен-Беной)	4 641,86
Надтеречный район
Зона 7.1 Чеченская Республика (с. Знаменское)	11 922,20
Зона 7.2 Чеченская Республика (с.Надтеречное, с.Гвардейское, с.Бено-Юрт, с.Верхний-Наур, с.Горагорский, с.Братское)	8 413,56
Зона 7.3 Чеченская Республика (с.Комарово, с.Мекен-Юрт, с.Подгорное, с.Калаус, сЗебир-Юрт)	5 928,88
Наурский район
Зона 8.1 Чеченская Республика (ст.Наурская)	12 604,87
Зона 8.2 Чеченская Республика (ст.Калиновская, ст.Новотерское, с.Алпатово, с.Чернокозово, ст.Ищерская, ст.Мекенская)	9 572,39
Зона 8.3 Чеченская Республика (с.Рубежное, с.Савельевская, с.Новое-Солкушино, с.Левобережное, ст.Николаевская, с.Фрунзенское, с.Ульяновское, с.Юбилейное)	7 508,12
Зона 8.4 Чеченская Республика(хут.Капустино, с.Свободное, хут.Обильный, хут.Селиванкин, хут.Мирный, хут.Козлов, хут.Майорский, хут.Кречетово)	3 904,77
НожайЮртовский район
Зона 9.1 Чеченская Республика (с. Ножай-Юрт)	10 063,65
Зона 9.2 Чеченская Республика (Мескеты, Беной, Шовхал-Берды, Зандак, Галайты, Замай-Юрт, Беной-Ведено, Айти-Мохк, Гиляны, Аллерой)	6 774,81
Зона 9.3 Чеченская Республика (Энгеной, Байтарки, Татай-Хутор, Симсир, Бети-Мохк, Пачу, Булгат-Ирзу, Согунты, Алхан-Хутор, Чурч-Ирзу, Денги-Юрт, Балансу, Рогун-Кажа, Саясан, Стерч-Керч, Гордали, Гендерген, Гуржи-Мохк, Даттах, Турты-Хутор, Новый Замай-Юрт, Оси-Юрт, Корен-Беной)	5 570,87
Зона 9.4 Чеченская Республика (Гансолчу, Бешил-Ирзу, Зандак-Ара, Девлатби-Хутор, Лем-Корц, Бильты, Чеччель-Хе, Бас-Гордали, Мехкишты, Ишхой-Хутор, Хочи-Ара, Шуани, Совраги, Ожи-Юрт, Исай-Юрт, Центарой, Макси-Хутор, Хашки-Мохк, Малые Шуани)	4 592,26
Серноводский район
Зона 10.1 Чеченская Республика (с. Серноводская)	15 066,31
Зона 10.2 Чеченская Республика (с. Ассиновская)	12 640,38
Зона 10.3 Чеченская Республика (с.Бамут)	5 234,91
Урус-Мартановский район
Зона 11.1 Чеченская Республика (г.Урус-Мартан)
Зона 11.1.1 Центр	14 571,05
Зона 11.1.2 Район, ближайший к центру	11 535,41
Зона 11.1.3 Окраина	10 321,16
Зона 11.2 Чеченская Республика (Гойты, Алхан-Юрт, Гехи, Старые-Атаги, Алхазурово, Мартан-Чу, Рошни-Чу)	7 960,89
Зона 11.3 Чеченская Республика (Шалажи, Гой-Чу, Гойское, Танги-Чу, Краснопартизанский)	6 140,91
Зона 11.4 Чеченская Республика (Гехи-Чу, Мичурина)	5 428,43
Шалинский район
Зона 12.1 Чеченская Республика (г.Шали)
Зона 12.1.1 Центр	12 396,93
Зона 12.1.2 Район, ближайший к центру	10 330,77
Зона 12.1.3 Окраина	7 748,08
Зона 12.2 Чеченская Республика (Мескер-Юрт, Герменчук, Автуры, Белгатой, Новые-Атаги, Сержень-Юрт, Чири-Юрт)	7 508,76
Зона 12.3 Чеченская Республика (Дуба-Юрт, Агишты)	6 142,62
Шаройский район
Зона 13.1 Чеченская Республика (с. Химой)	6 405,84
Зона 13.2 Чеченская Республика (Кенхи, Шарой, Хакмадой, Шикарой, Кири)	4 667,11
Зона 13.3 Чеченская Республика (Чайры, Бути, Цеси, Хуландой)	3 271,55
Шатойский район
Зона 14.1 Чеченская Республика (с. Шатой)	10 734,00
Зона 14.2 Чеченская Республика (с. Борзой, с. Асланбек-Шерипова, с. Нихалой, с. Вашендарой, с.Дачу-Борзой)	7 069,63
Зона 14.3 Чеченская Республика (с. Чишки, с. Лаха-Варанды, с. Зоны, с. Памятой, с. Бекум-Кали, с. Улус-Керт, с. Хал-Келой, с. Большие с. Варанды, с. Вярды)	5 932,49
Зона 14.4 Чеченская Республика (с. Урдюхой, с. Груш-Корт, с. Сатти, с. Юкерч-Келой, с. Горгачи, с. Пионерское, с. Рядухой, с. Дай, с. Беной, с. Нохчи-Келой, с. Шаро-Аргун, с. Высокогорное, с. Сюжи)	5 068,04
Зона 14.5 Чеченская Республика (с. Тумсой, с. Хаккой, с. Харсеной, с. Малый с. Харсеной)	3 701,38
Шелковской район
Зона 15.1 Чеченская Республика (ст. Шелковская)	10 566,97
Зона 15.2 Чеченская Республика (ст. Червленная, ст. Гребенская, ст. Каргалинская)	7 699,44
Зона 15.3 Чеченская Республика (ст. Старогладовская, ст. Старо-Щедринская, ст. Ново-Щедринская, ст. Курдюковская, с. Коби, ст. Шелкозаводская, ст. Дубовская, ст. Червленная-Узловая, ст. Воскресеновское, с. Парабоч)	5 911,59
Зона 15.4 Чеченская Республика (с. Сары-Су, ст. Бороздиновская, с. Каршыга-Аул, с. Ораз-Аул, ст. Бурунское)	4 551,93
г. Аргун
Зона 16.1 Чеченская Республика (г. Аргун)
Зона 12.1.1 Центр	15 560,97
Зона 12.1.2 Район, ближайший к центру	11 670,73
Зона 12.1.3 Окраина	9 077,23
Зона 16.2 Чеченская Республика (с. Чечен-Аул, с. Комсомольское, Примыкание)	6 589,59
г. Грозный
Зона 17.1 Административно-культурный, исторический центр города
1952-1972	24 710,78
1973-1993	26 833,90
1994-2014=∞	30 732,99
Зона 17.2 Центр массовой розничной торговли города
1952-1972	21 992,59
1973-1993	23 882,17
1994-2014=∞	27 352,36
Зона 17.3 Административные центры городского округа, района
1952-1972	19 274,41
1973-1993	20 930,44
1994-2014=∞	23 971,73
Зона 17.4 Спальные районы, ближайшие к административно-культурному, историческому центру города
1952-1972	16 556,22
1973-1993	17 978,71
1994-2014=∞	20 591,10
Зона 17.5 Спальные районы города, граничащие к пригороду
1952-1972	13 838,04
1973-1993	15 026,98
1994-2014=∞	17 210,47
Зона 17.6 Смешанные зоны производственно-складской и жилой застройки города
1952-1972	13 343,82
1973-1993	14 490,31
1994-2014=∞	16 595,82
Зона 17.7 Производственно-складские, транспортные и инженерно- инфраструктурные зоны города
1952-1972	12 849,60
1973-1993	13 953,63
1994-2014=∞	15 981,16
Зона 17.8 Зоны садоводства в черте города
1952-1972	10 131,42
1973-1993	11 001,90
1994-2014=∞	12 600,53

Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости с использованием затратного подхода

Затратный подход основан на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства или замещения объекта недвижимости. Для использования этого подхода необходимы актуальные и достоверные данные о соответствующих затратах.

В соответствии с п. 44.2. Методических указаний затратный подход используется при определении кадастровой стоимости зданий, сооружений, ОНС.

Затратный подход применяется в тех случаях, когда существует информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.

Рассматриваемый подход к оценке стоимости недвижимости приводит к объективным результатам при условии оценки затрат на строительство идентичного объекта с последующим учетом износа и устареваний объекта оценки.

Применение затратного подхода возможно, а для части объектов, не представленных на открытом рынке недвижимости, затратный подход является единственным методом, позволяющим определить их кадастровую стоимость.

Моделирование в рамках затратного подхода основано на определении зависимости затрат от удельных показателей затрат на создание (замещение, воспроизводство) аналогичных объектов.

Затраты на замещение представляют собой расчетную оценку затрат на сооружение или приобретение нового современного эквивалентного объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости. Затраты на воспроизводство представляют собой расчетную оценку затрат на сооружение или приобретение аналогичного объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

Группы (подгруппы) зданий, сооружений, ОНС, помещений, машино-мест, кадастровая стоимость которых определяется затратным подходом, разделяются исходя из видов использования объектов недвижимости с разбивкой объектов по классу конструктивной схемы, классу качества объекта (уровню отделочных покрытий и качеству инженерных коммуникаций), классу их капитальности, условиям строительства, количеству этажей.

При отсутствии доступной информации по какому-либо параметру данный параметр определяется на основе допущений либо не участвует в группировке.

Существует четыре основных метода оценки при затратном подходе:

Метод количественного анализа заключается в составлении смет затрат на все виды работ, необходимых для строительства отдельных конструктивных элементов объекта и объекта в целом: затраты труда, материалов, средств механизации работ. К этим затратам необходимо добавить накладные затраты и прибыль застройщика, а также затраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые для воспроизводства оцениваемых улучшений.

Метод стоимости укрупненных элементов (поэлементный способ расчета) основан на использовании не единичных, а укрупненных сметных норм и расценок. В качестве единиц измерения стоимости принимают наиболее характерные показатели конструктивных элементов, то есть составных частей здания или сооружения – поэлементные затраты.

Метод стоимости сравнительной единицы. Сущность метода состоит в том, что для оцениваемого объекта подбирают объект - аналог, сходный с оцениваемым по конструкционным характеристикам, используемым материалам и технологии изготовления. Затем стоимость единицы измерения объекта - аналога (1 куб. м., 1 кв. м. и т.п.) умножается на число единиц оцениваемого объекта.

Индексный метод заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс переоценки.

В соответствии с Методическими указаниями при определении кадастровой стоимости в качестве базы расчета рекомендуется использовать затраты на замещение Исходя из качества и объема полученной информации, на основании исходных данных, был осуществлен расчет стоимости методом сравнительной единицы.

Стоимость строительства в данном методе определяется выражением:

, где:

Сокс – стоимость объекта капитального строительства, руб.;

З – затраты на создание (воспроизводство или замещение) ОКС, руб.;

ПП – прибыль предпринимателя, в долях от затрат на создание ОКС;

Иф – физический износ, в долях от затрат на создание ОКС;

Уф – функциональное устаревание, в долях от затрат на создание ОКС;

Уэ – экономическое устаревание, в долях от затрат на создание ОКС.

В результате корректировки стоимости типового объекта на условия рынка и физические различия с объектом оценки определяется искомая величина рыночной стоимости.

В большинстве случаев применения данного метода используются показатели единичных стоимостей, взятые из специальных справочников. Такие справочники содержат статистические данные по рынку недвижимости, предоставляемые институтами оценки. Единичные стоимости типовых или базовых зданий и сооружений приводятся для строений определенных размеров, поэтому необходимо производить их корректировку на реальные габариты.

В соответствии с Методическими указаниями при проведении расчетов возможно использовать государственные справочники сметной стоимости строительства, в том числе:

- укрупненных нормативов цен строительства (НЦС);

- укрупненных показателей сметной стоимости (УПСС);

- укрупненных показателей сметной стоимости реставрационно-восстановительных работ по памятникам истории и культуры (СУПСС-87).

Допускается использование справочников укрупненных показателей восстановительной стоимости строительства (УПВС) при условии введения поправочных коэффициентов.

В рамках проведения расчетов затратным подходом использованы справочники укрупненных показателей стоимости строительства серии Справочник оценщика ООО «КО-ИНВЕСТ ОПЦИОН».

Принимая решение о выборе справочников специалистами Учреждения приняты во внимание особенности проведения оценки в части количества и качества имеющейся в распоряжении информации об объектах оценки.

В ходе расчетов были использованы следующие справочники:

Укрупненные показатели стоимости строительства. Техническая часть и методические материалы. В уровне цен на 01.01.2023 г., для условий строительства в Российской Федерации

Благоустройство территорий. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Чеченской Республики на 01.01.2023

Жилые дома. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Чеченской Республики на 01.01.2023

Здания и сооружения агропромышленного комплекса. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Чеченской Республики на 01.01.2023

Магистральные сети и транспорт. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Чеченской Республики на 01.01.2023

Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Чеченской Республики на 01.01.2023

Промышленные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Республики Чеченской Республики на 01.01.2023

Промышленные сооружения. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Чеченской Республики на 01.01.2023

Складские здания и сооружения. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Чеченской Республики на 01.01.2023

Сооружения городской инфраструктуры. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Чеченской Республики на 01.01.2023

Предоставленная в справочниках информация предназначается для использования при определении стоимости воспроизводства (замещения) оцениваемых объектов. При подготовке справочников использована проектно-сметная документация, укрупненные показатели стоимости, а также результаты расчетов индексов цен в строительстве.

Показатели справочника включают всю номенклатуру затрат, которые предусматриваются действующими нормативными документами по определению сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия на территории Российской Федерации. Все показатели рассчитаны в соответствии с новой сметно-нормативной базой ценообразования в строительстве, сформированной и введенной в действие в уровне цен по состоянию на 01.01.2000. Пересчет в текущие цены производился с применением индексов КО-ИНВЕСТ ОПЦИОН.

При актуализации показателей учтены положения о нормах накладных расходов и сметной прибыли МДС 81 33.2004.

В справочных показателях стоимости учтен следующий круг затрат:

- прямые затраты (стоимость материалов, стоимость эксплуатации машин, оплата труда рабочих);

- накладные расходы и сметная прибыль по действующим нормативам – в процентах от фонда оплаты труда строителей и механизаторов;

- усредненная величина доначислений к стоимости от суммы вышеперечисленных составляющих, учитывающая затраты 1-7, 9-10,12 глав сводного сметного расчета, а также непредвиденные работы и затраты.

В справочных показателях стоимости в составе доначислений к стоимости прямых затрат, накладных расходов и прибыли подрядчика учтены затраты на временные здания и сооружения, дополнительные затраты при производстве строительно-монтажных работ в зимнее время, затраты на проектные и изыскательские работы, сумма резерва средств на непредвиденные работы и затраты, авторский надзор и др.

В составе фактических показателей оплаты труда и цен на материалы учтена полная стоимость соответствующих ресурсов, используемых в строительстве.

Стоимостные показатели не учитывают стоимость строительства объектов подсобного и вспомогательного назначения.

Стоимость строительства наружных инженерных сетей от потребителя до точек подключения должна учитываться дополнительно.

Стоимостные показатели не учитывают затраты на привлечение кредитных ресурсов для осуществления строительства и рассчитаны, исходя из предположения, что за время возведения объекта цены на работы и оборудование оставались неизменными.

Для зданий и сооружений, поставленных на кадастровый учет с 01.01.2021 г., при использовании стоимостных показателей Справочников оценщика КО-ИНВЕСТ ОПЦИОН, необходимо применять к стоимости объектов-аналогов коэффициент 0,9. Необходимость применения коэффициента обусловлена изменением правил расчета площадей зданий, помещений и сооружений в соответствии с Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23.10.2020 г. № П/0393.

В справочных показателях не учтен налог на добавленную стоимость.

В соответствии с рекомендациями КО-ИНВЕСТ ОПЦИОН, оценка с использованием данных справочника предполагает следующую последовательность действий:

- подготовка исходных данных об оцениваемом объекте;

- определение конструктивной системы и класса качества объекта оценки;

- подбор укрупненного стоимостного показателя в соответствии с функциональным назначением, конструктивной системой, классом качества и техническими характеристиками;

- определение необходимых параметров, подлежащих корректировке;

- расчет количественных значений корректирующих коэффициентов;

- произведение расчета стоимости объекта.

Определение группы капитальности и класса конструктивной системы объектов оценки

При расчете объектов оценки были выделены подгруппы оцениваемых объектов по классам конструктивных систем в зависимости от материала ограждающих конструкций (материала стен) в соответствии с Приложением 4 Методических указаний.

Таблица 3.92 Наименования материалов основных ограждающих конструкций, соответствие материалов основных ограждающих конструкций классам конструктивных систем и группам

Код поля	Основной материал	Класс конструктивной системы	Группа капитальности
61001000000	Стены	-	-
61001001000	Каменные	КС-1	I и (или) II
61001001001	Кирпичные	КС-1	I
61001001002	Кирпичные облегченные	КС-1	III
61001001003	Из природного камня	КС-1	I
61001002000	Деревянные	КС-7	IV
61001002001	Рубленые	КС-7	IV
61001002002	Каркасно-засыпные	КС-7_2	V
61001002003	Каркасно-обшивные	КС-7_2	V
61001002004	Сборно-щитовые	КС-7_2	V
61001002005	Дощатые	КС-7_3	V
61001002006	Деревянный каркас без обшивки	КС-7_4	IV
61001003000	Смешанные	КС-3	II, III
61001003001	Каменные и деревянные	КС-1	II, III
61001003002	Каменные и бетонные	КС-1	I и (или) II
61001004000	Легкие из местных материалов	КС-3	III
61001005000	Из прочих материалов	КС-3	III и (или) IV
61001006000	Бетонные	КС-3	I и (или) II
61001006001	Монолитные	КС-3	I и (или) II
61001006002	Из мелких бетонных блоков	КС-3	I и (или) II
61001006003	Из легкобетонных панелей	КС-3	II
61001007000	Железобетонные	КС-3	I и (или) II
61001007001	Крупнопанельные	КС-3	I и (или) II
61001007002	Каркасно-панельные	КС-3	II и (или) III
61001007003	Монолитные	КС-3	I и (или) II
61001007004	Крупноблочные	КС-3	I и (или) II
61001007005	Из унифицированных железобетонных элементов	КС-3	I и (или) II
61001007006	Из железобетонных сегментов	КС-3	I и (или) II
61001008000	Шлакобетонные	КС-3	III
61001009000	Металлические	КС-6	III, IV, V
61001999000	Иное	-	-

На основании этой информации для каждого объекта оценки был определен класс конструктивной системы.

При наличии информации о классе конструктивной системы у объекта оценки ему присваивался однозначно класс конструктивной системы согласно указанной таблице. В случае отсутствия информации о классе конструктивной системы у объекта оценки определение кадастровой стоимости проводится по конструктивным характеристикам КС-1.

При расчете с помощью справочника КО-ИНВЕСТ ОПЦИОН определялся класс конструктивных систем в соответствии с данными таблиц, приведенных в использованном справочнике.

Таблица 3.93 Классы конструктивных систем зданий и сооружений

Здания
Основной материал ограждающих конструкций	Основной материал несущих конструкций	Класс конструктивной системы
Кирпич	Железобетон, сталь, кирпич	КС-1
Мелкие стеновые ячеистые и слоистые блоки	Железобетон, сталь	КС-1А
Кирпич, камень, мелкие стеновые блоки	Древесина	КС-2
Железобетон	Железобетон в бескаркасных системах	КС-3

Железобетон в каркасных системах	КС-4

Сталь	КС-5
Комбинация тонкого металлического листа и эффективных теплоизоляционных материалов	Железобетон, сталь (кроме ЛСТК)	КС-6
Стекло, светопрозрачные материалы	Железобетон, сталь (кроме ЛСТК)	КС-6А
Комбинация тонкого металлического листа и эффективных теплоизоляционных материалов	ЛСТК (легкие стальные тонкостенные конструкции)	КС-66
Древесина	Древесина и другие конструктивные материалы	КС-7
Сооружения
С преимущественным применением:	Класс конструктивной системы
Нерудных материалов и бетона	КС-8
Полиэтилена, ПВХ и прочих пластмасс	КС-8а
Алюминия и прочих цветных металлов и сплавов из них	КС-8б
Монолитного железобетона	КС-9
Сборного железобетона	КС-10
Конструкционной стали	КС-11
Стальных труб	КС-12
Древесины	КС-13
Кабелей и проводов	КС-14

Источник: Справочник Оценщика КО-ИНВЕСТ ОПЦИОН, 2023 г. (Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Чеченской Республики на 01.01.2023)

Определение класса качества

В соответствии с пунктом 46.1. Методических указаний группы (подгруппы) зданий, сооружений, ОНС, помещений, машино-мест, кадастровая стоимость которых определяется затратным подходом, разделяются исходя из видов использования объектов недвижимости с разбивкой объектов по классу конструктивной схемы, классу качества объекта (уровню отделочных покрытий и качеству инженерных коммуникаций), классу их капитальности, условиям строительства, количеству этажей.

При отсутствии доступной информации по какому-либо параметру данный параметр определяется на основе допущений либо не участвует в группировке.

Для сборников КО-ИНВЕСТ качественные параметры здания соответствующего типа определены в соответствии с классами качества:

–	MINIMUM (малобюджетный) (M);

–	ECONOM (экономичный) (E);

–	STANDARD (стандартный) (S);

–	PREMIUM (улучшенный) (P);

–	DE LUXE (люкс) (L).

Группировка зданий в зависимости от класса качества производится по классификатору наиболее распространенных материалов, конструкций и инженерных систем. Классификаторы приведены в справочнике отдельно для зданий разного функционального назначения. Авторы справочника КО-ИНВЕСТ не относят тип используемых фундаментов к числу признаков, характеризующих класс качества, поскольку их применение обусловлено инженерно-геологическими условиями строительства. Материал перекрытий также является признаком конструктивной схемы здания и не относится к качественному параметру.

В связи с отсутствием в ЕГРН информации об уровне отделочных покрытий и качестве инженерных коммуникаций объектов недвижимости, в рамках оценки подбирались аналоги класса качества ECONOM (экономичный) (E) или STANDARD (стандартный) (S), что позволило избежать излишнего неоправданного завышения стоимости в расчетах.

Выбор объектов-аналогов

Выбор объектов-аналогов был произведен из объектов соответствующей конструктивной системы и класса качества, с аналогичным оцениваемым объектам функциональным назначением.

Ввиду того, что по оцениваемым объектам предоставлена неполная информация, затраты на строительство принимались наиболее вероятными с точки зрения анализа имеющихся аналогов в случае, если справочник КО-ИНВЕСТ содержит несколько равнозначных к применению расценок. При отсутствии равнозначных к применению двух и более расценок справочника, расчет затрат на создание проводился по ближайшему объектов-аналогов без проведения дополнительных корректировок.

Справочные стоимостные показатели в изданиях серии «Справочник оценщика» КО-ИНВЕСТ ОПЦИОН определены для условий строительства в Чеченской Республике, корректирующие коэффициенты не вводились.

Определение прибыли предпринимателя

Прибыль предпринимателя является фактором вознаграждения инвестора за риск строительства объекта недвижимости и отражает величину, которую предприниматель рассчитывает получить в качестве вознаграждения за свою реализованную активную предпринимательскую деятельность.

Данная величина отражает степень риска и уровень компетентности предпринимателя, связанные с реализацией строительного проекта, а также тот факт, что возможность использования объекта откладывается по сравнению с приобретением готового.

Прибыль предпринимателя – это разность между ценой продажи актива и затратами на его создание (Источник: С.В. Грибовский «Оценка доходной недвижимости»).

При расчете прибыли предпринимателя при оценке недвижимости в регионах России применяется следующая формула:

Пп = Пmin + (Пmax - Пmin) * ΔP, где

Пmax – максимальный уровень прибыли застройщика для наиболее привлекательного региона РФ (принимаем для Московского региона «в середине» при строительстве торговых, офисных, общественных и производственно-складских зданий (Источник: Яскевич Е.Е., Научно-практический центр профессиональной оценки, 2022).

Взято среднее значение в вышеуказанных сегментах (78%+39%+47%=55%).

Пmin - минимальный уровень прибыли застройщика (принимается равным ставке доходности по долгосрочным ОФЗ на дату оценки).

Источник: https://cbr.ru/hd_base/zcyc_params/?UniDbQuery.Posted=True&UniDbQuery.From=30.12.2022&UniDbQuery.To=01.01.2023

ΔP – изменение уровня потенциала региона относительно менее рискованного.

ΔP = (Pрег.оц. - Pmin) / (Pmax - Pmin)

Pрег.оц – индекс потенциала региона объекта оценки (Чеченская Республика)

Pmax – максимальный индекс потенциала региона РФ на дату оценки (Источник: https://datasets-isc.ru/data2/data-set-po-regionalnoj-ekonomike-rossii/regionalnaya-ekonomika-rossii/rejting-regionov-2022)

Pmin – минимальный уровень потенциала, соответствующий наименее рискованному региону

(Источник: https://datasets-isc.ru/data2/data-set-po-regionalnoj-ekonomike-rossii/regionalnaya-ekonomika-rossii/rejting-regionov-2022)

Таким образом, данная формула учитывает как региональные риски, так и тип оцениваемого объекта. Исходные данные сведем в таблицу:

Таблица 3.94 Средние значения показателей

Средняя для всех (торговые, производственные, офисные, общественные)
Показатель	Значение
П (мах) %	55
П (мин) %	11,04
Р (рег.оц)	1,8
Р (мах)	27,84
Р (мин)	0,28
Δ Р	0,055

ПП = П мин+(П мах-П мин) *Δ Р = 11,04%+(55%-11,04%) * Δ 5,52 = 11,06%

Подставляя данные в указанную выше формулу, получаем величину прибыли предпринимателя с учетом округления в размере 11%.

Определение накопленного износа и устареваний

Износ и устаревания определяются снижением стоимости объекта недвижимости из-за воздействия различных факторов:

- физический износ;

- функциональное устаревание;

- внешнее (экономическое) устаревание.

Физический износ представляет собой утрату стоимости за счет естественных процессов в периоде эксплуатации, разложения (ветхости), сухого гниения, коррозии или дефектов конструктивных элементов, а также механических повреждений элементов.

Функциональное устаревание является потерей стоимости вследствие недостатков проектирования и несоответствия объекта современным требованиям рынка, а также морального устаревания использованных материалов и конструкций.

Экономическое устаревание определяется, как изменение стоимости объекта вследствие изменения ситуации на рынке, изменения финансовых и законодательных условий, изменения окружения объекта, то есть факторов, непосредственно с оцениваемым объектом не связанных.

Общая формула определения величины накопленного износа объекта оценки имеет следующий вид:

НИ =1- (1-Фи/100) × (1-Фу/100) × (1-Эу/100), где

НИ – величина накопленного износа, %;

Фи – величина физического износа, %;

Фу – величина функционального устаревания, %;

Эу – величина экономического устаревания, %.

Физический износ.

Физический износ - утрата полезности объекта недвижимости или его компонентов, связанная с временным фактором (естественное старение) или условиями эксплуатации, которая приводит к потере стоимости. Своевременное проведение планово-предупредительных ремонтных работ (ППР) позволяет продлить срок эксплуатации (так называемую «экономическую жизнь») объекта.

Для достижения целей определения кадастровой стоимости допускается использование разных моделей физического износа для разных групп (подгрупп) объектов недвижимости. При этом следует учитывать, что максимальная расчетная величина физического износа не может превышать предельных значений износа при эксплуатации объектов недвижимости, за исключением случаев, подтверждающих необходимость их сноса, факт их аварийного и (или) ветхого состояния.

При расчете физического износа принимается допущение, что в случае, если хронологический возраст объекта недвижимости составляет 60 и более процентов нормативного срока его службы, предполагается, что объект поддерживался в рабочем состоянии за счет периодического ремонта, при котором объект не восстанавливался до нового состояния, а устранялись лишь видимые дефекты и существующие недостатки, способные повлиять на эксплуатационные характеристики. При этом, если хронологический возраст составляет от 60 до 100% от нормативного срока его службы, величина накопленного износа принимается равной 60%, а если хронологический возраст превышает нормативный срок службы объекта недвижимости, то величина накопленного износа принимается равной 70%.

В случае проведения капитального ремонта или реконструкции объекта в качестве срока ввода объекта в эксплуатацию (даты начала нормативного срока его службы) принимается дата завершения капитального ремонта в целом (капитальный ремонт отдельных систем и (или) конструктивных элементов не относится к капитальному ремонту в целом) или реконструкции.

В случае отсутствия информации о годе постройки или годе ввода в эксплуатацию объектов оценки в расчетах используются модальные значения года по группе в разрезе муниципальных образований (районов). В г. Грозный при расчётах используются модальные значения по территориально – оценочным зонам.

Далее в таблице представлены модели накопления физического износа для различных групп зданий согласно Приложения 8 Методических указаний.

Таблица 3.95 Модели накопления физического износа для различных групп зданий

Функциональное устаревание.

Функциональное устаревание представляет собой утрату полезности вследствие недостатков, которыми характеризуется оцениваемый объект недвижимости по сравнению с его заменителем, при условии, что такая утрата приводит к потере стоимости у оцениваемого объекта недвижимости.

Функциональное устаревание учитывается при использовании в расчетах затрат на замещение объекта недвижимости.

При расчете кадастровой стоимости объектов с использованием затрат на замещение расчет величины функционального устаревания допускается не производить (п. 46.5 Методических указаний).

Внешнее (экономическое) устаревание.

Внешнее (экономическое) устаревание представляет собой утрату полезности объекта недвижимости, вызванную экономическими факторами или факторами местоположения, внешними по отношению к рассматриваемому объекту недвижимости, и приводящую к потере объектом недвижимости своей стоимости.

В соответствии с п. 46.7 Методических указаний в случае, когда в силу отсутствия достаточной рыночной информации достоверно определить функциональное устаревание невозможно, учитывается физический износ и внешний (экономический) износ, величина которых моделируется на основании косвенных признаков.

К оценке представлены объекты капитального строительства, расположенные в различных муниципальных образованиях Чеченской Республики. Стоимость объектов зависит от множества факторов и логично предположить, что в населенных пунктах, не обладающих статусом республиканского центра и имеющих более низкие уровни социально-экономического развития, объекты недвижимости будут иметь стоимость отличную от республиканского центра (г. Грозный). Таким образом, в данном случае на стоимость объектов недвижимости оказывают влияние различные внешние факторы. Под внешними факторами подразумевается экономическое местоположение, социальная инфраструктура, транспортная доступность, условия рынка, экологическая ситуация, нормативно-законодательная база и т.д.

Для учета перечисленных факторов и перехода от стоимости объектов капитального строительства в республиканском центре к стоимости в других населенных пунктах было определено внешнее экономическое устаревание (износ) методом ранжирования факторов инфраструктуры. Метод основан на ранжировании по балльной системе показателей, влияющих на стоимость объекта недвижимости. Количество баллов, характеризующих качество по данному фактору, и перечень рассматриваемых факторов может быть различным, в зависимости от особенностей населенного пункта. После расстановки баллов по каждому фактору эти баллы суммируются, и последовательно находится отношение суммы баллов объекта к сумме баллов каждого аналога. Расчет корректировки на местоположение для населенных пунктов произведен с использованием десятибалльной системы.

В рамках настоящего Отчета был проведен анализ факторов, определяющих уровень развития инфраструктуры населенных пунктов Чеченской Республики, оказывающих существенное влияние на стоимость оцениваемых объектов: социальные, экономические, экологические. К числу факторов отнесены: уровень развития общественно-образовательной, финансовой, производственно-хозяйственной деятельности, социально-экономический потенциал, численность населения в населенном пункте и пр.

Все эти показатели могут существенным образом повлиять на изменение соотношения спроса и предложения на оцениваемый объект и, следовательно, на цены на аналогичные объекты. Интегральный показатель был рассчитан как сумма относительных показателей качества (рассчитанная через соотношение показателя по каждому муниципальному образованию к аналогичному показателю муниципального образования с наилучшей характеристикой показателя качества) с учетом веса каждого показателя.

Далее были сформированы подгруппы с объединением населенных пунктов Чеченской Республики в подзоны в соответствии с величиной интегрального показателя уровня развития инфраструктуры.

Для выявления внешнего экономического устаревания на территории республиканского центра (г. Грозный) в качестве признаков, по которым может быть осуществлена классификация территорий города, используется совокупность факторов, определяющих функциональный профиль соответствующей территории.

Развитость конкретной территориальной зоны городского населенного пункта определяется наличием функциональных зон, которые представляют собой объекты административно-делового, учебно-образовательного, культурно-просветительского, торгово-бытового, лечебно-оздоровительного и спортивно-рекреационного назначения. В совокупности наличие либо отсутствие указанных зон и определяют общий уровень развития инфраструктуры отдельного микрорайона города.

При этом данные факторы оказывают существенное влияние на цены недвижимости в различных территориальных зонах городского населенного пункта.

На основании вышеизложенного, при определении величины экономического устаревания для объектов недвижимости, расположенных в столице республики, специалистами Учреждения было проведено зонирование г. Грозный по степени развитости социально-экономической инфраструктуры, в результате чего были выделены 8 зон (подробное описание в п. 3.5 Отчета). Соотношение интегральных показателей развития социально-экономических характеристик различных территориальных зон и определяет уровень внешнего износа объектов недвижимости.

Протяженные объекты характеризуются своим расположением на территории нескольких муниципальных районов республики. Поэтому в основе определения внешнего экономического износа (ВЭИ) для конкретного протяженного объекта лежат аналогичные показатели развития социально-экономической инфраструктуры, отдельно рассчитанные для всех районов республики.

Для определения кадастровой стоимости протяженных объектов использовалась средневзвешенная величина ВЭИ, которая рассчитывалась по всем девяти районам.

Доля влияния каждого района на величину ВЭИ определена исходя из соотношения площади конкретного района к общей площади Чеченской Республики.

Для объектов подгруппы «Протяженные объекты» с кодами 1006; 1010; 1011; 1012; 1013; 1013-01; 1014; 1015; 1016; 1017; 1020; 1021; 1022; 1023; 1025; 1025-01; 1026; 1027-01; 1027-02; 1027-03; 1027-04; 1028; 1031-01; 1031-02; 1031-03; 1036 внешний экономический износ был рассчитан как средневзвешенное значение по Чеченской Республике.

Расчет внешнего экономического износа для подгруппы «Протяженные объекты» представлен в таблице 3.89.

Таблица 3.96 Значение ВЭИ подгруппы "Протяженные объекты" по Чеченской Республике

Источник:

*	https://ru.wikipedia.org/

**	ВЭИ по районам

Таблицы результатов проведенного анализа факторов развития социальной и инженерной инфраструктуры и расчета внешнего экономического устаревания в населенных пунктах по каждому району и республиканскому центру Чеченской Республики приведены в Приложении 1.2 к Отчету.

Определение кадастровой стоимости объектов с корректировкой на аварийное состояние

Работы по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости предполагают использование информации об аварийном жилье. Для того, чтобы учесть данные о состоянии объектов недвижимости на территории Чеченской Республики ГБУ ЧР «ГКО» получены сведения об объектах недвижимости, которые отнесены к аварийному фонду на территории Чеченской Республики согласно представленным данным муниципальных образований.

Также использовались данные с общедоступного сайта фонда содействия жилищно-коммунального хозяйства - Реформа ЖКХ (https://www.reformagkh.ru).

По результатам полученных ответов был сформирован перечень объектов, признанных аварийными на территории Чеченской Республики. Таким образом, в Перечне объектов оценки выявлено 326 объектов недвижимости, находящихся в аварийном состоянии. В связи с чем, при расчете кадастровой стоимости таких объектов необходимо внесение соответствующей корректировки.

При расчете кадастровой стоимости объектов, оценка проводится исходя из допущения, что состояние объектов оценки соответствует состоянию объектов-аналогов. Данное допущение исходит из того, что соотношение основной и вспомогательной площади, электроснабжения, водоснабжения, канализации, системы дополнительной безопасности и контроля, дополнительные удобства, наличие лифтов и т.п. является типичным (аналогичным) и характерным как для объектов оценки, так и для объектов-аналогов. Иными словами, в рамках настоящей оценки Оценщик исходит из того, что состояние объектов оценки сопоставимо с состоянием объектов-аналогов, если иное не оговорено в Отчете.

В целях определения кадастровой стоимости состояние объекта недвижимости может быть: фактическим/аварийным. Данные значения обусловлены, тем, что в исходном Перечне объектов оценки сведения об износе (состоянии) объектов недвижимости отсутствуют. Поэтому приняты допущения, что состояние объектов оценки соответствует состоянию объектов-аналогов, а также что состояние объектов оценки, не являющихся аварийными объектами, принимается как фактическое. Вместе с тем, объекты недвижимости, включенные в список аварийных объектов, требуют дополнительного учета в оценке в связи с пониженным спросом на такие объекты недвижимости.

Состояние объектов - аналогов и объектов оценки, не являющихся аварийными объектами, характеризуется как фактическое.

В связи с вышесказанным, в состав ценообразующих факторов включен фактор «Аварийность» - (Да).

Корректировка кадастровой стоимости объектов недвижимости с аварийным состоянием, осуществляется в соответствии со следующим алгоритмом:

1. Рассчитывается кадастровая стоимость объектов недвижимости без учета аварийного состояния;

2. Определяется соотношение между аварийным и фактическим состояниями на основе данных о физическом износе объектов недвижимости.

Указанное значение обусловлено следующим. Аварийное состояние, согласно Методическому пособию по содержанию и ремонту жилищного фонда МКД 2-04.2004 (утверждено Госстроем Российской Федерации) — это состояние здания, при котором более половины жилых помещений и основных несущих конструкций здания (стен, фундаментов) отнесены к категории аварийных и представляют опасность для жизни проживающих. При этом, аварийное состояние несущих конструкций здания - состояние несущих конструкций здания, при котором конструкции или их часть вследствие естественного износа и внешних воздействий имеют сверхнормативные деформации и повреждения, потеряли расчетную прочность и без принятых мер по укреплению могут вызвать аварийное состояние жилого помещения или всего жилого здания и представляют опасность для проживающих. Отдельная несущая конструкция здания, находящаяся в состоянии, описанном выше, если ее обрушение не затрагивает другие конструкции или не влечет за собой изменения условий проживания или эксплуатации жилого здания в целом, считается предаварийной. Необходимо заметить, что аварийное жилье имеет деформации и повреждения несущих конструкций, и проживание в данном жилом помещении опасно для жизни ввиду реальной возможности обрушения.

Таким образом, согласно ниже представленной таблице, в соответствии с Методикой определения физического износа гражданских зданий (утв. приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 27 октября 1970 г. № 404), степень физического износа принимается на уровне 81 %, как минимальное значение для отнесения объектов недвижимости к аварийному состоянию.

Таблица 3.97 Классификация состояний в соответствии с Методикой определения физического износа гражданских зданий, утвержденной приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 27.10.1970 г. № 404

Физический износ, %	Оценка технического состояния	Общая характеристика технического состояния
0-20	хорошее	Повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте, мелкие дефекты, не влияющие на эксплуатацию конструктивного элемента. Капитальный ремонт может производиться лишь на отдельных участках, имеющих относительно повышенный износ.
21-40	удовлетворительное	Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта, который наиболее целесообразен именно на данной стадии.
41-60	неудовлетворительное	Эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта.
61-80	ветхое	Состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а ненесущих - весьма ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь по проведении охранных мероприятий или полной смены конструктивного элемента.
81-100	негодное	Конструктивные элементы находятся в разрушенном состоянии. При износе 100% остатки конструктивного элемента полностью ликвидированы.

Фактор «Наличие в аварийном, ветхом фонде дома (да/нет)» указывает на его состояние. Соответственно, от состояния объекта недвижимости будет зависеть его стоимость.

Вместе с тем, объекты недвижимости, в аварийном состоянии, требуют дополнительного учета в оценке в связи с пониженным спросом на такие объекты недвижимости.

Корректировка кадастровой стоимости объектов недвижимости аварийным состоянием, осуществляется в соответствии со следующим алгоритмом:

1. Рассчитывается кадастровая стоимость объектов недвижимости без учета аварийного состояния;

2. Определяется соотношение между аварийным и фактическим состояниями на основе данных о физическом износе объектов недвижимости.

При расчете кадастровой стоимости в рамках затратного подхода применялся следующий порядок действий.

Значение физического износа объектов недвижимости с аварийным состоянием составляет 81%. Таким образом, корректировка для состояния объекта недвижимости «Аварийное» будет определяться по следующей формуле:

,

где:

Ка — корректирующий коэффициент на аварийное состояние объекта недвижимости;

Иф — значение фактического износа.

Таким образом, значение корректировки на аварийное состояние объекта недвижимости составит:

Определяется кадастровая стоимость объектов недвижимости с учетом аварийного состояния путем корректировки УПКС, рассчитанного без учета состояния и умножения данного УПКС на площадь.

3. Определяется кадастровая стоимость объектов недвижимости с учетом аварийного состояния путем корректировки УПКС, рассчитанного на основе типового эталонного объекта недвижимости без учета состояния и умножения данного УПКС на площадь.

Полное описание расчетов и результаты определения УПКС объектов недвижимости в Приложениях 2.5 и 2.8.3.

Расчет кадастровой стоимости объектов группы 3 «Объекты, предназначенные для хранения транспорта» в рамках затратного подхода

Описание процесса оценки в рамках затратного подхода подробно описано в п 3.11 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости с использованием затратного подхода».

Объекты, отнесенные к 3 группе «Объекты, предназначенные для хранения транспорта» включают коды 0301; 0301-01; 0302; 0305; 0306; 0307; 0307-01;0311.

В ходе расчета стоимости оцениваемых объектов были использованы справочники укрупненных показателей стоимости строительства КО-ИНВЕСТ ОПЦИОН: «Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Чеченской Республики на 01.01.2023», «Благоустройство территорий. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Чеченской Республики на 01.01.2023».

Выбор объектов-аналогов осуществлен из объектов, схожих по конструктивной системе и с учетом особенности массовой оценки.

Подобранные объекты-аналоги представлены в таблице:

Таблица 3.98 Объекты аналоги для расчета объектов 3 группы в рамках затратного подхода

Наименование объекта аналога	Коды ОКС	КС	Площадь, м2 от	Площадь, м2 до	Дата сборника	Справоч. стоим. 1 ед. измерения, руб./ м2	Код объекта-аналога по справочнику
Открытые автостоянки автомобилей (покрытые площадки и проезды)	0301	КС-1	-	-	01.01.2023	583,41	И3.01.003.0042
Открытые автостоянки автомобилей (покрытые площадки и проезды)	0301	КС-3	-	-	01.01.2023	583,41	И3.01.003.0042
Открытые автостоянки автомобилей (покрытые площадки и проезды)	0301	КС-6	-	-	01.01.2023	583,41	И3.01.003.0042
Открытые автостоянки автомобилей (покрытые площадки и проезды)	0301	КС-7	-	-	01.01.2023	583,41	И3.01.003.0042
Открытые автостоянки автомобилей (покрытые площадки и проезды)	0301	КС-8	-	-	01.01.2023	583,41	И3.01.003.0042
Крытые стоянки	0301-01	КС-1	-	-	01.01.2023	4635,23	И3.01.002.0003
Крытые стоянки	0301-01	КС-3	-	-	01.01.2023	4635,23	И3.01.002.0003
Крытые стоянки	0301-01	КС-6	-	-	01.01.2023	4635,23	И3.01.002.0003
Крытые стоянки	0301-01	КС-7	-	-	01.01.2023	4635,23	И3.01.002.0003
Крытые стоянки	0301-01	КС-8	-	-	01.01.2023	4635,23	И3.01.002.0003
Гаражи индивидуальные	0302	КС-1	-	-	01.01.2023	7584,00	Б3.02.003.0059
Гаражи индивидуальные	0302	КС-3	-	-	01.01.2023	17943,00	Б3.02.003.7055
Гаражи индивидуальные	0302	КС-6	-	-	01.01.2023	11057,00	Б3.02.003.0136
Гаражи индивидуальные	0302	КС-7	-	-	01.01.2023	7015,00	Б3.02.003.0004
Гаражные кооперативы	0303	КС-1	-	-	01.01.2023	5588,00	Б3.02.003.0083
Гаражные кооперативы	0303	КС-3	-	-	01.01.2023	5588,00	Б3.02.003.0083
Гаражные кооперативы	0303	КС-6	-	-	01.01.2023	5588,00	Б3.02.003.0083
Гаражные кооперативы	0303	КС-7	-	-	01.01.2023	5396,00	Б3.02.003.0028
Гараж для легковых автомобилей	0305	КС-1	-	-	01.01.2023	17350,00	М4.01.005.7008
Гараж для легковых автомобилей	0305	КС-3	-	-	01.01.2023	17350,00	М4.01.005.7008
Гараж для легковых автомобилей	0305	КС-6	-	-	01.01.2023	17350,00	М4.01.005.7008
Гараж для легковых автомобилей	0305	КС-7	-	-	01.01.2023	17350,00	М4.01.005.7008
Гараж для грузовых автомобилей	0306	КС-1	-	-	01.01.2023	24429,00	М4.01.005.7006
Гараж для грузовых автомобилей	0306	КС-3	-	-	01.01.2023	24429,00	М4.01.005.7006
Гараж для грузовых автомобилей	0306	КС-6	-	-	01.01.2023	24429,00	М4.01.005.7006
Гараж для грузовых автомобилей	0306	КС-7	-	-	01.01.2023	24429,00	М4.01.005.7006
Гараж для автобусов	0306-01	КС-1	-	-	01.01.2023	15848,00	М4.01.005.7002
Гараж для автобусов	0306-01	КС-3	-	-	01.01.2023	15848,00	М4.01.005.7002
Гараж для автобусов	0306-01	КС-6	-	-	01.01.2023	15848,00	М4.01.005.7002
Гараж для автобусов	0306-01	КС-7	-	-	01.01.2023	15848,00	М4.01.005.7002
Гаражи производственные	0307	КС-1	-	-	01.01.2023	24429,00	М4.01.005.7006
Гаражи производственные	0307	КС-3	-	-	01.01.2023	24429,00	М4.01.005.7006
Гаражи производственные	0307	КС-6	-	-	01.01.2023	24429,00	М4.01.005.7006
Гаражи производственные	0307	КС-7	-	-	01.01.2023	24429,00	М4.01.005.7006
Пожарные депо	0307-01	КС-1	-	-	01.01.2023	30590,00	О3.06.102.0004
Пожарные депо	0307-01	КС-3	-	-	01.01.2023	17965,00	О3.06.102.0009
Пожарные депо	0307-01	КС-6	-	-	01.01.2023	17965,00	О3.06.102.0009
Пожарные депо	0307-01	КС-7	-	-	01.01.2023	17965,00	О3.06.102.0009

Описание метода и алгоритм расчета подробно описан в пункте 3.11. Отчета.

Полный расчет и результаты определения УПКС объектов недвижимости группы 3 приведены в Приложениях 2.5 и 2.8.2 к настоящему Отчету.

Расчет кадастровой стоимости объектов группы 4 «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения» в рамках затратного подхода

Описание процесса оценки в рамках затратного подхода подробно описано в п 3.11 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости с использованием затратного подхода».

Объекты, отнесенные к 4 группе «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения» включают коды 0401; 0402; 0403; 0404; 0405; 0406; 0407; 0408; 0409; 0410; 0411; 0412.

В ходе расчета стоимости оцениваемых объектов были использованы справочники укрупненных показателей стоимости строительства КО-ИНВЕСТ ОПЦИОН: «Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Чеченской Республики на 01.01.2023», «Сооружения городской инфраструктуры. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Чеченской Республики на 01.01.2023», «Магистральные сети и транспорт. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Чеченской Республики на 01.01.2023».

Выбор объектов-аналогов осуществлен из объектов, схожих по конструктивной системе и с учетом особенности массовой оценки.

Подобранные объекты-аналоги представлены в таблице:

Таблица 3.99 Объекты аналоги для расчета объектов 4 группы в рамках затратного подхода

Наименование объекта аналога	Коды ОКС	КС	Площадь, м2 от	Площадь, м2 до	Дата сборника	Справоч. стоим. 1 ед. измерения, руб./ м2	Код объекта-аналога по справочнику
Магазины	0401	КС-1	-	-	01.01.2023	29784,00	ОЗ.08.100.0015
Магазины	0401	КС-1	-	-	01.01.2023	27302,00	ОЗ.08.100.0015
Магазины	0401	КС-1	-	-	01.01.2023	24820,00	ОЗ.08.100.0015
Магазины	0401	КС-1	-	-	01.01.2023	23579,00	ОЗ.08.100.0015
Магазины	0401	КС-1	-	-	01.01.2023	23082,60	ОЗ.08.100.0015
Магазины	0401	КС-3	-	-	01.01.2023	43332,00	ОЗ.08.100.0021
Магазины	0401	КС-3	-	-	01.01.2023	39721,00	ОЗ.08.100.0021
Магазины	0401	КС-3	-	-	01.01.2023	36110,00	ОЗ.08.100.0021
Магазины	0401	КС-3	-	-	01.01.2023	34304,50	ОЗ.08.100.0021
Магазины	0401	КС-3	-	-	01.01.2023	33582,30	ОЗ.08.100.0021
Магазины	0401	КС-6	-	-	01.01.2023	17935,20	ОЗ.08.100.0030
Магазины	0401	КС-6	-	-	01.01.2023	16440,60	ОЗ.08.100.0030
Магазины	0401	КС-6	-	-	01.01.2023	14946,00	ОЗ.08.100.0030
Магазины	0401	КС-6	-	-	01.01.2023	14198,70	ОЗ.08.100.0030
Магазины	0401	КС-6	-	-	01.01.2023	13899,78	ОЗ.08.100.0030
Магазины	0401	КС-7	-	-	01.01.2023	25753,20	ОЗ.08.100.0033
Магазины	0401	КС-7	-	-	01.01.2023	23607,10	ОЗ.08.100.0033
Магазины	0401	КС-7	-	-	01.01.2023	21461,00	ОЗ.08.100.0033
Магазины	0401	КС-7	-	-	01.01.2023	20387,95	ОЗ.08.100.0033
Магазины	0401	КС-7	-	-	01.01.2023	19958,73	ОЗ.08.100.0033
Магазины	0402	КС-1	-	-	01.01.2023	29784,00	ОЗ.08.100.0015
Магазины	0402	КС-1	-	-	01.01.2023	27302,00	ОЗ.08.100.0015
Магазины	0402	КС-1	-	-	01.01.2023	24820,00	ОЗ.08.100.0015
Магазины	0402	КС-1	-	-	01.01.2023	23579,00	ОЗ.08.100.0015
Магазины	0402	КС-1	-	-	01.01.2023	23082,60	ОЗ.08.100.0015
Магазины	0402	КС-3	-	-	01.01.2023	43332,00	ОЗ.08.100.0021
Магазины	0402	КС-3	-	-	01.01.2023	39721,00	ОЗ.08.100.0021
Магазины	0402	КС-3	-	-	01.01.2023	36110,00	ОЗ.08.100.0021
Магазины	0402	КС-3	-	-	01.01.2023	34304,50	ОЗ.08.100.0021
Магазины	0402	КС-3	-	-	01.01.2023	33582,30	ОЗ.08.100.0021
Магазины	0402	КС-6	-	-	01.01.2023	17935,20	ОЗ.08.100.0030
Магазины	0402	КС-6	-	-	01.01.2023	16440,60	ОЗ.08.100.0030
Магазины	0402	КС-6	-	-	01.01.2023	14946,00	ОЗ.08.100.0030
Магазины	0402	КС-6	-	-	01.01.2023	14198,70	ОЗ.08.100.0030
Магазины	0402	КС-6	-	-	01.01.2023	13899,78	ОЗ.08.100.0030
Магазины	0402	КС-7	-	-	01.01.2023	25753,20	ОЗ.08.100.0033
Магазины	0402	КС-7	-	-	01.01.2023	23607,10	ОЗ.08.100.0033
Магазины	0402	КС-7	-	-	01.01.2023	21461,00	ОЗ.08.100.0033
Магазины	0402	КС-7	-	-	01.01.2023	20387,95	ОЗ.08.100.0033
Магазины	0402	КС-7	-	-	01.01.2023	19958,73	ОЗ.08.100.0033
Торговый центр	0403	КС-1	-	-	01.01.2023	35988,00	ОЗ.08.100.0285
Торговый центр	0403	КС-1	-	-	01.01.2023	32989,00	ОЗ.08.100.0285
Торговый центр	0403	КС-1	-	-	01.01.2023	29990,00	ОЗ.08.100.0285
Торговый центр	0403	КС-1	-	-	01.01.2023	28490,50	ОЗ.08.100.0285
Торговый центр	0403	КС-1	-	-	01.01.2023	27890,70	ОЗ.08.100.0285
Торговый центр	0403	КС-3	-	-	01.01.2023	53295,60	ОЗ.08.100.0297
Торговый центр	0403	КС-3	-	-	01.01.2023	48854,30	ОЗ.08.100.0297
Торговый центр	0403	КС-3	-	-	01.01.2023	44413,00	ОЗ.08.100.0297
Торговый центр	0403	КС-3	-	-	01.01.2023	42192,35	ОЗ.08.100.0297
Торговый центр	0403	КС-3	-	-	01.01.2023	41304,09	ОЗ.08.100.0297
Торговый центр	0403	КС-6	-	-	01.01.2023	22840,80	ОЗ.08.100.0309
Торговый центр	0403	КС-6	-	-	01.01.2023	20937,40	ОЗ.08.100.0309
Торговый центр	0403	КС-6	-	-	01.01.2023	19034,00	ОЗ.08.100.0309
Торговый центр	0403	КС-6	-	-	01.01.2023	18082,30	ОЗ.08.100.0309
Торговый центр	0403	КС-6	-	-	01.01.2023	17701,62	ОЗ.08.100.0309
Рынки	0404	КС-1	-	-	01.01.2023	20865,60	ОЗ.08.100.0097
Рынки	0404	КС-1	-	-	01.01.2023	19126,80	ОЗ.08.100.0097
Рынки	0404	КС-1	-	-	01.01.2023	17388,00	ОЗ.08.100.0097
Рынки	0404	КС-1	-	-	01.01.2023	16518,60	ОЗ.08.100.0097
Рынки	0404	КС-1	-	-	01.01.2023	16170,84	ОЗ.08.100.0097
Рынки	0404	КС-3	-	-	01.01.2023	42807,60	ОЗ.08.100.0099
Рынки	0404	КС-3	-	-	01.01.2023	39240,30	ОЗ.08.100.0099
Рынки	0404	КС-3	-	-	01.01.2023	35673,00	ОЗ.08.100.0099
Рынки	0404	КС-3	-	-	01.01.2023	33889,35	ОЗ.08.100.0099
Рынки	0404	КС-3	-	-	01.01.2023	33175,89	ОЗ.08.100.0099
Рынки	0404	КС-6	-	-	01.01.2023	20278,80	ОЗ.08.100.0105
Рынки	0404	КС-6	-	-	01.01.2023	18588,90	ОЗ.08.100.0105
Рынки	0404	КС-6	-	-	01.01.2023	16899,00	ОЗ.08.100.0105
Рынки	0404	КС-6	-	-	01.01.2023	16054,05	ОЗ.08.100.0105
Рынки	0404	КС-6	-	-	01.01.2023	15716,07	ОЗ.08.100.0105
Рынки	0404	КС-7	-	-	01.01.2023	20278,80	ОЗ.08.100.0105
Рынки	0404	КС-7	-	-	01.01.2023	18588,90	ОЗ.08.100.0105
Рынки	0404	КС-7	-	-	01.01.2023	16899,00	ОЗ.08.100.0105
Рынки	0404	КС-7	-	-	01.01.2023	16054,05	ОЗ.08.100.0105
Рынки	0404	КС-7	-	-	01.01.2023	15716,07	ОЗ.08.100.0105
Киоски,павильоны	0405	КС-1	-	-	01.01.2023	18032,00	ОЗ.08.100.0092
Киоски,павильоны	0405	КС-1	-	-	01.01.2023	17130,40	ОЗ.08.100.0092
Киоски,павильоны	0405	КС-1	-	-	01.01.2023	16769,76	ОЗ.08.100.0092
Киоски,павильоны	0405	КС-3	-	-	01.01.2023	18032,00	ОЗ.08.100.0092
Киоски,павильоны	0405	КС-3	-	-	01.01.2023	17130,40	ОЗ.08.100.0092
Киоски,павильоны	0405	КС-3	-	-	01.01.2023	16769,76	ОЗ.08.100.0092
Киоски,павильоны	0405	КС-6	-	-	01.01.2023	18032,00	ОЗ.08.100.0092
Киоски,павильоны	0405	КС-6	-	-	01.01.2023	17130,40	ОЗ.08.100.0092
Киоски,павильоны	0405	КС-6	-	-	01.01.2023	16769,76	ОЗ.08.100.0092
Киоски,павильоны	0405	КС-7	-	-	01.01.2023	18032,00	ОЗ.08.100.0092
Киоски,павильоны	0405	КС-7	-	-	01.01.2023	17130,40	ОЗ.08.100.0092
Киоски,павильоны	0405	КС-7	-	-	01.01.2023	16769,76	ОЗ.08.100.0092
Автозаправочные станции (АЗС), газонаполнительные станции, автогазозаправочные станции (АГЗС)	0406	КС-1	-	-	01.01.2023	84623,00	И3.12.001.0001
Автозаправочные станции (АЗС), газонаполнительные станции, автогазозаправочные станции (АГЗС)	0406	КС-3	-	-	01.01.2023	84623,00	И3.12.001.0001
Автозаправочные станции (АЗС), газонаполнительные станции, автогазозаправочные станции (АГЗС)	0406	КС-6	-	-	01.01.2023	84623,00	И3.12.001.0001
Автозаправочные станции (АЗС), газонаполнительные станции, автогазозаправочные станции (АГЗС)	0406	КС-7	-	-	01.01.2023	84623,00	И3.12.001.0001
Автомойки	0407	КС-1	-	-	01.01.2023	29075,00	М4.01.009.7001
Автомойки	0407	КС-3	-	-	01.01.2023	29075,00	М4.01.009.7001
Автомойки	0407	КС-6	-	-	01.01.2023	29075,00	М4.01.009.7001
Автомойки	0407	КС-7	-	-	01.01.2023	29075,00	М4.01.009.7001
Автосалоны	0408	КС-1	-	-	01.01.2023	32419,00	О3.09.100.0005
Автосалоны	0408	КС-3	-	-	01.01.2023	57354,00	О3.09.100.0010
Автосалоны	0408	КС-6	-	-	01.01.2023	20855,00	О3.09.100.0019
Автосалоны	0408	КС-7	-	-	01.01.2023	20855,00	О3.09.100.0019
Рестораны	0409	КС-1	-	-	01.01.2023	42013,00	О3.05.100.0042
Рестораны	0409	КС-1	-	-	01.01.2023	42643,00	О3.05.100.0183
Рестораны	0409	КС-3	-	-	01.01.2023	61741	О3.05.100.0049
Рестораны	0409	КС-3	-	-	01.01.2023	62667,00	О3.05.100.0193
Рестораны	0409	КС-6	-	-	01.01.2023	25944,00	О3.05.100.0058
Рестораны	0409	КС-6	-	-	01.01.2023	26334,00	О3.05.100.0202
Рестораны	0409	КС-7	-	-	01.01.2023	36284,00	О3.05.100.0180
Рестораны	0409	КС-7	-	-	01.01.2023	36828,00	О3.05.100.0208
Кафе 750 кв. м (75 человек) и более, производственные столовые, столовые, кухни, кухни - столовые 750 кв. м (75 человек) и более	0410	КС-1	-	-	01.01.2023	29083,00	О3.05.100.0007
Кафе до 750 кв. м (75 человек), кафетерии, столовые, кухни, кухни-столовые до 750 кв. м (75 человек)	0410	КС-3	-	-	01.01.2023	42018,00	О3.05.100.0013
Кафе до 750 кв. м (75 человек), кафетерии, столовые, кухни, кухни-столовые до 750 кв. м (75 человек)	0410	КС-6	-	-	01.01.2023	18486,00	О3.05.100.0022
Кафе до 750 кв. м (75 человек), кафетерии, столовые, кухни, кухни-столовые до 750 кв. м (75 человек)	0410	КС-7	-	-	01.01.2023	25167,00	О3.05.100.0025
Кафе 750 кв. м (75 человек) и более, производственные столовые, столовые, кухни, кухни - столовые 750 кв. м (75 человек) и более	0411	КС-1	-	-	01.01.2023	29083,00	О3.05.100.0007
Кафе до 750 кв. м (75 человек), кафетерии, столовые, кухни, кухни-столовые до 750 кв. м (75 человек)	0411	КС-3	-	-	01.01.2023	42018,00	О3.05.100.0013
Кафе до 750 кв. м (75 человек), кафетерии, столовые, кухни, кухни-столовые до 750 кв. м (75 человек)	0411	КС-6	-	-	01.01.2023	18486,00	О3.05.100.0022
Кафе до 750 кв. м (75 человек), кафетерии, столовые, кухни, кухни-столовые до 750 кв. м (75 человек)	0411	КС-7	-	-	01.01.2023	25167,00	О3.05.100.0025
Летние кафе	0412	КС-1	-	-	01.01.2023	38365,00	О3.05.100.0037
Летние кафе	0412	КС-2	-	-	01.01.2023	38365,00	О3.05.100.0037
Летние кафе	0412	КС-3	-	-	01.01.2023	38365,00	О3.05.100.0037
Летние кафе	0412	КС-6	-	-	01.01.2023	38365,00	О3.05.100.0037
Летние кафе	0412	КС-7	-	-	01.01.2023	38365,00	О3.05.100.0037

Описание метода и алгоритм расчета подробно описан в пункте 3.11. Отчета.

Полный расчет и результаты определения УПКС объектов недвижимости группы 4 приведены в Приложениях 2.5 и 2.8.2 к настоящему Отчету.

Расчет кадастровой стоимости объектов группы 5 «Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения» в рамках затратного подхода

Описание процесса оценки в рамках затратного подхода подробно описано в п 3.11 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости с использованием затратного подхода».

Объекты, отнесенные к 5 группе «Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения» включают коды 0501; 0502; 0506; 0507-01; 0508; 0509; 0510; 0511; 0517.

В ходе расчета стоимости оцениваемых объектов были использованы справочники укрупненных показателей стоимости строительства КО-ИНВЕСТ ОПЦИОН: «Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Чеченской Республики на 01.01.2023», «Благоустройство территорий. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Чеченской Республики на 01.01.2023».

Поскольку объекты данной группы представляют собой объекты недвижимости, предназначенные для временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения: гостиницы, отели, мотели, общежития, гостевые дома, базы отдыха, летние домики, санатории и пансионаты, то для расчетов были выбраны объекты соответствующего функционального назначения.

Выбор объектов-аналогов осуществлен из объектов, схожих по конструктивной системе и с учетом особенности массовой оценки.

Подобранные объекты-аналоги представлены в таблице:

Таблица 3.100 Объекты аналоги для расчета объектов 5 группы в рамках затратного подхода

Наименование объекта аналога	Коды ОКС	КС	Площадь, м2 от	Площадь, м2 до	Дата сборника	Справоч. стоим. 1 ед. измерения, руб./ м2	Код объекта-аналога по справочнику
Гостиницы: класс 2* и ниже, ведомственные гостиницы, хостелы	0501	КС-1	-	-	01.01.2023	31466,00	О3.10.100.0185
Гостиницы: класс 2* и ниже, ведомственные гостиницы, хостелы	0501	КС-1	-	-	01.01.2023	31913,00	О3.10.100.0189
Гостиницы: класс 2* и ниже, ведомственные гостиницы, хостелы	0501	КС-1	-	-	01.01.2023	32383,00	О3.10.100.0193
Гостиницы: класс 2* и ниже, ведомственные гостиницы, хостелы	0501	КС-1	-	-	01.01.2023	34141,00	О3.10.100.0048
Гостиницы: класс 2* и ниже, ведомственные гостиницы, хостелы	0501	КС-3	-	-	01.01.2023	44731,00	О3.10.100.0036
Гостиницы: класс 2* и ниже, ведомственные гостиницы, хостелы	0501	КС-3	-	-	01.01.2023	45432,00	О3.10.100.0230
Гостиницы: класс 2* и ниже, ведомственные гостиницы, хостелы	0501	КС-3	-	-	01.01.2023	46114,00	О3.10.100.0249
Гостиницы: класс 2* и ниже, ведомственные гостиницы, хостелы	0501	КС-3	-	-	01.01.2023	49753,00	О3.10.100.0052
Гостиницы: класс 2* и ниже, ведомственные гостиницы, хостелы	0501	КС-6	-	-	01.01.2023	44731,00	О3.10.100.0036
Гостиницы: класс 2* и ниже, ведомственные гостиницы, хостелы	0501	КС-6	-	-	01.01.2023	45432,00	О3.10.100.0230
Гостиницы: класс 2* и ниже, ведомственные гостиницы, хостелы	0501	КС-6	-	-	01.01.2023	46114,00	О3.10.100.0249
Гостиницы: класс 2* и ниже, ведомственные гостиницы, хостелы	0501	КС-6	-	-	01.01.2023	49753,00	О3.10.100.0052
Гостиницы: класс 2* и ниже, ведомственные гостиницы, хостелы	0501	КС-7	-	-	01.01.2023	26742,00	О3.10.100.0046
Гостиницы: класс 2* и ниже, ведомственные гостиницы, хостелы	0501	КС-7	-	-	01.01.2023	27149,00	О3.10.100.0240
Гостиницы: класс 2* и ниже, ведомственные гостиницы, хостелы	0501	КС-7	-	-	01.01.2023	27557,00	О3.10.100.0259
Гостиницы: класс 2* и ниже, ведомственные гостиницы, хостелы	0502	КС-1	-	-	01.01.2023	31466,00	О3.10.100.0185
Гостиницы: класс 2* и ниже, ведомственные гостиницы, хостелы	0502	КС-1	-	-	01.01.2023	31913,00	О3.10.100.0189
Гостиницы: класс 2* и ниже, ведомственные гостиницы, хостелы	0502	КС-1	-	-	01.01.2023	32383,00	О3.10.100.0193
Гостиницы: класс 2* и ниже, ведомственные гостиницы, хостелы	0502	КС-1	-	-	01.01.2023	34141,00	О3.10.100.0048
Гостиницы: класс 2* и ниже, ведомственные гостиницы, хостелы	0502	КС-3	-	-	01.01.2023	44731,00	О3.10.100.0036
Гостиницы: класс 2* и ниже, ведомственные гостиницы, хостелы	0502	КС-3	-	-	01.01.2023	45432,00	О3.10.100.0230
Гостиницы: класс 2* и ниже, ведомственные гостиницы, хостелы	0502	КС-3	-	-	01.01.2023	46114,00	О3.10.100.0249
Гостиницы: класс 2* и ниже, ведомственные гостиницы, хостелы	0502	КС-3	-	-	01.01.2023	49753,00	О3.10.100.0052
Гостиницы: класс 2* и ниже, ведомственные гостиницы, хостелы	0502	КС-6	-	-	01.01.2023	44731,00	О3.10.100.0036
Гостиницы: класс 2* и ниже, ведомственные гостиницы, хостелы	0502	КС-6	-	-	01.01.2023	45432,00	О3.10.100.0230
Гостиницы: класс 2* и ниже, ведомственные гостиницы, хостелы	0502	КС-6	-	-	01.01.2023	46114,00	О3.10.100.0249
Гостиницы: класс 2* и ниже, ведомственные гостиницы, хостелы	0502	КС-6	-	-	01.01.2023	49753,00	О3.10.100.0052
Гостиницы: класс 2* и ниже, ведомственные гостиницы, хостелы	0502	КС-7	-	-	01.01.2023	26742,00	О3.10.100.0046
Гостиницы: класс 2* и ниже, ведомственные гостиницы, хостелы	0502	КС-7	-	-	01.01.2023	27149,00	О3.10.100.0240
Гостиницы: класс 2* и ниже, ведомственные гостиницы, хостелы	0502	КС-7	-	-	01.01.2023	27557,00	О3.10.100.0259
Гостиницы: класс 2* и ниже, ведомственные гостиницы, хостелы	0503	КС-1	-	-	01.01.2023	31466,00	О3.10.100.0185
Гостиницы: класс 2* и ниже, ведомственные гостиницы, хостелы	0503	КС-1	-	-	01.01.2023	31913,00	О3.10.100.0189
Гостиницы: класс 2* и ниже, ведомственные гостиницы, хостелы	0503	КС-1	-	-	01.01.2023	32383,00	О3.10.100.0193
Гостиницы: класс 2* и ниже, ведомственные гостиницы, хостелы	0503	КС-1	-	-	01.01.2023	34141,00	О3.10.100.0048
Гостиницы: класс 2* и ниже, ведомственные гостиницы, хостелы	0503	КС-3	-	-	01.01.2023	44731,00	О3.10.100.0036
Гостиницы: класс 2* и ниже, ведомственные гостиницы, хостелы	0503	КС-3	-	-	01.01.2023	45432,00	О3.10.100.0230
Гостиницы: класс 2* и ниже, ведомственные гостиницы, хостелы	0503	КС-3	-	-	01.01.2023	46114,00	О3.10.100.0249
Гостиницы: класс 2* и ниже, ведомственные гостиницы, хостелы	0503	КС-3	-	-	01.01.2023	49753,00	О3.10.100.0052
Гостиницы: класс 2* и ниже, ведомственные гостиницы, хостелы	0503	КС-6	-	-	01.01.2023	44731,00	О3.10.100.0036
Гостиницы: класс 2* и ниже, ведомственные гостиницы, хостелы	0503	КС-6	-	-	01.01.2023	45432,00	О3.10.100.0230
Гостиницы: класс 2* и ниже, ведомственные гостиницы, хостелы	0503	КС-6	-	-	01.01.2023	46114,00	О3.10.100.0249
Гостиницы: класс 2* и ниже, ведомственные гостиницы, хостелы	0503	КС-6	-	-	01.01.2023	49753,00	О3.10.100.0052
Гостиницы: класс 2* и ниже, ведомственные гостиницы, хостелы	0503	КС-7	-	-	01.01.2023	26742,00	О3.10.100.0046
Гостиницы: класс 2* и ниже, ведомственные гостиницы, хостелы	0503	КС-7	-	-	01.01.2023	27149,00	О3.10.100.0240
Гостиницы: класс 2* и ниже, ведомственные гостиницы, хостелы	0503	КС-7	-	-	01.01.2023	27557,00	О3.10.100.0259
Мотели	0506	КС-1	-	-	01.01.2023	49185	О3.10.100.0022
Мотели	0506	КС-3	-	-	01.01.2023	49185	О3.10.100.0022
Мотели	0506	КС-6	-	-	01.01.2023	49185	О3.10.100.0022
Мотели	0506	КС-7	-	-	01.01.2023	49185	О3.10.100.0022
Общежития	0507-01	КС-1	-	-	01.01.2023	46762,00	ОЗ.06.100.0040
Общежития	0507-01	КС-1	-	-	01.01.2023	40043,00	ОЗ.06.100.0031
Общежития	0507-01	КС-3	-	-	01.01.2023	46762,00	ОЗ.06.100.0040
Общежития	0507-01	КС-3	-	-	01.01.2023	40043,00	ОЗ.06.100.0031
Общежития	0507-01	КС-6	-	-	01.01.2023	46762,00	ОЗ.06.100.0040
Общежития	0507-01	КС-6	-	-	01.01.2023	40043,00	ОЗ.06.100.0031
Общежития	0507-01	КС-7	-	-	01.01.2023	52229,00	ОЗ.06.100.0042
Общежития	0507-01	КС-7	-	-	01.01.2023	44486,00	ОЗ.06.100.0037
Пансионаты	0508	КС-1	-	-	01.01.2023	44866,00	ОЗ.10.100.0078
Пансионаты	0508	КС-1	-	-	01.01.2023	51280,00	ОЗ.10.100.0090
Пансионаты	0508	КС-3	-	-	01.01.2023	44866,00	ОЗ.10.100.0078
Пансионаты	0508	КС-3	-	-	01.01.2023	51280,00	ОЗ.10.100.0090
Пансионаты	0508	КС-6	-	-	01.01.2023	44866,00	ОЗ.10.100.0078
Пансионаты	0508	КС-6	-	-	01.01.2023	51280,00	ОЗ.10.100.0090
Пансионаты	0508	КС-7	-	-	01.01.2023	38945,00	ОЗ.10.100.0086
Базы отдыха	0509	КС-1	-	-	01.01.2023	42882,00	ОЗ.10.100.0126
Базы отдыха	0509	КС-3	-	-	01.01.2023	42882,00	ОЗ.10.100.0126
Базы отдыха	0509	КС-6	-	-	01.01.2023	42882,00	ОЗ.10.100.0126
Базы отдыха	0509	КС-7	-	-	01.01.2023	42882,00	ОЗ.10.100.0126
Пионерские лагеря	0510	КС-1	-	-	01.01.2023	48589,00	О3.01.100.0101
Пионерские лагеря	0510	КС-1	-	-	01.01.2023	43555,00	О3.01.100.0098
Пионерские лагеря	0510	КС-3	-	-	01.01.2023	48589,00	О3.01.100.0101
Пионерские лагеря	0510	КС-3	-	-	01.01.2023	43555,00	О3.01.100.0098
Пионерские лагеря	0510	КС-6	-	-	01.01.2023	48589,00	О3.01.100.0101
Пионерские лагеря	0510	КС-6	-	-	01.01.2023	43555,00	О3.01.100.0098
Пионерские лагеря	0510	КС-7	-	-	01.01.2023	55081,00	О3.01.100.0107
Санатории	0511	КС-1	-	-	01.01.2023	49373,00	ОЗ.01.100.0157
Санатории	0511	КС-3	-	-	01.01.2023	49373,00	ОЗ.01.100.0157
Санатории	0511	КС-6	-	-	01.01.2023	49373,00	ОЗ.01.100.0157
Санатории	0511	КС-7	-	-	01.01.2023	49373,00	ОЗ.01.100.0157
Спальные корпуса пансионатов	0514	КС-1	-	-	01.01.2023	31235,00	ОЗ.10.100.0106
Спальные корпуса пансионатов	0514	КС-1	-	-	01.01.2023	34853,00	ОЗ.10.100.0118
Спальные корпуса пансионатов	0514	КС-3	-	-	01.01.2023	31235,00	ОЗ.10.100.0106
Спальные корпуса пансионатов	0514	КС-3	-	-	01.01.2023	34853,00	ОЗ.10.100.0118
Спальные корпуса пансионатов	0514	КС-6	-	-	01.01.2023	31235,00	ОЗ.10.100.0106
Спальные корпуса пансионатов	0514	КС-6	-	-	01.01.2023	34853,00	ОЗ.10.100.0118
Спальные корпуса пансионатов	0514	КС-7	-	-	01.01.2023	27300,00	ОЗ.10.100.0114
Спальные корпуса пансионатов	0514	КС-7	-	-	01.01.2023	30357,00	ОЗ.10.100.0124
Спальные корпуса санаториев	0516	КС-1	-	-	01.01.2023	52753,00	ОЗ.01.100.0161
Спальные корпуса санаториев	0516	КС-1	-	-	01.01.2023	51709,00	ОЗ.01.100.0162
Спальные корпуса санаториев	0516	КС-1	-	-	01.01.2023	50703,00	ОЗ.01.100.0163
Спальные корпуса санаториев	0516	КС-3	-	-	01.01.2023	52753,00	ОЗ.01.100.0161
Спальные корпуса санаториев	0516	КС-3	-	-	01.01.2023	51709,00	ОЗ.01.100.0162
Спальные корпуса санаториев	0516	КС-3	-	-	01.01.2023	50703,00	ОЗ.01.100.0163
Спальные корпуса санаториев	0516	КС-6	-	-	01.01.2023	52753,00	ОЗ.01.100.0161
Спальные корпуса санаториев	0516	КС-6	-	-	01.01.2023	51709,00	ОЗ.01.100.0162
Спальные корпуса санаториев	0516	КС-6	-	-	01.01.2023	50703,00	ОЗ.01.100.0163
Спальные корпуса санаториев	0516	КС-7	-	-	01.01.2023	52753,00	ОЗ.01.100.0161
Спальные корпуса санаториев	0516	КС-7	-	-	01.01.2023	51709,00	ОЗ.01.100.0162
Спальные корпуса санаториев	0516	КС-7	-	-	01.01.2023	50703,00	ОЗ.01.100.0163
Кемпинги	0517	КС-1	-	-	01.01.2023	13738,00	Ж3.06.113.0536
Кемпинги	0517	КС-3	-	-	01.01.2023	13738,00	Ж3.06.113.0536
Кемпинги	0517	КС-6	-	-	01.01.2023	13738,00	Ж3.06.113.0536
Кемпинги	0517	КС-7	-	-	01.01.2023	14718,00	ЖЗ.06.116.1372

Описание метода и алгоритм расчета подробно описан в пункте 3.11. Отчета.

Полный расчет и результаты определения УПКС объектов недвижимости группы 5 приведены в Приложениях 2.5 и 2.8.2 к настоящему Отчету.

Расчет кадастровой стоимости объектов группы 6 «Административные и бытовые объекты» в рамках затратного подхода

Описание процесса оценки в рамках затратного подхода подробно описано в п 3.11 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости с использованием затратного подхода».

Объекты, отнесенные к 6 группе «Административные и бытовые объекты» включают коды 0600; 0601; 0603; 0603-01; 0604; 0605; 0606; 0608.

В ходе расчета стоимости оцениваемых объектов были использованы справочники укрупненных показателей стоимости строительства КО-ИНВЕСТ ОПЦИОН: «Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Чеченской Республики на 01.01.2023», «Благоустройство территорий. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Чеченской Республики на 01.01.2023».

Выбор объектов-аналогов осуществлен из объектов, схожих по конструктивной системе и с учетом особенности массовой оценки.

Подобранные объекты-аналоги представлены в таблице:

Таблица 3.101 Объекты аналоги для расчета объектов 6 группы в рамках затратного подхода

Наименование объекта аналога	Коды ОКС	КС	Площадь, м2 от	Площадь, м2 до	Дата сборника	Справоч. стоим. 1 ед. измерения, руб./ м2	Код объекта-аналога по справочнику
Административные и бытовые объекты	0600	КС-1	-	-	01.01.2023	30095,00	О3.03.100.0288
Административные и бытовые объекты	0600	КС-3	-	-	01.01.2023	34680,00	О3.03.100.0150
Административные и бытовые объекты	0600	КС-6	-	-	01.01.2023	34680,00	О3.03.100.0150
Административные и бытовые объекты	0600	КС-7	-	-	01.01.2023	42388	О3.03.100.0154
Банки	0601	КС-1	-	-	01.01.2023	57732,00	О3.03.100.0013
Банки	0601	КС-1	-	-	01.01.2023	79096,00	О3.03.100.0206
Банки	0601	КС-1	-	-	01.01.2023	80282,00	О3.03.100.0210
Банки	0601	КС-1	-	-	01.01.2023	81486,00	О3.03.100.0214
Банки	0601	КС-3	-	-	01.01.2023	106204,00	О3.03.100.0021
Банки	0601	КС-3	-	-	01.01.2023	118094,00	О3.03.100.0242
Банки	0601	КС-3	-	-	01.01.2023	119866,00	О3.03.100.0246
Банки	0601	КС-3	-	-	01.01.2023	121664,00	О3.03.100.0250
Банки	0601	КС-6	-	-	01.01.2023	106204,00	О3.03.100.0021
Банки	0601	КС-6	-	-	01.01.2023	118094,00	О3.03.100.0242
Банки	0601	КС-6	-	-	01.01.2023	119866,00	О3.03.100.0246
Банки	0601	КС-6	-	-	01.01.2023	121664,00	О3.03.100.0250
Банки	0601	КС-7	-	-	01.01.2023	57732,00	О3.03.100.0013
Банки	0601	КС-7	-	-	01.01.2023	79096,00	О3.03.100.0206
Банки	0601	КС-7	-	-	01.01.2023	80282,00	О3.03.100.0210
Банки	0601	КС-7	-	-	01.01.2023	81486,00	О3.03.100.0214
Бытовые, административно-бытовые здания	0603	КС-1	-	-	01.01.2023	20848,00	О3.06.100.0021
Бытовые, административно-бытовые здания	0603	КС-1	-	-	01.01.2023	25546,00	О3.06.100.0024
Бытовые, административно-бытовые здания	0603	КС-1	-	-	01.01.2023	22348,00	О3.06.100.0025
Бытовые, административно-бытовые здания	0603	КС-3	-	-	01.01.2023	20848,00	О3.06.100.0021
Бытовые, административно-бытовые здания	0603	КС-3	-	-	01.01.2023	25546,00	О3.06.100.0024
Бытовые, административно-бытовые здания	0603	КС-3	-	-	01.01.2023	22348,00	О3.06.100.0025
Бытовые, административно-бытовые здания	0603	КС-6	-	-	01.01.2023	20848,00	О3.06.100.0021
Бытовые, административно-бытовые здания	0603	КС-6	-	-	01.01.2023	25546,00	О3.06.100.0024
Бытовые, административно-бытовые здания	0603	КС-6	-	-	01.01.2023	22348,00	О3.06.100.0025
Бытовые, административно-бытовые здания	0603	КС-7	-	-	01.01.2023	31054,00	О3.06.100.0022
Административно-бытовые здания	0603-01	КС-1	-	-	01.01.2023	38875,00	ПЗ.10.000.7001
Административно-бытовые здания	0603-01	КС-3	-	-	01.01.2023	38875,00	ПЗ.10.000.7001
Административно-бытовые здания	0603-01	КС-6	-	-	01.01.2023	38875,00	ПЗ.10.000.7001
Административно-бытовые здания	0603-01	КС-7	-	-	01.01.2023	38875,00	ПЗ.10.000.7001
Административные корпуса заводов	0604	КС-1	-	-	01.01.2023	30095,00	О3.03.100.0288
Административные корпуса заводов	0604	КС-3	-	-	01.01.2023	34680,00	О3.03.100.0150
Административные корпуса заводов	0604	КС-6	-	-	01.01.2023	34680,00	О3.03.100.0150
Административные корпуса заводов	0604	КС-7	-	-	01.01.2023	42388	О3.03.100.0154
Лабораторные корпуса	0605	КС-1	-	-	01.01.2023	30630,00	ПЗ.19.000.7085
Лабораторные корпуса	0605	КС-3	-	-	01.01.2023	30630,00	ПЗ.19.000.7085
Лабораторные корпуса	0605	КС-6	-	-	01.01.2023	30630,00	ПЗ.19.000.7085
Лабораторные корпуса	0605	КС-7	-	-	01.01.2023	30630,00	ПЗ.19.000.7085
Отделение полиции	0606	КС-1	-	-	01.01.2023	41494	О3.06.100.0043
Отделение полиции	0606	КС-3	-	-	01.01.2023	37781,00	О3.06.100.0088
Отделение полиции	0606	КС-6	-	-	01.01.2023	37781,00	О3.06.100.0088
Отделение полиции	0606	КС-7	-	-	01.01.2023	37781,00	О3.06.100.0088
Отделение связи, почта	0608	КС-1	-	-	01.01.2023	39694,00	О3.06.100.0045
Отделение связи, почта	0608	КС-3	-	-	01.01.2023	56480,00	О3.06.100.0049
Отделение связи, почта	0608	КС-6	-	-	01.01.2023	25590,00	О3.06.100.0055
Отделение связи, почта	0608	КС-7	-	-	01.01.2023	34159,00	О3.06.100.0057
Таможни	0609	КС-1	-	-	01.01.2023	30095,00	О3.03.100.0288
Таможни	0609	КС-3	-	-	01.01.2023	34680,00	О3.03.100.0150
Таможни	0609	КС-6	-	-	01.01.2023	34680,00	О3.03.100.0150
Таможни	0609	КС-7	-	-	01.01.2023	42388	О3.03.100.0154

Описание метода и алгоритм расчета подробно описан в пункте 3.11. Отчета.

Полный расчет и результаты определения УПКС объектов недвижимости группы 6 приведены в Приложениях 2.5 и 2.8.2 к настоящему Отчету.

Расчет кадастровой стоимости объектов группы 7 «Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений» в рамках затратного подхода

Описание процесса оценки в рамках затратного подхода подробно описано в п 3.11 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости с использованием затратного подхода».

Объекты, отнесенные к 7 группе «Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений» включают коды 0701-01; 0701-02; 0702; 0707; 0704-01; 0704-02; 0705-01; 0705-02; 0705-03; 0705-04; 0705-05; 0706-06; 0705-07; 0705-08; 0705-10; 0705-11; 0705-12; 0705-13; 0705-14; 0705-15; 0705-16; 0705-17; 0705-18; 0705-19; 0706; 0707; 0708; 0710; 0711; 0712; 0712-01; 0712-02; 0713; 0714; 0715; 0715-01; 0716; 0717; 0718; 0719; 0720; 0721; 0722; 0723; 0723-01; 0723-02; 0723-03; 0723-04; 0723_05; 0723-06; 0724;0725; 0726; 0727; 0728; 0730; 0732.

В ходе расчета стоимости оцениваемых объектов были использованы справочники укрупненных показателей стоимости строительства КО-ИНВЕСТ ОПЦИОН: «Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Чеченской Республики на 01.01.2023», «Благоустройство территорий. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Чеченской Республики на 01.01.2023», «Сооружения городской инфраструктуры. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Чеченской Республики на 01.01.2023», «Здания и сооружения агропромышленного комплекса. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Чеченской Республики на 01.01.2023», «Магистральные сети и транспорт. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Чеченской Республики на 01.01.2023», «Промышленные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Чеченской Республики на 01.01.2023», «Складские здания и сооружения. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Чеченской Республики на 01.01.2023».

Выбор объектов-аналогов осуществлен из объектов, схожих по конструктивной системе и с учетом особенности массовой оценки.

Подобранные объекты-аналоги представлены в таблице:

Таблица 3.102 Объекты аналоги для расчета объектов 7 группы в рамках затратного подхода

Наименование объекта аналога	Коды ОКС	КС	Площадь, м2 от	Площадь, м2 до	Дата сборника	Справоч. стоим. 1 ед. измерения, руб./ м2	Код объекта-аналога по справочнику
Производственные, производственно-складские здания площадью до 100 кв. м	0701-01	КС-1	-	-	01.01.2023	18834,00	П3.19.000.7055
Производственные, производственно-складские здания площадью до 100 кв. м	0701-01	КС-3	-	-	01.01.2023	18834,00	П3.19.000.7055
Производственные, производственно-складские здания площадью до 100 кв. м	0701-01	КС-6	-	-	01.01.2023	18834,00	П3.19.000.7055
Производственные, производственно-складские здания площадью до 100 кв. м	0701-01	КС-7	-	-	01.01.2023	17392,00	П3.19.000.7068
административно-производственные здания площадью до 100 кв. м	0701-02	КС-1	-	-	01.01.2023	21584,00	П3.19.000.7094
административно-производственные здания площадью до 100 кв. м	0701-02	КС-3	-	-	01.01.2023	21584,00	П3.19.000.7094
административно-производственные здания площадью до 100 кв. м	0701-02	КС-6	-	-	01.01.2023	21584,00	П3.19.000.7094
административно-производственные здания площадью до 100 кв. м	0701-02	КС-7	-	-	01.01.2023	21584,00	П3.19.000.7094
Диспетчерские, аппаратные (кроме диспетчерских на транспорте)	0702	КС-1	-	-	01.01.2023	20373,00	Б3.02.010.7002
Диспетчерские, аппаратные (кроме диспетчерских на транспорте)	0702	КС-3	-	-	01.01.2023	20373,00	Б3.02.010.7002
Диспетчерские, аппаратные (кроме диспетчерских на транспорте)	0702	КС-6	-	-	01.01.2023	20373,00	Б3.02.010.7002
Диспетчерские, аппаратные (кроме диспетчерских на транспорте)	0702	КС-7	-	-	01.01.2023	20373,00	Б3.02.010.7002
0703 Контрольно-пропускные пункты, проходные менее 100 кв. м	0703	КС-1	-	-	01.01.2023	23429,00	Б3.02.010.7001
0703 Контрольно-пропускные пункты, проходные менее 100 кв. м	0703	КС-3	-	-	01.01.2023	23429,00	Б3.02.010.7001
0703 Контрольно-пропускные пункты, проходные менее 100 кв. м	0703	КС-6	-	-	01.01.2023	23429,00	Б3.02.010.7001
0703 Контрольно-пропускные пункты, проходные менее 100 кв. м	0703	КС-7	-	-	01.01.2023	23429,00	Б3.02.010.7001
Производственные, производственно-складские здания площадью 100 и более кв. м	0704-01	КС-1	-	-	01.01.2023	18834,00	П3.19.000.7055
Производственные, производственно-складские здания площадью 100 и более кв. м	0704-01	КС-3	-	-	01.01.2023	18834,00	П3.19.000.7055
Производственные, производственно-складские здания площадью 100 и более кв. м	0704-01	КС-6	-	-	01.01.2023	18834,00	П3.19.000.7055
Производственные, производственно-складские здания площадью 100 и более кв. м	0704-01	КС-7	-	-	01.01.2023	15124,00	П3.19.000.7069
Административно-производственные 100 и более кв. м	0704-02	КС-1	-	-	01.01.2023	21584,00	П3.19.000.7094
Административно-производственные 100 и более кв. м	0704-02	КС-3	-	-	01.01.2023	21584,00	П3.19.000.7094
Административно-производственные 100 и более кв. м	0704-02	КС-6	-	-	01.01.2023	21584,00	П3.19.000.7094
Административно-производственные 100 и более кв. м	0704-02	КС-7	-	-	01.01.2023	21584,00	П3.19.000.7094
Конюшни	0705-01	КС-1	-	-	01.01.2023	7914,00	БЗ.02.005.7008
Конюшни	0705-01	КС-3	-	-	01.01.2023	5127,00	АЗ.01.004.7031
Конюшни	0705-01	КС-6	-	-	01.01.2023	5127,00	АЗ.01.004.7031
Конюшни	0705-01	КС-7	-	-	01.01.2023	6824,00	БЗ.02.005.7007
Коровники	0705-02	КС-1	-	-	01.01.2023	10530,00	АЗ.01.007.7063
Коровники	0705-02	КС-3	-	-	01.01.2023	18507,00	АЗ.01.007.7065
Коровники	0705-02	КС-6	-	-	01.01.2023	18507,00	АЗ.01.007.7065
Коровники	0705-02	КС-7	-	-	01.01.2023	13083,00	АЗ.01.007.7083
Птичники	0705-04	КС-1	-	-	01.01.2023	13396,00	АЗ.02.008.7001
Птичники	0705-04	КС-3	-	-	01.01.2023	8079,00	АЗ.02.008.7003
Птичники	0705-04	КС-6	-	-	01.01.2023	3111,00	АЗ.02.008.7008
Птичники	0705-04	КС-7	-	-	01.01.2023	5173,00	АЗ.02.008.7014
Телятники	0705-05	КС-1	-	-	01.01.2023	9800,00	АЗ.01.026.7368
Телятники	0705-05	КС-3	-	-	01.01.2023	21288,00	АЗ.01.026.7377
Телятники	0705-05	КС-6	-	-	01.01.2023	21288,00	АЗ.01.026.7377
Телятники	0705-05	КС-7	-	-	01.01.2023	16686,00	АЗ.01.026.7375
Теплицы	0705-06	КС-1	-	-	01.01.2023	9688,00	АЗ.03.046.0323
Теплицы	0705-06	КС-3	-	-	01.01.2023	17509,00	АЗ.03.046.0315
Теплицы	0705-06	КС-6	-	-	01.01.2023	4548,00	АЗ.03.046.7292
Теплицы	0705-06	КС-7	-	-	01.01.2023	8459,00	АЗ.03.046.0322
Теплицы	0705-06	КС-12	-	-	01.01.2023	9196,00	АЗ.03.046.0316
Овчарни	0705-07	КС-1	-	-	01.01.2023	6809,00	АЗ.01.013.7140
Овчарни	0705-07	КС-3	-	-	01.01.2023	6809,00	АЗ.01.013.7140
Овчарни	0705-07	КС-6	-	-	01.01.2023	6809,00	АЗ.01.013.7140
Овчарни	0705-07	КС-7	-	-	01.01.2023	7629,00	АЗ.01.013.7143
Цыплятник	0705-08	КС-1	-	-	01.01.2023	11412,00	АЗ.02.010.7001
Цыплятник	0705-08	КС-3	-	-	01.01.2023	11412,00	АЗ.02.010.7001
Цыплятник	0705-08	КС-6	-	-	01.01.2023	11412,00	АЗ.02.010.7001
Цыплятник	0705-08	КС-7	-	-	01.01.2023	10487,00	АЗ.02.010.7002
Пасеки	0705-09	КС-1	-	-	01.01.2023	6362,00	АЗ.05.000.7004
Пасеки	0705-09	КС-3	-	-	01.01.2023	6362,00	АЗ.05.000.7004
Пасеки	0705-09	КС-6	-	-	01.01.2023	6362,00	АЗ.05.000.7004
Пасеки	0705-09	КС-7	-	-	01.01.2023	5392,00	АЗ.05.000.7002
Родильные отделения	0705-10	КС-1	-	-	01.01.2023	14178,00	АЗ.01.018.7209
Родильные отделения	0705-10	КС-3	-	-	01.01.2023	5879,00	АЗ.01.018.7199
Родильные отделения	0705-10	КС-6	-	-	01.01.2023	5879,00	АЗ.01.018.7199
Родильные отделения	0705-10	КС-7	-	-	01.01.2023	7964,00	АЗ.01.018.7207
Инкубатории	0705-11	КС-1	-	-	01.01.2023	7876,00	АЗ.02.005.7001
Инкубатории	0705-11	КС-3	-	-	01.01.2023	7876,00	АЗ.02.005.7001
Инкубатории	0705-11	КС-6	-	-	01.01.2023	7876,00	АЗ.02.005.7001
Инкубатории	0705-11	КС-7	-	-	01.01.2023	7876,00	АЗ.02.005.7001
Молочные фермы	0705-12	КС-1	-	-	01.01.2023	24353,00	АЗ.01.009.7104
Молочные фермы	0705-12	КС-3	-	-	01.01.2023	38488,00	АЗ.01.009.7118
Молочные фермы	0705-12	КС-6	-	-	01.01.2023	18321,00	АЗ.01.009.7109
Молочные фермы	0705-12	КС-7	-	-	01.01.2023	17652,00	АЗ.01.009.7116
Помещения для молодняка	0705-13	КС-1	-	-	01.01.2023	17327,00	АЗ.01.015.7187
Помещения для молодняка	0705-13	КС-3	-	-	01.01.2023	17327,00	АЗ.01.015.7187
Помещения для молодняка	0705-13	КС-6	-	-	01.01.2023	17327,00	АЗ.01.015.7187
Помещения для молодняка	0705-13	КС-7	-	-	01.01.2023	17327,00	АЗ.01.015.7187
Навозохранилища	0705-14	КС-1	-	-	01.01.2023	2097,00	А3.01.011.0134
Навозохранилища	0705-14	КС-3	-	-	01.01.2023	2097,00	А3.01.011.0134
Навозохранилища	0705-14	КС-6	-	-	01.01.2023	2097,00	А3.01.011.0134
Навозохранилища	0705-14	КС-7	-	-	01.01.2023	2097,00	А3.01.011.0134
Навозохранилища	0705-14	КС-8	-	-	01.01.2023	2097,00	А3.01.011.0134
Скотоубойные пункты	0705-15	КС-1	-	-	01.01.2023	17233,00	АЗ.01.124.7327
Скотоубойные пункты	0705-15	КС-3	-	-	01.01.2023	17233,00	АЗ.01.124.7327
Скотоубойные пункты	0705-15	КС-6	-	-	01.01.2023	17233,00	АЗ.01.124.7327
Скотоубойные пункты	0705-15	КС-7	-	-	01.01.2023	17233,00	АЗ.01.124.7327
Санитарные бойни	0705-16	КС-1	-	-	01.01.2023	20228,00	АЗ.01.119.7210
Санитарные бойни	0705-16	КС-3	-	-	01.01.2023	20228,00	АЗ.01.119.7210
Санитарные бойни	0705-16	КС-6	-	-	01.01.2023	20228,00	АЗ.01.119.7210
Санитарные бойни	0705-16	КС-7	-	-	01.01.2023	20228,00	АЗ.01.119.7210
Кормокухни	0705-17	КС-1	-	-	01.01.2023	34071,00	АЗ.01.005.7045
Кормокухни	0705-17	КС-3	-	-	01.01.2023	34071,00	АЗ.01.005.7045
Кормокухни	0705-17	КС-6	-	-	01.01.2023	34071,00	АЗ.01.005.7045
Кормокухни	0705-17	КС-7	-	-	01.01.2023	21784,00	АЗ.01.005.7048
Карантины-изоляторы	0705-18	КС-1	-	-	01.01.2023	14866,00	АЗ.01.103.7012
Карантины-изоляторы	0705-18	КС-3	-	-	01.01.2023	14866,00	АЗ.01.103.7012
Карантины-изоляторы	0705-18	КС-6	-	-	01.01.2023	14866,00	АЗ.01.103.7012
Карантины-изоляторы	0705-18	КС-7	-	-	01.01.2023	14866,00	АЗ.01.103.7012
Доильный блок	0705-19	КС-1	-	-	01.01.2023	13330,00	АЗ.01.009.7111
Доильный блок	0705-19	КС-3	-	-	01.01.2023	13330,00	АЗ.01.009.7111
Доильный блок	0705-19	КС-6	-	-	01.01.2023	13330,00	АЗ.01.009.7111
Доильный блок	0705-19	КС-7	-	-	01.01.2023	13330,00	АЗ.01.009.7111
Каныжные	0705-20	КС-1	-	-	01.01.2023	20869,00	АЗ.01.102.7006
Каныжные	0705-20	КС-3	-	-	01.01.2023	20869,00	АЗ.01.102.7006
Каныжные	0705-20	КС-6	-	-	01.01.2023	20869,00	АЗ.01.102.7006
Каныжные	0705-20	КС-7	-	-	01.01.2023	20869,00	АЗ.01.102.7006
Каныжные	0705-20	КС-8	-	-	01.01.2023	20869,00	АЗ.01.102.7006
Трансформаторные подстанции	0706	КС-1	-	-	01.01.2023	17794,00	ПЗ.19.000.7076
Трансформаторные подстанции	0706	КС-3	-	-	01.01.2023	17794,00	ПЗ.19.000.7076
Трансформаторные подстанции	0706	КС-6	-	-	01.01.2023	17794,00	ПЗ.19.000.7076
Трансформаторные подстанции	0706	КС-7	-	-	01.01.2023	17794,00	ПЗ.19.000.7076
Трансформаторные подстанции	0706	КС-11	-	-	01.01.2023	17794,00	ПЗ.19.000.7076
Электроподстанции	0707	КС-1	-	-	01.01.2023	17794,00	ПЗ.19.000.7076
Электроподстанции	0707	КС-3	-	-	01.01.2023	17794,00	ПЗ.19.000.7076
Электроподстанции	0707	КС-6	-	-	01.01.2023	17794,00	ПЗ.19.000.7076
Электроподстанции	0707	КС-7	-	-	01.01.2023	17794,00	ПЗ.19.000.7076
Электроподстанции	0707	КС-11	-	-	01.01.2023	17794,00	ПЗ.19.000.7076
Энергоблоки	0708	КС-1	-	-	01.01.2023	19794,00	М4.05.002.7001
Энергоблоки	0708	КС-3	-	-	01.01.2023	19794,00	М4.05.002.7001
Энергоблоки	0708	КС-6	-	-	01.01.2023	19794,00	М4.05.002.7001
Энергоблоки	0708	КС-7	-	-	01.01.2023	19794,00	М4.05.002.7001
Центральная тепловая станция (ЦТП), теплоэлектроцентраль (ТЭЦ)	0709	КС-1	-	-	01.01.2023	52730,00	П3.19.000.7044
Центральная тепловая станция (ЦТП), теплоэлектроцентраль (ТЭЦ)	0709	КС-3	-	-	01.01.2023	52730,00	П3.19.000.7044
Центральная тепловая станция (ЦТП), теплоэлектроцентраль (ТЭЦ)	0709	КС-6	-	-	01.01.2023	52730,00	П3.19.000.7044
Центральная тепловая станция (ЦТП), теплоэлектроцентраль (ТЭЦ)	0709	КС-7	-	-	01.01.2023	52730,00	П3.19.000.7044
Котельные	0710	КС-1	-	-	01.01.2023	4994,00	БЗ.02.006.7010
Котельные	0710	КС-3	-	-	01.01.2023	4994,00	БЗ.02.006.7010
Котельные	0710	КС-6	-	-	01.01.2023	4994,00	БЗ.02.006.7010
Котельные	0710	КС-7	-	-	01.01.2023	4994,00	БЗ.02.006.7010
Котельные	0710	КС-11	-	-	01.01.2023	4994,00	БЗ.02.006.7010
Здания тепловых пунктов	0711	КС-1	-	-	01.01.2023	4994,00	БЗ.02.006.7010
Здания тепловых пунктов	0711	КС-3	-	-	01.01.2023	4994,00	БЗ.02.006.7010
Здания тепловых пунктов	0711	КС-6	-	-	01.01.2023	4994,00	БЗ.02.006.7010
Здания тепловых пунктов	0711	КС-7	-	-	01.01.2023	4994,00	БЗ.02.006.7010
Сушилки, мельницы, вспомогательные объекты	0712	КС-1	-	-	01.01.2023	13255,00	А3.03.044.7270
Сушилки, мельницы, вспомогательные объекты	0712	КС-3	-	-	01.01.2023	13255,00	А3.03.044.7270
Сушилки, мельницы, вспомогательные объекты	0712	КС-6	-	-	01.01.2023	13255,00	А3.03.044.7270
Сушилки, мельницы, вспомогательные объекты	0712	КС-7	-	-	01.01.2023	13255,00	А3.03.044.7270
Сушилки, мельницы, вспомогательные объекты	0712	КС-11	-	-	01.01.2023	13255,00	А3.03.044.7270
Мельницы	0712-01	КС-1	-	-	01.01.2023	10435,00	А3.03.019.7117
Мельницы	0712-01	КС-3	-	-	01.01.2023	10435,00	А3.03.019.7117
Мельницы	0712-01	КС-6	-	-	01.01.2023	10435,00	А3.03.019.7117
Мельницы	0712-01	КС-7	-	-	01.01.2023	10435,00	А3.03.019.7117
Зернотока	0712-02	КС-1	-	-	01.01.2023	13008,00	А3.03.020.7121
Зернотока	0712-02	КС-3	-	-	01.01.2023	13008,00	А3.03.020.7121
Зернотока	0712-02	КС-6	-	-	01.01.2023	13008,00	А3.03.020.7121
Зернотока	0712-02	КС-7	-	-	01.01.2023	13008,00	А3.03.020.7121
Станции газораспределительные и газорегуляторные	0713	КС-1	-	-	01.01.2023	17976,00	М4.02.006.7003
Станции газораспределительные и газорегуляторные	0713	КС-3	-	-	01.01.2023	36193,00	М4.02.006.7005
Станции газораспределительные и газорегуляторные	0713	КС-6	-	-	01.01.2023	36193,00	М4.02.006.7005
Станции газораспределительные и газорегуляторные	0713	КС-7	-	-	01.01.2023	36193,00	М4.02.006.7005
Пункты газораспределительные и газорегуляторные	0714	КС-1	-	-	01.01.2023	35698,00	И4.01.001.7004
Пункты газораспределительные и газорегуляторные	0714	КС-3	-	-	01.01.2023	35698,00	И4.01.001.7004
Пункты газораспределительные и газорегуляторные	0714	КС-6	-	-	01.01.2023	35698,00	И4.01.001.7004
Пункты газораспределительные и газорегуляторные	0714	КС-7	-	-	01.01.2023	35698,00	И4.01.001.7004
Пункты газораспределительные и газорегуляторные	0714	КС-11	-	-	01.01.2023	35698,00	И4.01.001.7004
Насосные станции	0715	КС-1	-	-	01.01.2023	24693,00	ИЗ.07.048.7003
Насосные станции	0715	КС-3	-	-	01.01.2023	24693,00	ИЗ.07.048.7003
Насосные станции	0715	КС-6	-	-	01.01.2023	24693,00	ИЗ.07.048.7003
Насосные станции	0715	КС-7	-	-	01.01.2023	24693,00	ИЗ.07.048.7003
Насосные станции канализационные	0715-01	КС-1	-	-	01.01.2023	31097,00	И4.02.004.7019
Насосные станции канализационные	0715-01	КС-3	-	-	01.01.2023	31097,00	И4.02.004.7019
Насосные станции канализационные	0715-01	КС-6	-	-	01.01.2023	31097,00	И4.02.004.7019
Насосные станции канализационные	0715-01	КС-7	-	-	01.01.2023	31097,00	И4.02.004.7019
Водопроводные станции	0716	КС-1	-	-	01.01.2023	19061,00	И4.02.004.7009
Водопроводные станции	0716	КС-3	-	-	01.01.2023	19061,00	И4.02.004.7009
Водопроводные станции	0716	КС-6	-	-	01.01.2023	19061,00	И4.02.004.7009
Водопроводные станции	0716	КС-7	-	-	01.01.2023	19061,00	И4.02.004.7009
Водозаборные узлы и сооружения	0717	КС-1	-	-	01.01.2023	19061,00	И4.02.004.7009
Водозаборные узлы и сооружения	0717	КС-3	-	-	01.01.2023	19061,00	И4.02.004.7009
Водозаборные узлы и сооружения	0717	КС-6	-	-	01.01.2023	19061,00	И4.02.004.7009
Водозаборные узлы и сооружения	0717	КС-7	-	-	01.01.2023	19061,00	И4.02.004.7009
Водозаборные узлы и сооружения	0717	КС-10	-	-	01.01.2023	19061,00	И4.02.004.7009
Водомерные узлы	0718	КС-1	-	-	01.01.2023	19061,00	И4.02.004.7009
Водомерные узлы	0718	КС-3	-	-	01.01.2023	19061,00	И4.02.004.7009
Водомерные узлы	0718	КС-6	-	-	01.01.2023	19061,00	И4.02.004.7009
Водомерные узлы	0718	КС-7	-	-	01.01.2023	19061,00	И4.02.004.7009
Павильоны над скважинами	0719	КС-1	-	-	01.01.2023	24693,00	ИЗ.07.048.7003
Павильоны над скважинами	0719	КС-3	-	-	01.01.2023	24693,00	ИЗ.07.048.7003
Павильоны над скважинами	0719	КС-6	-	-	01.01.2023	24693,00	ИЗ.07.048.7003
Павильоны над скважинами	0719	КС-7	-	-	01.01.2023	24693,00	ИЗ.07.048.7003
Вентиляционные киоски, вентиляционные камеры	0720	КС-1	-	-	01.01.2023	6667,00	Н7.01.029.0045
Вентиляционные киоски, вентиляционные камеры	0720	КС-3	-	-	01.01.2023	6667,00	Н7.01.029.0045
Вентиляционные киоски, вентиляционные камеры	0720	КС-6	-	-	01.01.2023	6667,00	Н7.01.029.0045
Вентиляционные киоски, вентиляционные камеры	0720	КС-7	-	-	01.01.2023	6667,00	Н7.01.029.0045
Автоматические телефонные станции (АТС)	0721	КС-1	-	-	01.01.2023	35596,00	И4.03.005.7002
Автоматические телефонные станции (АТС)	0721	КС-3	-	-	01.01.2023	35596,00	И4.03.005.7002
Автоматические телефонные станции (АТС)	0721	КС-6	-	-	01.01.2023	35596,00	И4.03.005.7002
Автоматические телефонные станции (АТС)	0721	КС-7	-	-	01.01.2023	35596,00	И4.03.005.7002
Мастерские	0722	КС-1	-	-	01.01.2023	18834,00	ПЗ.19.000.7055
Мастерские	0722	КС-3	-	-	01.01.2023	18834,00	ПЗ.19.000.7055
Мастерские	0722	КС-6	-	-	01.01.2023	18834,00	ПЗ.19.000.7055
Мастерские	0722	КС-7	-	-	01.01.2023	15124,00	ПЗ.19.000.7069
Складские здания, кроме ангаров	0723	КС-1	-	-	01.01.2023	14437,00	СЗ.19.000.7008
Складские здания, кроме ангаров	0723	КС-3	-	-	01.01.2023	8045,00	СЗ.19.000.7071
Складские здания, кроме ангаров	0723	КС-6	-	-	01.01.2023	8045,00	СЗ.19.000.7071
Складские здания, кроме ангаров	0723	КС-7	-	-	01.01.2023	9188,00	СЗ.19.000.7017
Овощехранилища	0723-01	КС-1	-	-	01.01.2023	26775,00	АЗ.03.124.7135
Овощехранилища	0723-01	КС-3	-	-	01.01.2023	25943,00	АЗ.03.024.7131
Овощехранилища	0723-01	КС-6	-	-	01.01.2023	25943,00	АЗ.03.024.7131
Овощехранилища	0723-01	КС-7	-	-	01.01.2023	21681,00	АЗ.03.024.7133
Картофелехранилища	0723-02	КС-1	-	-	01.01.2023	11116,00	АЗ.03.112.7061
Картофелехранилища	0723-02	КС-3	-	-	01.01.2023	13402,00	АЗ.03.112.7059
Картофелехранилища	0723-02	КС-6	-	-	01.01.2023	13402,00	АЗ.03.112.7059
Картофелехранилища	0723-02	КС-7	-	-	01.01.2023	12872,00	АЗ.03.112.7066
Зерносклады	0723-03	КС-1	-	-	01.01.2023	10827,00	АЗ.03.010.7033
Зерносклады	0723-03	КС-3	-	-	01.01.2023	10827,00	АЗ.03.010.7033
Зерносклады	0723-03	КС-6	-	-	01.01.2023	10827,00	АЗ.03.010.7033
Зерносклады	0723-03	КС-7	-	-	01.01.2023	14440,00	АЗ.03.010.7037
Медицинский склад	0723-04	КС-1	-	-	01.01.2023	18147,00	СЗ.05.000.7002
Медицинский склад	0723-04	КС-3	-	-	01.01.2023	18147,00	СЗ.05.000.7002
Медицинский склад	0723-04	КС-6	-	-	01.01.2023	18147,00	СЗ.05.000.7002
Медицинский склад	0723-04	КС-7	-	-	01.01.2023	18147,00	СЗ.05.000.7002
Склад ГСМ	0723-05	КС-1	-	-	01.01.2023	23759,00	СЗ.19.000.7086
Склад ГСМ	0723-05	КС-3	-	-	01.01.2023	23759,00	СЗ.19.000.7086
Склад ГСМ	0723-05	КС-6	-	-	01.01.2023	23759,00	СЗ.19.000.7086
Склад ГСМ	0723-05	КС-7	-	-	01.01.2023	23759,00	СЗ.19.000.7086
Арочный склад	0723-06	КС-1	-	-	01.01.2023	7113,00	С4.01.000.0085
Арочный склад	0723-06	КС-3	-	-	01.01.2023	7113,00	С4.01.000.0085
Арочный склад	0723-06	КС-6	-	-	01.01.2023	7113,00	С4.01.000.0085
Арочный склад	0723-06	КС-7	-	-	01.01.2023	7113,00	С4.01.000.0085
Здания очистных сооружений	0724	КС-1	-	-	01.01.2023	22255,00	И4.02.003.7001
Здания очистных сооружений	0724	КС-3	-	-	01.01.2023	22255,00	И4.02.003.7001
Здания очистных сооружений	0724	КС-6	-	-	01.01.2023	22255,00	И4.02.003.7001
Здания очистных сооружений	0724	КС-7	-	-	01.01.2023	22255,00	И4.02.003.7001
Весовые автомобильные	0725	КС-1	-	-	01.01.2023	13203,00	АЗ.07.002.7002
Весовые автомобильные	0725	КС-3	-	-	01.01.2023	13203,00	АЗ.07.002.7002
Весовые автомобильные	0725	КС-6	-	-	01.01.2023	13203,00	АЗ.07.002.7002
Весовые автомобильные	0725	КС-7	-	-	01.01.2023	13203,00	АЗ.07.002.7002
Весовые железнодорожные	0726	КС-1	-	-	01.01.2023	13203,00	АЗ.07.002.7002
Весовые железнодорожные	0726	КС-3	-	-	01.01.2023	13203,00	АЗ.07.002.7002
Весовые железнодорожные	0726	КС-6	-	-	01.01.2023	13203,00	АЗ.07.002.7002
Весовые железнодорожные	0726	КС-7	-	-	01.01.2023	13203,00	АЗ.07.002.7002
Здания ангарного типа	0727	КС-1	-	-	01.01.2023	7496,00	С4.02.000.0122
Здания ангарного типа	0727	КС-3	-	-	01.01.2023	7496,00	С4.02.000.0122
Здания ангарного типа	0727	КС-6	-	-	01.01.2023	7496,00	С4.02.000.0122
Здания ангарного типа	0727	КС-7	-	-	01.01.2023	7496,00	С4.02.000.0122
Холодильники	0728	КС-1	-	-	01.01.2023	31648,00	СЗ.19.000.7137
Холодильники	0728	КС-3	-	-	01.01.2023	13084,00	СЗ.19.000.7129
Холодильники	0728	КС-6	-	-	01.01.2023	13084,00	СЗ.19.000.7129
Холодильники	0728	КС-7	-	-	01.01.2023	13084,00	СЗ.19.000.7129
Станции технического обслуживания автомобилей (СТО), автосервисы	0730	КС-1	-	-	01.01.2023	11910,00	О3.09.100.0126
Станции технического обслуживания автомобилей (СТО), автосервисы	0730	КС-3	-	-	01.01.2023	20459,00	О3.09.100.0130
Станции технического обслуживания автомобилей (СТО), автосервисы	0730	КС-6	-	-	01.01.2023	6892,00	О3.09.100.0142
Станции технического обслуживания автомобилей (СТО), автосервисы	0730	КС-7	-	-	01.01.2023	6892,00	О3.09.100.0142
Депо железнодорожные, локомотивные, метрополитена, электродепо, трамвайные, троллейбусные	0732	КС-1	-	-	01.01.2023	16138,00	М4.04.011.7012
Депо железнодорожные, локомотивные, метрополитена, электродепо, трамвайные, троллейбусные	0732	КС-3	-	-	01.01.2023	16138,00	М4.04.011.7012
Депо железнодорожные, локомотивные, метрополитена, электродепо, трамвайные, троллейбусные	0732	КС-6	-	-	01.01.2023	16138,00	М4.04.011.7012
Депо железнодорожные, локомотивные, метрополитена, электродепо, трамвайные, троллейбусные	0732	КС-7	-	-	01.01.2023	16138,00	М4.04.011.7012

Описание метода и алгоритм расчета подробно описан в пункте 3.11. Отчета.

Полный расчет и результаты определения УПКС объектов недвижимости группы 7 приведены в Приложениях 2.5 и 2.8.2 к настоящему Отчету.

Расчет кадастровой стоимости объектов группы 8 «Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты» в рамках затратного подхода

Описание процесса оценки в рамках затратного подхода подробно описано в п 3.11 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости с использованием затратного подхода».

Объекты, отнесенные к 8 группе «Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты» включают коды 0801; 0803; 0804; 0806-01; 0806-02; 0807; 0808; 0809; 0810; 0813; 0815; 0816; 0818; 0820; 0821; 0822-01; 0822-02; 0822-03; 0823; 0824; 0825-01; 0825-02; 0825-03; 0825-04; 0829-01;0829-02;0829-03; 0830; 0831; 0832; 0834; 0835; 0836; 0837; 0839; 0841; 0842; 0844; 0845; 0848; 0851; 0852.

В ходе расчета стоимости оцениваемых объектов были использованы справочники укрупненных показателей стоимости строительства КО-ИНВЕСТ ОПЦИОН: «Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Чеченской Республики на 01.01.2023», «Благоустройство территорий. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Чеченской Республики на 01.01.2023», «Сооружения городской инфраструктуры. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Чеченской Республики на 01.01.2023», «Здания и сооружения агропромышленного комплекса. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Чеченской Республики на 01.01.2023», «Магистральные сети и транспорт. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Чеченской Республики на 01.01.2023», «Промышленные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Чеченской Республики на 01.01.2023».

Выбор объектов-аналогов осуществлен из объектов, схожих по конструктивной системе и с учетом особенности массовой оценки.

Подобранные объекты-аналоги представлены в таблице:

Таблица 3.103 Объекты аналоги для расчета объектов 8 группы в рамках затратного подхода

Наименование объекта аналога	Коды ОКС	КС	Площадь, м2 от	Площадь, м2 до	Дата сборника	Справоч. стоим. 1 ед. измерения, руб./ м2	Код объекта-аналога по справочнику
Ветеринарные объекты	0801	КС-1	-	-	01.01.2023	18382,00	А3.07.007.7059
Ветеринарные объекты	0801	КС-3	-	-	01.01.2023	18382,00	А3.07.007.7059
Ветеринарные объекты	0801	КС-6	-	-	01.01.2023	18382,00	А3.07.007.7059
Ветеринарные объекты	0801	КС-7	-	-	01.01.2023	18382,00	А3.07.007.7059
Питомники, гостиницы для животных	0802	КС-1	-	-	01.01.2023	8244,00	А3.02.008.7025
Питомники, гостиницы для животных	0802	КС-3	-	-	01.01.2023	3969,00	А3.02.008.7027
Питомники, гостиницы для животных	0802	КС-6	-	-	01.01.2023	3969,00	А3.02.008.7027
Питомники, гостиницы для животных	0802	КС-7	-	-	01.01.2023	4721,00	А3.02.008.7038
Зоопарк (вольеры, строения для содержания животных)	0803	КС-1	-	-	01.01.2023	8244,00	А3.02.008.7025
Зоопарк (вольеры, строения для содержания животных)	0803	КС-3	-	-	01.01.2023	3969,00	А3.02.008.7027
Зоопарк (вольеры, строения для содержания животных)	0803	КС-6	-	-	01.01.2023	3969,00	А3.02.008.7027
Зоопарк (вольеры, строения для содержания животных)	0803	КС-7	-	-	01.01.2023	4721,00	А3.02.008.7038
Музеи	0804	КС-1	-	-	01.01.2023	43180,00	О3.02.100.0129
Музеи	0804	КС-1	-	-	01.01.2023	41288,00	О3.02.100.0134
Музеи	0804	КС-3	-	-	01.01.2023	43180,00	О3.02.100.0129
Музеи	0804	КС-3	-	-	01.01.2023	41288,00	О3.02.100.0134
Музеи	0804	КС-6	-	-	01.01.2023	43180,00	О3.02.100.0129
Музеи	0804	КС-6	-	-	01.01.2023	41288,00	О3.02.100.0134
Музеи	0804	КС-7	-	-	01.01.2023	53333,00	О3.02.100.0132
Музеи	0804	КС-7	-	-	01.01.2023	51101,00	О3.02.100.0138
Спортивные комплексы	0806-01	КС-1	-	-	01.01.2023	44368	О3.07.100.0074
Спортивные комплексы	0806-01	КС-3	-	-	01.01.2023	74590	О3.07.100.0079
Спортивные комплексы	0806-01	КС-6	-	-	01.01.2023	74590	О3.07.100.0079
Спортивные комплексы	0806-01	КС-7	-	-	01.01.2023	28121	О3.07.100.0088
Спортивные комплексы (сооружения)	0806-02	КС-1	-	-	01.01.2023	3508,55	О3.07.100.0098
Спортивные комплексы (сооружения)	0806-02	КС-2	-	-	01.01.2023	3508,55	О3.07.100.0098
Спортивные комплексы (сооружения)	0806-02	КС-6	-	-	01.01.2023	3508,55	О3.07.100.0098
Спортивные комплексы (сооружения)	0806-02	КС-7	-	-	01.01.2023	3508,55	О3.07.100.0098
Спортивные комплексы (сооружения)	0806-02	КС-11	-	-	01.01.2023	3508,55	О3.07.100.0098
Спортивные залы и корпуса, спортивные клубы	0807	КС-1	-	-	01.01.2023	32879,00	О3.07.100.0056
Спортивные залы и корпуса, спортивные клубы	0807	КС-3	-	-	01.01.2023	32879,00	О3.07.100.0056
Спортивные залы и корпуса, спортивные клубы	0807	КС-6	-	-	01.01.2023	32879,00	О3.07.100.0056
Спортивные залы и корпуса, спортивные клубы	0807	КС-7	-	-	01.01.2023	32879,00	О3.07.100.0056
Стадионы, трибуны	0808	КС-1	-	-	01.01.2023	27674,00	О3.07.100.0121
Стадионы, трибуны	0808	КС-3	-	-	01.01.2023	27674,00	О3.07.100.0121
Стадионы, трибуны	0808	КС-6	-	-	01.01.2023	27674,00	О3.07.100.0121
Стадионы, трибуны	0808	КС-7	-	-	01.01.2023	27674,00	О3.07.100.0121
Теннисные корты	0809	КС-1	-	-	01.01.2023	10563,00	О3.07.100.0108
Теннисные корты	0809	КС-3	-	-	01.01.2023	10563,00	О3.07.100.0108
Теннисные корты	0809	КС-6	-	-	01.01.2023	10563,00	О3.07.100.0108
Теннисные корты	0809	КС-7	-	-	01.01.2023	10563,00	О3.07.100.0108
Тиры	0810	КС-1	-	-	01.01.2023	22813	О3.07.100.0063
Тиры	0810	КС-3	-	-	01.01.2023	22813	О3.07.100.0063
Тиры	0810	КС-6	-	-	01.01.2023	22813	О3.07.100.0063
Тиры	0810	КС-7	-	-	01.01.2023	22813	О3.07.100.0063
Крытые катки	0812	КС-1	-	-	01.01.2023	42943,00	О3.07.100.0102
Крытые катки	0812	КС-3	-	-	01.01.2023	42943,00	О3.07.100.0102
Крытые катки	0812	КС-6	-	-	01.01.2023	42943,00	О3.07.100.0102
Крытые катки	0812	КС-7	-	-	01.01.2023	42943,00	О3.07.100.0102
Бассейны для плавания	0813	КС-1	-	-	01.01.2023	29315,00	О3.07.100.0006
Бассейны для плавания	0813	КС-3	-	-	01.01.2023	21242,00	О3.07.100.0013
Бассейны для плавания	0813	КС-6	-	-	01.01.2023	21242,00	О3.07.100.0013
Бассейны для плавания	0813	КС-7	-	-	01.01.2023	21242,00	О3.07.100.0013
Архивы, книгохранилища и фондохранилища, библиотеки	0815	КС-1	-	-	01.01.2023	43519,00	О3.02.100.0019
Архивы, книгохранилища и фондохранилища, библиотеки	0815	КС-3	-	-	01.01.2023	43519,00	О3.02.100.0019
Архивы, книгохранилища и фондохранилища, библиотеки	0815	КС-6	-	-	01.01.2023	43519,00	О3.02.100.0019
Архивы, книгохранилища и фондохранилища, библиотеки	0815	КС-7	-	-	01.01.2023	51101,00	О3.02.100.0021
Архивы, книгохранилища и фондохранилища, библиотеки	0815	КС-7	-	-	01.01.2023	58381,00	О3.02.100.0022
Мечети, молебные дома, синагоги, церкви	0816	КС-1	-	-	01.01.2023	38302,00	О3.03.100.0006
Мечети, молебные дома, синагоги, церкви	0816	КС-3	-	-	01.01.2023	40261,00	О3.03.100.0104
Мечети, молебные дома, синагоги, церкви	0816	КС-6	-	-	01.01.2023	40261,00	О3.03.100.0104
Мечети, молебные дома, синагоги, церкви	0816	КС-7	-	-	01.01.2023	40261,00	О3.03.100.0104
Кинотеатры	0818	КС-1	-	-	01.01.2023	34147,00	О3.02.100.0055
Кинотеатры	0818	КС-3	-	-	01.01.2023	64199	О3.02.100.0062
Кинотеатры	0818	КС-6	-	-	01.01.2023	22555,00	О3.02.100.0074
Кинотеатры	0818	КС-7	-	-	01.01.2023	29504,00	О3.02.100.0077
Выставочные залы, дворцы культуры, дома культуры, консерватории, концертные залы, культурно-досуговые центры, мюзик-холлы, планетарии, театры, художественные галереи, цирки	0820	КС-1	-	-	01.01.2023	59111,00	О3.02.100.0088
Выставочные залы, дворцы культуры, дома культуры, консерватории, концертные залы, культурно-досуговые центры, мюзик-холлы, планетарии, театры, художественные галереи, цирки	0820	КС-1	-	-	01.01.2023	57388,00	О3.02.100.0093
Выставочные залы, дворцы культуры, дома культуры, консерватории, концертные залы, культурно-досуговые центры, мюзик-холлы, планетарии, театры, художественные галереи, цирки	0820	КС-3	-	-	01.01.2023	59111,00	О3.02.100.0088
Выставочные залы, дворцы культуры, дома культуры, консерватории, концертные залы, культурно-досуговые центры, мюзик-холлы, планетарии, театры, художественные галереи, цирки	0820	КС-3	-	-	01.01.2023	57388,00	О3.02.100.0093
Выставочные залы, дворцы культуры, дома культуры, консерватории, концертные залы, культурно-досуговые центры, мюзик-холлы, планетарии, театры, художественные галереи, цирки	0820	КС-6	-	-	01.01.2023	59111,00	О3.02.100.0088
Выставочные залы, дворцы культуры, дома культуры, консерватории, концертные залы, культурно-досуговые центры, мюзик-холлы, планетарии, театры, художественные галереи, цирки	0820	КС-6	-	-	01.01.2023	57388,00	О3.02.100.0093
Выставочные залы, дворцы культуры, дома культуры, консерватории, концертные залы, культурно-досуговые центры, мюзик-холлы, планетарии, театры, художественные галереи, цирки	0820	КС-7	-	-	01.01.2023	74507,00	О3.02.100.0091
Выставочные залы, дворцы культуры, дома культуры, консерватории, концертные залы, культурно-досуговые центры, мюзик-холлы, планетарии, театры, художественные галереи, цирки	0820	КС-7	-	-	01.01.2023	72568,00	О3.02.100.0097
Детские сады, ясли, ясли-сады	0821	КС-1	-	-	01.01.2023	34822	О3.04.100.0357
Детские сады, ясли, ясли-сады	0821	КС-3	-	-	01.01.2023	34822	О3.04.100.0357
Детские сады, ясли, ясли-сады	0821	КС-6	-	-	01.01.2023	34822	О3.04.100.0357
Детские сады, ясли, ясли-сады	0821	КС-7	-	-	01.01.2023	51323,00	О3.04.100.0087
Гимназии, лицеи, школы, музыкальные школы, медресе, изостудии	0822-01	КС-1	-	-	01.01.2023	40143,00	О3.04.100.0249
Гимназии, лицеи, школы, музыкальные школы, медресе, изостудии	0822-01	КС-1	-	-	01.01.2023	39557,00	О3.04.100.0250
Гимназии, лицеи, школы, музыкальные школы, медресе, изостудии	0822-01	КС-1	-	-	01.01.2023	39241,00	О3.04.100.0251
Гимназии, лицеи, школы, музыкальные школы, медресе, изостудии	0822-01	КС-1	-	-	01.01.2023	38265	О3.04.100.0252
Гимназии, лицеи, школы, музыкальные школы, медресе, изостудии	0822-01	КС-3	-	-	01.01.2023	40143,00	О3.04.100.0249
Гимназии, лицеи, школы, музыкальные школы, медресе, изостудии	0822-01	КС-3	-	-	01.01.2023	39557,00	О3.04.100.0250
Гимназии, лицеи, школы, музыкальные школы, медресе, изостудии	0822-01	КС-3	-	-	01.01.2023	39241,00	О3.04.100.0251
Гимназии, лицеи, школы, музыкальные школы, медресе, изостудии	0822-01	КС-3	-	-	01.01.2023	38265	О3.04.100.0252
Гимназии, лицеи, школы, музыкальные школы, медресе, изостудии	0822-01	КС-6	-	-	01.01.2023	40143,00	О3.04.100.0249
Гимназии, лицеи, школы, музыкальные школы, медресе, изостудии	0822-01	КС-6	-	-	01.01.2023	39557,00	О3.04.100.0250
Гимназии, лицеи, школы, музыкальные школы, медресе, изостудии	0822-01	КС-6	-	-	01.01.2023	39241,00	О3.04.100.0251
Гимназии, лицеи, школы, музыкальные школы, медресе, изостудии	0822-01	КС-6	-	-	01.01.2023	38265	О3.04.100.0252
Гимназии, лицеи, школы, музыкальные школы, медресе, изостудии	0822-01	КС-7	-	-	01.01.2023	55706,00	О3.04.100.0253
Гимназии, лицеи, школы, музыкальные школы, медресе, изостудии	0822-01	КС-7	-	-	01.01.2023	55081,00	О3.04.100.0254
Дома и дворцы пионеров, дома юного творчества, клубы	0822-02	КС-1	-	-	01.01.2023	43331,00	О3.02.100.0037
Дома и дворцы пионеров, дома юного творчества, клубы	0822-02	КС-1	-	-	01.01.2023	42823,00	О3.02.100.0043
Дома и дворцы пионеров, дома юного творчества, клубы	0822-02	КС-1	-	-	01.01.2023	42058,00	О3.02.100.0048
Дома и дворцы пионеров, дома юного творчества, клубы	0822-02	КС-1	-	-	01.01.2023	40707,00	О3.02.100.0051
Дома и дворцы пионеров, дома юного творчества, клубы	0822-02	КС-3	-	-	01.01.2023	43331,00	О3.02.100.0037
Дома и дворцы пионеров, дома юного творчества, клубы	0822-02	КС-3	-	-	01.01.2023	42823,00	О3.02.100.0043
Дома и дворцы пионеров, дома юного творчества, клубы	0822-02	КС-3	-	-	01.01.2023	42058,00	О3.02.100.0048
Дома и дворцы пионеров, дома юного творчества, клубы	0822-02	КС-3	-	-	01.01.2023	40707,00	О3.02.100.0051
Дома и дворцы пионеров, дома юного творчества, клубы	0822-02	КС-6	-	-	01.01.2023	43331,00	О3.02.100.0037
Дома и дворцы пионеров, дома юного творчества, клубы	0822-02	КС-6	-	-	01.01.2023	42823,00	О3.02.100.0043
Дома и дворцы пионеров, дома юного творчества, клубы	0822-02	КС-6	-	-	01.01.2023	42058,00	О3.02.100.0048
Дома и дворцы пионеров, дома юного творчества, клубы	0822-02	КС-6	-	-	01.01.2023	40707,00	О3.02.100.0051
Дома и дворцы пионеров, дома юного творчества, клубы	0822-02	КС-7	-	-	01.01.2023	60411,00	О3.02.100.0040
Дома и дворцы пионеров, дома юного творчества, клубы	0822-02	КС-7	-	-	01.01.2023	42823,00	О3.02.100.0043
Дома и дворцы пионеров, дома юного творчества, клубы	0822-02	КС-7	-	-	01.01.2023	42058,00	О3.02.100.0048
Дома и дворцы пионеров, дома юного творчества, клубы	0822-02	КС-7	-	-	01.01.2023	40707,00	О3.02.100.0051
Спальные корпуса школ-интернатов	0822-03	КС-1	-	-	01.01.2023	51979,00	ОЗ.04.100.0207
Спальные корпуса школ-интернатов	0822-03	КС-1	-	-	01.01.2023	46350,00	ОЗ.04.100.0213
Спальные корпуса школ-интернатов	0822-03	КС-1	-	-	01.01.2023	43162,00	ОЗ.04.100.0208
Спальные корпуса школ-интернатов	0822-03	КС-1	-	-	01.01.2023	41636,00	ОЗ.04.100.0209
Спальные корпуса школ-интернатов	0822-03	КС-1	-	-	01.01.2023	41361,00	ОЗ.04.100.0210
Спальные корпуса школ-интернатов	0822-03	КС-3	-	-	01.01.2023	51979,00	ОЗ.04.100.0207
Спальные корпуса школ-интернатов	0822-03	КС-3	-	-	01.01.2023	46350,00	ОЗ.04.100.0213
Спальные корпуса школ-интернатов	0822-03	КС-3	-	-	01.01.2023	43162,00	ОЗ.04.100.0208
Спальные корпуса школ-интернатов	0822-03	КС-3	-	-	01.01.2023	41636,00	ОЗ.04.100.0209
Спальные корпуса школ-интернатов	0822-03	КС-3	-	-	01.01.2023	41361,00	ОЗ.04.100.0210
Спальные корпуса школ-интернатов	0822-03	КС-6	-	-	01.01.2023	51979,00	ОЗ.04.100.0207
Спальные корпуса школ-интернатов	0822-03	КС-6	-	-	01.01.2023	46350,00	ОЗ.04.100.0213
Спальные корпуса школ-интернатов	0822-03	КС-6	-	-	01.01.2023	43162,00	ОЗ.04.100.0208
Спальные корпуса школ-интернатов	0822-03	КС-6	-	-	01.01.2023	41636,00	ОЗ.04.100.0209
Спальные корпуса школ-интернатов	0822-03	КС-6	-	-	01.01.2023	41361,00	ОЗ.04.100.0210
Спальные корпуса школ-интернатов	0822-03	КС-7	-	-	01.01.2023	52648,00	ОЗ.04.100.0212
Спальные корпуса школ-интернатов	0822-03	КС-7	-	-	01.01.2023	47957,00	ОЗ.04.100.0214
Колледжи, училища профессионально-технические и ремесленные, техникумы, училища	0823	КС-1	-	-	01.01.2023	37738	О3.04.100.0191
Колледжи, училища профессионально-технические и ремесленные, техникумы, училища	0823	КС-3	-	-	01.01.2023	37738	О3.04.100.0191
Колледжи, училища профессионально-технические и ремесленные, техникумы, училища	0823	КС-6	-	-	01.01.2023	37738	О3.04.100.0191
Колледжи, училища профессионально-технические и ремесленные, техникумы, училища	0823	КС-7	-	-	01.01.2023	37738	О3.04.100.0191
Академии, институты образовательные, подготовительные отделения высших учебных заведений, университеты	0824	КС-1	-	-	01.01.2023	60941,00	О3.04.100.0385
Академии, институты образовательные, подготовительные отделения высших учебных заведений, университеты	0824	КС-1	-	-	01.01.2023	61879	О3.04.100.0388
Академии, институты образовательные, подготовительные отделения высших учебных заведений, университеты	0824	КС-3	-	-	01.01.2023	93661	О3.04.100.0397
Академии, институты образовательные, подготовительные отделения высших учебных заведений, университеты	0824	КС-3	-	-	01.01.2023	95104,00	О3.04.100.0400
Академии, институты образовательные, подготовительные отделения высших учебных заведений, университеты	0824	КС-6	-	-	01.01.2023	38693,00	О3.04.100.0415
Академии, институты образовательные, подготовительные отделения высших учебных заведений, университеты	0824	КС-6	-	-	01.01.2023	38733,00	О3.04.100.0418
Академии, институты образовательные, подготовительные отделения высших учебных заведений, университеты	0824	КС-7	-	-	01.01.2023	38693,00	О3.04.100.0415
Академии, институты образовательные, подготовительные отделения высших учебных заведений, университеты	0824	КС-7	-	-	01.01.2023	38733,00	О3.04.100.0418
Больницы	0825-01	КС-1	-	-	01.01.2023	54933,00	О3.01.100.0009
Больницы	0825-01	КС-1	-	-	01.01.2023	60367,00	О3.01.100.0035
Больницы	0825-01	КС-3	-	-	01.01.2023	80842,00	О3.01.100.0016
Больницы	0825-01	КС-3	-	-	01.01.2023	88392,00	О3.01.100.0041
Больницы	0825-01	КС-6	-	-	01.01.2023	35100,00	О3.01.100.0028
Больницы	0825-01	КС-6	-	-	01.01.2023	38345,00	О3.01.100.0053
Больницы	0825-01	КС-7	-	-	01.01.2023	47808,00	О3.01.100.0031
Больницы	0825-01	КС-7	-	-	01.01.2023	38345,00	О3.01.100.0053
Поликлиники	0825-02	КС-1	-	-	01.01.2023	32228	О3.01.100.0129
Поликлиники	0825-02	КС-3	-	-	01.01.2023	44824	О3.01.100.0136
Поликлиники	0825-02	КС-6	-	-	01.01.2023	35529,00	О3.01.100.0148
Поликлиники	0825-02	КС-7	-	-	01.01.2023	40296,00	О3.01.100.0151
Станции медицинской скорой помощи	0825-03	КС-1	-	-	01.01.2023	60562,00	О3.01.103.0003
Станции медицинской скорой помощи	0825-03	КС-3	-	-	01.01.2023	40111,00	О3.01.103.0006
Станции медицинской скорой помощи	0825-03	КС-6	-	-	01.01.2023	40111,00	О3.01.103.0006
Станции медицинской скорой помощи	0825-03	КС-7	-	-	01.01.2023	40111,00	О3.01.103.0006
Фельдшерские медицинские пункты	0825-04	КС-1	-	-	01.01.2023	22304,00	О3.01.106.0002
Фельдшерские медицинские пункты	0825-04	КС-3	-	-	01.01.2023	22304,00	О3.01.106.0002
Фельдшерские медицинские пункты	0825-04	КС-7	-	-	01.01.2023	30000,00	О3.01.107.0002
Объекты бытового обслуживания населения, ателье, пункты проката, молочные кухни	0829-01	КС-1	-	-	01.01.2023	24248,00	О3.06.100.0074
Объекты бытового обслуживания населения, ателье, пункты проката, молочные кухни	0829-01	КС-3	-	-	01.01.2023	38591,00	О3.06.100.0078
Объекты бытового обслуживания населения, ателье, пункты проката, молочные кухни	0829-01	КС-6	-	-	01.01.2023	14886,00	О3.06.100.0084
Объекты бытового обслуживания населения, ателье, пункты проката, молочные кухни	0829-01	КС-7	-	-	01.01.2023	20796,00	О3.06.100.0086
Парикмахерские	0829-02	КС-1	-	-	01.01.2023	30600	О3.06.104.0002
Парикмахерские	0829-02	КС-3	-	-	01.01.2023	38455	О3.06.104.0003
Парикмахерские	0829-02	КС-6	-	-	01.01.2023	20458	О3.06.104.0006
Парикмахерские	0829-02	КС-7	-	-	01.01.2023	25262	О3.06.104.0010
Прачечные	0829-03	КС-1	-	-	01.01.2023	29323,00	О3.06.100.0090
Прачечные	0829-03	КС-3	-	-	01.01.2023	19559,00	О3.06.100.0091
Прачечные	0829-03	КС-6	-	-	01.01.2023	19559,00	О3.06.100.0091
Прачечные	0829-03	КС-7	-	-	01.01.2023	24340,00	О3.06.100.0094
Баня	0830	КС-1	-	-	01.01.2023	19344,00	БЗ.02.001.7006
Баня	0830	КС-3	-	-	01.01.2023	19344,00	БЗ.02.001.7006
Баня	0830	КС-6	-	-	01.01.2023	19344,00	БЗ.02.001.7006
Баня	0830	КС-7	-	-	01.01.2023	19344,00	БЗ.02.001.7006
Уборная/туалет наружный общественный	0831	КС-1	-	-	01.01.2023	10523,00	БЗ.02.014.0006
Уборная/туалет наружный общественный	0831	КС-3	-	-	01.01.2023	10523,00	БЗ.02.014.0006
Уборная/туалет наружный общественный	0831	КС-6	-	-	01.01.2023	10523,00	БЗ.02.014.0006
Уборная/туалет наружный общественный	0831	КС-7	-	-	01.01.2023	10523,00	БЗ.02.014.0006
Морги	0832	КС-1	-	-	01.01.2023	59843,00	ОЗ.01.100.0062
Морги	0832	КС-3	-	-	01.01.2023	59843,00	ОЗ.01.100.0062
Морги	0832	КС-6	-	-	01.01.2023	59843,00	ОЗ.01.100.0062
Морги	0832	КС-7	-	-	01.01.2023	59843,00	ОЗ.01.100.0062
Интернаты	0833	КС-1	-	-	01.01.2023	51979,00	ОЗ.04.100.0207
Интернаты	0833	КС-1	-	-	01.01.2023	46350,00	ОЗ.04.100.0213
Интернаты	0833	КС-1	-	-	01.01.2023	43162,00	ОЗ.04.100.0208
Интернаты	0833	КС-1	-	-	01.01.2023	41636,00	ОЗ.04.100.0209
Интернаты	0833	КС-1	-	-	01.01.2023	41361,00	ОЗ.04.100.0210
Интернаты	0833	КС-3	-	-	01.01.2023	51979,00	ОЗ.04.100.0207
Интернаты	0833	КС-3	-	-	01.01.2023	46350,00	ОЗ.04.100.0213
Интернаты	0833	КС-3	-	-	01.01.2023	43162,00	ОЗ.04.100.0208
Интернаты	0833	КС-3	-	-	01.01.2023	41636,00	ОЗ.04.100.0209
Интернаты	0833	КС-3	-	-	01.01.2023	41361,00	ОЗ.04.100.0210
Интернаты	0833	КС-6	-	-	01.01.2023	51979,00	ОЗ.04.100.0207
Интернаты	0833	КС-6	-	-	01.01.2023	46350,00	ОЗ.04.100.0213
Интернаты	0833	КС-6	-	-	01.01.2023	43162,00	ОЗ.04.100.0208
Интернаты	0833	КС-6	-	-	01.01.2023	41636,00	ОЗ.04.100.0209
Интернаты	0833	КС-6	-	-	01.01.2023	41361,00	ОЗ.04.100.0210
Интернаты	0833	КС-7	-	-	01.01.2023	52648,00	ОЗ.04.100.0212
Интернаты	0833	КС-7	-	-	01.01.2023	47957,00	ОЗ.04.100.0214
Изоляторы	0834	КС-1	-	-	01.01.2023	41494,00	ОЗ.06.100.0043
Изоляторы	0834	КС-3	-	-	01.01.2023	37781,00	ОЗ.06.100.0088
Изоляторы	0834	КС-6	-	-	01.01.2023	37781,00	ОЗ.06.100.0088
Изоляторы	0834	КС-7	-	-	01.01.2023	37781,00	ОЗ.06.100.0088
Исправительные заведения	0835	КС-1	-	-	01.01.2023	41494,00	ОЗ.06.100.0043
Исправительные заведения	0835	КС-3	-	-	01.01.2023	37781,00	ОЗ.06.100.0088
Исправительные заведения	0835	КС-6	-	-	01.01.2023	37781,00	ОЗ.06.100.0088
Исправительные заведения	0835	КС-7	-	-	01.01.2023	37781,00	ОЗ.06.100.0088
Казармы	0836	КС-1	-	-	01.01.2023	46762,00	ОЗ.06.100.0040
Казармы	0836	КС-1	-	-	01.01.2023	40043,00	ОЗ.06.100.0031
Казармы	0836	КС-3	-	-	01.01.2023	46762,00	ОЗ.06.100.0040
Казармы	0836	КС-3	-	-	01.01.2023	40043,00	ОЗ.06.100.0031
Казармы	0836	КС-6	-	-	01.01.2023	46762,00	ОЗ.06.100.0040
Казармы	0836	КС-6	-	-	01.01.2023	40043,00	ОЗ.06.100.0031
Казармы	0836	КС-7	-	-	01.01.2023	52229,00	ОЗ.06.100.0042
Казармы	0836	КС-7	-	-	01.01.2023	44486,00	ОЗ.06.100.0037
Государственные научные центры	0837	КС-1	-	-	01.01.2023	54303,00	ОЗ.04.100.0160
Государственные научные центры	0837	КС-3	-	-	01.01.2023	54303,00	ОЗ.04.100.0160
Государственные научные центры	0837	КС-6	-	-	01.01.2023	54303,00	ОЗ.04.100.0160
Государственные научные центры	0837	КС-7	-	-	01.01.2023	54303,00	ОЗ.04.100.0160
Проектные институты	0838	КС-1	-	-	01.01.2023	54303,00	ОЗ.04.100.0160
Проектные институты	0838	КС-3	-	-	01.01.2023	54303,00	ОЗ.04.100.0160
Проектные институты	0838	КС-6	-	-	01.01.2023	54303,00	ОЗ.04.100.0160
Проектные институты	0838	КС-7	-	-	01.01.2023	54303,00	ОЗ.04.100.0160
Научно-исследовательские институты	0839	КС-1	-	-	01.01.2023	54303,00	ОЗ.04.100.0160
Научно-исследовательские институты	0839	КС-3	-	-	01.01.2023	54303,00	ОЗ.04.100.0160
Научно-исследовательские институты	0839	КС-6	-	-	01.01.2023	54303,00	ОЗ.04.100.0160
Научно-исследовательские институты	0839	КС-7	-	-	01.01.2023	54303,00	ОЗ.04.100.0160
Административное здание	0841	КС-1	-	-	01.01.2023	30095,00	О3.03.100.0288
Административное здание	0841	КС-3	-	-	01.01.2023	34680,00	О3.03.100.0150
Административное здание	0841	КС-6	-	-	01.01.2023	34680,00	О3.03.100.0150
Административное здание	0841	КС-7	-	-	01.01.2023	42388	О3.03.100.0154
Дома престарелых	0842	КС-1	-	-	01.01.2023	37142,00	ОЗ.01.100.0076
Дома престарелых	0842	КС-3	-	-	01.01.2023	53846,00	ОЗ.01.100.0081
Дома престарелых	0842	КС-6	-	-	01.01.2023	31756,00	ОЗ.01.100.0090
Дома престарелых	0842	КС-7	-	-	01.01.2023	31756,00	ОЗ.01.100.0090
Дома инвалидов	0843	КС-1	-	-	01.01.2023	37142,00	ОЗ.01.100.0076
Дома инвалидов	0843	КС-3	-	-	01.01.2023	53846,00	ОЗ.01.100.0081
Дома инвалидов	0843	КС-6	-	-	01.01.2023	31756,00	ОЗ.01.100.0090
Дома инвалидов	0843	КС-7	-	-	01.01.2023	31756,00	ОЗ.01.100.0090
Автовокзал	0844	КС-1	-	-	01.01.2023	43672,00	М4.01.001.7003
Автовокзал	0844	КС-3	-	-	01.01.2023	43672,00	М4.01.001.7003
Автовокзал	0844	КС-6	-	-	01.01.2023	43672,00	М4.01.001.7003
Автовокзал	0844	КС-7	-	-	01.01.2023	43672,00	М4.01.001.7003
Технические службы аэропортов	0845	КС-1	-	-	01.01.2023	30535,00	М4.03.018.7002
Технические службы аэропортов	0845	КС-3	-	-	01.01.2023	30535,00	М4.03.018.7002
Технические службы аэропортов	0845	КС-6	-	-	01.01.2023	30535,00	М4.03.018.7002
Технические службы аэропортов	0845	КС-7	-	-	01.01.2023	30535,00	М4.03.018.7002
Вокзалы железнодорожные	0847	КС-1	-	-	01.01.2023	28024,00	ОЗ.09.100.0103
Вокзалы железнодорожные	0847	КС-3	-	-	01.01.2023	61218,00	ОЗ.09.100.0109
Вокзалы железнодорожные	0847	КС-6	-	-	01.01.2023	17739,00	ОЗ.09.100.0118
Вокзалы железнодорожные	0847	КС-7	-	-	01.01.2023	23500,00	ОЗ.09.100.0121
Станции железнодорожные	0848	КС-1	-	-	01.01.2023	28024,00	ОЗ.09.100.0103
Станции железнодорожные	0848	КС-3	-	-	01.01.2023	61218,00	ОЗ.09.100.0109
Станции железнодорожные	0848	КС-6	-	-	01.01.2023	17739,00	ОЗ.09.100.0118
Станции железнодорожные	0848	КС-7	-	-	01.01.2023	23500,00	ОЗ.09.100.0121
Станции автобусные	0851	КС-1	-	-	01.01.2023	36769,00	М4.01.003.7005
Станции автобусные	0851	КС-3	-	-	01.01.2023	36769,00	М4.01.003.7005
Станции автобусные	0851	КС-6	-	-	01.01.2023	36769,00	М4.01.003.7005
Станции автобусные	0851	КС-7	-	-	01.01.2023	36769,00	М4.01.003.7005
Причал	0851-01	КС-1	-	-	01.01.2023	4238,83	Б3.01.010.0001
Причал	0851-01	КС-3	-	-	01.01.2023	4238,83	Б3.01.010.0001
Причал	0851-01	КС-6	-	-	01.01.2023	4238,83	Б3.01.010.0001
Причал	0851-01	КС-7	-	-	01.01.2023	4238,83	Б3.01.010.0001
Прочие объекты, предназначенные для перевозки и обслуживания пассадиров	0852	КС-1	-	-	01.01.2023	2436,34	МЗ.04.050.0016
Прочие объекты, предназначенные для перевозки и обслуживания пассажиров	0852	КС-3	-	-	01.01.2023	2436,34	МЗ.04.050.0016
Прочие объекты, предназначенные для перевозки и обслуживания пассажиров	0852	КС-6	-	-	01.01.2023	2436,34	МЗ.04.050.0016
Прочие объекты, предназначенные для перевозки и обслуживания пассажиров	0852	КС-7	-	-	01.01.2023	2436,34	МЗ.04.050.0016
Прочие объекты, предназначенные для перевозки и обслуживания пассажиров	0852	КС-10	-	-	01.01.2023	2436,34	МЗ.04.050.0016

Описание метода и алгоритм расчета подробно описан в пункте 3.11. Отчета.

Полный расчет и результаты определения УПКС объектов недвижимости группы 8 приведены в Приложениях 2.5 и 2.8.2 к настоящему Отчету.

Расчет кадастровой стоимости объектов группы 9 «Прочие объекты» в рамках затратного подхода

Описание процесса оценки в рамках затратного подхода подробно описано в п 3.11 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости с использованием затратного подхода».

Объекты, отнесенные к 9 группе «Прочие объекты» включают коды 0901; 0902; 0903-01; 0903-02; 0903-03; 0904; 0904-01; 0904002; 0905; 0906.

В ходе расчета стоимости оцениваемых объектов были использованы справочники укрупненных показателей стоимости строительства КО-ИНВЕСТ ОПЦИОН: «Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Чеченской Республики на 01.01.2023», «Благоустройство территорий. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Чеченской Республики на 01.01.2023», «Магистральные сети и транспорт. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Чеченской Республики на 01.01.2023», «Промышленные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Чеченской Республики на 01.01.2023».

Выбор объектов-аналогов осуществлен из объектов, схожих по конструктивной системе и с учетом особенности массовой оценки.

Подобранные объекты-аналоги представлены в таблице:

Таблица 3.104 Объекты аналоги для расчета объектов 9 группы в рамках затратного подхода

Наименование объекта аналога	Коды ОКС	КС	Площадь, м2 от	Площадь, м2 до	Дата сборника	Справоч. стоим. 1 ед. измерения, руб./ м2	Код объекта-аналога по справочнику
Объекты гражданской обороны	0901	КС-1	-	-	01.01.2023	79578	П3.04.000.7264
Объекты гражданской обороны	0901	КС-3	-	-	01.01.2023	79578	П3.04.000.7264
Объекты гражданской обороны	0901	КС-6	-	-	01.01.2023	79578	П3.04.000.7264
Объекты гражданской обороны	0901	КС-7	-	-	01.01.2023	79578	П3.04.000.7264
Погреб	0902	КС-1	-	-	01.01.2023	5902,00	Б3.08.004.0007
Погреб	0902	КС-3	-	-	01.01.2023	5902,00	Б3.08.004.0007
Погреб	0902	КС-6	-	-	01.01.2023	5902,00	Б3.08.004.0007
Погреб	0902	КС-7	-	-	01.01.2023	5902,00	Б3.08.004.0007
Подвалы (для малоэтажного строительства)	0903-01	КС-1	-	-	01.01.2023	20766,00	О9.14.101.0001
Подвалы (для малоэтажного строительства)	0903-01	КС-3	-	-	01.01.2023	19701,00	О9.14.101.0009
Подвалы (для малоэтажного строительства)	0903-01	КС-6	-	-	01.01.2023	19701,00	О9.14.101.0009
Подвалы (для малоэтажного строительства)	0903-01	КС-7	-	-	01.01.2023	19701,00	О9.14.101.0009
Подвалы (для производственного и многоэтажного строительства (технические))	0903-02	КС-1	-	-	01.01.2023	28099,00	О9.14.101.0039
Подвалы (для производственного и многоэтажного строительства (технические))	0903-02	КС-3	-	-	01.01.2023	28099,00	О9.14.101.0039
Подвалы (для производственного и многоэтажного строительства (технические))	0903-02	КС-6	-	-	01.01.2023	28099,00	О9.14.101.0039
Подвалы (для производственного и многоэтажного строительства (технические))	0903-02	КС-7	-	-	01.01.2023	28099,00	О9.14.101.0039
Подвалы (для производственного и многоэтажного строительства (бытовые))	0903-03	КС-1	-	-	01.01.2023	33718,00	О9.14.101.0087
Подвалы (для производственного и многоэтажного строительства (бытовые))	0903-03	КС-3	-	-	01.01.2023	33718,00	О9.14.101.0087
Подвалы (для производственного и многоэтажного строительства (бытовые))	0903-03	КС-6	-	-	01.01.2023	33718,00	О9.14.101.0087
Подвалы (для производственного и многоэтажного строительства (бытовые))	0903-03	КС-7	-	-	01.01.2023	33718,00	О9.14.101.0087
Сараи (тех помещ в жил здания)	0904	КС-1	-	-	01.01.2023	23651,00	Ж3.12.101.0106
Сараи (тех помещ в жил здания)	0904	КС-3	-	-	01.01.2023	29591,00	Ж3.12.101.0108
Сараи (тех помещ в жил здания)	0904	КС-6	-	-	01.01.2023	29591,00	Ж3.12.101.0108
Сараи (тех помещ в жил здания)	0904	КС-7	-	-	01.01.2023	29591,00	Ж3.12.101.0108
Сараи (хозяйственные помещения)	0904-01	КС-1	-	-	01.01.2023	49073,00	Ж3.12.101.0082
Сараи (хозяйственные помещения)	0904-01	КС-3	-	-	01.01.2023	61398,00	Ж3.12.101.0083
Сараи (хозяйственные помещения)	0904-01	КС-6	-	-	01.01.2023	61398,00	Ж3.12.101.0083
Сараи (хозяйственные помещения)	0904-01	КС-7	-	-	01.01.2023	61398,00	Ж3.12.101.0083
Сараи	0904-02	КС-1	-	-	01.01.2023	5212,00	А3.07.034.7260
Сараи	0904-02	КС-3	-	-	01.01.2023	16991,00	А3.07.034.7240
Сараи	0904-02	КС-6	-	-	01.01.2023	5212,00	А3.07.034.7260
Сараи	0904-02	КС-7	-	-	01.01.2023	5212,00	А3.07.034.7260
Санитарные пропускники	0905	КС-1	-	-	01.01.2023	17863,00	А3.07.033.7239
Санитарные пропускники	0905	КС-3	-	-	01.01.2023	17863,00	А3.07.033.7239
Санитарные пропускники	0905	КС-6	-	-	01.01.2023	17863,00	А3.07.033.7239
Санитарные пропускники	0905	КС-7	-	-	01.01.2023	17863,00	А3.07.033.7239
Гидрометеорологические станции, фотометрические будки, мареографы	0906	КС-1	-	-	01.01.2023	62381,00	О3.04.100.0062
Гидрометеорологические станции, фотометрические будки, мареографы	0906	КС-3	-	-	01.01.2023	62381,00	О3.04.100.0062
Гидрометеорологические станции, фотометрические будки, мареографы	0906	КС-6	-	-	01.01.2023	62381,00	О3.04.100.0062
Гидрометеорологические станции, фотометрические будки, мареографы	0906	КС-7	-	-	01.01.2023	62381,00	О3.04.100.0062

Описание метода и алгоритм расчета подробно описан в пункте 3.11. Отчета.

Полный расчет и результаты определения УПКС объектов недвижимости группы 9 приведены в Приложениях 2.5 и 2.8.2 к настоящему Отчету.

Расчет кадастровой стоимости объектов группы 10 «Сооружения» в рамках затратного подхода

Описание процесса оценки в рамках затратного подхода подробно описано в п 3.11 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости с использованием затратного подхода».

Объекты, отнесенные к 10 группе «Сооружения» включают коды 1002; 1003; 1004; 1005; 1006; 1007; 1008; 1009; 1010; 1011; 1012; 1011; 1012; 1013; 1013-01; 1014; 1015; 1016; 1017; 1018; 1019; 1020; 1021; 1022; 1023; 1025; 1025-01; 1026;1026-01;1027-01; 1027-02;1027-03;1027-04; 1028; 1030-02; 1030-03; 1030-04; 1030-05; 1031-01; 1031-02; 1031-03; 1032; 1033; 1034; 1035; 1036; 1037.

В ходе расчета стоимости оцениваемых объектов были использованы справочники укрупненных показателей стоимости строительства КО-ИНВЕСТ ОПЦИОН: «Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Чеченской Республики на 01.01.2023», «Благоустройство территорий. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Чеченской Республики на 01.01.2023», «Магистральные сети и транспорт. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Чеченской Республики на 01.01.2023», «Промышленные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Чеченской Республики на 01.01.2023», «Сооружения городской инфраструктуры. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Чеченской Республики на 01.01.2023», «Складские здания и сооружения. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен Чеченской Республики на 01.01.2023».

Выбор объектов-аналогов осуществлен из объектов, схожих по конструктивной системе и с учетом особенности массовой оценки.

Подобранные объекты-аналоги представлены в таблице:

Таблица 3.105 Объекты аналоги для расчета объектов 10 группы в рамках затратного подхода

Наименование объекта аналога	Коды ОКС	КС	Площадь, м2 от	Площадь, м2 до	Дата сборника	Справоч. стоим. 1 ед. измерения, руб./ м2	Код объекта-аналога по справочнику
Башни	1002	КС-11	-	-	01.01.2023	1009211,00	ИЗ.07.004.0010
Мачтовые сооружения	1003	КС-11	-	-	01.01.2023	29509,00	ИЗ.08.001.0009
Беседка	1004	КС-13	-	-	01.01.2023	8968,00	БЗ.04.002.0010
Укрепления разных конструкций	1005	КС-8	-	-	01.01.2023	25898,00	ИЗ.03.001.0009
Эстакады	1006	КС-10	-	-	01.01.2023	70950,00	ИЗ.05.010.0001
Емкостные сооружения	1007	КС-10	-	-	01.01.2023	4498,00	ИЗ.07.034.0005
Бункер	1008	КС-11	-	-	01.01.2023	318051,00	АЗ.03.004.0010
Навес	1009	КС-12	-	-	01.01.2023	533,85	БЗ.08.003.0008
Линии электропередач кабельные	1010	КС-11	-	-	01.01.2023	1180,88	ИЗ.10.003.0297
Линии электропередач воздушные	1011	КС-11	-	-	01.01.2023	215,70	ИЗ.10.007.0123
Газопровод	1012	КС-8	-	-	01.01.2023	1456,94	ИЗ.06.009.0029
Гидротехнические сооружения	1013	КС-8	-	-	01.01.2023	13622,00	Н7.01.000.0009
Земляные дамбы	1013-01	КС-8	-	-	01.01.2023	364,19	АЗ.08.012.0191
Сети и коллекторы канализации	1014	КС-8	-	-	01.01.2023	7399,37	ИЗ.07.036.0012
Трубопроводы теплоснабжения	1015	КС-12	-	-	01.01.2023	4040,29	ИЗ.09.001.0171
Сети водопроводные	1016	КС-12	-	-	01.01.2023	7681,00	ИЗ.07.050.0241
Сети канализационные без коллекторов	1017	КС-12	-	-	01.01.2023	6705,00	ИЗ.07.051.0240
Фонтаны	1018	КС-8	-	-	01.01.2023	9549,00	БЗ.01.014.0001
Градирни башенные капельные	1019	КС-8	-	-	01.01.2023	83326,00	Н7.01.005.0006
Технологические сети	1020	КС-12	-	-	01.01.2023	4958,00	ИЗ.09.003.0057
Трубопроводы теплоснабжения	1021	КС-12	-	-	01.01.2023	15866,50	ИЗ.09.001.0138
Рельсы+шпалы	1022	КС-11	-	-	01.01.2023	8828,00	МЗ.04.067.0019;МЗ.04.090.0001
Подкрановые пути	1023	КС-11	-	-	01.01.2023	14814,00	МЗ.07.012.0025
Автомосты	1025	КС-10	-	-	01.01.2023	48774,00	ИЗ.05.004.0002
Пешеходные мосты	1025-01	КС-11	-	-	01.01.2023	65302,00	ИЗ.05.002.0003
ЖД мосты	1025-02	КС-13	-	-	01.01.2023	215233,00	Н7.01.022.0073
Линии связи	1026	КС-11	-	-	01.01.2023	419,87	ИЗ.08.004.0130
Телефонная канализация	1026-01	КС-8	-	-	01.01.2023	387,64	ИЗ.08.015.0016
Магистральные сети водопровода	1027-01	КС-8	-	-	01.01.2023	9778,00	ИЗ.07.050.0242
Магистральные сети теплоснабжения	1027-02	КС-12	-	-	01.01.2023	18383,83	ИЗ.09.001.0139
Магистральный газопровод	1027-03	КС-12	-	-	01.01.2023	3610,00	МЗ.02.006.0011
Магистральные сети канализации	1027-04	КС-12	-	-	01.01.2023	8634,00	ИЗ.07.051.0241
Тонели пешеходные	1028	КС-10	-	-	01.01.2023	72015,00	ИЗ.05.008.0001
Септики	1030-01	КС-9	-	-	01.01.2023	17676,00	БЗ.02.012.0001
Дымовые трубы	1030-02	КС-11	-	-	01.01.2023	42318,00	МЗ.06.012.0009
Осушительные системы	1030-03	КС-8	-	-	01.01.2023	19,30	АЗ.08.064.0760
Трубы	1030-04	КС-8	-	-	01.01.2023	26467,00	МЗ.04.079.0021
Благоустройство,озеленение, парки, скверы	1030-05	КС-15	-	-	01.01.2023	720,07	БЗ.06.010.0016
Автодороги	1031-01	КС-8	-	-	01.01.2023	13651,31	И3.01.001.0051
Площадки и покрытия	1031-02	КС-8	-	-	01.01.2023	213,45	И3.01.002.0001
Дорожки	1031-03	КС-8	-	-	01.01.2023	856,62	И3.01.003.0008
Основание дороги-черный щебень	1031-04	КС-8	-	-	01.01.2023	529,34	И3.01.003.0013
Силосная треншея	1032	КС-10	-	-	01.01.2023	1453,00	АЗ.03.040.0204
Скважина артезианская	1033	КС-12	-	-	01.01.2023	14407,00	И3.07.045.0001
Колодец	1034	КС-12	-	-	01.01.2023	3186	БЗ.01.005.0006
Водоемы и пруды	1035	КС-8	-	-	01.01.2023	34780,00	Н7.01.022.0005
Лагуны	1035-01	КС-8	-	-	01.01.2023	146,51	А3.08.015.0494
Ограждение	1036	КС-12	-	-	01.01.2023	556,30	БЗ.05.002.0023
Ограждение	1036	КС-8	-	-	01.01.2023	7586,00	БЗ.05.002.0020
Отстойник канализационный	1037	КС-9	-	-	01.01.2023	6815,00	ИЗ.07.028.0004

Описание метода и алгоритм расчета подробно описан в пункте 3.11. Отчета.

Полный расчет и результаты определения УПКС объектов недвижимости группы 10 приведены в Приложениях 2.5 и 2.8.2 к настоящему Отчету.

Описание моделей оценки, использованных для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, относящихся к функциональной группе 11. Оспоренные

К данной подгруппе отнесены ОКС с кодом 1200, кадастровая стоимость которых установлена в размере рыночной в рамках статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ.

Общее количество объектов, относящееся к данной группе – 19.

В соответствии с п. 54 Методических указаний, в качестве исходных данных для моделирования, а также для установления кадастровой стоимости допускается использовать результаты иных оценок - отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости (в том числе выполненных по заказу самих правообладателей данных объектов недвижимости), а также заключений экспертов, подготовленных в ходе судопроизводства, в целях повышения достоверности результатов определения кадастровой стоимости, с обязательной индексацией этих результатов на дату определения кадастровой стоимости.

На основании вышеизложенного, специалистами Учреждения было принято решение применить метод индексации прошлых результатов для объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых установлена в размере рыночной.

Кадастровая стоимость данных объектов недвижимости на 01.01.2023 определялась как произведение их кадастровой стоимости, установленной в размере рыночной на основании принятых решений соответствующих уполномоченных органов и индексов на дату определения кадастровой стоимости.

С учетом незначительного временного интервала между датами оценки рыночной стоимости объектов и датой определения кадастровой стоимости, в рамках настоящего отчета индекс принят в размере 1.

Итоговый расчет кадастровой стоимости объектов оценки группы 11 представлен в Приложении 2.8.

Определение кадастровой стоимости объектов незавершенного строительства

Определение кадастровой стоимости ОНС в рамках затратного подхода

Согласно п. 46.9. Методических указаний при оценке объектов незавершенного строительства такие объекты недвижимости оцениваются как объекты недвижимости, введенные в эксплуатацию.

Определение кадастровой стоимости объектов незавершенного строительства проводилось моделированием в рамках затратного подхода (методом сравнительной единицы). При этом учитывался процент готовности объекта незавершенного строительства.

В расчете кадастровой стоимости объектов незавершенного строительства используется допущение:

– «степень готовности» – при наличии, принимается процент готовности по сведениям ЕГРН, при отсутствии информации о степени готовности, принимается – 50 % (среднее значение между 0% и 100%).

Результаты расчета кадастровой стоимости объектов незавершенного строительства в рамках затратного подхода с разбивкой по группам представлены в Приложениях 2.5 и 2.8.2.

Определение кадастровой стоимости ОНС в рамках сравнительного подхода

Определение кадастровой стоимости объектов незавершенного строительства также проводилось в рамках сравнительного подхода (моделирование на основе УПКС). При этом учитывался процент готовности объекта незавершенного строительства.

В расчете кадастровой стоимости объектов незавершенного строительства используется допущение:

– «степень готовности» – при наличии, принимается процент готовности по сведениям ЕГРН, при отсутствии информации о степени готовности, принимается – 50 % (среднее значение между 0% и 100%).

Кадастровая стоимость объектов незавершенного строительства рассчитывается по формуле:

КС = N * УПКС * % готовности, где:

N - количество единиц измерения объекта оценки - м3, м2, м, шт.;

УПКС - удельного показателя кадастровой стоимости в /КК/НП/МО/субъекте РФ;

% готовности – степень готовности объекта оценки.

Результаты расчета кадастровой стоимости объектов незавершенного строительства в рамках сравнительного подхода с разбивкой по группам представлены в Приложении 2.5.

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНАЯ ГЛАВА.

Материалы в обменном формате для внесения сведений о результатах определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Результат определения кадастровой стоимости в виде файлов формата XML, содержащие в том числе систематизированные сведения о характеристиках, объектов недвижимости, использованных при определении их кадастровой стоимости, и результатах определения кадастровой стоимости сформированы на основе актуальных версий XML-схем, размещенных на дату проведения государственной кадастровой оценки на официальном сайте уполномоченного федерального органами исполнительной власти, осуществляющего государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав15 https://rosreestr.ru/site/activity/kadastrovaya-otsenka/gosudarstvennaya-kadastrovaya-otsenka/xml-skhemy-ispolzuemye-pri-provedenii-gosudarstvennoy-kadastrovoy-otsenki-v-sootvetstvii-s-federalny/ .

Представленные в Приложении 4 «Систематизированные сведения» файлы формата XML обеспечивают считывание сведений, содержащихся в Отчете, в соответствии с особенностями формирования XML-файлов, размещенными на официальном сайте.

Информация об итогах контроля качества результатов определения кадастровой стоимости

Проверка результатов определения кадастровой стоимости

В соответствии с главой ХI Методических указаний, контроль качества результатов определения кадастровой стоимости включает ряд процедур:

1) проверку исходных данных об объектах недвижимости, организацию их сверки и уточнения,

2) анализ рынка, сбор и верификацию данных о сделках и предложениях.

Контроль качества результатов определения кадастровой стоимости осуществлялся на каждом этапе определения кадастровой стоимости.

Первый этап проведения государственной кадастровой оценки – проверка исходных данных об объектах недвижимости, организация их сверки и уточнения включает в себя обработку перечня объектов недвижимости, сбор, обработку, систематизацию и накопление информации, необходимой для определения кадастровой стоимости.

Второй этап проведения государственной кадастровой оценки – анализ рынка, сбор и верификация данных о сделках и предложениях.

В целях сбора информации о внешней среде направлены запросы в ряд государственных органов, органов местного самоуправления и организаций.

По результатам сбора и анализа информации о внешней среде подготовлен краткий обзор об экономических, социальных, экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости.

При проверке качества процессов определения кадастровой стоимости проводится выборочная проверка индивидуальных расчетов и моделей определения кадастровой стоимости. Результат считается подтвержденным, если результат выборочной проверки совпадает с результатом определения кадастровой стоимости в пределах округления итогового значения.

В целях соблюдения положений, предусмотренных Законом о государственной кадастровой оценке и иными нормативными правовыми актами, регулирующими проведение государственной кадастровой оценки, для определенной структурированной и понятной последовательности действий, направленной на четкое понимание процесса государственной кадастровой оценки, осознания каждым сотрудником его роли в формировании итоговых документов по определению кадастровой стоимости, в Учреждении была разработана система контроля качества. В основу указанной системы легли следующие положения:

- работы, осуществляемые в рамках проведения государственной кадастровой оценки, должны выполняться с соблюдением требований Закона о государственной кадастровой оценке, Методическими указаниями и иных нормативных правовых актов, регулирующих указанную деятельность;

- работы по государственной кадастровой оценке должны осуществляться с соблюдением единства методологии определения кадастровой стоимости, непрерывности актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости, независимости и открытости процедур государственной кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления, экономической обоснованности и проверяемости результатов определения кадастровой стоимости;

- вовлеченные в процедуру государственной кадастровой оценки работники должны соответствовать квалификационным требованиям, которые определены приказом Минэкономразвития России от 12.04.2017 №177 «Об утверждении Перечня областей, в которых работники бюджетного учреждения, созданного субъектом Российской Федерации и наделенного полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, привлекаемые к определению кадастровой стоимости, должны иметь высшее образование и (или) профессиональную переподготовку, и Порядка подтверждения соответствия требованиям, предъявляемым к работникам бюджетного учреждения, созданного субъектом Российской Федерации и наделенного полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, привлекаемым к определению кадастровой стоимости», участвовать в программах профессионального обучения и повышения квалификации;

- создание сотрудникам всех необходимых условий для высокопроизводительной работы, обеспечение доступа к полному объему информации, техническим средствам, необходимым для проведения государственной кадастровой оценки;

- организация проверок подготавливаемых материалов должна строиться на принципе независимости и объективности каждого сотрудника, участвующего в многоуровневой системе контроля.

Проверка качества процессов определения кадастровой стоимости

В соответствии с пунктом 66 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 04.08.2021 № П/0336, была проведена проверка качества процессов определения кадастровой стоимости.

Дополнительно была проведена проверка с использованием результатов оценочного зонирования территории, по итогам которой результатов оценки, существенно отличающихся от уровня цен для каждого вида использования объектов, не выявлено.

В рамках выборочной проверки рассмотрена кадастровая стоимость объектов недвижимости группы 1 «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)» подгруппы «Квартиры», расположенных в республиканском центре (г. Грозный). В результате проведенных расчетов, величина среднего УПКС составила 32 999,86 руб./кв.м. Стоимость 1 кв.м. квартир по г. Грозный находится в диапазоне от 16 361 до 49 638 рублей. Наибольшее значение стоимости 1 кв.м. объектов (квартир), расположенных в центральной части города Грозный. Итоговое среднее значение УПКС находится в полученном диапазоне цен, что говорит о корректности определения кадастровой стоимости.

В рамках выборочной проверки рассмотрена кадастровая стоимость объектов недвижимости группы 1 «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)» подгруппы «Квартиры», расположенных в Гудермесском районе Чеченской Республики. В результате проведенных расчетов величина среднего УПКС составила 19 166,73 руб./кв.м. Стоимость 1 кв.м. квартир, расположенных в г. Гудермес Гудермесского района Чеченской Республики, находится в диапазоне от 8 299 до 30 033 рубля. Наибольшее значение стоимости 1 кв.м. объектов (квартир), расположенных в центральной части г. Гудермес. Итоговое значение УПКС находится в полученном диапазоне цен, что говорит о корректности определения кадастровой стоимости.

В рамках выборочной проверки рассмотрена кадастровая стоимость объектов недвижимости группы 2 «Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы)» подгруппы «Дома», расположенных в республиканском центре (г. Грозный). В результате проведенных расчетов величина среднего УПКС в типовой оценочной зоне составила 10 131,42 руб./кв.м. Стоимость 1 кв.м. домовладений с учетом стоимости земельного участка по г. Грозный, находится в диапазоне от 20 432 до 30 732 рублей. Наибольшее значение стоимости 1 кв.м. домовладений с учетом стоимости земельного участка у объектов, расположенных в центральной части города Грозного. Итоговое значение УПКС находится в полученном диапазоне цен, что говорит о корректности определения кадастровой стоимости.

В рамках выборочной проверки рассмотрена кадастровая стоимость объектов недвижимости группы 2 «Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы)» подгруппы «Дома», расположенных в Гудермесском районе Чеченской Республики. В результате проведенных расчетов величина среднего УПКС составила 12 865,48 руб./кв.м. Стоимость 1 кв.м. домовладений с учетом стоимости земельного участка, расположенных в г. Гудермес Гудермесского района Чеченской Республики, находится в диапазоне от 7 438,78 – 18 292,17 рублей. Наибольшее значение стоимости 1 кв.м. домовладений с учетом стоимости земельного участка у объектов, расположенных в центральной части г. Гудермес. Итоговое значение УПКС находится в полученном диапазоне цен, что говорит о корректности определения кадастровой стоимости.

В рамках выборочной проверки рассмотрена кадастровая стоимость объектов недвижимости группы 2 «Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы)» подгруппы «Дома», расположенных в Шалинском районе Чеченской Республики. В результате проведенных расчетов величина среднего УПКС составила 9 269,74 руб./кв.м. Стоимость 1 кв.м. домовладений с учетом стоимости земельного участка, расположенных в г. Шали Шалинского района Чеченской Республики, находится в диапазоне от 6 142,55 – 12 396,93 рублей. Наибольшее значение стоимости 1 кв.м. домовладений с учетом стоимости земельного участка у объектов, расположенных в центральной части г. Шали. Итоговое значение УПКС находится в полученном диапазоне цен, что говорит о корректности определения кадастровой стоимости.

Выводы по итогам контроля качества результатов определения кадастровой стоимости

В результате проведения контроля качества определения кадастровой стоимости всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Чеченской Республики зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест было установлено, что наиболее дорогими являются зоны 17.1 в республиканском центре - г. Грозный и центральная часть районных центров Чеченской Республики, наиболее дешевыми – окраины районных центров Чеченской Республики и сельские населенные пункты с неразвитой инфраструктурой (населенные пункты района в соответствии с оценочным баллом типовой зоны).

Данное распределение соответствует ожиданиям рынка недвижимости, что свидетельствует о корректности определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Контроль качества результатов УПКС по группам объектов недвижимости показывает, что средние величины УПКС находятся в диапазоне минимальных и максимальных значений удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости в разрезе групп (подгрупп) объектов недвижимости в каждом из муниципальных образований.

Так, средний УПКС объектов недвижимости, отнесенных к группе 1 «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)» подгруппы «Квартиры», по г. Грозный составил 32 999,86 р./кв.м., который находится в пределах минимальных и максимальных значений УПКС: 16 361 – 49 638 р./кв.м.

Средний УПКС объектов недвижимости, отнесенных к группе 2 «Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы)» подгруппы «Дома», по г. Грозный составил 10 131,42 р./кв.м., который находится в пределах минимальных и максимальных значений УПКС: 20 432 - 30 732 р./кв.м.

Средний УПКС объектов недвижимости, отнесенных к группе 3 «Объекты, предназначенные для хранения транспорта» подгруппы «Гаражи индивидуальные, отдельно стоящие» по Гудермесскому району составил 7 907,49 р./кв.м., который находится в пределах минимальных и максимальных значений УПКС: 406,87 – 15 408,10 р./кв.м.

Средний УПКС объектов недвижимости, отнесенных к группе 4 «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения» подгруппы «Офисно-торговые» по Шалинскому району составил 44 149,46 р./кв.м., который находится в пределах минимальных и максимальных значений УПКС: 8 124,03 – 80 174,89 р./кв.м.

Средний УПКС объектов недвижимости, отнесенных к группе 6 «Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений» подгруппы «Производственные» по г. Грозный составил 16 320,15 р./кв.м., который находится в пределах минимальных и максимальных значений УПКС: 4 974,20 – 27 666,10 р./кв.м.

Таким образом, все средние удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости находятся в пределах указанных диапазонов минимальных и максимальных значений в соответствующих группах (подгруппах) в разрезе муниципальных образований.

Выводы по итогам контроля качества результатов определения кадастровой стоимости:

Первый этап проведения государственной кадастровой оценки всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Чеченской Республики зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест – проверка исходных данных об объектах недвижимости, организация их сверки и уточнения выполнен качественно.

Второй этап проведения государственной кадастровой оценки всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Чеченской Республики зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест – анализ рынка, сбор и верификация данных о сделках и предложениях выполнен качественно.

Таблица 4.1 УПКС по группам объектов недвижимости (руб.кв.мет.)

Список иллюстраций Отчета

Рисунок 2.1 Организационная схема выполнения работ по ГКО на территории Чеченской Республики	21

Рисунок 3.1 Обзор USD/RUB	44

Рисунок 3.2 Уровень инфляции в России в 2022 году	45

Рисунок 3.3 Динамика количества безработных по субъектам РФ, январь 2021 - сентябрь 2022, тыс.чел.	50

Рисунок 3.4 Динамика hh. индекса 2021 - 2022, по месяцам	50

Рисунок 3.5 hh/ индекс по регионам конец 2022 года	51

Рисунок 3.6 Динамика производства ВВП	52

Рисунок 3.7 Динамика физического объема ВВП, % к предыдущему году	53

Рисунок 3.8 ВВП России (в текущих ценах), трлн. руб.	54

Рисунок 3.9 Индекс промышленного производства в % к среднемесячному значению 2019 года	55

Рисунок 3.10 Индекс производства продукции сельского хозяйства в % к среднемесячному значению 2019 года	59

Рисунок 3.11 Структура производства зерна по видам культур (хозяйства всех категорий, в % к общему валовому сбору)	60

Рисунок 3.12 Структура производства основных продуктов растениеводства по категориям хозяйств в % к объему производства в хозяйствах всех категорий	60

Рисунок 3.13 Производство продуктов животноводства в хозяйствах всех категорий в % к соответствующему месяцу предыдущего года	61

Рисунок 3.14 Структура производства скота и птицы на убой по видам	62

Рисунок 3.15 Структура производства основных продуктов животноводства по категориям хозяйств	62

Рисунок 3.16 Динамика объема работ, выполненных по виду деятельности "Строительство" в % к среднемесячному значению 2019 года	63

Рисунок 3.17 Динамика ввода в действие жилых домов в % к среднемесячному значению 2019 года	64

Рисунок 3.18 Структура оборотов по кредитам, предоставленным физическим лицам в рублях в феврале 2022 года, в %	64

Рисунок 3.19 Динамика процентных ставок по вкладам ФЛ и депозитам НО в рублях, % годовых	65

Рисунок 3.20 Карта Чеченской Республики	67

Рисунок 3.21 Административное деление на районы Чеченской Республики	70

Рисунок 3.22 Средняя цена 1 квадратного метра общей площади квартир на рынке жилья в Чеченской Республике за 2022 год	80

Рисунок 3.23 Изменение средних цен 1 квадратного метра общей площади квартир в 2022 году к 2021 году	81

Рисунок 3.24 Основные показатели инфляции в Чеченской Республике	83

Рисунок 3.25 Инфляция в Чеченской Республике в сравнении с регионами СКФО	83

Рисунок 3.26 Инфляция и базовая инфляция в Чеченской Республике	85

Рисунок 3.27 Структура предложений на рынке недвижимости Чеченской Республики	90

Рисунок 3.28 Данные по сделкам, зарегистрированным по Чеченской Республике	91

Рисунок 3.29 Структура предложений о продаже квартир	96

Рисунок 3.30 Анализ информации о сделуах по квартирам в Чеченской Республике	97

Рисунок 3.31 Структура предложений о продаже жилых домов в Чеченской Республике	108

Рисунок 3.32 Структура предложений (сделок) объектов производственного назначения по Чеченской Республике	149

Рисунок 3.33 Структура предложений о продаже объектов торговли по Чеченской Республике	151

Рисунок 3.34 Графическое отображение сформированных ценовых зон - Ачхой-Мартан (подгруппы 0101,0102)	160

Рисунок 3.35 Показатели стоимости по г. Ачхой-Мартан	160

Рисунок 3.36 Графическое отображение сформированных ценовых зон по г. Гудермес	161

Рисунок 3.37 Показатели стоимости по г. Гудермес	161

Рисунок 3.38 Графическое отображение ценовых зон по г. Курчалой	162

Рисунок 3.39 Показатели стоимости по г. Курчалой	162

Рисунок 3.40 Графическое отображение ценовых зон по г. Урус-Мартан	163

Рисунок 3.41 Показатели стоимости по г. Урус-Мартан	163

Рисунок 3.42 Графическое отображение ценовых зон по г. Шали	164

Рисунок 3.43 Показатели стоимости по г. Шали	164

Рисунок 3.44 Графическое отображение ценовых зон по г. Аргун	165

Рисунок 3.45 Показатели стоимости по г. Аргун	165

Рисунок 3.46 Графическое отображение ценовых зон по г. Ачхой-Мартан	166

Рисунок 3.47 Показатели стоимости по г. Ачхой-Мартан	167

Рисунок 3.48 Графическое отображение ценовых зон по г. Гудермес	167

Рисунок 3.49 Показатели стоимости по г. Гудермес	168

Рисунок 3.50 Показатели стоимости по г. Курчалой	168

Рисунок 3.51 Показатели стоимости по г. Курчалой	169

Рисунок 3.52 Графическое отображение ценовых зон по г. Урус-Мартан	169

Рисунок 3.53 Показатели стоимости по г. Урус-Мартан	170

Рисунок 3.54 Графическое отображение ценовых зон по г. Шали	170

Рисунок 3.55 Показатели стоимости по г. Шали	171

Рисунок 3.56 Показатели стоимости по г. Аргун	171

Рисунок 3.57 Показатели стоимости по г. Аргун	172

Рисунок 3.58 Карта оценочного зонирования г. Грозный	173

Рисунок 3.59 Показатели стоимости объектов недвижимости 1 группы (1952-1972)	174

Рисунок 3.60 Показатели стоимости объектов недвижимости 1 группы (1973-1993)	174

Рисунок 3.61 Показатели стоимости объектов недвижимости 1 группы (1994-2022)	175

Рисунок 3.62 Показатели стоимости объектов недвижимости 2 группы (1952-1972)	176

Рисунок 3.63 Показатели стоимости объектов недвижимости 2 группы (1973-1993)	176

Рисунок 3.64 Показатели стоимости объектов недвижимости 2 группы (1994-2022)	176

Список таблиц Отчета

Таблица 2.1 Реквизиты отчета	14

Таблица 2.2 Количество объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке	15

Таблица 2.3 Перечень внешних источников	17

Таблица 3.1 Динамика основных экономических показателей Российской Федерации за 2020-2022 гг.	47

Таблица 3.2 Индексы промышленного производства	58

Таблица 3.3 Динамика производства продукции сельского хозяйства	59

Таблица 3.4 Ввод в действие (в эксплуатацию) зданий по их видам в 2022 г.	63

Таблица 3.5 Численность постоянного населения Чеченской Республики на 1 января 2023 года	68

Таблица 3.6. Населённые пункты с численностью населения более 10 тыс. чел. (Источник информации: Чеченстат)	69

Таблица 3.7 Кадастровое деление Чеченской Республики	87

Таблица 3.8 Анализ рыночной информации сегмента "Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)"	95

Таблица 3.9 Уровень цен на квартиры по г. Ачхой-Мартан	98

Таблица 3.10 Уровень цен на квартиры по г. Гудермес	98

Таблица 3.11 Уровень цен на квартиры по г. Курчалой	100

Таблица 3.12 Уровень цен на квартиры по г. Урус-Мартан	100

Таблица 3.13 Уровень цен на квартиры по г. Аргун	103

Таблица 3.14 Диапозон цен на квартиры по г. Грозный	104

Таблица 3.15 Результаты анализа рынка жилых домов по районам Чеченской Республики и г. Грозный	107

Таблица 3.16 Уровень цен на жилые дома по г. Ачхой-Мартан	109

Таблица 3.17 Уровень цен на жилые дома по с. Ведено	112

Таблица 3.18 Уровень цен на жилые дома по Грозненскому району	115

Таблица 3.19 Уровень цен на жилые дома по Гудермесскому району	117

Таблица 3.20 Уровень цен на жилые дома по Курчалоевскому району	122

Таблица 3.21 Уровень цен на жилые дома по Надтеречному району	124

Таблица 3.22 Уровень цен на жилые дома по Наурскому району	126

Таблица 3.23 Уровень цен на жилые дома по Ножай-Юртовскому району	128

Таблица 3.24 Уровень цен на жилые дома по Серноводскому району	130

Таблица 3.25 Уровень цен на жилые дома по Урус-Мартановскому району	133

Таблица 3.26 Уровень цен на жилые дома по Шалинскому району	136

Таблица 3.27 Уровень цен на жилые дома по Шаройскому району (с.Химой)	138

Таблица 3.28 Уровень цен на жилые дома по Шатойскому району	139

Таблица 3.29 Уровень цен на жилые дома по Шелковскому району	140

Таблица 3.30 Уровень цен на жилые дома в г. Аргун	142

Таблица 3.31 Уровень цен на жилые дома в г. Грозный	144

Таблица 3.32 Результаты анализа рынка и сделок производственных объектов по районам Чеченской Республики и г. Грозный	148

Таблица 3.33 Уровень цен объектов производственного назначения	149

Таблица 3.34 Результаты анализа рынка объектов торгово-офисного назначения по районам Чеченской Республики и г. Грозный	150

Таблица 3.35 Уровень цен объектов торгового назначения	151

Таблица 3.36 Результаты анализа рынка объектов административного назначения по Чеченской Республике	153

Таблица 3.37 Уровень цен объектов административного назначения	153

Таблица 3.38 Уровень цен объектов хранения транспорта	154

Таблица 3.39 Количество объектов по группам	178

Таблица 3.40 Группировка объектов оценки	179

Таблица 3.41 Описание группировки объектов недвижимости	180

Таблица 3.42 Ценообразующие факторы для ГНП	188

Таблица 3.43 Ценообразующие факторы для СНП	188

Таблица 3.44 Классификация типовых территориальных зон в пределах региона	190

Таблица 3.45 Ценовые зоны в г. Грозный	194

Таблица 3.46 Коэффициенты, характеризующие зоны г. Грозный	195

Таблица 3.47 Типовые зоны в пределах республиканского центра (г.Грозный)	195

Таблица 3.48 Ценообразующие факторы в пределах НП районного центра	196

Таблица 3.49 Типовые зоны в пределах населенного пункта районного центра	197

Таблица 3.50 Корректировка на общую площадь	198

Таблица 3.51 Корректировка на коммуникации	198

Таблица 3.52 Корректировка на материал стен	199

Таблица 3.53 Корректировка на этаж расположения	199

Таблица 3.54 Скидка на торг	200

Таблица 3.55 Типичный срок экспозиции, продажи	200

Таблица 3.56 Корректировка на мебель, бытовую технику	201

Таблица 3.57 Корректировка на качество отделки	202

Таблица 3.58 Обоснование отказа от использования ценообразующих факторов	203

Таблица 3.59 Обоснование использования ценообразующих факторов, не предусмотренных методическими указаниями	210

Таблица 3.60 Классы конструктивных систем зданий и сооружений согласно справочнику КО-ИНВЕСТ Техническая часть и методические материалы	222

Таблица 3.61 Наименование материалов основных ограждающих конструкций, соответствие материалов основных ограждающих конструкций классам конструктивных систем и группам для целей определения кадастровой стоимости	223

Таблица 3.62 Корректирующие коэффициенты в зависимости от разницы в объеме (площади) между объектом оценки и объектом аналогом	225

Таблица 3.63 Прибыльность инвестиций в новое строительство объектов недвижимости на 01.01.2023 года	225

Таблица 3.64 Значения коэффициентов прибыли предпринимателя для функциональных групп	226

Таблица 3.65 Модели накопления физического износа для различных групп объектов недвижимости	228

Таблица 3.66 Применение методов расчета в рамках подходов	232

Таблица 3.67 Корректировка на торг	237

Таблица 3.68 Типичные сроки экспозиции	237

Таблица 3.69 Информация о влиянии фактора площади квартиры	239

Таблица 3.70 Корректировка на этаж расположения квартиры	241

Таблица 3.71 Корректировка на торг	245

Таблица 3.72 Типичные сроки экспозиции квартир	246

Таблица 3.73 Информация о влиянии фактора площади квартиры	248

Таблица 3.74 Корректировка на этаж расположения квартиры	249

Таблица 3.75 Корректировка на класс качества отделки квартиры	250

Таблица 3.76 Разделение на подгруппы по годам	252

Таблица 3.77 Результат определения стоимости	253

Таблица 3.78 Доля стоимости земли	258

Таблица 3.79 Корректировка на торг	258

Таблица 3.80 Типичные сроки экспозиции индивидуальных домов	259

Таблица 3.81 Информация о влиянии фактора площади индивидуального дома	261

Таблица 3.82 корректировка на материал стен индивидуального дома	261

Таблица 3.83 Корректировка на мебель, бытовую технику индивидуального дома	262

Таблица 3.84 Корректировка на качество отделки индивидуального дома	264

Таблица 3.85 Доля стоимости земли	267

Таблица 3.86 Корректировка на торг	268

Таблица 3.87 Типичные сроки экспозиции индивидуальных домов	268

Таблица 3.88 Информация о влиянии фактора площади индивидуального дома	270

Таблица 3.89 Корректировка на качество отделки индивидуального дома	272

Таблица 3.90 Разделение на подгруппы по годам	274

Таблица 3.91Результат определения стоимости	275

Таблица 3.92 Наименования материалов основных ограждающих конструкций, соответствие материалов основных ограждающих конструкций классам конструктивных систем и группам	282

Таблица 3.93 Классы конструктивных систем зданий и сооружений	283

Таблица 3.94 Средние значения показателей	286

Таблица 3.95 Модели накопления физического износа для различных групп зданий	288

Таблица 3.96 Значение ВЭИ подгруппы "Протяженные объекты" по Чеченской Республике	291

Таблица 3.97 Классификация состояний в соответствии с Методикой определения физического износа гражданских зданий, утвержденной приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 27.10.1970 г. № 404	292

Таблица 3.98 Объекты аналоги для расчета объектов 3 группы в рамках затратного подхода	294

Таблица 3.99 Объекты аналоги для расчета объектов 4 группы в рамках затратного подхода	296

Таблица 3.100 Объекты аналоги для расчета объектов 5 группы в рамках затратного подхода	299

Таблица 3.101 Объекты аналоги для расчета объектов 6 группы в рамках затратного подхода	304

Таблица 3.102 Объекты аналоги для расчета объектов 7 группы в рамках затратного подхода	306

Таблица 3.103 Объекты аналоги для расчета объектов 8 группы в рамках затратного подхода	316

Таблица 3.104 Объекты аналоги для расчета объектов 9 группы в рамках затратного подхода	328

Таблица 3.105 Объекты аналоги для расчета объектов 10 группы в рамках затратного подхода	331

Таблица 4.1 УПКС по группам объектов недвижимости (руб.кв.мет.)	340

ПРИЛОЖЕНИЯ К ОТЧЕТУ

Приложение 1. Исходные данные

1.1	Копия решения о проведении государственной кадастровой оценки

№ пп.	Наименование документа	Обозначение в папке
1.	Распоряжение Министерства имущественных и земельных отношений Чеченской Республики от 14 апреля 2022 года № 408-ТИ «О проведении государственной кадастровой оценки в Чеченской Республике в 2023 году».	Распоряжение МИЗО о проведении ГКО ОКС в 2023 г.

1.2	Результаты сбора и обработки информации, необходимой для определения кадастровой стоимости

1.3	Сведения об объектах недвижимости, содержащихся в Перечне

1.4	Информация о характеристиках объектов недвижимости, использованных при определении их кадастровой стоимости, или о недостаточности информации о характеристиках объектов недвижимости, необходимых для определения их кадастровой стоимости (с указанием недостающей информации и причин ее неполучения)

1.5	Исходные данные, использованные для определения значений ценообразующих факторов, в том числе цифровые тематические карты, картографические и графические материалы, таблицы

1.6	Результаты сбора информации о рынке объектов недвижимости (в том числе информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, подлежащим государственной кадастровой оценке, но влияющей на их стоимость)

1.7	Организационная схема

Приложение 2. Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости

2.1	Сведения о ценообразующих факторах, использованных при определении кадастровой стоимости (для каждого объекта недвижимости)

2.2	Результаты оценочного зонирования

2.3	Результаты группировки объектов недвижимости (для каждого объекта недвижимости)

2.4	Обоснование использованных при определении кадастровой стоимости моделей оценки с описанием их структуры

2.5	Сведения о способе определения кадастровой стоимости с указанием моделей оценки, подходов, методов (для каждого объекта недвижимости)

2.6	Сведения о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых определена индивидуально

2.7	Контроль качества с участием уполномоченного лица

2.8	Расчеты кадастровой стоимости

Приложение 3. Кадастровая стоимость объектов недвижимости

Приложение 4. Систематизированные сведения

Приложение 5. Сведения и материалы, содержащие информацию, доступ к которой ограничен федеральными законами

В результате проведения работ по государственной кадастровой оценке была определена кадастровая стоимость всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Чеченской Республики зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест (Приложение 3).

Полученные результаты государственной кадастровой оценки всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Чеченской Республики зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест после их утверждения и внесения в состав ЕГРН могут применяться для налогообложения и иных целей, установленных законодательством.

Руководитель ГБУ ЧР «Государственная кадастровая оценка» Государственный кадастровый оценщик	З.И. Макаева
Заместитель руководителя ГБУ ЧР «Государственная кадастровая оценка» Государственный кадастровый оценщик	А.В. Цамаев
Заместитель руководителя ГБУ ЧР «Государственная кадастровая оценка» Государственный кадастровый оценщик	Ю.Б. Алиев